#出口戦略/不動産投資のノウハウ

売却すべき物件とその基準は？

バブルの時代には不動産投資というものは、物件を購入してさらに高値で売却してキャピタルゲインを取る投資方法が主流でした。しかし、バブルが崩壊し、物件の利回りが向上し、さらに低金利になってきてからは、物件を購入して家賃収入すなわちインカムゲインを得るというのが一つの主流になってきています。一方で、購入したらすべて保有し続けるのではなく、時には物件の売却をして一定の利益を先取りすることも重要になってきます。 今回は、どのような時にどういう物件を売却していくべきなのか、その基準はどうすべきなのかについて、お話ししたいと思います。

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初めて不動産投資をする場合、一棟マンションの購入より「売りアパートのほうが、価格が低めで投資しやすそう」というイメージがあるようですが実際はどうなのでしょうか。

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「利益が出るか、損をするか」という収支の境目の損益分岐点をシミュレーションすることによって、「値下がりしにくい物件」が見えてきます。

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不動産投資を始めるにあたって、手取り収入の目標を立てると、おのずと探すべき物件の条件も見えてきます。毎月の金額目標を「5万円／25万円／50万円／100万円」に設定、それぞれどうすれば実現できるかを考えてみましょう。

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収益不動産の購入意欲が高まっている今、高値での売却を行うには「なぜこの物件がこの価格なのか」が明確であることが必要です。当社が査定時に重視することや、売却を成功させるためのファクターについて解説します。

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「金利はこれ以上低くならない。」 そう言われると、低い金利のうちに固定化した方が得策なのではないかと考えてしまいます。しかし、固定化するなら、金利はどれくらいになるのか、期間はどうすべきか、いろいろ悩むものです。

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アベノミクスによる景気の回復や金融緩和により、不動産を所有することができる人が増え、ここ最近は特に物件価額が高騰しています。私の事務所でも最近相談として多いのが、売却に関する内容です。 「需要＞供給」の現状から考えると、売主有利な状況にあることは間違いありません。しかし、本当に今不動産を売却した方がいいのか、しばらく持ってから売却した方がいいのか、それともずっと持ち続けた方がいいのか、悩まれたことはないでしょうか？ もちろん、そこに正解はありませんが、このコラムで考え方だけでもお伝えしたいと思います。

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1年にわたって連載させていただいたこのコラムシリーズも、今回で最終回ということになりました。 ぼくが最初に収益用の不動産を購入したのが2004年8月ですので、このコラムを書いている時点で、ぼくの不動産投資歴は8年ちょっとということになります。本当にあっという間でしたが、この間に自分なりにいろいろと経験を積んできましたし、成功したこともあれば失敗したこともありました。また、投資をはじめた当初とは考え方が変わった点も多々あります。 そこで最終回では、「これまでの不動産投資を振り返って」というテーマで、自分の不動産投資活動を検証してみたいと思います。

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温泉街にあるマンション購入ドキュメント。後編は現地調査や購入交渉についてお話していきます。前編でも書きましたが、販売図面やレントロールを見る限り、投資指標などの数字的な面では非常に優秀なマンションでした。築年数が浅く、銀行評価上の「積算」がしっかり出ますし、敷金の受領や入居年月のばらつきを見る限り、稼働率もしばらくは維持できそうだと思いました。 そこで、次は現地に行って調査をしてくる訳ですが、ここで確認しておかないといけないのが融資です。

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利回りが高いということは、「物件が割安である」ということで、良い不動産を購入するために大切な要因であるはずなのですが、不動産価格が高騰してくると、主に都心部の物件を扱う不動産業者さんなどを中心に「高利回り物件は危険である」というようなセールストークが使われるようになってきます。不動産投資の最重要指標である「利回り」について考えてみたいと思います。

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不動産収入は他の投資（株やFXなど）やビジネスからの収入と違って、安定度が高いことから、「働かなくても望む収入が得られて、自立した生活ができている状態」すなわちリタイアメントを目指す方にとって、不動産投資は理想的な手段のひとつです。 有名な金持ち父さんの本でも、「経済的自由（Financial Freedom）」という言葉で、リタイアについて言及されていますね。 ぼくは約３年前に、収益不動産から得られるキャッシュフローが勤務先の給与を上回ったので、サラリーマンを卒業してリタイアを実現しました。そこで、今回のコラムでは不動産投資でリタイアを実現する方法や注意点について、お話してみようと思います。

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一言で利回りといっても、表面利回り、実質利回りなどいろいろな計算方法があります。とはいえ、表面も実質も経費を差し引くかどうかの差でそれほど難しくはありません。しかし、それだけで利回りを「理解した」と思うのは危険なことです。本当に利回りを理解するためには長期の収支からの検討が必要になります。 そこで今回は、表面的に「見える利回り」と、最初は見えなくても一定期間経過後に見えてくるが今だけでは「見えない利回り」について考えてみましょう。

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「不動産投資は資産家や富裕層がするもの」「サラリーマンの私には不動産投資はできない」と思っている方もいらっしゃるでしょう。 でも、時代は変わっています。実際に億単位の物件を購入するサラリーマンもいるのです。そのわけをお話します。

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