アパート経営で失敗する原因10選｜典型例と回避策を徹底解説

なぜアパート経営で失敗してしまうのでしょうか。本記事では、よくある失敗の原因や典型例を整理し、それぞれの対策をわかりやすく解説します。さらに、失敗しやすい人の特徴や、始める前に確認すべきポイントも紹介します。
これからアパート経営を検討している方は、リスクを正しく理解し、後悔のない判断をするための参考にしてください。

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※以下の情報は2026年4月時点の情報をもとに、宅地建物取引士の河原田琢人が監修しています。

アパート経営の失敗とは？よくある誤解と現実

はじめに、そもそもアパート経営の「失敗」とはどの状態を指すのか、ネガティブな意見が出る理由、そして実際の収益構造について解説します。

● アパート経営の「失敗」とはどの状態を指すのか
● 「やめたほうがいい」と言われる理由
● アパート経営の現実と収益構造

アパート経営の「失敗」とはどの状態を指すのか

アパート経営の失敗とは、単に赤字になることだけではありません。想定していた収益が得られず、資金繰りが悪化する状態も含まれます。

例えば、表面利回り7％で購入した物件でも、空室率が20％を超えたり、想定外の修繕費が発生したりすることで、年間収支が100万円以上の赤字になるケースも珍しくありません。
また、下記のような“見落としがちな支出”によって、収支が大きく崩れることもあります。

このような状況は、表面利回りだけを見て判断した場合に起こりやすくなります。実際には経費や空室期間を差し引いた「実質的な利益」が重要です。

つまり、アパート経営の失敗とは「収益が出ないこと」ではなく、「想定と現実のズレによって資金が減る状態」と理解することが不可欠です。
下記の記事では、アパート経営で重要な4つの利回りの考え方や計算方法、相場などを解説しています。あわせてご確認ください。
関連記事：アパート経営で重要な4つの利回りの考え方や計算方法、目安となる相場などを簡単解説

「やめたほうがいい」と言われる理由

アパート経営が「やめたほうがいい」と言われる背景には、さまざまなリスクの存在があります。代表的なリスクは、下記のとおりです。

これらは一度に発生することもあり、資金計画に余裕がないと経営が一気に苦しくなります。特に初心者は、安定収入というメリットに目が向きやすく、リスクを十分に理解しないまま始めてしまう傾向があります。その結果、想定外の事態に対応できず「やめたほうがいい」という評価につながりかねません。

アパート経営の現実と収益構造

アパート経営の収益は、家賃収入からさまざまな費用を差し引いて残る金額です。主な収支の内訳は次のとおりです。

このなかでも見落とされやすいのが、修繕費と空室による収入減少です。建物は年数が経つほどメンテナンス費用が増え、また常に満室を維持できるとは限りません。そのため、実際の経営では「どれだけコストをコントロールできるか」が重要になります。

アパート経営は単なる不労所得ではなく、収支を管理するビジネスであるという認識を持つことが、失敗を防ぐ第一歩です。

関連記事：アパート経営は何年で黒字になる？目安・計算方法・黒字化を早めるコツを徹底解説

アパート経営で失敗する原因とは？典型例10選と対策

アパート経営の失敗は、特別なケースではなく、多くの人が同じような原因でつまずいています。実際、初心者の多くが「立地・資金計画・需要予測」のいずれかで判断を誤り、収支悪化に陥るといわれています。特に注意すべきなのは、一見問題がなさそうに見える物件でも、見えないリスクを見落としてしまうことです。
「利回りが高いから安心」「大手の不動産業者からの提案だから大丈夫」といった判断が、結果的に失敗につながるケースは少なくありません。

つまり、あらかじめ典型的な失敗パターンを知っておけば、その多くは回避できるのです。
ここでは、よくある失敗例を10個に整理し、それぞれの原因と対策をセットで解説します。

