不動産投資コラム

ノウハウ

アパート経営で重要な4つの利回りの考え方や計算方法、目安となる相場などを簡単解説

2026年1月30日

アパート経営で成功するには、利回りを読み解く力が必要です。本記事ではアパート経営で重要な4つの利回りの考え方や計算方法、相場などをわかりやすく解説します。利回りが下がるリスクと対策、利回りを意識した物件の選び方、利回りを上げる方法なども紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

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※以下の情報は2025年12月時点の情報をもとに、宅地建物取引士の河原田琢人が監修しています。

この記事で分かること

アパート経営の利回りには「表面想定利回り」「実質想定利回り」「表面現況利回り」「実質現況利回り」の4種類があり、「実質利回り」が最も現実的
アパート経営の利回り相場は、物件の立地や条件などにより幅がある。不動産サイトなどで比較すると良い
アパート経営の利回りを向上させるには、需要の高い物件の選定、人気設備の導入、家賃以外の収益源を確保することなど

アパート経営で重要な4つの利回りの考え方と計算方法
アパート経営の利回り相場と最低ラインの目安
アパート経営で利回りに影響する5つのリスクと対策
利回りで失敗しない物件選びのポイント3点
アパート経営で利回りを上げる5つの方法
アパート経営の利回りで判断に迷うときは専門家に相談しよう
よくある質問

アパート経営で重要な4つの利回りの考え方と計算方法

アパート経営の利回りには、「表面想定利回り」「実質想定利回り」「表面現況利回り」「実質現況利回り」の4種類があります。最初に、それぞれの利回りの違いや考え方、計算方法を紹介します。

1. 表面想定利回り
2. 実質想定利回り
3. 表面現況利回り
4. 実質現況利回り

**◎4つの利回り早見表利回り早見表**
項目	表面想定利回り	実質想定利回り	表面現況利回り	実質現況利回り
概　要	満室時の最大収益性	満室時から年間コストを差し引いた収益性	経費を考慮しない、シンプルな内容	実際の家賃から年間コストを差し引いた後の実質的な収益性
計算式	満室時の年間家賃収入÷物件価格×100	（満室時の年間家賃ー年間コスト）÷物件価格×100	年間家賃収入÷物件価格×100	(年間家賃ー年間コスト) ÷物件価格×100
家賃の基準	満室を想定した理想の家賃	満室を想定した理想の家賃	実際の家賃収入	実際の家賃収入
空室の扱い	全室満室と仮定	全室満室と仮定	空室分は除外	空室分は除外
現実性	理想的で、最も楽観的	賃料の楽観性はあるが、経費込みの実態でやや現実的	経費を考慮せず、やや楽観的	賃料、経費の実態で、最も現実的
よく使われる場面	新築物件の広告、理想の上限の把握など	中古物件の現状分析、営業資料など	広告、営業資料など	最終的な投資判断、収支シミュレーション

1.表面想定利回り

「表面想定利回り」は、理想的な家賃での満室稼働を前提としており、経費を考えずに計算する、もっともシンプルな利回りです。満室で家賃がすべて入ってくると仮定した「見た目の収益性」のため、実際に手元に入ってくる金額とは必ず差が生じます。

**◎表面利回りでわかること**
わかること	「その物件がどれだけ収益を生みそうか」という方向性
計算式	「満室時の年間家賃収入」÷「物件価格」×100
家賃の基準	満室を想定した理想の家賃
空室の扱い	すべての部屋が埋まっている前提

表面想定利回りでは、管理費や修繕費、固定資産税、空室リスクなどの現実的な数字は考慮されません。実際の利回りとは異なるため注意が必要です。コストを意識しないため、実際に得られる利回りより通常は高い数字になります。

2.実質想定利回り

「実質想定利回り」は、理想的な家賃で満室稼働を前提としてはいるものの、年間コストは反映して計算する利回りです。現状でどれだけ収益が出ているのかを数字で把握できるため、主に中古物件の判断材料として活用されます。表面想定利回りと比べると、やや現実的な数値です。

**◎実質想定利回りでわかること**
わかること	「満室ならどれだけ収益を生みだすか」という期待値と、コストを加味した現実的な方向性
計算式	「満室時の年間家賃－年間コスト」÷「物件価格」×100
家賃の基準	入居中の部屋の実際の家賃のみ
空室の扱い	すべての部屋が埋まっている前提

実質想定利回りは、管理費や修繕費などの年間コストを加味しているという点では、現実的な数値といえるでしょう。ただし、ベストな状態での満室を想定しているため注意が必要です。現状をとらえつつ、収益化の最大化を見据えるのに適していますが、今後の見通しは別途考えることをおすすめします。

