不動産投資のメリット・デメリット各10選！やるべき理由と成功のコツを徹底解説

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資の代表格です。円での普通預金や定期預金よりリスクはありますが一定のリターンが望めます。株式投資のように大幅に上振れする可能性は低い一方、資産価値がゼロになる可能性も非常に低く、安定性と収益性のバランスが比較的良いのが特徴です。
ただし、メリットとデメリットをしっかり把握しておかないと、思わぬ失敗を招く恐れがあります。本記事では押さえておきたいメリットとデメリット、リスク対策や成功のコツなどを解説します。ぜひ最後までご覧ください。

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※以下の情報は2025年12月時点の情報をもとに、不動産投資家・2級ファイナンシャル・プランニング技能士の前田裕太が監修しています。

不動産投資のメリット10選

不動産投資には、他の投資にはない特有の魅力があります。ここでは、不動産投資の代表的な10のメリットを解説します。

1. 長期間にわたり家賃収入が得られる
2. 売却時に利益が得られる可能性がある
3. 少ない自己資金で高額の投資ができる
4. ローンを他人資金で返済できる
5. 生命保険や年金の代わりになる
6. 所得税・住民税の節税効果が期待できる
7. 相続税対策として有効
8. インフレに強く、資産価値が急落しにくい
9. 管理を委託すれば時間や手間を節約できる
10. ある程度は自分で成果をコントロールできる

「そもそも、不動産投資とは何？」「不動産投資にはどんな種類があるの？」と気になる方は、先に「不動産投資の代表的な10種類と向いている人の傾向」をご覧ください。

メリット1.長期間にわたり家賃収入が得られる

マンションやアパート、戸建てなどの賃貸物件では、入居者がいる限り毎月安定した家賃収入（インカムゲイン）が得られます。家賃相場は株式相場のように急変しにくいため、収入の見通しが立てやすいのが特徴です。

◎より安定した家賃収入を得るためのポイント

メリット2.売却時に利益が得られる可能性がある

不動産価格が購入時より上昇すれば、最終的に売却益（キャピタルゲイン）を得られる可能性があります。特に立地が良い物件や都市部の再開発エリアでは、購入価格と購入・売却時の諸経費を合わせた金額より高く売れるケースが増えています。家賃でローンを返済しつつ、適切な時期の売却で、まとまった現金を手にすることも可能です。

◎売却益を狙うためのポイント

メリット3.少ない自己資金で高額の投資ができる

不動産購入の際、金融機関の融資により自己資金よりも大きな金額の投資を行う「レバレッジ」が活用できます。不動産投資は他の投資と異なり、融資期間によっては10年や20年といった長期間にわたり、レバレッジを利かせた大きな投資を行うことができます。

◎レバレッジ効果を最大化するポイント

レバレッジの詳細を知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：不動産投資におけるレバレッジとは？効果・目安・リスクを徹底解説

メリット4.ローンを他人資金で返済できる

不動産投資では、入居者から受け取る家賃収入をそのまま毎月のローン返済にあてることができます。自身の給料や預金を使うことなくローンを返済し、純資産を積み上げていくという仕組みは、他の投資にはない魅力的なメリットの一つです。

◎他人資本を活用するポイント

メリット5.生命保険や年金の代わりになる

不動産投資ローンを組む際は、「団体信用生命保険（団信）」に加入するのが一般的です。ローン契約者に万が一の事態があった場合、保険金と相殺されてローン残債が消滅します。遺族には「ローンなしの不動産」と「継続的な家賃収入」が残る仕組みです。

また、ローン完済後は家賃収入から経費を引いた金額がそのまま手元に残るため、老後の年金を補う収入源としても機能します。過去に話題になった「老後2,000万円問題」への有効な対策となります。

◎保険・年金としての活用ポイント

メリット6.所得税・住民税の節税効果が期待できる

不動産投資では所得で赤字が生じた場合、給与所得と合算して計算する「損益通算」が効果的です。損益通算を行うことで課税所得が下がり、所得税や住民税が軽減される場合もあります。特に高年収の会社員ほど、節税効果が高くなる傾向があります。
なお、月々のキャッシュフローや年間の所得が黒字であっても、建物の減価償却や不動産経営に要した経費を計上することで、所得上は赤字で計上できる場合もあります。