1. 立地・需要を見誤る
2. 借入金が多すぎる・資金計画が甘い
3. 空室や家賃下落を想定していない
4. 節税目的だけで始める
5. サブリースのリスクを理解していない
6. 高利回り物件に飛びつく
7. 管理会社・不動産会社を比較しない
8. 入居者トラブルに対応できない
9. 建物・設備の魅力が不足している
10. 追加投資や修繕で資金が悪化する

失敗例1.立地・需要を見誤る

アパート経営で多い失敗は、立地や賃貸需要を正しく見極められていないことです。立地が悪い、あるいはターゲットとする入居者層と地域の特性が合っていない場合、空室が長期化し収益が安定しません。

例えば、単身者向け物件をファミリー層の多いエリアに建てると、需要とのズレが生じます。また、人口減少が進む地域では、そもそも入居者が集まりにくい状況になります。

空室率はエリアによって大きく異なり、目安として15％を超えるエリアは要注意です。また、人口減少率や単身世帯数の推移を確認せずに購入すると、想定より賃料が下がるリスクがあります。購入前に、不動産サイトで募集件数・空室期間・成約賃料を必ず確認しましょう。

対策

対策としては、人口動態や世帯構成のデータを確認し、周辺の競合物件の家賃や入居率を調査することが重要です。さらに、ターゲットに合った間取りや設備を選ぶことで、需要とのミスマッチを防ぐことができます。

失敗例2.借入金が多すぎる・資金計画が甘い

借入額が多すぎると、わずかな収入減でも返済が苦しくなります。特にフルローンや自己資金が少ない状態では、空室や家賃下落が起きた際に対応できません。
例えば、入居率が少し下がるだけでキャッシュフローが赤字に転落するケースもあります。また、金利が上昇すると返済額が増え、想定していた収益が大きく崩れるおそれがあります。

表面利回りだけで判断すると、実際の収支は大きくズレます。管理費・修繕費・空室損を含めると、手残りは想定の70～80％程度になるケースが一般的です。最低でも年間修繕費10～20万円／戸は見込んでおく必要があります。

対策

対策としては、自己資金を一定割合投入し、返済比率を抑えることが大切です。さらに、金利上昇や空室増加を想定した複数のシミュレーションを行い、余裕のある資金計画を立てる必要があります。

失敗例3.空室や家賃下落を想定していない

満室前提の収支計画は、実態とかけ離れているため危険です。現実の賃貸経営では、一定の空室や家賃の下落は避けられません。
例えば新築時は満室でも、数年後には競合物件が増え、家賃を下げざるを得なくなるケースがあります。また、退去が続くと収入が途切れ、計画通りにいかなくなります。

最近は地価上昇に伴い家賃も値上げ傾向にあるものの、家賃は築年数の経過とともに下落する傾向が一般的であると言われており、5年で5～10％下落するケースを想定しておくべきでしょう。また、空室期間が1～2ヵ月発生するだけで、年間収支に大きく影響します。

対策

対策として、入居率を80～90％程度に設定し、家賃下落も見込んだ複数の収支パターンを作成しましょう。現実的な数字でシミュレーションすることで、リスクに備えた経営が可能になります。

失敗例4.節税目的だけで始める

節税効果に魅力を感じてアパート経営を始めるケースは少なくありませんが、これだけを目的にすると失敗しやすくなります。節税はあくまで副次的なメリットであり、収益性が伴わなければ意味がありません。

例えば、減価償却による節税効果が終了すると税負担が増え、収支が悪化することがあります。また、収益性の低い物件では、節税以上に損失が大きくなる可能性もあります。

対策

対策としては、キャッシュフローを重視し、節税効果がなくなった後の収支も含めて検討することが重要です。投資として成立するかどうかを冷静に判断する必要があります。

失敗例5.サブリースのリスクを理解していない

サブリース契約は家賃保証があるため安心に見えますが、実際にはリスクも存在します。契約内容によっては、家賃の減額や条件変更が行われることがあります。

例えば、数年後に家賃が引き下げられ、当初の収益計画が崩れるケースがあります。また、契約の解約条件が厳しく、簡単に見直しができない場合もあります。

サブリース契約は一定の賃料が保証される一方で、2～3年ごとの賃料見直し（減額）が一般的です。双方の協議は可能ではあるものの、サブリース会社が解約を申し出た場合に拒否はできない契約条文になっていることが多いです。サブリース賃料は実際の入居者の賃料の85～90％が妥当であると言われているため、保証賃料が明らかに高い場合に保証賃料よりも解約後の賃料が安くなってしまう、いわゆる「逆ザヤ」に注意をしてください。

