本記事では、地方と東京の不動産市場の違いを整理したうえで、地方不動産投資のメリットとリスク、将来性のあるエリアの見極め方、失敗しないための実践ポイントを解説します。地方不動産投資を「なんとなく不安なもの」から「判断できる選択肢」に変えるための視点を、ぜひつかんでください。
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※以下の情報は2026年1月時点の情報をもとに、不動産投資家・2級ファイナンシャル・プランニング技能士の前田裕太が監修しています。
※本記事における「地方」とは主に大阪市や福岡市・名古屋市およびその周辺のような比較的栄えているエリアを指します。
この記事で分かること
- 地方不動産投資の成否は、利回りではなく人口動態や雇用など「賃貸需要が続くエリア」を選べるかで決まる
- 空室や売却のしにくさといった地方特有のリスクは、購入前に想定し対策を立てることで回避・軽減できる
- 安定した運用には、エリア選定だけでなく物件の間取り・設備、管理体制まで含めて考えることが不可欠である
目次
地方と東京の不動産価格・利回りの違い
東京と地方の最大の違いは、物件価格と需要の厚みにあります。東京は人口が集中し、住宅需要が非常に高いため、土地や建物の価格が上がりやすく、その結果、家賃に対して物件価格が割高になりがちです。
利回りは「年間家賃収入÷物件価格」で計算されるため、価格が高い東京では、どうしても利回りは3～5％程度に落ち着きやすくなります。
一方、地方では中心地であっても東京よりは人口規模が小さいぶん、土地価格も低く抑えられることが一般的です。家賃水準自体は東京より低いものの、購入価格が安いため、利回りは5～8％以上になるケースも少なくありません。条件によっては、10％を超える物件も見受けられます。
例えば、年間家賃収入が300万円の物件でも、東京で購入価格が7,500万円ならば利回り4％、地方で3,500万円なら利回り8.6％になります。
【計算式】一棟アパートの例
東京：年間家賃収入（300万円）÷物件価格（7,500万円）＝4％
地方：年間家賃収入（300万円）÷物件価格（3,500万円）＝8.6％
※上記の価格や利回りは一例であり、実際の収益を保証するものではありません。
この「物件の購入価格の差」が、そのまま収益性の差となって表れる点が、地方不動産投資の大きな特徴です。
地方で不動産投資するメリット4選
地方不動産投資の魅力は、「物件が安い」「利回りが高い」といった表面的な数字だけではありません。初期費用を抑えやすく、競争が激しくなりにくいことや、長期的な運用で安定した収益をめざしやすい点も大きな強みです。ここでは、地方で不動産投資を行うことで得られる代表的なメリットを、実際の投資判断に役立つ視点で整理していきます。
1. 物件価格が安く少額から始められる
2. 高利回りを狙える可能性がある
3. 競合が少なく入居付けしやすいケースがある
4. 固定資産税など保有コストが低い
メリット1.物件価格が安く少額から始められる
地方不動産投資の最大のメリットは、物件価格が安く、少ない資金から始めやすい点にあります。東京では区分マンション1室でも数千万円することが珍しくありませんが、地方では都市部であっても東京の半額程度で似たような条件の物件を購入することも十分に可能です。
物件価格が低ければ必要な自己資金や借入額も小さくなり、毎月の返済負担が抑えられるため、空室が出た場合でも資金繰りが破綻しにくくなります。また同じ自己資金でも、地方であれば複数物件に分散投資できる可能性があり、リスクを分けて運用することも可能です。
初期投資を抑えられる点は、不動産投資初心者にとって大きな安心材料といえます。
メリット2.高利回りを狙える可能性がある
地方不動産投資では、購入価格が安いぶん、高い利回りを期待できる点も魅力です。利回りは家賃収入と物件価格のバランスで決まるため、価格が抑えられている地方では、数値が高くなりやすくなります。