3.表面現況利回り

「表面現況利回り」は、実際の入居状況をそのまま反映して計算する利回りです。表面想定利回りと同様に年間コストは考慮しません。物件の「シンプルな収益性」を把握する際によく使われます。

**◎表面現況利回りでわかること**
わかること	「空室も考慮したうえで、どれだけ収益を生めるか」という収益性
計算式	「実際の年間家賃収入」÷「物件価格」×100
家賃の基準	実際の家賃収入
空室の扱い	空室分は除外

表面現況利回りも管理費や修繕費などの年間コストは考慮されていないため、やや楽観的な数値に見えるという特徴があります。期待値として参考にし、シンプルに把握するぶんには問題ありませんが、投資の判断基準にするのは避けたほうが無難です。

4.実質現況利回り

「実質現況利回り」は、実際の家賃収入から年間コストを差し引いて計算する利回りです。最も現実的で、アパート経営の本当の収益性を示す指標のため、投資判断によく使われます。

**◎実質現況利回りでわかること**
わかること	「実際にどれだけ利益が残るか」という本当の収益性
計算式	「年間家賃収入－年間コスト」÷「物件価格」×100
家賃の基準	実際の年間家賃収入
空室の扱い	空室分は除外

実質現況利回りは4つの利回りの中では最も現実的で、信頼度が高い数字です。一つのアパートでも「想定表面利回りは6.4％」「実質現況利回りは3.0％」と、差があることがわかります。4つの利回りの性質と適した使い方を理解し、アパート経営にお役立てください。
また、実質現況利回りは、最も実際に近い形の収益性を示す指標です。ただし、アパート経営の場合はオーナー自身で大規模修繕をする必要があり、それに伴う費用などは反映されないため注意が必要です。

アパート経営の利回り相場と最低ラインの目安

アパート経営の利回りには、「全国平均」のような公的データが存在しません。利回りは物件の立地や築年数、エリアの需要などの要素で異なるため、数字の妥当性を判断するのにお困りの方も多いのではないでしょうか。ここでは、ノムコム・プロが提供する物件情報の「アパート物件一覧」を例に、アパートの利回り相場や最低ラインの目安について解説します。なお、単に「利回り」と記載されている場合は、「表面利回り」を指すことが一般的です。以降、特に補足のない場合は「表面利回り」による説明であるとご理解ください。

1. 新築一棟アパートの利回り相場と最低ラインの目安
2. 中古一棟アパートの利回り相場と最低ラインの目安
3. エリア別の利回り相場と最低ラインの目安

新築一棟アパートの利回り相場と最低ラインの目安

アパート経営における利回りは、リスクの高さに直結するのが一般的です。新築アパートは「設備が新しく、故障リスクが少ない」「入居者が集まりやすい」などの理由で、利回りが低めに設定される傾向があります。新築の場合は、新築プレミアムと言って賃料が相場よりも高く設定されていても、入居者の申込が入ることが多いです。利回りが低い上に、賃料が適正でない場合は、数年後の運用に悪い影響を及ぼす恐れがあります。利回りだけを判断軸とするのではなく、賃料の相場なども確認する必要があります。

**◎ノムコム・プロが提供する新築アパートの利回り（※2025年12月時点での掲載物件をもとにした数値）**
利回り相場	4.12％～7.07％
最低ラインの目安	4.0％未満
考え方	●金利上昇の局面では、利回り4.0％を下回る物件は毎月のキャッシュフローがマイナスになるリスクが高まる ●慎重なシミュレーションが必要

中古一棟アパートの利回り相場と最低ラインの目安

中古一棟アパートは新築よりも物件価格が抑えられるぶん、利回りが高くなりやすい傾向があります。しかし、実際は物件の立地や築年数などの要件により、利回りにも大きな開きがあるのが現状です。同じ中古アパートでも都心の一等地や築浅物件では利回りが低くなり、地方や築古物件では利回りが高くなります。

**◎ノムコム・プロが提供する中古アパートの利回り（※2025年12月時点の情報をもとにした数値）**
利回り相場	2.97％～11.82％
最低ラインの目安	6.0％ ※都心一等地の築浅物件を除く（6.0％を下回る場合は要検討）
考え方	●都心部の中古アパートで利回り6％を下回る場合は価格が割高の可能性が高く、キャッシュフローが出にくい ●高利回りな物件は魅力的に見えるが、築古や地方、特殊な立地などのリスクがあるため慎重な判断が必要 ●新築に比べて融資のハードルが高く、自己資金を求められる可能性が高くなる

