不動産投資における「積算価格」とは、不動産の価値を判断する重要な指標の一つです。「実勢価格」や「収益価格」など似たような用語も多く、それぞれの違いがわからないという方も多いのではないでしょうか。本記事では、積算価格の定義から積算価格の見方、計算方法まで、事例を交えながらわかりやすく解説します。不動産投資の判断材料として、ぜひご活用ください。
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※以下の情報は2025年12月時点の情報をもとに、不動産投資家・2級ファイナンシャル・プランニング技能士の前田裕太が監修しています。
この記事で分かること
- 積算価格とは「土地の価格」と「建物の価格」を合算した価格で表されるもので、対象となる不動産の「資産としての価値」を示す
- 積算価格は金融機関の融資審査の基準や、不動産投資を行う際の判断材料として活用されている
- 積算価格は土地の形状や広さ、建物の構造や耐用年数などで価格が変動する
目次
積算価格とは？定義や実勢価格などとの違い
「積算価格」とは、対象となる不動産の「資産としての価値」を判断する重要な指標の一つです。最初に、積算価格の概要について説明します。
1. 不動産投資における「積算価格」の定義
2. 「定価」「実勢価格」「収益価格」との違い
不動産投資における「積算価格」の定義
積算価格とは、土地と建物の価値をそれぞれ計算し、合計した価格のことです。正式には「原価法」といわれる不動産鑑定評価の手法の一つで、「今、その土地を買い、同じ建物をもう一度建てたとしたらいくらかかるか」という視点で算出します。
例えば土地が3,000万円、建物が2,000万円と評価された物件の積算価格は5,000万円となります。この価格は、実際の売買価格とは異なることが多く、あくまで理論上の評価額として扱われます。
評価の考え方や計算方法については、「積算価格の計算方法」をご覧ください。
「定価」「実勢価格」「収益価格」との違い
不動産投資では、「積算価格」と似たような言葉に「定価」「実勢価格」「収益価格」などがあります。それぞれ意味や役割が異なるため、違いを押さえておきましょう。
| 用語 | 概要 | 特徴 |
|---|---|---|
| 積算価格 | 土地と建物の価値を個別に評価し、 合計した価格 |
客観的な評価 |
| 定価（請負金額） | 売主が設定した売り出し価格 | 売主の希望が反映される |
| 実勢価格（時価） | 実際に取引が成立する市場価格 | 需要と供給のバランスで決まる |
| 収益価格 | 将来得られる収益から逆算した価格 | 投資価値が重視される |
例えば、同じ物件でも積算価格が5,000万円、実勢価格が6,000万円、収益価格が5,800万円というように、それぞれ異なる金額になることが一般的です。
不動産投資で積算価格が重視される2つの理由
積算価格は単なる理論値ではなく、実際の投資判断や資金調達に直結する重要な指標です。ここでは、積算価格が重視される2つの理由を解説します。
1. 金融機関の融資審査の基準になる
2. 不動産投資の判断材料になる
理由1. 金融機関の融資審査の基準になる
金融機関は融資を行う際、「貸したお金が返ってこないリスク（貸し倒れリスク）」を常に考えます。仮に返済が滞った場合、金融機関は担保に設定した物件を売却して資金を回収しなければなりません。このとき、確実に回収できる金額の目安として使われるのが積算価格です。
| 積算価格が高い物件 | ●実勢価格に近いため担保価値が高い ●金融機関からの評価を得やすい ●融資金額の増額や金利の優遇につながるケースもある |
|---|---|
| 積算価格が極端に低い物件 | ●担保価値が不足していると判断されやすい ●不足分を補うために、頭金の増額や融資額の減額を余儀なくされるケースが増える |
ただし、積算価格が高ければ必ず希望額を借りられるというわけではありません。実際の融資条件は、金融機関や物件の状態、個人の属性などの複合的な要素により大きく異なります。
不動産投資ローンの選び方や低金利で借り入れるコツなどを知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：不動産投資ローンの金利相場は？選び方から低金利で借りるコツまで丸ごと解説
▼動画による解説はこちら
【金融機関はここをみる！】融資を引き出す2つのポイント
理由2. 不動産投資の判断材料になる
積算価格は、物件の購入判断と売却戦略の両面で活用できます。購入時は実勢価格と積算価格を比較することで、その物件が「割高」なのか「割安」なのかをある程度判断できます。
《実勢価格と積算価格の比較例》
