不動産取得税は、原則として、登記した不動産の課税標準額を基に算出された都道府県税です。取得後に一度だけ課税される税金で、都道府県から送られてくる納税通知書に書かれている期限までに支払う必要があります。本記事では、不動産取得税の通知書が届く時期や納税期限、税負担の軽減制度などを税理士がわかりやすく解説します。よくあるトラブルや対策なども紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
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※以下の情報は2025年11月時点の情報をもとに税理士の村上光が監修しています。
この記事で分かること
- 不動産取得税は、不動産を取得した後に都道府県から発送される「納税通知書」に記載された期限までに支払う。目安は登記後数ヵ月から1年程度。
- 不動産取得税は、建物と土地のそれぞれに軽減制度が適用されるケースがあるが、投資用の中古マンションの建物部分は対象外。
- 不動産取得税の納税通知書は物件ごとに発行される。納税時期が重ならないよう物件の取得時期をずらすと良い物件を逃すリスクもあるため、バランスを考慮した慎重な判断が必要。
目次
不動産取得税はいつ来る？いつ支払う？
不動産取得税は、購入、贈与などにより不動産を取得した後に都道府県税事務所から発送される「納税通知書」に記載された納付期限までに支払います。納税通知書が発送されるタイミングは、全国一律ではありません。不動産取得税の納税通知書は原則として再発行できませんので、紛失して期限に遅れないよう、しっかり管理しましょう。
1. 不動産取得税の納付期限と納税通知書が届く時期
2. 納税通知書が届かない3つの原因と対応方法
3. 不動産取得税の主な支払方法
4. 不動産取得税の金額に納得できない場合
5. 不動産取得税の支払いが遅れた場合
不動産取得税の納付期限と納税通知書が届く時期
不動産取得税は、納税通知書に記載されている期日までに支払う必要があります。例えば都税事務所の場合、納税通知書は毎月7日前後に発送（「不動産取得税」の「不動産取得税の納付について」を参照）されて、その月の月末が納付期限です。
不動産取得税の納税通知書は不動産の所有権移転の登記後、数ヵ月から1年を目安に届くケースが大半です。ただし、納税通知書の発送時期は都道府県によって異なります。
不動産を取得等した日から30日以内に登記申請した場合には、原則として不動産取得税の申告は不要です。しかし、税額の算出は市区町村による固定資産税評価額によるため、都道府県税事務所からの納税通知書の発送が遅れることも少なくありません。新築物件のように固定資産税評価額の決定に時間を要する場合などは、納税通知書が到着するまでに1年以上かかるケースもあります。
納税通知書の到着が遅れても、納税義務は登記時点で発生しているため、資金を用意しておかなければなりません。原則として支払いは一括、納付期限は厳守とされていますが、状況によっては分割払いの申請も可能です。自己判断で放置せず、少しでも不安を感じたら、必ず都道府県税事務所に確認・相談することをおすすめします。
納税通知書が届かない3つの原因と対応方法
不動産の所有権移転の登記後、相当な期間が経過しても納税通知書が届かない場合、主に3つの原因が考えられます。
| 1.都道府県の事務処理遅延 | ●家屋の新築の場合など固定資産税評価額の算定が遅れているケース |
|---|---|
| 2.軽減制度の適用で税額が発生しないなど | ●軽減制度等が適用され税額が発生しないなど、納税通知書自体が送付されないケース |
| 3.文書送付先変更の届出漏れ | ●引越し後に住民票を移動しても、都道府県税事務所への届出をしていないケース ●法人で取得した場合等は登記上の住所への文書が送付されるため、本店の移転や代表者変更により書類が届かないこともある |
不動産を複数所有している場合は、物件明細が記載された納税通知書が届きます。不動産所有者ごと、かつ物件ごとの納税通知書は来ませんので、確認が必要です。納税通知書が未着でも、納税義務は消滅しません。延滞金が発生するリスクがあるため、登記から8ヵ月程度経過しても納税通知書が届かない場合は、都道府県税事務所に問い合わせてください。問い合わせの際は、売買契約書や登記簿謄本などを準備しておくとスムーズです。
不動産取得税の主な支払い方法
不動産取得税は、不動産所在地の都道府県に支払います。納税方法は納税通知書に記載されている複数の選択肢から選べますが、上限額や条件が定められていることもあるため注意が必要です。基本的に、口座振替は利用できません。