エリア別の利回り相場と最低ラインの目安

アパート経営の利回りには、エリアごとの相場もあります。詳しく見てみましょう。

**◎ノムコム・プロが提供するエリア別・中古アパートの利回り（※2025年12月時点の情報をもとにした数値）**
エリア・項目	利回り相場	最低ラインの目安
東京都	2.97％～10.00％	4.5％
神奈川県	3.44％～11.82％	5.5％
埼玉県	3.93％～8.52％	6.0％
千葉県	4.00％～9.33％	6.0％
大阪府	4.68％～7.18％	5.5％
兵庫県	4.48％～7.2％	6.0％
京都府	5.50％～6.13％	5.5％
愛知県	4.22％～9.04％	6.0％

このほか、ノムコム・プロの物件一覧サイトでは2025年12月時点で4,600件を超える収益物件を取り扱っています。利回り10.00％以上のアパートに絞るなど、ニーズに合わせて多様な検索ができますので、興味のある方はぜひチェックしてみてください。

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アパート経営で利回りに影響する5つのリスクと対策

実際のアパート経営では、さまざまなリスクが収益を圧迫し、実質利回りを低下させます。ここでは、アパート経営で利回りに影響を及ぼす代表的な5つのリスクと、その対策について解説します。

1. 空室の発生
2. 家賃の下落
3. 建物・設備の老朽化
4. 金利の上昇
5. 災害による被害

リスク1.空室の発生

空室は、アパート経営における極めて深刻なリスクの一つです。1室でも空室が出れば、そのぶんの家賃収入が途絶えます。空室率が高くなればなるほど、空室分を除外して計算する現況利回りや実質利回りは低下します。

◎空室が発生する主な原因

●立地条件が悪く、賃貸需要が少ない
●周辺競合物件に比べ、設備や条件が見劣りする
●家賃設定が相場より高すぎる
●設備が古く、入居者のニーズに合っていない
●入居者募集の活動が機能していない

**◎空室リスクへの主な対策**
立地選定	●アパート購入前に、エリアの賃貸需要を徹底的にリサーチする ●最寄駅からの距離、生活環境、施設、人口動態、競合物件の状況などを分析し、ニーズに合致した物件を選ぶ ●周辺環境に好ましくない施設がないか確認する
人気設備の導入	●無料インターネットや宅配ボックス、独立洗面台、浴室乾燥機など、入居者に人気のある設備を導入する ●セキュリティ関連などの他にはない設備を導入して、競合との差別化を図る
家賃設定の適正化	●周辺の類似物件の家賃相場を調査する ●物件の築年数や間取り、設備などを考慮して、適正な家賃価格を設定する
管理会社の選定	●入居者募集の営業力が高く、迅速な対応をしてくれる管理会社を選ぶ ●過去の実績や実際の入居率など、複数の会社を比較する

リスク2.家賃の下落

アパートは築年数の経過とともに新築物件や築浅物件との競争力が低下し、家賃を下げざるを得なくなるケースがあります。家賃が下がると収入全体が減るため、満室でも利回りが低下します。

◎家賃が下落する主な原因

●建物や内装、設備などが古くなり、魅力を感じない
●周辺に新築物件が建ち、競争が激化する
●人口減少などで賃貸の需要自体が低下している

**◎家賃下落リスクへの主な対策**
リフォーム・リノベーション	●壁紙の張替えやフローリングの交換、キッチンや浴室の設備更新などで物件の魅力を維持する ●原状回復だけでなく、新たな価値を加える
最新設備の導入	●築年数が経過していても、時代のニーズに合った設備が整っていれば家賃は維持しやすい ●初期投資はかかるが、長期的には家賃の維持につながる
需要のあるエリアの選定	●長期的に賃貸需要が見込める場所を選ぶ ●そのエリアの10年後、20年後の人口推計を確認する
家賃下落を見込んだ収支計画	●購入時から、将来的に家賃が下がることを前提とした収支シミュレーションを行う ●楽観的な想定ではなく、現実的な数字で計画を立てる