実勢価格5,000万円の物件の積算価格が4,500万円の場合、実勢価格は積算価格の約111％です ※1。実勢価格が同じ5,000万円でも物件の積算価格が4,000万円であれば、実勢価格は積算価格の125％となります ※2。積算評価の観点で見ると、後者のほうが割高であることがわかります。
※1の計算式：実勢価格5,000万円÷積算価格4,500万円×100
※2の計算式：実勢価格5,000万円÷積算価格4,000万円×100
しかし、積算価格より安い物件が必ずしも「お買い得」とは限りません。積算価格が低くなる理由は「築年数が古い」「立地が悪い」など、さまざまです。価格差に納得できる根拠があるかどうか、慎重に見極める必要があります。
売却を検討する際も同様です。積算価格を大きく上回る価格で購入した物件は、次の買い手が融資を受けにくくなる恐れもあります。希望価格で売れない場合は、値下げも視野に入れなければなりません。将来的な売却をスムーズに進めるためにも、購入時から積算価格を意識しておきましょう。
積算価格の計算方法
「積算価格の計算は難しい」と感じるかもしれませんが、基本的な仕組みはシンプルです。ここでは、積算価格の一般的な計算方法を解説します。
1. 積算価格の基本式は「土地の評価額＋建物の評価額」
2. 土地の評価額の計算方法
3. 建物の評価額の計算方法
積算価格の基本式は「土地の評価額＋建物の評価額」
積算価格は「土地の評価額」と「建物の評価額」をそれぞれ計算し、最後に合算したもので表されます。
◎基本の積算価格の計算式
「積算価格」＝「土地の評価額」＋「建物の評価額」
基本的に土地は「場所と広さ」、建物は「構造と広さと築年数」により、価値が決まります。一つずつ、次で詳しく解説します。
土地の評価額の計算方法
土地の評価額の計算方法は、次のとおりです。
「土地の評価額」＝「①公示地価などの公的指標」×「②土地の面積」
「①公示地価などの公的指標」には、主に次のようなものがあります。
| 種類 | 主体 | 発表時期 （基準日） |
公示価格との 比較 |
主な用途 |
|---|---|---|---|---|
| 公示地価 | 国土交通省 | 毎年3月 （1月1日時点） |
（基準） | 多くの不動産評価の基礎 |
| 路線価 | 国税庁 | 毎年4月 （1月1日時点） |
公示地価と同等 | 相続税や贈与税の算定基準 |
| 固定資産税評価額 | 自治体 | 3年ごと （1月1日時点） |
公示地価の80％ | 固定資産税や登録免許税の算定基準 |
| 基準地価 | 都道府県 | 毎年9月 （7月1日時点） |
公示地価の70％ | 公示地価と同様の役割 |
「②土地の面積」は、土地の条件により補正がかかる場合があります。より正確な評価額を知りたい場合は、こうした補正率も考慮する必要があります。
| 補正要因 | 補正の目安 | 理由 |
|---|---|---|
| 角地 | ＋10％程度 | 見栄えや利用価値が高いため高く評価される |
| 2つの道路に挟まれる | － | 2つの道路のうち、高いほうの路線価を使用する |
| 接道幅4m未満 | ▲10〜20％ | 道路幅が狭く、建築基準法の制限（セットバックなど）がかかるため建てられる建物が制限される |
| 不整形地 | ▲10〜30％ | 土地の形が使いづらく、建物を効率的に建てにくい |
| 崖地・傾斜地 | ▲30〜50％ | 擁壁工事などの造成費用が高くつき、安全性の確保にもコストがかかる |
| 再建築不可 | ▲50〜70％ | 法的に建て替えができず、土地の活用方法が制限される |
| 借地権 | ▲20〜30％ | 土地を完全には所有していないため、利用と売却に制限がかかる |
では、試算してみましょう。
| 条 件 | ①路線価：1平方メートル当たり100万円 ②面 積：100平方メートル ③旗竿地※：不整形地のため▲30％ |
|---|---|
| 計 算 | ①100万円×②100平方メートル×③0.7（▲30％） 土地の評価額＝7,000万円 |
※旗竿地（はたさおち）とは、細い通路状の土地の奥にまとまった土地がある形状をした不整形地です。旗の持ち手部分が通路、旗そのものが奥のまとまった土地にあたります。
建物の評価額の計算方法
建物の積算価格は、冒頭の 「不動産投資における『積算価格』の定義」で説明した「原価法」を用いて計算します。
◎建物の評価額の計算式
建物の評価額
＝「①再調達原価」×「②延べ床面積」×（「③残存耐用年数」÷「④法定耐用年数」）
