金融機関が確認する8つの評価ポイント。融資を受けやすい収益物件の見極め方

本記事では、金融機関が収益物件の評価で確認する8つのポイントを解説します。積算価格と収益価格の算定方法のほか、融資を受けやすい物件の条件、評価額と融資可能額が一致しない4つの理由なども説明します。ぜひ最後までご覧ください。

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※以下の情報は2026年8月時点の情報をもとに、会社経営・宅地建物取引士の髙森塁が監修しています。

金融機関が収益物件の評価額を算定する基本的な考え方

金融機関の評価額は、売買価格とも鑑定評価額とも異なります。最初に、金融機関が収益物件の評価額を算定する基本的な考え方について整理します。

• 1. 積算価格で担保としての価値を見る
• 2. 収益価格で返済原資としての稼ぐ力を見る
• 3. 積算価格と収益価格が市場と合っているか確かめる
• 4. 融資期間中の収益力と完済時点の残存価値も確認する

積算価格で担保としての価値を見る

積算価格は、「いま同じ土地を取得し、同じ建物を建て直したらいくらかかるか」という再調達のコストを基準にした価格です。金融機関では、物件そのものが持つ物的価値を測定し、担保力を判断する材料の一つとして用いられます。

土地は公示地価や路線価などの公的指標に敷地面積を乗じ、間口や形状に応じた補正をかけます。建物は構造ごとの再調達原価に延床面積を乗じ、法定耐用年数のうち残っている年数の割合をかけて求めるのが一般的です。採用する平米単価や減価の計算ルールは金融機関ごとに異なります。担保保全を重視する地方銀行や信用金庫では、特に重視されやすい指標です。
※具体的な公示地価や路線価は国土交通省の公式サイトで確認できます。
また積算価格の計算方法や見方などの詳細は、下記の記事で解説しています。あわせて、ぜひご覧ください。
【計算例つき】積算価格とは？見方や実勢価格との違いをやさしく解説

収益価格で返済原資としての稼ぐ力を見る

収益価格とは、その物件が将来的に利益を生み出す力を評価した価格です。投資用不動産で重要になるのは、満室想定の賃料収入から空室・滞納損失、管理費や公租公課などの運営費を差し引いたNOI（純収益）です。金融機関はこのNOIを築年数や構造などの物件固有リスクを加味した還元利回りで割り戻し、評価額を算出します。これは「直接還元法」と呼ばれる手法で、物件が自力で稼ぎ、借入を返済していく力を測る指標として、融資審査で重視されます。

NOIが年1,000万円なら、還元利回り5.0％での収益価格は2億円。5.5％なら約1億8,182万円。わずか還元利回り0.5ポイントの差でも、収益価格は約1,818万円下がる計算です。収益価格は分子であるNOIを低めに見積もられた場合も、分母である還元利回りを高めに設定された場合も下落します。

なお、ローンの元利返済額と減価償却費は、NOIに含めません。借入条件や償却方法は買い手ごとに異なるため、物件自体の収益力を純粋に測定する段階では切り離して考えましょう。

積算価格と収益価格が市場と合っているか確かめる

積算価格と収益価格を算出しても、実際の市場でその水準で売却できなければ、担保としての確実性に欠けると言わざるを得ません。そこで金融機関は、立地や規模、築年数、用途が近い物件の成約事例などと照合し、市場の実勢から乖離がないか確認します。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などを活用すれば、実際の取引価格情報や地価公示、都市計画などを確認できます。同じ手順で「積算」「収益」「成約事例」の3つの価格を並べておくと、金融機関の見方との差を事前に把握できるため、おすすめです。
3つの価格が大きく異なる収益物件には、必ず理由があると考えて良いでしょう。

◎考えられる理由

収益価格＞積算価格	● 敷地が小さい、もしくは築年数が古い ● 現状の賃料が相場より高い
積算価格＞収益価格	● 稼働率が低い ● 賃料の水準が土地の評価に見合っていない
成約価格 ＞ 積算・収益価格	● 再開発への期待や希少性が上乗せされている

差が生じること自体は、問題ではありません。重要なのは、金融機関から「なぜこの売出価格で妥当と判断したのか」と問われた際、その乖離の理由を論理的に説明できるかどうかです。明確な根拠を示せなければ、保守的な査定額に合わせた水準に融資額を減額されるケースもあります。