また、解約や条件変更が難しいケースもあるため、契約内容の確認が不可欠です。「保証＝安全」ではない点に注意しましょう。

対策

対策としては、契約書の内容を細かく確認し、複数社の条件を比較することが大切です。サブリースに頼り切らず、自主管理や別の運用方法も含めて検討することがリスク回避につながります。

サブリースの仕組みや問題点を詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。
関連記事：サブリースはやばい?仕組みと不動産投資におけるメリット・デメリットを解説

失敗例6.高利回り物件に飛びつく

利回りが高い物件は魅力的に見えますが、その裏にはリスクが隠れていることが多いです。築年数が古い、立地が悪いなどの理由で利回りが高くなっている場合があります。

例えば、購入後すぐに大規模修繕が必要となり、結果的に収益が大きく下がるケースも。また、空室が多く実際の利回りが低くなることもあります。

対策

対策としては、表面利回りではなく、経費を含めた実質利回りで判断することが重要です。利回りが高い理由を分析し、リスクを理解したうえで判断する必要があります。
また聞ける範囲で売却の理由を不動産会社に聞いたうえで、なぜ高利回りなのかを確認することもリスク回避の一つになるかもしれませんので実践してみてください。

失敗例7.管理会社・不動産会社を比較しない

パートナー選びを誤ると、空室対策や管理の質に大きな差が出ます。1社だけで決めてしまうと、適切な比較ができず、条件の悪い契約になるおそれがあります。結果として、管理が行き届かず入居者満足度が低下し、退去が増えるケースにつながりかねません。また、適切な募集活動が行われず、空室期間が長引くこともあります。

対策

対策として、複数の会社から提案を受け、実績や入居率、管理内容を比較しましょう。信頼できるパートナーを選ぶことで、安定経営につながります。

失敗例8.入居者トラブルに対応できない

入居者トラブルは避けられない問題の一つであり、対応が遅れると収益に大きく影響します。家賃滞納や騒音問題などは、放置すると退去や評判悪化につながります。

実際によくあるのは、トラブルを起こす入居者ほどなかなか退去しないケースです。そうなった場合、トラブルの原因の入居者が退去しない限り常に近隣トラブルを起こし、入居者が安定してつきにくくなってしまうことがあります。
滞納する入居者についても長期化すると回収が難しくなり、損失が拡大しかねません。また、トラブルが多い物件は新規入居者が集まりにくくなります。

対策

対策としては、入居審査を厳格に行い、管理会社と連携して迅速に対応する体制を整えることが重要です。また、賃貸管理をしっかりと信頼できる管理会社に委託して入居の際は保証会社への加入を必須にしてもらうなど事前にルールを決めておくことで、トラブルの影響を最小限に抑えられます。

失敗例9.建物・設備の魅力が不足している

物件の魅力が不足していると、競争に勝てず空室が増えます。特に設備や間取りが時代に合っていない場合、入居者に選ばれにくくなるでしょう。

例えば、ガスコンロがない、エアコンがない、宅配ボックスがない、インターネット環境が整っていない、収納が少ないなどの要因で敬遠されるケースがあります。また、デザイン性が低いと内見時の印象も悪くなりがちです。

対策

対策として、ターゲット層に合わせた設備導入やリフォームを行い、競合物件との差別化を図りましょう。入居者目線で「選ばれる理由」を作る必要があります。

失敗例10.追加投資や修繕で資金が悪化する

アパート経営では、想定外の支出が重なると資金繰りが悪化します。特に老朽化による修繕や空室対策のための追加投資は、大きな負担となりがちです。

例えば、外壁や屋根の修繕、設備交換などで多額の費用が発生し、収支が一気に悪化するケースも見られます。さらに、効果の薄いリフォームに投資してしまうと、回収できないリスクが生じる点にも注意が必要です。