前述のとおり、東京では利回り3～5％台が一般的ですが、地方では5～8％以上の物件も珍しくありません。もちろん、修繕費や空室期間を考慮した「実質利回り」を見る必要はありますが、返済後の手残りが出やすい点は地方不動産投資の強みです。
収益性を重視しながら、キャッシュフローを安定させたい人にとって、地方は魅力的な選択肢になります。
利回りについて詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
関連記事：表面利回りとは？実質利回りとの違いや計算方法をわかりやすく解説
メリット3.競合が少なく入居付けしやすいケースがある
地方では、新築物件の供給が限られており、条件の良い賃貸物件が少ないエリアも多く存在します。そのため立地や設備が一定水準を満たしていれば、競合が少なく、比較的スムーズに入居が決まるケースもあるのです。
特に大学や病院、工場の近くなど、通学・通勤の需要が高いエリアでは、毎年一定の賃貸需要が生まれます。都心のように家賃競争に巻き込まれにくく、無理な値下げをせずに運用しやすい点もメリットです。
需要のある場所を見極めることで、地方でも安定した入居率をめざせます。
メリット4.固定資産税など保有コストが低い
地方は地価が低いため、固定資産税をはじめとした保有コストを抑えやすい傾向があります。固定資産税は土地と建物の評価額をもとに計算されるため、同規模の物件でも地方のほうが税額が安くなるケースが多く見られます。
また管理費や修繕費、人件費も都心より低く抑えられることがあり、長期的な運用では支出の差が大きく影響します。毎月のコストが低いぶん、空室が出た際のダメージも小さくなります。
収益だけでなく「支出を抑えやすい」という点も、地方不動産投資の重要なメリットです。
地方で不動産投資するリスクと対処法
地方の不動産投資は魅力が多い反面、東京とは違ったリスクがあることも事実です。特に、空室や人口減少、売却のしにくさといった点は、地方不動産投資を検討する多くの人が不安に感じるポイントでしょう。ただし、これらのリスクは「知らずに買う」から問題になるのであって、事前に理解し対策を取れば大きな失敗につながるとは限りません。ここでは、地方不動産投資でよくあるリスクと、その具体的な対処法を順番に見ていきます。
1. 空室リスクが高くなりやすい
2. 人口減少による賃貸需要低下の恐れがある
3. 売却しにくく出口戦略が難しい
4. 融資条件が厳しくなりやすい
リスク1.空室リスクが高くなりやすい
地方不動産投資で注意したい点の一つが空室リスクです。賃貸需要が少ない地域では入居希望者の数自体が限られるため、立地や条件が悪い物件は選ばれにくくなる傾向があります。特に、駅から遠い、駐車場がない、周辺に働く場所が少ないといった条件の物件では、長期間にわたって空室が続く可能性も否定できません。
一方で、需要のあるエリアを選定できれば、地方であっても安定した入居を見込めます。大学や病院、工場、官公庁などが集積する地域では、毎年一定数の入居ニーズが発生するためです。空室リスクを抑えるには、「家賃が取れそうか」ではなく、「その場所に住みたい人が存在するか」という視点でエリアを見極めることが重要になります。
リスク2.人口減少による賃貸需要低下の恐れがある
地方不動産投資でよく聞かれる不安の一つが、人口減少による賃貸需要の低下です。日本全体では人口は減少傾向にあり、多くの地方都市でもその影響を受けています。人口が減れば入居者の数も減り、家賃下落や空室増加につながりやすくなります。
ただし、すべての地域が同じように人口減少しているわけではありません。地方でも、政令指定都市や中核市、再開発が進むエリアでは、転入者が増えているケースもあります。
重要なのは、「地方かどうか」ではなく、「その市区町村の人口がどう動いているか」をデータで確認することです。
リスク3.売却しにくく出口戦略が難しい
地方物件は、東京に比べて売却しにくい傾向があります。購入希望者の数が限られるため、売りたいタイミングですぐに買い手が見つからないことも珍しくありません。価格を下げなければ売れないケースもあり、出口戦略を考えずに購入すると後悔につながります。