| 用語 | 概要 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| ①再調達原価 | ●該当の建物と同程度の建物を購入する場合に必要となる金額 ●建物の構造（建築資材）と設計費や地域の建築コストなどの要素を考慮して算定された1平方メートルあたりの建築単価（参考：国税庁│第2章 購買財産の評価「3 原価法の適用方法」） 《国税庁：地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）【令和6年分用】》 ※抜粋 |
||||
| 地域 | 木造 | 鉄骨鉄筋 コンクリート造 |
鉄筋 コンクリート造 |
鉄骨造 | |
| 北海道 | 23.4万円 | 31.8万円 | 30.4万円 | 29.4万円 | |
| 東 京 | 21.7万円 | 34.9万円 | 38.5万円 | 35.4万円 | |
| 神奈川 | 20.7万円 | 38.3万円 | 33.3万円 | 32.8万円 | |
| 大 阪 | 20.7万円 | 35.3万円 | 30.4万円 | 29.4万円 | |
| 京 都 | 20.7万円 | 31.8万円 | 30.4万円 | 31.2万円 | |
| 愛 知 | 20.7万円 | 31.8万円 | 30.4万円 | 29.4万円 | |
| 福 岡 | 20.7万円 | 31.8万円 | 30.4万円 | 29.4万円 | |
| ②延べ床面積 | ●建物のすべての階の床面積を合計した面積 ●1階と2階ともに50平方メートルの木造アパートであれば、延べ床面積は100平方メートルとなる ●より正確に把握したい場合は、販売図面やパンフレットの面積ではなく、登記簿謄本（全部事項証明書）に記載されている面積を使用する |
||||
| ③残存耐用年数 | ●その建物に、計算上の寿命があと何年残っているかを示す年数 《計算式》 ③「残存耐用年数」＝「④法定耐用年数」－「新築後の経過年数」 ※「④法定耐用年数」は次で説明します ※築年数が耐用年数を超えている場合、評価額は0円、または備忘価格（1円など）で計算されるのが一般的 ※しかし、リフォーム状況などを見て一定の価値が認められる場合もある |
||||
| ④法定耐用年数 | ●国によって定められた「建物が資産としての価値を維持できる期間」の目安 ●実際の建物の物理的な寿命とは異なる ●建物の構造によって年数が決まっている 《主な構造の法定耐用年数》 ●RC造（鉄筋コンクリート）：47年 出典：国税庁│主な減価償却資産の耐用年数表 |
||||
東京都の築10年、木造アパートの例で試算してみましょう。
| 条 件 | ①再調達原価：21.7万円（東京・木造の平米単価） ②延べ床面積：100平方メートル ③残存耐用年数：12年（法定耐用年数22年 － 築10年） |
|---|---|
| 計 算 | ①再調達原価21.7万円×②延べ床面積100平方メートル×③残存耐用年数12年÷④法定耐用年数22年 建物の評価額≒1,183万円 |
【計算例】積算価格のシミュレーション
前項の計算式を使って、実際の物件を想定した積算価格を算出してみましょう。 ここでは、「木造一戸建て」と「区分マンション」の2つのパターンでシミュレーションします。
1. 築10年木造一戸建ての例
2. 築15年中古マンションの例
計算例1.築10年木造一戸建て
◎物件概要
●路線価：1平方メートル当たり100万円
●土 地：100平方メートル（角地）
●建 物：東京都木造一戸建て、延床面積200平方メートル、築10年
●再調達原価：21.7万円（※1）
●法定耐用年数：22年（※2）
【土地の評価額】
＝「①公示地価などの公的指標」×「②土地の面積」
＝100万円×100平方メートル
＝1億円
※角地は補正で10％増しのため、最終的な土地の評価額は
1億円×110％＝1億1,000万円
【建物の評価額】
＝「①再調達原価」×「②延べ床面積」×（「③残存耐用年数」÷「④法定耐用年数」）
＝21.7万円×200平方メートル×（（22年－10年）÷22年）
＝約2,387万円
【積算価格】
＝1億1,000万円＋約2,367万円
＝約1億3,367万円
◎積算価格計算結果：読み解きのポイント
●土地の評価額だけで1億円を超えており、資産価値の高い物件
●建物がさらに古くなって価値が0円になっても、土地の1億円強の価値は残る
●将来的に建て替えや「古家付き土地」としての売却などの出口戦略が立てやすい
計算例2.築15年中古マンション
◎物件概要
●路線価：1平方メートル当たり80万円
●土 地：20平方メートル（マンション敷地全体の共有持分）
●建 物：東京都、鉄筋コンクリート造マンション、専有面積60平方メートル、築15年
●再調達原価：38.5万円（※1）