対策

対策としては、あらかじめ修繕積立を確保し、長期的な修繕計画を立てておくことが重要です。投資判断は慎重に行い、費用対効果を見極めることが求められます。

下記の記事では、アパート一棟買いで失敗しやすい落とし穴や、失敗しないためのポイントなどを解説していますので、あわせてご覧ください。
関連記事：アパート一棟買いで失敗しやすい6つの落とし穴。リスク回避のポイントも紹介

アパート経営で失敗する人の特徴

アパート経営は同じ条件でも、うまくいく人と失敗する人に分かれます。その違いの背景にあるのは、特別な才能ではなく「考え方」と「行動」です。

ここでは、実際によく見られる失敗しやすい人の特徴を解説します。自分に当てはまる点がないかを確認し、事前に対策することが重要です。

1. リスクを軽視している
2. 不動産会社に任せきりにしている
3. 長期的な視点がない
4. 知識不足のまま始めてしまう

特徴1.リスクを軽視している

アパート経営で失敗する人は、リスクを十分に考えずに始めてしまう傾向があります。結論として、リスクを軽視する姿勢は、経営を不安定にする大きな要因です。理由は、空室や家賃下落、修繕費などのリスクは必ず発生するためです。これらを想定していないと、少しの変化でも収支が崩れてしまいます。

例えば、満室前提で計画を立てていた場合、数室空いただけで赤字になることがあります。また、突発的な修繕費に対応できず、資金繰りが悪化するケースも。

そのため、最悪のケースでも耐えられる資金計画を立て、複数のリスクシナリオを想定することが重要です。リスクを前提として考えることで、安定した経営につながります。

特徴2.不動産会社に任せきりにしている

すべてを不動産会社に任せてしまう人も、失敗しやすい傾向があります。結論として、主体的に判断しない姿勢はリスクを高めます。
不動産会社はパートナーですが、提案内容が必ずしも最適とは限りません。収支計画や契約条件を十分に確認しないまま進めると、不利な条件で契約してしまう可能性があります。

例えば、提示された利回りをそのまま信じて購入した結果、実際の収益が大きく下回るケースは少なくありません。また、サブリース契約の内容を理解せずに締結し、後から条件変更に苦しむこともあります。

対策としては、複数社の提案を比較し、自分でも内容を理解したうえで判断することが重要です。最終的な責任はオーナーにあるという意識を持つ必要があります。

特徴3.長期的な視点がない

アパート経営は長期的な視点で考える必要がありますが、短期的な利益だけを重視すると失敗しやすくなります。結論として、長期視点の欠如は収支悪化の原因になります。

理由は、建物の老朽化や家賃下落など、時間とともに収益環境が変化するためです。これを見込まずに計画を立てると、途中で資金が不足するおそれがあります。

例えば、初年度の収益だけを見て判断し、数年後の修繕費を考慮していないケースでは、大規模修繕のタイミングで資金繰りが厳しくなります。また、出口戦略を考えていないと、売却時に損失が出ることもあります。
そのため、10～20年単位で収支を見通し、将来の支出や売却まで含めた計画を立てることが重要です。

特徴4.知識不足のまま始めてしまう

十分な知識を持たずにアパート経営を始めることも、大きなリスクです。結論として、知識不足は判断ミスを招き、失敗につながります。
理由は、不動産投資には専門的な要素が多く、正しく理解していないと不利な選択をしてしまうためです。利回りの見方や契約内容、賃貸需要の調査方法などを知らないままでは、適切な判断ができません。

対策としては、基本的な知識を学び、信頼できる情報源や専門家を活用することが重要です。最低限の理解を持つだけでも、失敗の確率は大きく下げることができます。

アパート経営を始める前に確認すべきポイント

アパート経営で失敗を防ぐためには、始める前の準備が非常に重要です。多くの失敗は「事前に確認していれば防げた」ケースがほとんどです。最後に、特に重要となる初期費用、土地条件、進め方について解説します。

