#渡邊 浩慈/不動産投資のノウハウ

22年通年の世界の不動産投資額が前年比19％減の1兆290億米ドルと縮小したことがジョーンズラングラサール（JLL）の調査で分かった。集計値は昨年12月31日時点。主要国の中央銀行の利上げが本格化し、投資を控える動きが拡大した。 第4四半期（4Q）の実績が58％減の2030億ドルと大きく減ったことが総額を下押しした。日本の通年投資額も27％減の3兆2680億円と減った。国内では金利と景気の先行き不透明感が強く、利益確定売りに伴う取引量の増加を予想している。 都市別投資額は首位が米国ロサンゼルスで東京は16位（124億ドル）、大阪は77位（23億ドル）だった。 JLLがまとめた「ジャパンキャピタルフロー（22年通期）」によると、世界の地域別投資はアメリカ大陸（北米・南米）が前年比15％減の6220億ドル、欧州や中東などのEMEAが23％減の2780億ドル、アジア太平洋（APAC）が27％減の1290億ドルといずれも縮小した。 世界全体で22年4Qに投資額が前年比で6割近く減った一方、日本は前年同期比3％減の1兆3053億円と微減で済んだ。 長らく続いてきた日銀の超低金利政策に変化の兆しがあり、金融情勢を不安視する向きが増えるなか、Jリート各社のポートフォリオ見直しに伴う売却が活発になるとJLLは予想。 首都圏を中心に旺盛な開発需要が続く物流施設の売りも増えると読む。ホテル投資の復活も見込まれ、23年の投資額は4兆円超と予測している。 海外から日本の不動産に向いたインバウンド投資は前年比21％減の8536億円と減少。通年の総額に占める割合は前年の24％から26％とわずかに高まった。

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は10日、2月の不動産流通市場動向を公表した。 中古マンションの成約件数は3240件（前年同月比3.0％増）で、7カ月ぶりに前年同月を上回った。中古戸建住宅の成約件数は1057件（13.4％減）で14カ月連続の前年割れ。 在庫件数は、中古マンション・戸建ともに前年より約2割の増加だった。 首都圏の中古マンションは、新規登録件数が1万6343件（26.3％増）、在庫件数が4万4760件（20.1％増）と大幅な増加が続いた。成約価格は4359万円（8.3％増）、m2単価は68.71万円（9.9％増）で、ともに30カ月以上連続で前年を上回っている。 地域別でみると、成約件数は、東京都区部の1397件（9.5％増）を始め、全てのエリアで前月より大きな増加がみられた。 成約m2単価は、東京都区部が98.94万円（6.3％増）で、前月と比べて1.1％下回っている。一方、東京都多摩52.31万円（13.6％増）、千葉県38.88万円（12.6％増）、神奈川県他43.57万円（20.9％）と周辺部は上昇幅が大きく、前月比でも強い価格の伸びがみられた。 中古戸建住宅は、新規登録件数が5111件（35.8％増）で30％台の大幅増が2カ月続いた。在庫件数も1万5991件（18.8％増）と大きく増加。 反対に成約件数は、神奈川県他の115件（25.3％減）、東京都多摩の135件（22.4％減）を始め、全エリアで前年を下回った。首都圏の成約価格は3863万円（2.5％増）で28カ月連続の上昇だったが、東京都区部は6252万円（6.6％減）で前年より低下に転じた。

東京カンテイは22年下半期の中古マンションの相場坪単価をまとめた。首都圏は318.0万円（前期比5.0％増）に上昇した。 東京23区は393.8万円（5.1％増）に伸びたものの、6％以上だった21年の強い水準は下回った。 相場価格のデータには、流通事例に東京カンテイ独自の試算により、「4階・中住戸・南向き」へ補正したものを用いている。 首都圏の各エリアは、東京都373.6万円（4.6％増）、神奈川県240.7万円（4.2％増）、埼玉県199.3万円（6.5％増）、千葉県187.9万円（10.1％増）だった。 同社の市場調査部主任研究員の髙橋雅之氏は、「先行して価格が上昇した中心部に続き、割安感のあった周辺部でも価格上昇が進んだ」と指摘。 周辺３県の政令指定都市のうち、千葉市は169.7万円（11.8％増）と突出した上昇率を示した。 東京23区では、都心542.8万円（5.4％増）、城南・城西389.4万円（4.5％増）、城北・城東299.6万円（5.1％増）。都心の中でも、港区700万円台、千代田区600万円台に達して、渋谷区も600万円目前に迫った。 近畿圏では209.9万円（4.9％増）だった。府県別で大阪府206.5万円（4.7％増）と200万円台に乗せた。周辺では、奈良県137.5万円（9.6％増）、和歌山県128.4万円（9.9％増）が強く伸びた。 政令指定都市で、大阪市は229.0万円（3.9％増）。京都市275.0万円（5.1％増）など他の都市が大阪市の上昇幅を超えた。 中部圏は159.2万円（3.2％増）。愛知県164.1万円（3.3％増）、中でも名古屋市は184.5万円（4.2％増）に上昇した。

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