融資期間中の収益力と完済時点の残存価値を確認する

融資審査では、現在の評価額だけでなく、返済期間中にわたって安定した収益を維持できるかも厳格に確認されます。特に中古物件では、建物の法定耐用年数や経済的に使用できる期間、またストレス（空室率や家賃下落率、将来発生する修繕負担等）をかけても収益性が担保できているかが、融資期間の設定や借入可能額に大きく影響します。
特に、下記の4点には注意が必要です。

なお、税法上の「法定耐用年数」を形式的に適用するのか、適切な維持管理を考慮した「経済的残存耐用年数」まで柔軟に評価するのかは、金融機関の融資方針によって異なります。

金融機関が収益物件の評価で確認する8つのポイント

金融機関の内部審査基準そのものを、外部から事前に知ることはできません。ただし、どの項目が評価額を下げる要因になるのかは、提出資料と収支構造から予測可能です。
ここでは、金融機関が評価で確認する主なポイントを8つ紹介します。

• 1. 立地と賃貸需要
• 2. 査定賃料と空室率
• 3. レントロールとテナント構成
• 4. NOIと運営費
• 5. 資本的支出と修繕状況
• 6. 還元利回り
• 7. 土地・建物の価値と法令適合性
• 8. 売却時の流動性

1. 立地と賃貸需要

金融機関は現在の入居状況だけでなく、融資期間中も賃貸需要が見込めるか確認します。

◎主な判断材料

現在は稼働が良くても、賃貸需要が特定の組織や団体に依存している場合は注意が必要です。移転や撤退が発生した場合、一度に大量の空室が発生するリスクを警戒されます。

需要の裏づけが弱い立地は、収益価格の算定で還元利回りを高めに設定され、評価額が伸び悩むケースがあります。自身も現在の入居率だけでなく、10年後・20年後といった長期的視点で、競争力を維持できるか確認しておきましょう。

2. 査定賃料と空室率

現行の家賃設定が周辺相場より高い場合、金融機関は退去後に再募集できる相場水準まで賃料を引き下げ、収支を査定し直すケースがあります。たとえ満室の収益物件でも、一定の空室や滞納による損失を織り込む場合も少なくありません。

査定賃料と空室率は、収益のベースとなるNOIを直接左右します。例えば、満室想定の賃料が年1,400万円でも、査定賃料が1割引き下げられた場合は1,260万円となります。ほかの条件が同じなら、NOIと収益価格も減少します。

自身も販売図面の数値だけで判断せず、周辺の募集賃料や成約賃料、過去の稼働率、退去後の募集期間などを調べましょう。収支の試算は、保守的な数字でシミュレーションすることをおすすめします。

3. レントロールとテナント構成

レントロールでは、各区画の賃料、共益費、契約開始日、契約期間、敷金・保証金などを確認します。サブリース契約があれば、賃料の改定条件と中途解約の条項も対象です。

◎金融機関が着目する主な項目

現行賃料と周辺相場の差	退去後に同じ賃料で募集できるか
入居者ごとの賃料収入の割合	特定の1社・個人に集中していないか
更新・解約時期	同じ時期に重なっていないか
滞納の履歴	長期の滞納や分割払いがないか
フリーレント	考慮後の実質賃料はいくらか
敷金・保証金	返還条件が明確か

入居時期が集中している場合、更新や退去も同じ時期に重なりやすくなります。1社が賃料収入の大部分を占めていれば、退去による影響は避けられません。
自身もレントロールの合計額だけで判断せず、賃貸借契約書、入金状況、更新・解約条件と照合しましょう。

レントロールについては、下記の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
レントロールとは？プロが教える見方、作り方、危ない物件の見分け方

4. NOIと運営費

売主側が提示する収支表は、実態よりも経費が低く抑えられているケースが少なくありません。自主管理やグループ会社への委託によって管理コストを圧縮している場合、購入後に一般的な管理会社へ委託した際、運営費用が増加する可能性があります。

金融機関は売主独自の数値をそのまま採用せず、過去の実績や自行の審査上の前提を用いてNOIを算出するのが一般的です。修繕積立金や入居者募集時の広告料（AD）も、標準的な水準で見積もられます。

直近12～36ヵ月分の実績収支を取り寄せ、一時的な収支と継続的な収支を分けて平準化しましょう。そのうえで、外部委託を前提とした現実的なランニングコストで再計算することをおすすめします。

