不動産投資コラム

国土交通省は1月31日、建築着工統計調査報告の22年を発表した。年間の新設住宅着工戸数は前年比0.4％増の85万9529戸で、2年連続の増加となった。 持家が2ケタ減となるも貸家、分譲の伸びがカバーし全体ではプラス。過去10年では上から8番目の水準だった。新設住宅着工床面積は6901万m2（前年比2.3％減）で前年の増加から減少に転じた。 22年の持家は25万3287戸（11.3％減）の大幅減。過去10年で最低水準となった。年の前半はコロナの感染拡大による展示場への来場者減少、後半はウクライナ情勢を受けた資材価格高騰でマインド低下が、持家減少の背景にあると国交省はみている。 分譲住宅は25万5487戸（4.7％増）で2年連続で増加した。過去10年で上から3番目の水準。うちマンションは10万8198戸（6.8％増）で3年ぶりに増加した。 マンションは首都圏、中部圏、近畿圏、その他地域の全てでプラスとなった。分譲住宅のうち戸建て住宅は14万5992戸（3.5％増）となり2年連続で増加した。 分譲戸建ては近畿圏を除き全国的にプラス。貸家住宅は34万5080戸（7.4％増）で2年連続の増加となった。 同日発表された22年12月の新設住宅着工戸数は、6万7249戸（前年同月比1.7％減）で3カ月連続の減少。民間の持家は1万8055戸（12.8％減）で12カ月連続で減少。過去10年で単月として最低が9月から4カ月連続している。 分譲住宅は2万200戸（1.4％増）。うちマンションは8117戸（14.5％増）で前月の減少から増加に転じた。戸建ては1万1977戸（5.9％減）で2カ月連続減。民間貸家は2万4823戸（6.0％増）で6カ月連続増。

住宅金融支援機構は、23年度の制度改正をまとめた。国による25年度の新築住宅の省エネ基準適合義務化に先駆けて、フラット35を適用する新築住宅の全てに省エネ基準への適合を必須にする。 23年4月以降の設計検査申請分から適用。一定要件を満たす場合の金利引き下げメニューの有無にかかわらず、全ての新築住宅で基準を満たすことが必要になる。 また、同月の融資資金実行分から、空き家を取得する場合の金利引き下げ期間を従来の5年から10年へと延長する。 新築住宅のフラット35は、これまでは「断熱等性能等級2相当以上」を要件としてきた。23年度からは、「断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上」または「建築物エネルギー消費性能基準」をクリアすることを要件にする。 同機構は、戸建ての省エネ計算をしたことがない人向けに省エネ基準の適否の確認方法を周知している。省エネ基準の確認には、断熱材・開口部・設備機器の仕様を選択するだけで計算不要な「仕様基準ガイドブック2022」、チェックシートと電卓を使って確認する「モデル住宅法」、パソコンの専用ツールで計算する方法の3つの方法がある。 また、空き家を取得する場合に金利を引き下げるフラット35の地域連携型（空き家対策）について、0.25％の金利引き下げ期間を従来の当初5年間から当初10年間へ延ばす。 当初5年間同じく金利を引き下げる地域連携型（地域活性化）には、住宅をグリーン化（断熱性能等級6、7相当の高断熱住宅）する場合を追加する。地域連携型は地方自治体の補助金などの交付とあわせて金利引き下げを行うもので、利用には対象となる補助事業の確認が必要。

不動産経済研究所は26日、「2022年の首都圏マンション市場動向」を発表した。年間総供給戸数は2万9569戸で、前年の3万3636戸に比べ12.1％減と２ケタの減少となり、2年ぶりに2万戸台となった。 エリア別の供給実績は、都区部1万797戸（シェア36.5％）、都下2360戸（8.0％）、神奈川県7403戸（25.0％）、埼玉県4716戸（15.9％）、千葉県4293戸（14.5％）。 増加したのは埼玉県のみで、都区部、都下、神奈川県は2ケタ減と落ち込んだ。都区部のシェアは前年の39.5％と比べると3.0ポイントのダウン。東京都全域では前年比18.8％減の1万3157戸となり、シェアは44.5％だった。 売れ行き面では、初月契約戸数の合計が2万806戸で月間契約率の平均は70.4％。前年（73.3％）比では2.9ポイントダウンも、2年連続の70％台となった。 エリア別では都区部、都下、埼玉県が60％台となった一方、神奈川県と千葉県は70％台に乗せている。累積の契約戸数は2万5637戸で、累積契約率は86.7％となり、前年（88.1％）を1.4ポイント下回った。 価格面をみると、平均価格は6288万円で前年比28万円、0.4％の上昇。m2単価も95.1万円と1.5万円、1.6％の上昇となった。平均価格は4年連続、単価は10年連続のアップで、いずれも最高値を更新。エリア別では都区部以外のエリアが平均価格、単価ともに上昇した。 億ションの発売は2491戸で、前年の2760戸に比べ269戸、9.7％の減少。最高額は「ザ・パークハウス　グラン　三番町26」（東京・千代田区）の11億5800万円だった。 22年末の在庫は5919戸で、前年末比929戸の減少。年末在庫が減少したのは4年連続。即日完売は1217戸（シェア4.1％）、フラット35登録物件戸数は2万6498戸（89.6％）だった。 なお、23年の供給は都区部、都下、神奈川県の3エリアが増加し、首都圏全体では前年比8.2％増の3.2万戸前後と増加に転じる見通しだ。

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