| 支払方法 | 補足 |
|---|---|
| 窓口 | ●都道府県税事務所や金融機関、郵便局での支払い |
| コンビニエンスストア | ●指定されたコンビニでの支払い ●納付書1枚あたりの金額が30万円までで、バーコードがあるものに限る |
| クレジットカード決済 | ●税額に応じたシステム利用料がかかる ●利用金額は1,000万円未満に限る ●金融機関等の窓口やコンビニエンスストアでは利用できない |
| スマートフォン決済アプリ | ●バーコードの読み取り・QRコードの読み取り（※） ●PayPay、auPAY、d払い、楽天Payなど ●アプリによっては決済手数料がかかる場合がある |
| ペイジー （Pay-easy） |
●インターネットバンキングやATMでの支払い ●納付書にペイジーマークがついているものに限る ●※事前に金融機関等への申込みが必要 |
不動産取得税の金額に納得できない場合
不動産取得税の納税通知書に記載された税額に納得できない場合は、最初に税率や控除額の適用に誤りがないか確認しましょう。近隣の類似物件と比較して、税額が明らかに高いと思われた場合も同様です。よくあるのが、軽減制度の申告を失念していたケースです。軽減制度は後日還付請求を行うこともできるため、慌てずに対応しましょう。
専門的な判断が必要な場合は、税理士や不動産鑑定士に相談することをおすすめします。
| 1.問い合わせ | ●管轄の都道府県税事務所に連絡し、税額の根拠を確認 ●計算ミスや軽減制度の適用漏れは、この段階で修正される |
|---|---|
| 2.審査請求 | ●都道府県税事務所への相談で解決しない場合は審査請求が可能 ●納税通知書を受け取った日の翌日から3ヵ月以内に手続きを行う ●「高すぎる」などの主観的な理由ではなく、不動産鑑定士の意見書など、明確な根拠が必要 |
| 3.訴訟 | ●審査請求でも解決しない場合は訴訟の提起も可能 ●時間とコストがかかるため慎重な判断が必要 |
不動産取得税の支払いが遅れた場合
不動産取得税の支払いが納付期限を1日でも過ぎると、延滞金が課されます。
◎延滞金の税率（令和7年12月31日までの特例基準割合）
●納期限の翌日から2ヵ月以内：年2.4％
●納期限の翌日から2ヵ月超：年8.7％（上限は14.6％）
さらに滞納が続くと督促状が送付され、最終的には財産差し押さえに至ることもあります。延滞金は日割り計算で100円未満を切り捨てるのが一般的です。
◎税額300万円を3ヵ月（90日）滞納した場合の延滞金（概算）
●最初の2ヵ月（60日分）： 300万円×2.4％×60日÷365日≒11,835円
●残り1ヵ月（30日分）： 300万円×8.7％×30日÷365日≒21,452円
●合計延滞金：約33,287円
※実際は日割り計算や端数処理により金額が変動します
不動産取得税の滞納が続くと、いずれ督促状が送付されます。最終的に財産の差し押さえの強制執行に至ることもあるため、少しでも不安を感じた時点で都道府県税事務所に相談しましょう。早めの対応が重要です。
不動産取得税の計算方法と軽減制度・非課税になるケース
不動産取得税は登記の有無にかかわらず発生しますが、相続により取得した場合など、一定の条件下では課税に該当しません。ここでは不動産取得税の計算方法や主な軽減制度、非課税になるケースなどを解説します。
1. 不動産取得税の計算方法
2. 不動産取得税の主な軽減制度
3. 不動産取得税が非課税になるケース
4. 不動産取得税の軽減制度の申告期限と必要書類
不動産取得税の計算方法
不動産取得税は、下記の計算式で算出されます。
「不動産取得税」＝「固定資産税評価額」×「税率」
固定資産税評価額」は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づく公的な額です。市場価格や建築費ではありません。税率は2027年3月31日まで特例措置があり、土地や住宅は3％、住宅以外の建物は4％です。（国土交通省「不動産取得税に係る特例措置」）
また、2027年3月31日までに宅地や宅地評価された土地を取得した場合、土地の課税標準額が1/2になる特例措置もあります。特例措置や軽減制度の詳細は、次節で解説します。
不動産取得税の主な軽減制度
不動産取得税の軽減制度とは、宅地や宅地用土地を取得した場合に一定の要件を満たすことで税額を軽減できる制度です。不動産取得税は、建物と土地のそれぞれで計算したものの合算で求められます。不動産取得税の軽減制度に該当する主なケースと概要は、下記のとおりです。詳細は自治体のサイトなどでご確認ください。