対策として重要なのは、購入時点で「将来、誰が買うのか」を想定しておくことです。中心駅に近い物件や、需要が見込める立地は、投資家だけでなく実需層からのニーズも残りやすくなります。
「買いやすさ」だけでなく「売りやすさ」を意識することが、地方不動産投資では欠かせません。
下記の記事では、不動産投資の多様な出口戦略について解説しています。あわせてご覧ください。
関連記事：不動産投資は出口戦略で決まる！目的別「利益最大化のコツ」徹底解説
リスク4.融資条件が厳しくなりやすい
地方物件では、金融機関の評価が都市部より厳しくなる場合があります。地価が低く担保評価が出にくいため、自己資金を多めに求められたり、希望通りの融資額が得られなかったりするケースも少なくありません。
一方で、地方銀行や信用金庫など地域事情に精通した金融機関であれば、物件や事業計画を丁寧に見てもらえる可能性があります。収支計画を十分に整えたうえで、無理のない借入額からスタートする姿勢が大切です。融資条件も含めて全体の計画を立てることで、地方不動産投資にともなうリスクはコントロールしやすくなります。
将来性のある地方エリアの見極め方
地方不動産投資で成果を出せるかどうかは、「どのエリアを選ぶか」でほぼ決まります。利回りが高いという理由だけでエリアを決めてしまうと、数年後に入居者が減り、運用が苦しくなることもあります。大切なのは、その街に人が集まり続ける理由があるかどうかです。ここでは、将来性を見極めるために確認すべきポイントを、具体的な視点に分けて解説します。
1. 人口動態と世帯構成
2. 再開発・企業進出・大学・病院の有無
3. 賃貸需要が続く立地条件（駅距離・駐車場）
4. 災害リスクとハザードマップ
1.人口動態と世帯構成
将来性を判断するうえで、まず確認したいのが人口の動きです。特に重要なのは、単純な人口の増減だけではなく、どの年代の人が増えているかという点です。賃貸需要を支えるのは、主に20～40代の単身者や子育て世帯です。この層が減っている地域では、今後空室が増えやすくなります。
市区町村ごとの人口推移や転入・転出の状況、単身世帯の割合を見ることで、将来の需要をある程度予測できます。感覚やイメージではなく、数字で確認することが、失敗を防ぐ第一歩です。
例えば、中四国地方の中心地である広島県広島市は、2026年現在、ターミナル駅である広島駅前の再開発が大詰めとなっており注目されているエリアです。都市としての利便性も高く、投資への好材料は多い一方で、ここ数年は若年層が流出傾向にあります。行政がさまざまな形で対策を練っていますが、長期的な投資価値はこういった政策の成否も関わってくるでしょう。
2.再開発・企業進出・大学・病院の有無
街に人を呼び込む要素があるかどうかも、重要な判断材料の一つです。駅前再開発や大型商業施設の建設、企業の進出といった動きは新たな雇用を生み、住宅需要を押し上げる要因になります。また、大学や総合病院が立地するエリアでは、学生や医療従事者など安定した入居層を見込める点も特徴です。
国や自治体が公表する都市計画や企業立地に関する情報を確認すれば、その街が今後どのように変化していくのかを把握しやすくなります。「今」だけでなく「これから」を見据える視点を持つことが大切です。
3.賃貸需要が続く立地条件（駅距離・駐車場）
地方では、立地条件の考え方が東京とは大きく異なります。駅からの距離だけではなく、車での移動のしやすさが重視される地域も多く、駐車場の有無は入居率に直結します。
駅へのアクセスに加え、主要道路へのアクセスや、スーパー・病院・学校までの距離など、日常生活のしやすさが重要です。特に、1戸1台分以上の駐車場が確保できる物件は、地方では大きな強みになります。
4.災害リスクとハザードマップ
どれだけ条件が良く見えるエリアでも、災害リスクの確認は欠かせません。洪水や土砂災害の危険が高い地域では、入居者から敬遠されやすく、将来的に資産価値が下がる可能性があります。
国や自治体が公開しているハザードマップを使えば、浸水想定区域や土砂災害警戒区域を簡単に確認できます。物件の契約時、水害リスク、土砂災害警戒区域に入っているかなどについては重要事項説明にて説明が義務化されていますが、震災や火山などのリスクについては説明義務はないため、自身でのリサーチが望ましいといえるでしょう。