5. 資本的支出と修繕状況

現在のNOIが高くても、購入後に大規模修繕が必要になれば、手元の資金は減少します。金融機関が建物の状態や修繕履歴、今後の修繕計画を確認するのはこのためです。
修繕計画が整理されていない物件は将来の支出額を予測しにくく、キャッシュフローが不透明とみなされやすくなります。年間平均では黒字でも、修繕が集中する年に資金不足となる恐れがあるため、支出時期と必要額を個別に確認しましょう。

◎主な確認項目

資本的支出と修繕費の違いや国税庁の判断基準に基づいたフローチャートは、下記の記事でご確認ください。
修繕費・資本的支出をフローチャートで簡単判断！迷いやすいポイントもわかりやすく事例で解説

6. 還元利回り

還元利回り（キャップレート）は、収益価格を割り出す際の分母となる指標です。同じNOIであっても、この利回りが0.5ポイント引き上げられるだけで、算出される評価額は1割近く下がる場合があります。8つのポイントのなかでは、もっとも評価額の増減に直接的なインパクトを与える要素です。

金融機関は、エリアごとの基準取引利回りを土台に、立地、築年数、構造、規模、テナント属性といった固有リスクを上乗せして保守的な還元利回りを設定します。売主が提示する表面利回りがそのまま使われることはありません。

自身の検討物件がどの水準で審査されるかを推測するには、周辺の成約事例から実勢の取引利回りを把握しておく必要があります。国土交通省の不動産鑑定評価基準でも、類似の不動産の取引事例との比較から求める方法などが示されています。
ただし、金融機関が用いる具体的な水準や設定方法は公開されていません。売主が示す表面利回りを鵜呑みにせず、NOIベースの利回りで確認しましょう。

7. 土地・建物の価値と法令適合性

築年数や構造は、建物の積算評価だけでなく融資期間の設計にも影響します。ただし、税務上の「法定耐用年数－経過年数」といった計算式だけで、融資期間が決まるわけではありません。法定耐用年数はあくまで税務上の減価償却基準です。金融機関は建物の維持管理状態や修繕履歴を踏まえ、実質的な「経済的残存耐用年数」を総合的に判断します。

また、遵法性には注意が必要です。確認済証や検査済証が存在しない物件、建ぺい率・容積率オーバーの違反建築は「担保適格性に欠ける」とみなされます。結果として、融資対象から外れるケースも少なくありません。

◎主な確認項目

法令上または権利上の問題があると、是正費用がかかるだけでなく、将来の買い手が利用できる融資先が限られるため、事前に注意しましょう。

8. 売却時の流動性

金融機関は「債務不履行に陥った際、市場ですみやかに売却処分して資金回収できるか」といった流動性も重視します。

◎流動性に影響する主な項目

特殊な用途の物件や、地域の需要に対して規模が大きい物件は買い手が限られるため、担保評価や融資条件も慎重になる傾向があります。投資家にも、同じ視点が必要です。購入時に融資を受けにくい要因がある物件は、売却時にも買い手の資金調達が難しくなると予想できます。想定した時期や価格で売れない可能性を、しっかり押さえておきましょう。

物件評価額と実際の融資可能額が一致しない理由

収益物件の評価額と実際の融資可能額は、一致しないケースが大半です。ここでは、その主な理由について説明します。

• 1. 多くの場合、融資額は評価額の満額ではない
• 2. 物件だけでなく借り手の返済力も見られる
• 3. 売買価格に対する融資割合にも上限がある
• 4. 金融機関独自の融資方針がある

理由1. 多くの場合、融資額は評価額の満額ではない

仮に、金融機関が物件を1億8,000万円と評価しても、その全額を担保として認めるわけではありません。評価額に一定の割合をかけた金額が、担保面での上限になります。この割合を掛け目と呼びます。

掛け目をかけるのは、評価額どおりに売れるとは限らないためです。競売や任意売却では通常の売買より価格が下がり、売却時には仲介手数料や登記費用、立ち退き費用も発生します。掛け目の水準は金融機関や融資商品、物件の用途・流動性などによって異なります。

理由2. 物件だけでなく借り手の返済力も見られる

担保が足りていても、返済の原資がなければ融資は実行されません。借入規模が大きい場合は所得に加え、保有資産の内容や既存借入、担保余力などを含む資産・負債の全体像が重視されます。

◎主な重視項目

法人では決算内容や債務償還能力に加え、代表者個人の財務や関係会社の業績、役員貸付金の有無も確認されます。収益物件を複数の法人に分散していても、実質的なオーナーや資金の流れに共通点があれば、同一グループとして与信を見られるのが一般的です。