◎節税効果に期待する際の注意ポイント

メリット7.相続税対策として有効

現金をそのまま相続すると、額面通りに課税されます。しかし、現金を不動産に替えておくと、相続税の計算基準となる評価額が実勢価格（その時の市場における妥当な価格）より低くなるのが一般的です。また賃貸に出している物件は「貸家建付地」や「小規模宅地等の特例」により、相続税の負担をさらに軽減できる可能性があります。

◎効率的な相続税対策のポイント

下記の記事では相続税対策に不動産が効果的な理由や、不動産を活用した相続税対策を成功させるポイントを解説していますので、チェックしてみてください。
関連記事：相続税対策のための不動産活用術│仕組みや具体策、リスクを解説

メリット8.インフレに強く、資産価値が急落しにくい

インフレの局面では、相対的に現金の価値が下がります。しかし、不動産のような現物資産は、物件価格や家賃も上昇する傾向があります。加えて、株式投資のように価値が乱高下したり、ゼロ（現物取引の場合）になったりすることが考えにくいのもメリットの一つです。不動産投資は「預金以外の資産の分散先」として有効です。

◎インフレ対策のポイント

メリット9.管理を委託すれば時間や手間を節約できる

建物の清掃や入居者対応、家賃集金などの業務は、すべて管理会社に委託可能です。サラリーマンや公務員などの本業が忙しい方でも、ほぼ支障をきたすことなく運営にあたれます。入居者の入れ替わりや原状回復修繕時には、管理会社と連絡を取りあう必要性も生じますが、大半は電話やメールで対応できます。

◎管理委託を成功させるポイント

メリット10.ある程度は自分で成果をコントロールできる

株式投資などの金融商品は市場の動向や企業の業績に依存するため、個人が結果に影響を与えるケースは考えにくいものがあります。一方、不動産投資は「事業」であるため、オーナーの経営手腕次第で成果が異なります。部屋をきれいに修繕して家賃を上げたり、広告料を調整して空室を早く埋めたりと、自分の判断で収益性を改善できるのが特徴です。

◎収益性を改善するためのポイント

不動産投資のデメリット10選と対策

不動産投資には多くのメリットがある一方で、検討すべきデメリットも存在します。ここでは、不動産投資の代表的な10個のデメリットと対策を紹介します。

1. 収入が減少するリスクがある
2. 支出が増加するリスクがある
3. 金利上昇のリスクがある
4. 売却価格が購入価格より下がるリスクがある
5. 災害リスクがある
6. 流動性が低く、投資資金の回収に時間がかかる
7. 初期費用・ランニングコストがかかる
8. 入居者のトラブルリスクがある
9. 物件選びを誤ると失敗につながる
10. 悪質業者に騙されるリスクがある

デメリット1.収入が減少するリスクがある

マンションやアパートを賃貸している場合、空室が生じると家賃収入が減少します。特に区分マンション投資の場合、所有する部屋は1つしかないため、サブリース契約などで家賃保証がされていない場合、空室になれば収入が0になります。ローンの返済や管理費の支払いは継続するため、その期間はオーナーの持ち出しで対応せざるを得ません。

また、築年数が経過すれば建物は古くなり、競争力が落ちます。空室を埋めるために家賃を下げなければならず、想定より収益が悪化するリスクも考えられます。

◎対策

デメリット2.支出が増加するリスクがある

マンションやアパートの賃貸経営を長く続けると、建物の老朽化に伴う修繕費や設備の交換費用といった支出が発生します。想定外の出費が重なると、一時的に収支が赤字になるリスクがあります。

ただし、これらの支出はすべて経費として計上可能です。不動産所得が赤字になった場合でも、給与所得との損益通算である程度はカバーできます。とはいえ、損益通算はあくまで税金の還付であり、支出そのものがなくなるわけではありません。「節税できるから大丈夫」と過信するのは控えましょう。

◎対策

デメリット3.金利上昇のリスクがある

金融機関から融資を受けている場合、金利の上昇は返済総額の増加に直結します。 特に変動金利でローンを組んでいる場合は、金利が上がると毎月の返済額も増え、当初予定していた収支計画が崩れる原因となります。わずか数％の上昇でも、長期間では数百万円単位の負担になるケースもあるため、楽観視するのは危険です。