利回りや価格だけで判断せず、安全性も含めて総合的に判断することが重要です。
不動産投資におすすめの地方都市例
地方不動産投資を検討する際、「どの都市を選ぶべきか」は多くの人が悩むポイントです。地方には数多くの都市がありますが、投資に向いているエリアと、慎重に判断すべきエリアははっきり分かれます。ここでは、比較的安定した賃貸需要が見込める地方都市の特徴と、具体的な考え方を整理しながら、都市選びのヒントを紹介します。
1. 政令指定都市・中核市が有力な理由
2. 福岡・名古屋・広島などが挙げられる理由
3. 人口50万人未満エリアで注意すべき点
政令指定都市・中核市が有力な理由
地方不動産投資のなかでも、政令指定都市や中核市は比較的リスクが低いエリアといえます。これらの都市は人口規模が大きく、雇用・教育・医療・商業といった都市機能が集まっているため、賃貸需要が一時的に落ち込みにくい特徴があります。
転勤者や学生、単身赴任者など、さまざまな入居層が存在することで、空室が出ても次の入居者が決まりやすくなるでしょう。また、取引件数も多いため、将来売却する際の流動性が高い点もメリットです。
地方であっても「都市としての厚みがあるかどうか」は、安定運用を考えるうえで重要な判断基準となります。
福岡・名古屋・広島などが挙げられる理由
福岡、名古屋、広島といった都市は、地方のなかでも特に不動産投資の候補として挙げられることが多いエリアです。その理由として、次のようなものが挙げられます。
| 都市 | 特徴 |
|---|---|
| 福岡 | ・若年層の流入が続き、再開発も活発なため、賃貸市場が安定している ・天神ビッグバンをはじめとする中心地の再開発が盛んである ・中心地は狭く、交通網が発達しているため車を持たなくても生活できる |
| 名古屋 | ・製造業を中心とした産業基盤が強く、大学も多いため、長期的な需要が見込める ・トヨタ自動車の影響もあり、車の利便性が高い都市づくりがされている |
| 広島 | ・中四国地方の中心都市として、医療や教育、行政機能が集まり、一定の人口規模を維持している ・2026年現在、広島駅周辺の再開発が完成に近づいており注目されている ・近年、若年層の人口は流出傾向であるが、行政が対策に積極的であり、政策の成否次第では今後に大きな期待ができる |
これらの都市に共通するのは、「人が集まる理由が複数ある」点です。単一要因に頼らない都市は、景気変動にも比較的強いといえます。
人口50万人未満エリアで注意すべき点
一方で、人口50万人未満の地域では、より慎重な判断が求められます。こうしたエリアでは、特定の企業や大学に賃貸需要が依存しているケースも多く、撤退や移転が起こると一気に空室が増えるリスクがあります。
また購入希望者が限られるため、売却時に価格が下がりやすく、長期保有を前提とした戦略が必要です。利回りが高く見えても、その数字の裏にある「需要の薄さ」を見落とすと、想定外の苦戦につながります。
人口規模が小さいエリアほど、エリア分析と出口戦略を丁寧に考えることが欠かせません。
地方の不動産投資で失敗しないための実践ポイント4選
地方の不動産投資は、正しい考え方で進めれば安定した収益をめざせますが、ポイントを外すと「思ったより儲からない」「空室が埋まらない」といった失敗につながります。成功している投資家に共通しているのは、物件そのものよりも、エリア選びや運用体制を重視している点です。最後に、地方不動産投資で後悔しないために押さえておきたい、実践的なポイントを具体的に解説します。
1. エリア選定のチェックリスト
2. 物件タイプと間取りの考え方
3. 駐車場・設備で差別化する方法
4. 管理会社選びと長期運用の考え方
1.エリア選定のチェックリスト
地方不動産投資では、「どのエリアを選ぶか」が結果を大きく左右します。利回りの高さだけで飛びつくのではなく、その街に安定した賃貸需要があるかを冷静に確認することが重要です。