リスク3.建物・設備の老朽化

築年数の経過とともに外壁の塗装や屋根の補修、給排水設備の交換など、大規模な修繕が必要になります。修繕費が増えるほど、現況利回りや実質利回りが低下します。

**◎老朽化リスクへの主な対策**
修繕積立金の計画的な確保	●毎月の家賃収入から一定額を修繕積立金として必ず確保し、大規模修繕に備える ●毎月の目安は家賃収入の約10〜15％
定期的なメンテナンス	●雨漏り、ひび割れ、設備の異常などを早期発見、早期修繕 ●建物の寿命を延ばし、修繕費を抑える
修繕費用を実質利回りの計算に含める	●物件購入前に、将来必要になる修繕費用を見積もり、実質利回りの計算に含める ●修繕費を考慮したうえで採算が取れるか判断する
中古物件購入時の建物診断実施	●専門業者による建物診断（インスペクション）を実施する ●今後必要になるかもしれない修繕箇所と費用を正確に把握する

リスク4.金利の上昇

アパート経営では、金融機関からの融資を活用する場合が少なくありません。ローンを金利変動で組んでいる場合、金利が上昇すると毎月の返済額も増加します。キャッシュフローが圧迫され、利回りにも影響を与えます。

**◎金利上昇リスクへの主な対策**
固定金利の選択を検討する	●返済額を確定し、将来の金利上昇リスクを回避する ●ただし、変動金利より金利が高めなので注意が必要
余裕のある返済計画を立てる	●金利が1〜2％上昇しても返済できる収支計画を立てる ●返済額のシミュレーションを行う
繰り上げ返済の活用を検討する	●繰り上げ返済を行い、元金を減らす ●金利が上昇した際の影響を軽減できる
自己資金比率を高める	●借入額を減らすことで、金利上昇時の返済負担を軽減する ●自己資金が多いほど、金利上昇リスクに対する耐性が高まる

リスク5.災害による被害

地震や台風、豪雨などの災害は、収益に直接影響します。被害が建物に及ぶ場合は修繕費が発生するだけでなく、安全性が証明されるまで空室のままとなるリスクも考えておかなければなりません。

**◎災害リスクへの主な対策**
火災保険・地震保険への加入	●火災保険だけでなく、地震保険にも加入する ●保障の範囲を増やす
ハザードマップで災害リスクを確認	●自治体が公開しているハザードマップで、地域の災害リスクを確認する ●リスクを避けるか、リスクに対する対策を講じるか、方針を決めておく
耐震性能の高い物件を選ぶ	●1981年6月以降の新耐震基準を満たした物件を選ぶ ●中古物件の場合は、耐震診断や耐震補強の実施状況を確認する
定期的な点検と早期補修	●台風シーズン前などに屋根や外壁の状態を点検する ●屋根などをドローンで撮影して確認するサービスを展開している業者もいる

利回りで失敗しない物件選びのポイント3点

ここでは利回りに関して、物件を選ぶ際に注意しておきたいポイントを解説します。

1. 「実質利回り」で判断する
2. 同じ条件の利回りで比較する
3. 利回りが下がるケースを事前にシミュレーションする

ポイント1.「実質利回り」で判断する

広告などに掲載されている利回りの多くは、単に家賃収入を物件価格で割った「表面利回り」です。実際の経営では管理費や税金などの経費がかかるため、これらを差し引いた「実質利回り」で判断する必要があります。一見、利回りが高くても、実は「空室が複数あった」「実質利回りは低かった」というケースは少なくありません。入居率やコストを確認し、実質利回りを計算して比較検討しましょう。

ポイント2.同じ条件の利回りで比較する

利回りは、計算ルールが違うと比較できません。計算に空室や経費が含まれているかどうか、条件を確認しましょう。複数の物件を比較するときは、同じ前提で算出することが重要です。正しい比較ができる状態を整えましょう。

ポイント3.利回りが下がるケースを事前にシミュレーションする

アパート経営は、長期間にわたって家賃収入を得ていく事業です。将来的に空室が発生したり、修繕が必要になったりしても収支に問題ないか、しっかりとシミュレーションすることが重要です。

アパート経営で利回りを上げる5つの方法

アパート経営において利回りを高めるには、「収入を増やす」もしくは「支出を減らす」必要があります。ここでは、アパート経営で利回りを向上させるための具体的な方法を5つ紹介します。

1. （土地所有者の場合）所有地を活用する
2. 需要の高いエリア・間取りを選ぶ
3. 人気設備を導入する
4. 管理・維持コストを見直す
5. 家賃以外の収益源を確保する

方法1.（土地所有者の場合）所有地を活用する

すでに土地を所有している場合、アパート経営の初期投資額は建物の建築費用のみです。土地の取得費用がかからないぶん、投資額が大幅に抑えられるため、利回りが向上します。相続などで活用していない土地を所有している方は、アパート経営でより高い利回りが期待できるのではないでしょうか。また、固定資産税の負担軽減や相続税対策を目的に、アパート経営を行う方もいます。