◎対策

デメリット4.売却価格が購入価格より下がるリスクがある

不動産投資では、建物の状況や市場動向により、売却時の価格が購入時よりも下がってしまうリスクがあります。家賃収入でこれまで利益が出ていても、売却タイミングによってはトータルの投資結果がマイナスになるケースもあります。特に人口減少が進むエリアや、管理状態が悪い物件は、価格の下落スピードが早いため注意が必要です。

◎対策

デメリット5.災害リスクがある

地震や台風、火災などの災害リスクは避けて通れません。特に日本は自然災害が多いため、注意する必要があります。仮に建物に倒壊や浸水などの被害があれば、多額の修繕費がかかるだけでなく、入居不能で家賃収入が途絶える恐れがあります。不動産は現物資産のため、災害などによる物理的な損壊リスクは決して無視できません。

◎対策

デメリット6.流動性が低く、投資資金の回収に時間がかかる

株式投資であれば、最短で売却を決めたその日のうちに現金化することも可能です。しかし、不動産投資は流動性が低く、売りたいときにすぐ買い手が見つかるとは限りません。仮にすぐ決まったとしても、契約から決済、引き渡しまでに数ヵ月程度要するのが一般的です。

不動産投資は、中・長期で資産を育てるのに向いている手法です。投資資金の回収には、ある程度の期間が必要であることを念頭に置いておきましょう。

◎対策

デメリット7.初期費用・ランニングコストがかかる

不動産投資は物件の購入時に仲介手数料、登記費用、不動産取得税などの諸費用がかかります。運用中も管理費や修繕積立金、固定資産税などが定期的に発生します。これらの支出を計算に入れず「家賃＝手取り」と思い込んでいると、想定外の出費で収支が悪化し、行き詰まるリスクがあります。

◎対策

デメリット8.入居者のトラブルリスクがある

賃貸経営を行ううえで、よくあるのが入居者に関するトラブルです。代表的なトラブルには次のようなものがあります。

◎主な入居者トラブル

家賃の滞納	家賃が支払われず、収入が途絶える。督促や法的手続きに時間と費用がかかる
騒音・近隣トラブル	入居者同士、または近隣住民との騒音・生活マナーに関するクレーム
無断退去	連絡なく退去され、残置物の処分費用や原状回復費用が発生する
室内の破損・汚損	退去時に室内がひどく汚損・破損しており、修繕費用が敷金を上回る
その他の契約違反	ペットの無断飼育、又貸し、民泊利用　など

◎対策

デメリット9.物件選びを誤ると失敗につながる

不動産投資において、最も重要なのは物件選びです。どれほど運用を工夫しても、そもそもの物件選びを誤ってしまうとリカバリーに手間やコストを要します。

◎物件選びの失敗例

◎対策

デメリット10.悪質業者に騙されるリスクがある

不動産投資業界の中には、知識の少ない初心者を狙って相場より不当に高い物件を売りつけようとする悪質な業者も残念ながら存在します。特にサラリーマンや公務員は安定した給与収入があり、銀行の融資が通りやすいため、ターゲットにされがちです。「絶対に儲かる」「節税で実質負担0」のような、甘い言葉に注意しましょう。

◎対策

下記の記事では、不動産投資詐欺の代表的な手口や「騙されたかも」と思ったときの対処法などを解説しています。ぜひチェックしてみてください。
関連記事：不動産投資詐欺の代表的な手口。トラブルを回避する5つの方法

不動産投資を成功させる5つのコツ

ここでは不動産投資の失敗を避け、資産形成の成功率を高めるコツを紹介します。

1. 目的と出口戦略を明確にする
2. 物件購入前に周辺相場と将来性を調査する
3. 表面利回りではなく実質利回りで判断する
4. 長期的な視点で収支計画を立てる
5. 信頼できる専門家や不動産会社と連携する

コツ1.目的と出口戦略を明確にする

不動産投資を始める前に、まず「なぜ不動産投資をするのか」という目的を明確にしましょう。目的が曖昧なまま始めると物件選びや運用方針がブレてしまい、思うような成果が得られません。また、「いつ・どのように利益を確定させるか」という出口戦略を購入前に考えておくことも重要です。「売却して現金化する」「保有し続けて家賃収入を得る」「子どもに相続させる」など、複数のシナリオを想定しておけば、市場環境の変化にも柔軟に対応できます。