そのため、新規物件の収支が良好でも、既存借入が多い、共同担保によって処分できる資産が限られているといった場合は、希望額から減額されることがあります。一方、担保に入っていない不動産や流動性が高い金融資産は、収支が悪化した際の補完材料になり得ます。

融資条件を比較するときは金利や期間だけでなく、追加担保や預金の維持などによって資産の使い道が制限されないかも確認しましょう。次の投資に使える資金と担保余力を残せるかという2つの視点が重要です。

理由3. 売買価格に対する融資割合にも上限がある

売買価格や総事業費に対する融資割合が定められる場合もあります。

一方、担保面の上限が1億4,400万円であれば、この例では担保面が融資額を抑える要因になります。

物件の状況	影響しやすい上限
売買価格が担保評価額を大きく上回る	担保面の上限
担保評価額が売買価格に近い、または上回る	売買価格・総事業費から見た上限

融資額を担保評価額で割る割合は「LTV」、売買価格や総事業費で割る割合は「LTC」と呼ばれることがあります。ただし、金融機関や資料によって用語の使い方が異なるため、名称だけでなく、分母の項目を確認しましょう。

分母が総事業費の場合は、売買代金に仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、融資手数料、損害保険料などが加わります。これらは物件価格の6～8％程度が目安です。

理由4. 金融機関独自の融資方針がある

収益物件と借り手に大きな問題がなくても、金融機関の融資方針により希望条件に届かないケースもあります。

◎主な要因

金融庁は2019年12月に金融検査マニュアルを廃止しました。現在は、金融機関が自らの経営戦略や融資方針、借り手の実態などを踏まえて信用リスクを判断する考え方が示されています。（参考：金融庁「検査マニュアル廃止後の引当に関する取組み」）

審査基準は金融機関ごとに異なるため、同じ物件・借り手でも結果が変わる可能性があります。減額された場合は、担保評価、返済力、融資割合、金融機関の方針のどこに原因があるかを確認し、価格交渉や借入額の見直し、別の金融機関への相談など、原因に合った対応を取りましょう。

金融機関の評価ポイントを押さえ、融資を受けやすい収益物件を見極めよう

金融機関は収益物件の立地や賃料水準、修繕状況、法令適合性、流動性といったポイントを積算と収益の両面から確認し、評価額を組み立てます。評価を得られなかったポイントが分析できれば、投資家側は価格交渉の材料や購入を見送る判断の根拠として活用できます。金融機関の見方を自らの検証軸として使い、融資を得やすい収益物件を見極め、不動産投資を拡大していきましょう。

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よくある質問

Q:金融機関の評価額を、事前に自分で調べることはできますか？

A:査定基準が非公開のため、金融機関ごとの正確な評価額を事前に調べることはできません。ただし、積算価格や収益価格、周辺相場を自身で試算することにより、目安をつけることは可能です。その際、路線価や耐用年数だけを見て判断するのは控えましょう。土地の形状や建物の状態など、個別の減点要素を織り込む必要があります。どうしても評価に関するアドバイスがほしい場合は、金融機関と提携している不動産会社への相談もおすすめです。

Q:積算価格と収益価格では、どちらが重視されますか。

A:金融機関や物件によって異なります。どちらが重視されるかを予想するより、2つの価格が開いた理由を確認することが大切です。金融機関が開示できる範囲で、査定賃料、運営費、還元利回り、土地・建物の評価方法などを確認しましょう。

Q:融資が減額された物件は買わないほうが良いのでしょうか。

A:減額された理由によるため、一概に見送るべきとはいえません。原因が担保評価にある場合は割高な物件ではないか、返済力は金利上昇等に耐えられる収支か、見極める必要があります。単に金融機関の融資方針と合わないケースも考えられるため、ほかの金融機関も検討すると良いでしょう。不足分を自己資金で補填して進める場合、修繕資金や次の投資余力を手元に残せるかどうか、慎重にご判断ください。

Q:売買価格と金融機関の評価額に大きな差がある場合、何を確認すべきですか？

A:まず、金融機関が用いた査定賃料、空室率、運営費、還元利回り、土地・建物の評価方法を確認しましょう。売買価格が評価額を上回る場合は、周辺の成約事例と比べて価格が割高ではないか、再開発への期待や物件の希少性など、価格差を説明できる根拠があるかを検証します。差が生じた要因を整理したうえで、価格交渉、借入額の見直し、別の金融機関への相談、購入の見送りを判断することが重要です。