202609資産運用を始めたいと考えても、「何から始めればいいのか分からない」「株や投資信託と比べて不動産は本当に自分に合っているのか」と迷っていませんか？
資産運用にはさまざまな方法がありますが、その中でも不動産による資産運用は、家賃収入という安定収益と売却益の両方を狙える点が特徴です。一方で、初期費用やリスクのイメージから、一歩踏み出せない方も少なくありません。
本記事では、資産運用の基本から不動産の仕組み、メリット・デメリット、始め方までを体系的に解説します。「自分にもできるのか」を判断するための材料として、ぜひ参考にしてください。
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※以下の情報は2026年7月時点の情報をもとに、宅地建物取引士の河原田琢人が監修しています。
この記事で分かること
- 資産運用とは、自分が持っているお金（資産）を計画的に活用・管理しながら、将来に向けて増やしていく取り組みで、預貯金のほかに債券や株、不動産などの種類がある
- 不動産による資産運用は、流動性の低さから価格の変動率が比較的安定している点に特徴がある
- 不動産による資産運用の成果を高めるには、「金融資産とのバランスを意識する」「資産価値が落ちにくい物件を選ぶ」などの意識と対策が重要
目次
資産運用の基本
最初に、資産運用の基本について説明します。
- 1. 資産運用とは
- 2. 資産運用の主な種類と特徴
- 3. 資産運用に活用できる制度
- 4. 資産運用の始め方
1. 資産運用とは
資産運用とは、自分が持っているお金（資産）を計画的に活用・管理しながら、将来に向けて増やしていく取り組みです。目的は、必ずしも短期間で大きな利益を得ることだけではありません。老後資金や教育費、住宅購入資金など、将来のライフイベントに備え、長期的に準備していく手段でもあります。
資産運用にはさまざまな種類があり、目的によって最適な手法やリスクの取り方が異なります。最初に、「何のために、いつまでに、いくら必要か」という自分なりの運用のゴールを明確に定めることが大切です。詳細は「資産運用の始め方」をご覧ください。
2. 資産運用の主な種類と特徴
資産運用にはさまざまな種類があり、それぞれ特徴が異なります。利益を期待できる一方で、元本割れなどの損失が出るリスクもともなうため、自分に合った手法を押さえましょう。資産運用は、大きく3つに分類されます。
| 分類 | 性質 | 主な手法 |
|---|---|---|
| 1. 貯蓄（預貯金） | 元本の安全性を重視 | ● 円 |
| 収益性を比較的重視 | ● 外貨 | |
| 2. 保険 | 貯蓄に保障機能を追加 |
|
| 3. 投資 | 収益性を重視 |
|
1. 貯蓄（預貯金）
貯蓄（預貯金）は、従来からある身近な手法です。主に「円」と「外貨」の2つに分けられます。
円預金は元本1,000万円まで保護されるなど安全性が高い一方、金利は低く、インフレ時には実質的な価値が目減りする可能性があります
外貨による預貯金は、日本円を米ドルやユーロなどの外国の通貨に換えて預貯金する方法です。国によっては日本よりも金利が高く円預金よりも効率的に利息を増やすことも期待できます。一方で、円高の局面では、為替差損によって日本円に換算した際の元本を割り込むリスクもあるため、注意が必要です。
| 手法 | 主な特徴 | リスク | リターン |
|---|---|---|---|
| 円 |
|
★☆☆☆☆ | ★☆☆☆☆ |
| 外貨 |
|
★★★☆☆ | ★★☆☆☆ |
2. 保険
保険による資産運用は、将来に向けた資金準備（貯蓄）に、万が一の際の保障機能を組み合わせた手法です。主に「貯蓄型保険」と呼ばれる商品が該当します。
貯蓄型保険には、終身保険や養老保険、個人年金保険などがあります。毎月支払う保険料の一部が積み立てられ、満期を迎えた際や解約した際に、まとまったお金（満期保険金や解約返戻金）を受け取れる仕組みです。
| 手法 | 主な特徴 | リスク | リターン |
|---|---|---|---|
| 貯蓄型保険 |
|
★★☆☆☆ | ★★☆☆☆ |
3. 投資
投資は、株式や債券、不動産などの金融商品や実物資産に資金を投じ、商品の特性に応じた収益を得ることを期待する手法です。多くの投資商品には元本保証がなく、市場環境や経済情勢などによって価格が変動するリスクがあります。一方で、貯蓄や保険より高いリターンを期待できる点が特徴です。
投資はさらに、比較的リスクの低い債券や価格変動の大きい株式、家賃収入や売却益を狙う不動産などに分けられます。自分の資金状況やリスク許容度に応じて、適切な投資対象を選ぶことが大切です。