◎出口に求める主な目的の例

主な目的	出口戦略の例
毎月の家賃収入で副収入を得たい	安定した家賃を確保する
老後の年金代わりにしたい	ローン完済後も保有し、家賃収入を年金代わりにする
相続対策として資産を残したい	生前贈与や相続時精算課税などの活用で資産をスムーズに移行する

下記の記事では、不動産投資の出口戦略を目的別に紹介していますので、あわせてチェックしてみてください。
関連記事：不動産投資は出口戦略で決まる！目的別「利益最大化のコツ」徹底解説

コツ2.物件購入前に周辺相場と将来性を調査する

物件の購入前に周辺の家賃相場や売買相場を確認しておくことも重要です。購入後に物件の管理をどれほど頑張ったとしても、そもそもの需要自体がない場合は本末転倒になりがちです。営業マンから提示された「利回り」や「満室想定のシミュレーション」も、そのまま信じるのは控えましょう。自身で近隣の市場調査を行い、客観的な数字で判断する姿勢が不動産投資の成功率の向上にもつながります。

◎具体的なチェックポイント

次の記事では、不動産投資の成功率を高める秘訣を紹介していますので、気になる方はご覧ください。
関連記事：不動産投資の成功率を上げる秘訣とは？成功しやすい人の傾向や成功率を高める秘訣も解説

コツ3.表面利回りではなく実質利回りで判断する

広告でよく見かける利回りの数字は、多くの場合で「表面利回り」を意味します。表面利回りは経費を考慮していないため、実際よりも高く表示されがちです。物件を比較検討するときは、経費を差し引いた「実質利回り」で必ず判断しましょう。表面利回りが高くても、管理費や修繕積立金が高額だったり、空室リスクが高かったりすれば、手元に入る金額は想定より少なくなります。

表面利回り	●計算式：「年間家賃収入」÷「物件価格」×100 ●経費を含まない ●物件の大まかな収益性を把握する目安となる
実質利回り	●計算式：「（年間家賃収入 − 年間経費）」÷「（物件価格 ＋ 購入時諸費用）」×100 ●経費を含む ●実際の収益性に近い数字となる

表面利回りと実質利回りの違いや計算方法について詳しく知りたい方は、下記の記事をご覧ください。
関連記事：表面利回りとは？実質利回りとの違いや計算方法をわかりやすく解説

コツ4.長期的な視点で収支計画を立てる

不動産投資は、中・長期で収益を積み上げていくと良い投資手法です。短期的な利益を求めると無理な借入や高リスク物件への投資につながり、失敗の原因になり得ます。収支計画を立てる際は、空室期間、家賃下落、修繕費用、金利上昇などの変動要素を織り込みましょう。複数のパターンでシミュレーションを行うことが重要です。

ノムコム・プロでは、具体的なイメージを把握しやすくなる「不動産投資のシミュレーションツール（キャッシュフローシミュレーション）」をご提供しています。ぜひご利用ください。

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コツ5.信頼できる専門家や不動産会社と連携する

不動産投資には幅広い知識と、慎重な判断が必要になります。しかし、多岐にわたる専門的な知識を自力ですべて身につけるのは困難といわざるを得ません。加えて、情報は鮮度が命です。税理士やファイナンシャルプランナー、不動産会社などの専門家と連携し、いつでも最新の情報を相談できるよう信頼関係を構築しておきましょう。

良い物件情報は、信頼関係のある顧客に優先的に紹介される場合もあります。購入後の管理・運営までサポートしてくれる会社を選ぶと安心感が高まります。

下記の記事では、不動産投資相談先の選び方や、相談時に押さえておくべきポイントを紹介していますので、あわせてチェックしてみてください。
関連記事：不動産投資のおすすめ相談先6選！選び方や相談時に押さえるべきポイントを紹介