具体的には、人口が急激に減っていないか、主要駅や幹線道路へのアクセスは良いか、大学や病院、工場など継続的な居住の需要を生む施設があるかをチェックしましょう。また、再開発計画や大型商業施設の予定があるエリアは、将来の需要が底上げされる可能性があります。
数字と事実を積み重ねて判断することで、「買ってから後悔するエリア」を避けやすくなります。
2.物件タイプと間取りの考え方
地方では、エリアによって入居者の属性がはっきり分かれる傾向があります。そのため、「どのような人が住むのか」を想定した物件選びが欠かせません。
例えば、大学周辺では単身者向けの1Kや1LDKが選ばれやすく、工場や病院が多い地域では、2DKや2LDKといった少し広めの間取りに需要が集まりやすくなります。ファミリー層が多い地域では、3LDK以上で駐車場付きの物件が好まれます。
需要と合わない間取りは、家賃を下げても決まりにくいため「立地×入居者像」を意識することが重要です。
3.駐車場・設備で差別化する方法
地方不動産投資では、設備面での工夫が入居率に直結します。特に多くの地方では車が生活必需品となるため、駐車場の有無は重要な判断材料です。1戸1台以上の駐車場が確保できているかどうかで、物件の競争力は大きく変わります。
ただし地方の中心であっても、街が狭く公共交通機関の利便性が高い福岡市と比べ、車社会を想定した都市づくりをしている名古屋市のほうが駐車場の需要は高いなど、地域の特性によっても駐車場の重要度は異なるため、入念なリサーチが欠かせません。
加えて、無料インターネットや宅配ボックス、防犯設備など、入居者にとって便利な設備があると、同じ家賃帯でも選ばれやすくなります。
大きなリフォームをしなくても、設備の工夫次第で空室対策につながる点は、地方不動産投資ならではの実践ポイントです。
4.管理会社選びと長期運用の考え方
地方不動産投資では、管理会社の存在が成功を左右するといっても過言ではありません。特に居住地から遠方に物件を購入する投資家の場合、現地に頻繁に足を運べないケースが多いため、入居付けやトラブル対応を任せられるパートナーが必要になります。
管理会社を選ぶ際は、地元での客付け実績や空室対策の提案力、修繕費の見積もりが適正かどうかを確認しましょう。短期的な利回りだけを見るのではなく、修繕計画を立てながら長く運用していく視点も重要です。
信頼できる管理体制を整えることで、地方不動産投資は「手間のかかりにくい資産」に近づいていきます。
地方の不動産投資は利回りよりも「選び方」が結果を左右する
地方の不動産投資は、物件価格の安さや高い利回りが注目されがちですが、数字だけで判断すると失敗につながることがあります。重要なのは、そのエリアに人が集まり続ける理由があるか、需要に合った物件を選べているかという視点です。人口動態や街の将来性、立地条件、管理体制まで含めて考えることで、地方でも安定した運用は十分に可能になります。本記事で紹介した考え方やチェックポイントをもとに、一時的な利回りに振り回されず、長く付き合える不動産投資をめざしていきましょう。
なお、ノムコム・プロを運営する野村不動産ソリューションズでは、地方を含む投資用物件のご紹介をはじめ、資金調達や税務のご相談など不動産の購入または売却に幅広く対応しております。「多様な情報ルート」と「経験豊富なスタッフ」を持つ野村不動産ソリューションズへは、下記のフォームからお気軽にご相談ください。
よくある質問
Q:地方の不動産投資は初心者でも始められますか？
A:始めること自体は可能ですが、エリア選びと需要の見極めが重要です。価格や利回りだけで判断せず、人口動態や立地条件を確認することで、初心者でも失敗リスクを下げられます。
Q:利回りが高い地方物件は、やはり不動産投資のリスクも高いのでしょうか？
A:一概に高リスクとはいえません。ただし、利回りが高い背景に「需要の低さ」が隠れている場合もあります。なぜ利回りが高いのかを確認することが大切です。
Q:地方物件は将来、売れなくなる心配はありませんか？
A:エリアによって差があります。人口規模が大きく、需要が安定している都市では売却しやすい傾向があります。購入時から出口を意識することでリスクは抑えられます。