| 軽減される額 | ●固定資産税評価額から1,200万円を上限に控除 ●2026年3月31日までに「認定長期優良住宅」を取得した場合は1,300万円を上限に控除 ※控除額が評価額を上回る場合、建物の取得税は0円になります （「不動産取得税が非課税になるケース」参照） |
|---|---|
| 計算式 | （固定資産税評価額－1,200万円（もしくは1,300万円））×3％ |
| 主な要件 | ●物置や車庫などを含む住宅の延べ床面積が50-240平方メートル ●賃貸住宅の場合は1戸につき40-240平方メートル |
◎中古物件を購入した場合
不動産取得税の軽減制度は、自己居住用またはセカンドハウス用として取得した場合に限り有効です。投資用（賃貸用）に取得した中古物件は、軽減制度適用の対象外となるためご注意ください。
| 軽減される額 | 新築年月日に応じた控除額を上限に控除 ●平成9年4月以降：1,200万円 ●平成1年4月-平成9年3月：1,000万円 ●昭和60年7月-平成1年3月：450万円 ●昭和56年7月-昭和60年6月：420万円 ●昭和51年1月-昭和56年6月：350万円 ●昭和48年1月-昭和50年12月：230万円 ●昭和39年1月-昭和47年12月：150万円 ●昭和29年7月-昭和38年12月：100万円 |
|---|---|
| 計算式 | （固定資産税評価額－控除額（上記参照））×3％ |
| 主な要件 | ●原則として「昭和57年1月1日以降の新築」であること ●昭和56年12月31日以前の建物は新耐震基準適合証明書または既存住宅売買瑕疵保険の加入が必要 ●物置や車庫などを含む住宅の延べ床面積が50-240平方メートル |
| 軽減される額 | 次のいずれか大きい方の額を上限として減額 ①45,000円 ②（土地1平方メートル当たりの固定資産税評価額×1/2）×（※住宅の床面積×2）×3％ ※住宅の床面積の上限：1戸あたり200平方メートル |
|---|---|
| 主な要件 | ●土地を取得から3年以内に住宅を新築する予定がある ●完成するまでに土地の所有者が土地を所有し続けている ●住宅の新築後1年以内に同じ人がその住宅の土地を取得する ●土地の軽減制度は賃貸用物件でも適用可能 |
不動産取得税の計算方法や他の軽減制度についてもっと詳しく知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：不動産税金ガイド「3.不動産取得税」
不動産取得税が非課税になるケース
次の場合、不動産取得は課税されません。要件が複雑なことも多いため、該当の可能性がある場合は都道府県税事務所や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
| 相続による取得 | ●被相続人の死亡により相続人が不動産を取得した場合は非課税 ●法定相続人への遺贈も相続と同様に非課税 ●ただし、法定相続人以外への遺贈は課税対象 |
|---|---|
| 免税点未満 | ●固定資産税評価額が一定額未満の場合は非課税 ●10万円未満の土地、23万円未満の新築・増改築建物、12万円未満の中古物件など ●ただし、1年以内に隣接地や一体の建物を取得した場合は合算して判定 |
| 軽減制度適用で0円 | ●建物や土地の控除額が評価額を上回る場合、実質0円 |
| その他 | ●公共用道路や土地区画整理事業の換地による取得 ●学校法人・宗教法人の事業用不動産の取得 ●法人の合併・分割による形式的な所有権移転 など |
不動産取得税の軽減制度の申告期限と必要書類
不動産取得税の申告は、不動産の取得後30日以内に登記申請した場合などは、原則として不要です。一方で、下記のようなケースでは申告が必要となる場合があります。判断に迷う場合は物件所在地の都道府県税事務所や税理士などの専門家へご相談ください。法人取得の場合は法人の本店所在地ではなく、物件所在地の都道府県への申告が必要です。
◎申告が必要になるケース
●未登記建物を取得した場合
●先に土地を取得し、後から建物を建築する場合
●新築物件で、まだ登記を行っていない場合
●軽減制度を申請する場合
申請時の必要書類も、都道府県税事務所のサイトなどで事前に確認しておくと安心です。不動産取得税減額申請書兼還付申請書のフォーマットなどは、サイトからダウンロードできる場合もあります。
【参考】東京都主税局「軽減制度を受けるための要件と手続の流れ（フロー図）」
●住宅を新築する場合