●法定耐用年数：47年（※2）
【土地の評価額】
＝「①公示地価などの公的指標」×「②土地の面積」
＝80万円×20平方メートル
＝1,600万円
【建物の評価額】
＝「①再調達原価」×「②延べ床面積」×（「③残存耐用年数」÷「④法定耐用年数」）
＝38.5万円×60平方メートル×（（47年－15年）÷47年）
＝約1,573万円
【積算価格】
＝1,600万円＋約1,573万円
＝約3,173万円
◎積算価格計算結果：読み解きのポイント
●都心のマンションは実勢価格が高額になる傾向があるが、積算価格は土地の持分が少ないため低く算出されやすい
●積算価格に加え、実質利回りや資産性が融資審査で重視される可能性あり
積算価格の読み方・注意ポイント
積算価格は物件の客観的な資産価値を測る重要な指標です。不動産投資の成功率向上に向けて、積算価格の読み方と注意点を3つ解説します。
1. 積算価格が高くても「稼げる物件」とは限らない
2. 土地によっては評価が下がる場合がある
3. 地域特性を理解する
注意1. 積算価格が高くても「稼げる物件」とは限らない
積算価格はあくまで「不動産の価値」であり、「稼ぐ力（収益性）」ではありません。
例えば、地方の広大な土地にあるアパートは土地値が広いため、計算上の積算価格が高くなりがちです。しかし、そのエリアに賃貸需要がなく空室だらけであれば、投資としては失敗する可能性が高いでしょう。一方、都心の狭いアパートは積算価格が低くても、適切な家賃で満室経営ができれば安定した収益につながります。
「積算価格は高いが、誰も住まない物件」を誤って購入しないよう、需要を必ず調査し、実質利回りなどとともに多方面からご判断ください。
注意2. 土地によっては評価が下がる場合がある
土地の評価額で示される「公示地価などの公的指標×面積」という計算式は、標準的な土地を想定したものです。「土地の評価額の計算方法」で説明したとおり、路線価などをそのまま適用できないケースがあるため、計算時には注意しましょう。
こうした減額要因がある物件は、計算上の積算価格よりも実際の担保評価額が低くなる傾向があります。条件を加味しない計算結果を鵜呑みにすると、いざ融資審査に出した際に「希望額に届かない」と慌てることになりかねません。不安があれば、必ず不動産会社や税理士などの専門家に確認しましょう。
注意3. 地域特性を理解する
都心部では積算価格と実勢価格が乖離しやすく、一般的には実勢価格のほうが高くなりやすい傾向があります。背景として、都心部の地価は人口増加やインフラの充実、利便性などで評価されやすいという実情がうかがえます。郊外や地方では、積算価格と実勢価格が近くなる傾向です。このような地域であれば、積算価格での判断が比較的実態に近くなり、割安物件かどうかの目安として活用しやすいでしょう。
物件購入や投資判断の際には、地域性も加味して考えることが重要です。
積算価格を理解して、投資判断に活かそう
不動産投資における積算価格は、融資の受けやすさや出口戦略を考えるうえで重要な指標の一つです。仕組み自体はシンプルで、路線価などの評価軸と建物の構造などがわかれば、比較的容易に算出できます。
しかし、「積算価格が高い＝絶対に成功する」というわけではありません。実際の投資判断では積算価格に加え、そのエリアの将来性、最新の市場動向などの「より多角的な視点」が求められます。自分の状況に合わせた物件選びを進めたい場合は、ぜひ不動産会社などの専門家にご相談ください。
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よくある質問
Q:積算価格とは何ですか？
A:積算価格とは「土地の価格」と「建物の価格」を合算した価格で表されるもので、対象となる不動産の「資産としての価値」を示します。不動産投資の判断材料や金融機関の融資審査に直結する重要な指標の一つです。
Q:積算価格と実勢価格、収益価格の違いは何ですか？
A:積算価格が「資産としての価値」を示すのに対し、実勢価格は「実際に取引が成立する市場価格」、収益価格は「将来得られる収益から逆算した価格」を表します。積算価格は公示地価や路線価などの客観的な価値が重視されますが、実勢価格は需要と供給のバランス、収益価格は投資価値が重視される傾向があります。
Q:積算価格から、何がわかりますか？
A:不動産が持つ資産としての客観的な価値がわかります。物件の購入価格が積算価格より大きく上回っている場合、その物件は割高かもしれません。反対に積算価格のほうが高ければ、理論的には損しにくい可能性があります。しかし、あくまでも理論値ですので、実際の投資判断の場面では、物件の状態や自身の状況も含め、多角的な視点で判断することをおすすめします。