| 手法 | 主な特徴 | リスク | リターン |
|---|---|---|---|
| 債券 （国債・社債など） |
|
★★☆☆☆ | ★★☆☆☆ |
| 金（ゴールド） |
|
★★★☆☆ | ★★★☆☆ |
| 投資信託 |
|
★★★☆☆ | ★★★☆☆ |
| 不動産 |
|
★★★☆☆ | ★★★★☆ |
| 不動産投資信託（REIT） |
|
★★★☆☆ | ★★★☆☆ |
| 株式 |
|
★★★★☆ | ★★★★☆ |
3. 資産運用に活用できる制度
資産運用には、税制面で有利に進められる制度があります。代表的なのがNISA（新NISA）とiDeCo（個人型確定拠出年金）で、いずれも運用で得た利益にかかる税金が優遇される仕組みです。
| 項目 | NISA（新NISA） | iDeCo（個人型確定拠出年金） |
|---|---|---|
| 税制メリット | 運用益が非課税 | 運用益が非課税 掛金が全額所得控除 |
| 年間の投資枠 | 最大360万円 | 職業などで異なる |
| 引き出し | いつでも可能 | 原則60歳まで不可 |
NISA（新NISA）は、つみたて投資枠と成長投資枠を合わせて生涯で1,800万円まで（うち成長投資枠は1,200万円まで）が非課税保有の上限とされています。いつでも売却して現金化できる、引き出しの自由度の高さが魅力の一つです。
iDeCoは掛金が全額所得控除の対象になるなど税制メリットが手厚い反面、資金は原則60歳まで引き出せません。なお、2026年12月（2027年1月引き落とし分）からは、掛金の上限額が引き上げられ、加入できる年齢の上限も70歳未満まで拡大される予定です。
こうした優遇制度は改正されることがあるため、利用時は最新の情報を確認しましょう。
4. 資産運用の始め方
資産運用を始めるには、戦略が必要です。興味だけで気になる手法を選ぶと、「こんなはずではなかった」という後悔につながりかねません。基本の流れを押さえておくと、段階を追って判断しやすくなります。ここでは、5つのステップで説明します。
| ステップ1. 目的とゴールを定める |
|
|---|---|
| ステップ2. リスク許容度を知る |
|
| ステップ3. 余剰資金を確認する |
|
| ステップ4. 方法・商品を選ぶ |
|
| ステップ5. 少額から実践する |
|
資産運用を始めたあとも定期的に見直し、状況に合わせて調整し続けることが大切です。手法は一つだけにこだわらず、短期・長期視点で視野を広く持ち、複数に分散するとリスク回避につながります。
不動産による資産運用とは
不動産による資産運用は、「物件を保有して収益を得る」というシンプルな仕組みです。まずは全体像をつかみ、自分に合った運用かどうか判断するための基礎を押さえましょう。ここでは、不動産による資産運用の基本的な仕組みと主な方法について解説します。
| 不動産による資産運用の仕組み | |
|---|---|
| 不動産による資産運用の主な方法6選 |
|
不動産による資産運用の仕組み
不動産による資産運用は「物件を購入して運用し、最終的に売却する」という流れで利益を得る仕組みです。収益の柱は「家賃収入（インカムゲイン）」と「売却益（キャピタルゲイン）」の2種類があります。保有中は家賃で安定した収入を得ながら、売却時には取得時との差益による利益を期待できるため、適切な物件選定や資金計画、管理を前提として、長期的な収益が期待できる手法です。
「2種類（家賃収入・売却益）の収益」という構造は株式と同じでも、不動産価格は株式と比べると変動率が比較的低い傾向があります。要因として、不動産は流動性が低いため活発に売買されにくく、結果として市場価格が乱高下しにくいことが挙げられます。不動産会社が売買を仲介する過程で相場が平準化されやすい点も寄与しています。
なお、エリアや需給、建物の築年数などによって異なりますが、インフレ局面においては不動産価格が上昇しやすいため、取得時の価格と比べてプラスになることが期待できるという側面もあります。ただし、エリアや市場環境によって状況は異なるため、過度な期待は禁物です。
家賃収入を得る（インカムゲイン）
家賃収入（インカムゲイン）とは、物件を貸し出すことで毎月得られる収益です。不動産による資産運用の安定性を支える大きな柱であり、入居者がいる限り継続的に収入が発生します。家賃は株式のように日々の価格変動に左右されにくいため、計画的に収益を見込みやすい点が特徴です。
家賃収入に関しては、下記の記事でも詳しく説明しています。ぜひ、ご覧ください。