不動産投資の代表的な10種類と向いている人の傾向

最後に、不動産投資の代表的な10種類と各投資のメリット・デメリット、向いている人を紹介します。自分に合った投資を選ぶヒントとしてご活用ください。

◎レジデンス（居住）系

投資の種類	特徴／主なメリット・デメリット／向いている人の傾向
一棟アパート・ 一棟マンション	●マンションやアパート全体を所有し、その建物内の部屋を賃貸して収益を得る ●複数の部屋を貸すため収益が安定しやすく資産価値が高い ●初期投資額が大きくなる ●資金面で余力がある方、不動産投資の知識がある方に向いている
区分マンション	●マンションの一室または数室を投資用として所有し、賃貸して収入を得る ●比較的少ない資金で投資を始められる ●一棟貸しより収益の割合（利回り）が小さい ●不動産投資の初心者や少額投資をしたい方に向いている
戸建て	●戸建て物件を賃貸して収入を得る ●ファミリーを対象とする場合が多く、長期的な入居が期待できる ●物件の収益性が低いと、融資を受けられなくなる ●投資のリスクを抑えたい方、リフォームが好きな方に向いている

◎ビル、ホテル、工場系

投資の種類	特徴／主なメリット・デメリット／向いている人の傾向
一棟ビル	●ビル一棟を購入し、店舗や事務所など事業者から賃料収入を得る ●利回りが高いことが多い ●マンションやアパートに比べて固定資産税が高くなる ●不動産投資の中級・上級者に向いている
ホテル・旅館	●ホテルや旅館といった宿泊施設を購入、運営、または賃貸することで収益を得る ●レストラン・会議室のレンタルなど複数の収入源を持てる ●初期投資額が大きく、季節や経済状況による影響を受けやすい ●資金面で余力がある方、マーケティングが得意な方に向いている
民泊・簡易宿所	●マンションや戸建ての物件を民泊施設や簡易宿所として貸し出し、収益を得る ●少ない資金で投資できるほか、特区であれば許可がおりやすい ●民泊新法の場合は営業日数が制限されている（180日） ●コミュニケーション能力の高い方、集客が得意な方に向いている
工場・倉庫	●工場や倉庫を購入して賃貸することで収益を得る ●メンテナンスコストがあまり必要ない ●融資を受けづらく、一度空室になってしまうと長期化しやすい ●投資上級者に向いている

◎その他

トランクルーム	●空いた土地や店舗を活用し、収納場所として賃貸することで収益を得る ●利回りが高いことが多く、維持の手間もあまりかからない ●軌道に乗るまでに時間がかかる ●所有している土地の活用方法が決まっていない方に向いている
駐車場	●空いている土地を駐車場として貸し出し、駐車料金を収益として得る ●初期費用が少なく、管理の手間もかからない ●固定資産税などの軽減が受けられない ●初心者の方、土地の活用方法に迷っている方に向いている
REIT（リート）	●投資者から集めた資金で不動産投資を行い、そこで得られた賃料や不動産を売買した収益からの配当を得る ●専門家が運用し、少額から複数の不動産に投資できる ●災害や価格変動のリスクがある ●少ない投資資金から始めたい方、不動産選定が苦手な方に向いている

それぞれの詳細を知りたい方は、下記の記事も合わせてご覧ください。
関連記事：不動産投資の代表的な10種類！自分にあった選び方も解説

不動産投資のメリットとデメリットを理解し、自分に合った投資方法を知ろう

不動産投資には適切な運用で長期的に安定した家賃収入を得られる、レバレッジを効かせた投資ができる、生命保険や年金の代わりになるといった、他の投資にはない魅力があります。一方で、空室リスクや金利上昇リスク、物件選びの難しさなど、注意すべきポイントも存在します。重要なのは、メリットだけでなく、デメリットやリスクも正しく理解したうえで投資判断を行うことです。「興味はあるけれど、何から始めればいいかわからない」「自分に合った物件を知りたい」という方は、まずは情報収集から始めてみてはいかがでしょうか。

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よくある質問

Q:不動産投資のメリットは何ですか？

A:賃貸の場合は入居者がいる限り安定した家賃収入（インカムゲイン）が得られること、少ない自己資金で高額の投資ができること（レバレッジ効果）、実物資産のため物価上昇時にも価値を保ちやすいことなどが挙げられます。

Q:不動産投資のデメリットは何ですか？

A:賃貸の場合は入居者がいなければ家賃収入が得られないこと、流動性が低く、すぐに現金化できるとは限らないこと、金利上昇で返済額が増加する恐れがあることなどが挙げられます。

Q:不動産投資はどんな人に向いていますか？

A:長期的な視点で資産形成に取り組みたい人、老後の収入源を確保したい人、投資成果を自分でコントロールしたい人などに比較的向いています。自分の投資目的や資金状況を踏まえて、慎重に判断しましょう。