● 初期費用と自己資金の目安
● 土地あり・土地なしでの違い
● 相談先と進め方

初期費用と自己資金の目安

アパート経営では、物件価格以外にも多くの初期費用が発生します。結論として、自己資金に余裕がない状態でのスタートはリスクが高くなります。
主な初期費用は、次のとおりです。

例えば、自己資金が少ない状態で始めると、空室や修繕が発生した際に対応できず、資金繰りが悪化する可能性があります。そのため、物件価格だけでなく総額ベースで資金計画を立て、さらに予備資金を確保しておくことが大切です。余裕を持った資金設計が、安定した経営につながります。

土地あり・土地なしでの違い

アパート経営は、土地をすでに所有しているかどうかに加え、新築するか中古収益アパートを購入するかによっても、リスクや収益構造が大きく変わります。実際には、中古収益アパートを購入して始めるケースも多く、それぞれの特徴を理解したうえで判断することが重要です。下表に主な違いを整理します。

項目	土地あり（新築）	土地なし（新築）	中古収益アパート購入
初期費用	建築費のみ	土地＋建築費で高額	物件価格＋諸費用
借入額	比較的少ない	大きくなりやすい	物件価格に応じて変動
リスク	低め	高め	建物老朽化・修繕リスク
特徴	自由設計が可能	立地選定が重要	すぐに家賃収入が発生
判断ポイント	土地の需要・活用方法	立地と価格のバランス	利回り・修繕履歴・入居状況

土地なしで新築する場合は借入額が増えるため、空室リスクの影響を受けやすくなります。一方で、中古収益アパートは初期費用を抑えやすく、購入後すぐに家賃収入を得られるメリットがありますが、修繕費や空室状況によって収支が左右されやすい点に注意が必要です。
また土地ありの場合でも、立地や需要が伴わなければ安定した収益は見込めません。

そのため、いずれのケースでも「立地と需要」「収支シミュレーション」「物件の状態」を総合的に判断することが重要です。

相談先と進め方

アパート経営は専門性が高いため、複数の専門家と連携して進めることが大切です。1社に依存せず比較検討することで失敗回避につながります。

主な相談先は、次のとおりです。

進め方としては、まず複数社に相談し、提案内容や条件を比較します。そのうえで、収支やリスクを十分に理解し、納得したうえで契約を進めることが重要です。1社だけで決めてしまうと条件の比較ができず、不利な選択になる可能性があります。複数の視点で判断することで、より安全な経営判断が可能になります。

下記の記事では、主な相談先と選び方を紹介していますので、あわせてご覧ください。
関連記事：不動産投資のおすすめ相談先6選！選び方や相談時に押さえるべきポイントを紹介

正しい知識でアパート経営を成功させよう

アパート経営は安定収入が期待できる一方で、立地や資金計画、リスク想定を誤ると大きな損失につながります。重要なのは、リスクを前提に現実的な計画を立てることです。正しい知識と準備をもとに判断すれば、失敗の確率は大きく下げられます。まずは自身の条件を整理し、信頼できる専門家とともに慎重に進めていきましょう。

アパート経営で失敗しないためには、あらためて下記の3つが重要です。

これらを徹底することで、多くの失敗は未然に防ぐことができます。

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よくある質問

Q:アパート経営の成功率はどのくらいですか？

A:明確な統計はありませんが、空室率や収支管理を適切に行えているかで大きく差が出ます。事前の市場調査や資金計画をしっかり行うことで、成功確率を高めることができます。

Q:アパート経営は儲からないのでしょうか？

A:必ずしも儲からないわけではありません。ただし、立地や資金計画を誤ると利益が出にくくなります。リスクを理解し、現実的な収支計画を立てることが重要です。

Q:初心者でもアパート経営を始めて大丈夫ですか？

A:可能ですが、知識不足のまま始めると失敗のリスクが高まります。基本的な仕組みを理解し、複数の専門家に相談しながら慎重に進めることが大切です。