関連記事：家賃収入で暮らすための具体的な7ステップ！必要な金額や成功事例も紹介
関連記事：マンションの家賃収入で暮らせる？手取りや税金などをやさしく解説
売却益を得る（キャピタルゲイン）
売却益（キャピタルゲイン）は、購入した不動産を売却したときに得られる利益です。不動産価格は景気やエリアの需要によって変動するため、タイミングによってはプラスになることも、マイナスになることもあります。
そのため、購入時には将来の価値を見極める視点が欠かせません。売却のタイミングも含めて、長期的に戦略を立てることが重要です。
不動産による資産運用の主な方法6選
不動産による資産運用は一つではありません。ここでは代表的な6つの方法について解説します。自分に合った方法を選び、安定した資産運用につなげましょう。
- 1. 区分マンション
- 2. 戸建て
- 3. 一棟アパート・マンション
- 4. 事務所・店舗
- 5. ホテル・旅館
- 6. 不動産クラウドファンディング・不動産投資信託（REIT）
方法1. 区分マンション
マンションの1室だけを購入して運用する方法は、比較的少ない資金で始めやすく、初心者でも取り組みやすいのが特徴です。管理会社に委託すれば、入居者対応や家賃回収の手間も軽減できます。
ただし、1室のみの運用となるため、空室になると収入が途切れてしまいます。安定した収益を得るためには、需要のあるエリアや物件の選定がポイントです。
区分マンションについて気になる方は、下記の関連記事もあわせてご覧ください。
方法2. 戸建て
一戸建てを購入して賃貸に出す方法は、ファミリー層が対象になりやすく、比較的長期間の入居が期待できます。また、建物を土地ごと所有するため、建物が古くなっても土地の資産価値が残りやすいのが特徴です。
一方で、戸建てにはマンションのような管理組合がありません。室内設備だけではなく外壁や屋根、庭、塀など、建物全体の管理や修繕をすべてオーナー自身の手で計画的に行う必要があります。出費がかさみやすいため、毎月の家賃収入から将来の修繕費用を計画的に手元へプールしておくなどの資金管理が重要です。
戸建てについて気になる方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：戸建て不動産投資とは？向いている人や失敗を防ぐ3つのコツ
方法3. 一棟アパート・マンション
アパートやマンションを丸ごと購入する方法は、1室が空いていても他の部屋の家賃で補えるため、空室リスクを分散できるのが特徴です。結果として、区分マンションよりも安定した運用につながるケースも少なくありません。
ただし、購入価格が高く、融資のハードルが上がるほか、修繕や管理の負担も増えやすくなります。空室や修繕の発生タイミングなど、事前にさまざまなケースを想定してシミュレーションを行いましょう。キャッシュフローの健全性を確保し、余裕を持たせた資金計画が必要です。
一棟アパート・マンションについて気になる方は、下記の関連記事もあわせてご覧ください。
方法4. 事務所・店舗
事務所や店舗などを事業者に貸し出す方法は、住居系よりも高い賃料や利回りが期待できるのが特徴です。事務所は法人契約が中心のため、家賃滞納や近隣トラブルのリスクが比較的低い傾向もあります。内装や原状回復の費用を借主側の負担に設定しやすい点も、オーナーにとっての利点といえるでしょう。
ただし、景気や商業トレンドの影響を受けやすく、一度退去すると次の入居者が決まるまで時間がかかる場合も少なくありません。融資の審査も、住居系より厳しくなる傾向があります。特に飲食店などのテナント系は規制や管理面の課題も多いため、不動産会社などに相談しながら、慎重に進めることをおすすめします。
ノムコム・プロでは、不動産購入をはじめとしたさまざまなご相談を承っております。「どのような物件があるのか紹介してほしい」「購入に関して何に注意したら良いか教えてほしい」など、お気軽にお問い合わせください。
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方法5. ホテル・旅館
ホテルや旅館は宿泊料を需要に応じて日々、あるいは時間単位でも柔軟に変更できるのが特徴です。インフレ耐性が高く、運営次第では利回りを大幅に向上させることが期待できます。日常の運営を専門会社に任せた場合、手間も大きく軽減可能です。
ただし、感染症の流行やインバウンドの動向など、外部環境の影響を受けやすく、稼働率が急に落ちるリスクがあります。資産運用としてのハードルは、極めて高い部類に入るといえるでしょう。