●新築未使用の住宅と土地を同時に購入した場合
不動産取得税の計算例
貸家用に中古1棟マンションを取得した場合を例に、不動産取得税がいくらになるのかをシミュレーションします。本計算例はあくまで一般的な事例です。固定資産税評価額や軽減制度の適用可否は、物件の状況や各都道府県の運用によって異なります。最終的な税額は必ず管轄の都道府県税事務所にご確認ください。東京都主税局による「税額計算ツール」も合わせてご活用ください。
◎前提条件
●取得目的：賃家用
●物件 ：築20年（2005年新築）の中古マンション
●購入価格：9,500万円
●面積・戸数：45平方メートル（1LDK）×8戸
●土地面積：320平方メートル
●固定資産税評価額 ：（建物）3,000万円、（土地）2,800万円
| 1.軽減制度の対象か確認 | ●中古の賃貸用マンションのため、建物の軽減制度は対象外 ●各戸の床面積が45平方メートルのため、土地の控除は対象 |
|---|---|
| 2.建物の税額計算 | 【基本の計算式】 建物の固定資産税評価額×3％ 【計算】 ●3,000万円×3％＝90万円 ①建物の税額は90万円となる |
| 3.土地の税額計算 | 【基本の計算式】 （土地1平方メートル当たりの固定資産税評価額×1/2）×（※住宅の床面積×2）×3％ ※住宅の床面積の上限は1戸あたり200平方メートル 【計算】 ●軽減前の税額は（土地評価額2,800万円）×1/2（宅地特例）×3％＝42万円 ●1平方メートル当たりの土地評価額は「2,800万円÷320平方メートル」で87,500円 ●（87,500円×1/2）×（45平方メートル×2×8戸）×3％＝945,000円 ●軽減前42万円－減税額945,000円＝▲52万5,000円 ②土地の税額はマイナスになるため「0円」となる |
| 4.最終的な不動産取得税 | 90万円（①＋②） |
貸家用に取得した場合は建物の軽減制度が受けられません。この場合は土地の軽減制度だけ受けられますが、建物評価額に応じた税負担が発生します。
住宅建築（新築）の不動産取得税について計算事例を知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：不動産税金ガイド「1.購入するときの税金」
不動産取得税でよくあるトラブルと対応策
不動産取得税に関して特に多い2つのトラブルと、その対策を解説します。
1. 住所変更による通知書未着と延滞金の発生
2. 軽減制度の申告の失念で納税者に有利にならない税額請求
トラブル1.住所変更による通知書未着と延滞金の発生
個人・法人ともに、住所変更時は都道府県税事務所に届出が必要です。住民票の移動や登記は忘れずに行ったものの、都道府県税事務所への届け出を失念するケースがよくあります。納税通知書が登記上の住所に送付されたことに気づかない間も、納税義務は継続しています。延滞金発生のリスクにつながるため、届け出は必ず行いましょう。
※不動産を取得した日から30日以内に登記を申請した場合は、原則として申告は不要となります。
※住宅を新築した不動産業者等から直接購入した場合などは、原則として申告を省略してもかまいません。
※1棟の共同住宅を購入した場合等は申告が必要になることがあります。
※申告も届け出も登記住所の都道府県税事務所または市町村役場です。
◎主な対応策
●不動産取得後は都道府県税事務所に連絡先を登録
●住所変更時は速やかに届け出る
●納税通知書が届かない場合は、目安として半年を経過した時点で税事務所に確認
トラブル2.軽減制度の申告の失念で納税者に有利にならない税額請求
不動産取得税の軽減制度は自動で適用されるわけではなく、原則として納税者自身による申告が必要です。特に複数の物件を取得する場合は、物件ごとに申告が必要なため、手続きが漏れやすくなります。未登記物件を取得した場合のほか、相続時精算課税や特例遺贈により取得した場合等も申告が必要です。申告の失念により、納税者に有利にならない高額の請求が来るケースも否定できません。納税通知書が届いた後でも軽減制度を受けられるかどうか、都道府県税事務所に相談することをおすすめします。
◎主な対応策
●不動産取得と同時に申告書の準備に取り掛かる
●カレンダーやタスク管理ツールに期限を登録する
●税理士に依頼する
規模を拡大する際の不動産取得税の注意点
複数物件の取得を検討している方にとって、不動産取得税は無視できないコストです。ここでは複数物件を取得して規模を拡大していく際の、不動産取得税の注意点について解説します。
1. 物件を複数取得する際の資金計画