◎土地を所有している場合と新たに購入する場合の利回りの違い

【建物価格3,000万円・年間家賃300万円と想定した場合】

1.土地を購入する場合
土地1,500万円＋建物3,000万円＝総額4,500万円
表面利回り＝約6.6％

2.土地を所有している場合
建物3,000万円のみで運用
表面利回り＝約10％

このように、土地代の有無だけで利回りは異なります。所有している土地にアパートを建てて貸すことで効率よく資産を活用でき、収益性も高くなりやすいのが利点です。

方法2.需要の高いエリア・間取りを選ぶ

利回りを高めるには、賃貸需要が安定して高いエリアを選ぶことが重要です。需要が高いエリアでは空室期間が短く、家賃も高めに設定できるため、安定した収益を確保しやすくなります。

◎需要が高いエリアの特徴

●駅からの距離が近い
●スーパーやコンビニ、病院などが近く、生活利便性が高い
●主要駅への乗り換えが少なく、通勤や通学に便利
●治安が良い
●人口が維持、もしくは増加傾向にある

◎エリアの調査方法

●不動産サイトでエリア内の空室状況を確認する
●地元の不動産会社にヒアリングする
●自治体の人口推計、年齢構成をチェックする
●現地を実際に歩いて自分の目で確認する

方法3.人気設備を導入する

築年数が経過しても、入居者が求める設備が整っている場合は空室リスクも低減できます。人気設備への投資は、長期的に見れば利回りの向上につながります。

◎人気設備の例

●無料インターネット（無料Wi-Fi）
●宅配ボックス
●オートロック
●システムキッチン
●モニター付きインターホン　など

◎優先順位の考え方

●費用対効果が高いものから選ぶ
●ターゲット層のニーズに合ったものを選ぶ
●競合物件にない設備を選ぶ
●既存入居者の退去時にまとめて導入する　など

方法4.管理・維持コストを見直す

利回りは家賃を上げるだけでなく、コストを下げることでも改善できます。管理会社のプラン変更、保険料の見直し、不要なサービスの整理、大規模修繕の計画的な実施などが効果的です。一つ一つのコスト改善の額は小さくても、年間で見ると大きな差になり、実質利回りを押し上げる効果があります。

◎見直しの注意点

●入居者満足度を下げる削減は避ける（清掃頻度を極端に減らす、設備交換をしないなど）
●安全性に関わるコストは削らない（火災保険、定期点検など）
●値段の安さだけで選ばない（サービスの品質も考慮する）

方法5.家賃以外の収益源を確保する

アパート経営は家賃のほかにも、さまざまな収益源があります。家賃収入だけに頼らず、付加的な収益源を確保することで、全体の利回りを向上させることができます。

**◎収益源の例**
駐車場	●敷地に余裕があれば、駐車場を増設する ●屋根付きにすると付加価値が上がる ●車離れが進む都心部では需要が低い場合もある
自動販売機	●人通りが多い場所、共用部に設置する ●飲料だけでなく、アイスやスナック菓子の自販機も検討する
コインランドリー	●洗濯機を持たない都心部の単身者向け物件と相性が良い ●24時間利用可能で、近隣住民も利用できる ●初期投資が高額になりやすいので注意が必要 ●機械の故障対応やクレーム対応、メンテナンスが必要

アパート経営の利回りで判断に迷うときは専門家に相談しよう

アパート経営における利回りは、物件の状態を判断する重要な指標です。しかし、実際に物件を選定する場面では、利回り以外にも考慮しなければならない項目が多岐にわたります。エリアの賃貸需要や家賃設定の妥当性、修繕履歴の有無と今後の可能性、金融機関の評価など、慎重な判断が必要になります。判断に迷うときは、早めに専門家へ相談するのがおすすめです。不動産会社だけでなく、賃貸管理会社、建築士、金融機関など、立場の異なるプロから意見を聞き、知識を深めていきましょう。

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よくある質問

Q:アパート経営にはいろいろな利回りがありますが、何を見たら良いですか？

A:現実に即したリアルな利回りを確認したい場合は、「現況利回り」もしくは「実質利回り」がおすすめです。どちらも空室分が反映された、現実的な数値になります。最終的には経費なども反映された「実質利回り」で判断すると良いでしょう。表面利回りや想定利回りは満室を前提に計上された、ある意味で理想的な数値です。投資判断には使用せず、参考としてとらえてください。