詳細は、下記の関連記事で詳しく解説しています。ぜひ、あわせてご覧ください。
関連記事：ホテル投資の魅力と実態！利回りから具体的手法まで投資戦略を徹底解説
方法6. 不動産クラウドファンディング・不動産投資信託（REIT）
不動産クラウドファンディングや不動産投資信託（REIT）は、複数の投資家から資金を集めて不動産を運用する仕組みです。自分で物件は保有せず、運用は事業者に任せるため、物件自体を管理する手間は削減できます。数万円程度から始められる場合もあり、まとまった資金がなくても挑戦しやすいのが特徴です。
元本保証はありません。価格変動や運用会社のリスクを十分に理解したうえで選びましょう。
| 項目 | 不動産クラウドファンディング | 不動産投資信託（REIT）※上場 |
|---|---|---|
| 換金のしやすさ | 運用途中の解約ができない場合が多い | 市場でいつでも売買でき、現金化しやすい |
| 価格の動き | 運用期間中は基本的に変動しない | 株式のように日々変動する |
| 向いている人 | 決まった期間、資金を動かさず預けられる人 | 手軽に売買や分散をしたい人 |
下記の記事では、不動産による資産運用の特徴やメリット・デメリットを種類ごとに解説しています。ぜひチェックしてみてください。
関連記事：不動産投資の代表的な10種類！自分にあった選び方も解説
不動産による資産運用のメリット・デメリット
不動産による資産運用は安定した収入が期待できる一方で、無視できないリスクも存在します。ここでは、不動産による資産運用の主なメリットとデメリット・リスク、対策について説明します。
| メリット4選 |
|
|---|---|
| デメリット・リスクと対策5選 |
|
不動産による資産運用のメリット4選
不動産による資産運用には、主に下記の4つのメリットがあります。
| 1. 比較的インフレに強い |
|
|---|---|
| 2. 安定した収入が期待できる |
|
| 3. 少ない自己資金で始められる（レバレッジ効果） |
|
| 4. 節税や相続対策につながる |
|
下記の記事では、レバレッジ活用時に押さえておきたいポイントを紹介しています。あわせてチェックしてみてください。
関連記事：不動産投資におけるレバレッジとは？効果・目安・リスクを徹底解説
不動産を活用した相続税対策について知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
関連記事：相続税対策のための不動産活用術│仕組みや具体策、リスクを解説
不動産による資産運用のデメリット・リスクと対策5選
不動産による資産運用には、主に下記の5つのデメリットやリスクがあります。ただし、いずれも事前の対策で、影響を抑制できます。
| 1. 流動性が低い |
【対策】
|
|---|---|
| 2. 空室・家賃下落で収入が減る |
【対策】
|
| 3. 修繕・老朽化でコストがかさむ |
【対策】
関連記事：修繕費・資本的支出をフローチャートで簡単判断！迷いやすいポイントもわかりやすく事例で解説 |
| 4. 金利上昇で返済負担が増える |
【対策】
関連記事：不動産投資ローン借り換えのメリット・デメリットは？成功事例や審査を通すコツも紹介 |
| 5. 災害で資産価値が下がる |
【対策】
|
不動産による資産運用のメリット・デメリットについては、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：収益物件とは？種類やメリット・デメリット、利回り相場などを丸ごと解説
不動産による資産運用に向いている人・向いていない人
不動産による資産運用は、誰にでも合うわけではありません。目的や自己の資金・経済状況、性格、リスク許容度などと比較し、無理がないか見極めましょう。
不動産による資産運用に向いている人の特徴と傾向
不動産による資産運用が比較的向いている人の特徴と傾向は、下記のとおりです。
| 1. 金融機関からの信用を得やすい属性の人 |
|---|
| 不動産はレバレッジにより自己資金以上の規模を動かせるため、安定した収入や勤続年数があり、融資を受けやすい人ほど強みを活かせます。 |
| 2. 実物資産を保有したい人 |
| 不動産は実物資産のため、物価とともに価値や家賃が上がりやすく、相続時には現金より評価額を抑えられるケースもあります。 |
| 3. 管理を第三者に任せて手間を抑えたい人 |
| 不動産は現物の管理が必要ですが、管理会社に委託可能です。本業が忙しい会社員や複数物件を所有するオーナーでも、運用を続けやすいのが特徴です。 なお、管理会社によって空室対策や家賃設定、修繕提案など運用成果に差が生じるため、実績や管理体制も確認しましょう。 |