2. 個人と法人による不動産取得税の違い
3. 法人を活用した不動産所得時の留意点
物件を複数取得する際の資金計画
複数の物件を短期間で取得すると、納税通知も同時期に集中する可能性があります。また、新築物件は評価額の決定に時間がかかり、納税通知書が1年以上先になる場合も少なくありません。納税時期の予測が、より困難になりがちです。
突然の納税通知書にも慌てないよう、物件取得前に概算税額を計算し、資金を確保しておきましょう。納税時期が重ならないよう物件の取得時期をずらすことも有効ですが、良い物件を逃すリスクも否めません。バランスを考慮した慎重な判断が必要です。
個人と法人による不動産取得税の違い
不動産投資を行っている方の中には、投資規模の拡大に伴い「個人取得か・法人取得か」で迷う方もいるのではないでしょうか。不動産取得税の税率や軽減制度は、取得者が個人であっても法人であっても違いはありません。どちらが良いかは不動産取得税の扱いだけでなく、総合的に判断しましょう。不動産投資に強い税理士へ相談することをおすすめします。
| 個人事業の場合 | ●不動産所得を計算する上で、専従者給与が経費になる ●不動産所得の計算には、国民健康保険や国民年金は経費にならない ●不動産所得を計算した後、他の所得と合算し、国民健康保険や国民年金、医療費控除などの所得控除額を差し引いて所得税を計算する |
|---|---|
| 法人、または法人化の場合 | ●法人所得を計算する上で、事業に携わる方の給与や社会保険料等、個人事業では認められない一定の生命保険料契約の保険料等を損金に算入する ●法人所得には、法人が得るすべての収入とその費用を計算して法人税を計算する ●その他、設立時に定款を作成し毎期決算し株主総会を開催する等、会社法に則った経営が求められる |
| 個人・法人の共通事項 | ●不動産取得税は、個人では経費、法人では損金に算入する ●建物の減価償却費は、個人では経費、法人では損金に算入する ●土地と土地に係るものは、個人でも法人でも資産に計上する ●給与は、個人では専従者給与や給与が経費、法人では役員報酬や給与を損金に算入する ●事業に係る諸費用は、個人では経費、法人では損金に算入する |
法人化のタイミングやメリットについて詳しく知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：「個人と法人、どちらが得か？法人化のタイミングとメリットを押さえる！」
法人を活用した不動産所得時の留意点
法人グループ内での資産移転や組織再編により100％親子会社のような完全支配関係となる法人間の譲渡は、一定の条件を満たすことにより不動産取得税が非課税となります。適格要件を満たす組織再編であっても、その適格組織再編に係る株式以外の資産が交付されたり、分割承継法人において分割法人の営む事業が引き続き営まれていなかったり、同事業に係る従業員の100分の80以上が分割承継法人に従事していなかったりする場合には、非課税要件に該当しません。
適格事業再編に該当するかどうかは、税理士や弁護士等の専門家と連携のうえ、相談することをおすすめします。
不動産取得税を正しく理解して投資効率を最大化しよう
不動産取得税は、忘れたころに納税通知書が届くことも珍しくはありません。税額が高いと感じる場合、軽減制度が適用になるケースもあります。軽減制度をよく理解し、納得のいく物件探しにお役立てください。
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よくある質問
Q:不動産取得税はいつ来ますか？
A:不動産の登記完了後、数ヵ月から1年程度で納税通知書が届きます。不動産取得税は、その納税通知書に定められた期限までに支払います。新築物件は固定資産税評価額の決定に時間がかかるため、1年以上かかるケースもあります。納税通知書の発送時期は自治体によって異なるため、管轄の都道府県税事務所にお問い合わせください。
Q:不動産取得税が来ないのはなぜですか？
A:主に「事務処理の遅れ」「軽減制度の適用で不動産取得税が発生しない」「住所変更の届出漏れ」の3つが考えられます。登記から8ヵ月程度過ぎても届かない場合は、管轄の都道府県税事務所に確認することをおすすめします。
Q:不動産取得税を抑える方法はありますか？
A:一定の要件を満たす住宅を取得した場合、建物と土地のそれぞれに課税標準からの控除や税率の特例が適用になる場合があります。軽減制度は2027年3月31日まで特例措置として延長されているものもあるので、管轄の都道府県税事務所やサイトなどでご確認ください。