不動産による資産運用に向いていない人の特徴と傾向
不動産による資産運用が比較的向いていない人の特徴と傾向は、下記のとおりです。
| 1. 短期間で大きなリターンを求める人 |
|---|
| 不動産による資産運用は短期間で大きな利益を狙う手法ではないため、すぐに結果を出したい人には不向きです。 |
| 2. 予定外の出費や突発的なトラブルに不安がある人 |
| 不動産は退去や空室、修繕、住人同士の揉め事など、想定外のトラブルが発生しがちです。精神的な負担を感じやすい人は、注意が必要です。 |
| 3. 自分の資産をすぐに現金化できる状態に保ちたい人 |
| 不動産は売却から現金化までに数ヵ月以上かかることも少なくありません。急に手持ちの資金が必要になった場合に備え、流動性を確保しておきたい方には不向きです。 |
ただし、自身では「向いていない」と感じたとしても、適切なサポートがあれば成果につながりやすくなります。傾向を理解し、ネガティブ面を補える仕組みやサポートがないか、プロに相談するのもおすすめです。
気になる方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：不動産投資のおすすめ相談先6選！選び方や相談時に押さえるべきポイントを紹介
不動産による資産運用の成果を高める3つのコツ
最後に、不動産による資産運用の成果を高めるコツを3つ紹介します。
コツ1. 金融資産とのバランスを意識する
不動産による資産運用は、毎月の家賃収入が期待できる一方で、すぐに現金化しにくいという課題があります。だからこそ、不動産だけにすべての資産を集中させるのは避けたいところです。
全財産を不動産に回してしまうと、急な出費が重なったとき、不利な価格で売却せざるを得ない場面も考えられます。資産全体のバランスを意識しましょう。すぐに動かせる資金を手元に確保したうえで不動産を組み合わせると、安定感が高まります。
コツ2. 資産価値が落ちにくい条件の物件を選ぶ
不動産はインフレに強い資産といわれていますが、すべての物件の価値が物価と連動して向上するわけではありません。例えば人口減少が続くエリアでは、物価が上がっても家賃を上げにくく、売却時の価値も下がりやすくなります。一方で、修繕費や管理費といったコストは上がるため、「インフレに強い」という強みを活かしきれません。
家賃や資産価値が落ちにくい要件を、購入前の段階から見極めておきましょう。駅からの距離や周辺の人口動態、生活利便性、建物の管理状態など、どの条件を優先するかをあらかじめ決めておくと、物件選びで迷いにくくなります。
コツ3. 融資と税制の仕組みを計画的に使う
ローンの活用は、不動産による資産運用ならではの強みです。レバレッジ効果により、自己資金以上の規模を動かせるほか、減価償却などによる税制上のメリットもあります。
ただし、借入である以上、無理な計画は禁物です。自身の信用力を活かしつつ、家賃収入で無理なく返せる借入・返済計画を立てることが、着実な成果につながります。
資産運用の種類や仕組みを理解し、自分に合った方法で始めよう
不動産による資産運用は、家賃収入による安定性と、売却による利益の両方を狙える点が魅力です。事前に空室や金利上昇などのリスクと対策を理解し、戦略的に取り組んでいきましょう。
不動産投資は購入だけでなく、購入後どのような未来を描いていきたいかという目的から逆算して初めて投資が完結します。購入時からこのような観点を意識し、売却しやすい立地や空室リスクを加味した需要のある物件を選ぶことも重要です。
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よくある質問
Q:不動産による資産運用は初心者でも始められますか？
A:始めること自体は可能ですが、事前の知識が重要です。仕組みやリスクを理解せずに始めると失敗につながる恐れがあります。まずは情報収集や少額投資などから検討することをおすすめします。
Q:不動産による資産運用と株式投資はどちらから始めるべきですか？
A:目的によって異なります。少額で始めたい場合は株式投資、安定収入を重視する場合は不動産による資産運用が選ばれる傾向があります。まずは、自分の目的やリスク許容度を整理することが大切です。
Q:不動産による資産運用で失敗しやすい人の特徴は何ですか？
A:利回りだけで判断する人や、営業トークをそのまま信じてしまう人は失敗しやすい傾向があります。複数の相談先や情報源をもとに、冷静に判断する姿勢が重要です。
