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初心者にも分かる不動産投資の基礎知識

2022年8月24日

不動産投資と聞くと、「不労収入」というイメージを持たれる方も多いと思いますが、そう簡単に利益が出るものではありません。
では、どのようなことに気を付けて、どのように投資すればよいのでしょう。

不動産投資とは

不動産投資とは、購入した土地や建物を貸し出すことで、入居者やテナントから家賃収入を得たり、売却益を得たりする投資です。
投資対象もアパート・マンションやビル、一棟物件や区分所有物件、新築・中古など、さまざまな形があります。

不動産投資で収益をあげる仕組み

続いて不動産投資で収益をあげる仕組みについて解説します。

家賃収入(インカムゲイン)

不動産投資で利益を得る形の一つが、家賃収入を得る方法で、別名インカムゲインと言います。
購入した不動産を貸し出すかわりに家賃収入が入り、そこから経費や税金、金融機関から融資を受けた場合は借入金の返済を差し引いた残りがキャッシュフローとして手元に残り収益をあげます。

家賃収入の仕組みやメリット・デメリットについて知りたい方は以下の記事で紹介しているので、ぜひご覧ください。

家賃収入を得て生活はできるのか?仕組みやメリット・デメリットを解説

売却益(キャピタルゲイン)

不動産投資で利益を得るもう一つの方法が、不動産の売却によって利益を得る方法で、別名キャピタルゲインと言います。売却益を得るためには、不動産を安く購入することが最も重要ですが、不動産市況によって利益が変動することもあります。

不動産投資のメリット

これから不動産投資を始める方は、事前にメリットについて確認しておくといいでしょう。

少額の自己資金で高額な投資ができる

不動産投資の大きなメリットの一つに、不動産を購入するための資金を、金融機関から借りることができる点があげられます。
資金を金融機関から借りることによって、少額の自己資金でも不動産を購入することができ、レバレッジを掛けることができます。
レバレッジとは「てこの原理」と言われるもので、小さい力で大きなものを動かせる=少額の資金で大きな投資ができることになり、その分、得られる利益も大きくなります。
ただし、レバレッジは逆に働くと大きな損失が発生することもあるので注意が必要です。

安定した長期の資産形成ができる

不動産投資は、長い時間を掛けて資産形成をしていくことができます。
特に融資を受けて不動産に投資した場合には、賃貸収入からのキャッシュフローを得ながら返済が進んでいくので、長期にわたって確実に借入金の元金を減らすことが可能です。
そして、不動産市況が良ければ、購入時よりも高く売却できることもあり、大きな利益を得ることもできます。

時間や手間を節約できる

不動産投資が、よく「不労収入」と言われる理由は、時間や手間がかからないためです。
不動産の管理運営は、管理会社に管理を委託することができるので、自分の時間や手間を節約することができます。
また管理運営を委託できることから、不動産賃貸業は、他の業種と違って、人を雇う必要も少なく、その分、人材の管理、育成、採用の手間がいらない点も大きなメリットです。

節税効果も期待できる

投資が他の投資と大きく異なる点の一つに、節税の幅が広いということがあげられます。
株式投資などは、利益に対する税金が一律で決まっていますが、不動産投資は、運営の内容によって利益が変動するため、節税の幅も広くなります。
ただその分、単なる投資というより経営という要素の強い投資でもあります。
また、相続税が発生する程度の財産を持っている人は、現預金や融資を受けて賃貸不動産を購入することで、相続税の節税ができることもあります。

不動産投資のメリットについて知りたい方は以下の記事でも紹介しているので、ぜひご覧ください。

不動産投資はメリットが多い?デメリットと対策も含め解説

不動産投資のリスク・デメリット

不動産投資は大きな投資になるため、当然どのようなリスクがあるのかは気になるところ。不動産投資のリスクやデメリットについても事前に確認しておきましょう。

収入減少リスク

不動産投資は家賃収入が発生することで収益を生みますが、その家賃収入が当初の想定よりも減少するリスクがあります。
その一つとして、まず挙げられるのが、空室の発生です。空室の理由としては、物件自体の競争力の低下、杜撰な管理、学校や企業の移転、自殺や殺人など事故の発生があります。
次に家賃下落です。こちらの理由も、空室の発生理由に加えて、地域の賃貸物件供給過多などがあります。
サブリースという、管理会社が空室と家賃下落リスクを負う仕組みがありますが、この場合も、30年間の家賃保証と謳いつつ契約書には数年毎に見直しがある旨が記載されており、空室、家賃下落が酷くなった時に契約内容が変更されることによって、利益が減少するリスクがあります。
また、家賃滞納は、滞納額が大きくなると回収できなくなるリスクがあります。さらに、お金は入ってこないのに、税金上は収入に計上されてしまいます。滞納された金額を経費にするのも、税法上で厳しい条件があるので、大きなリスクと言えます。

支出増加リスク

不動産投資には、様々な経費が掛かりますが、その支出が増加して、利益が減少するリスクがあります。
修繕費は、建物や設備は経過年数にしたがって古くなっていくので、徐々に多くなっていきます。また屋上防水や外壁塗装などは、支出額が大きくなるので、その時期に備えて資金を準備しておくことが必要になります。
また、金利が上昇すると利息が多くなり、毎月の返済額も多くなります。元利均などの場合は、元金の返済の減少スピードが遅くなり、売却の際の手残りが少なくなってしまいます。
見落としがちな支出が広告料です。広告料は、空室が発生し仲介会社に客付けをしてもらった時に発生する支出です。空室が多くなったり、長期化したりすると、多くの広告料を支払って仲介会社に動いてもらう必要があり、支出額が多くなります。また地域によっては、賃料の2ヵ月分、あるいは3ヵ月分の広告料が必要な場合もあります。

価格下落リスク

不動産投資は、不動産を購入、運営、管理をして利益を生みますが、将来、物件を売却する時に、不動産自体の価格が下落するリスクがあります。
その理由としては、建物の老朽化、地域の土地価格の下落、融資の締め付けなどによる不動産市況の下落といった、複数の要因があげられます。

災害リスク

日本は地震が多い国ということもあり、地震や火災によって、建物が消失するリスクがあります。他にも、水害、土砂崩れ、大雪、火山の噴火、竜巻などの災害に遭うこともあります。これらのほとんどは損害保険を掛けることで、リスクをカバーすることができますが、地震保険の場合は、被害の半額しか保険金が下りないので、リスクのすべてをカバーすることはできません。

売却しにくい

不動産投資は、株式市場が開いている間であれば即日売買できる株式投資と比べると、短期間で売却することができず、流動性が低いと言えます。
流動性が低いということは、資金が必要になった時に、すぐに現金化できず、突然のリスクに対応することが難しくなるリスクがあります。


不動産投資のリスクについて知りたい方は以下の記事でも紹介しているので、ぜひご覧ください。

不動産投資の7つのリスクと7つの回避術

不動産投資の始め方

ここでは不動産投資の始め方について解説します。しっかりとした手順を踏むことで、失敗のリスクを減らすことができるでしょう。

不動産投資の目的を決める

不動産投資を始める上で、最も大切なことは、目的を決めることです。
何を達成するために、不動産投資をするのか?
そしてその目的を達成するためには、いつまでにいくらのお金を稼ぐ必要があるのか?
これらを事前にしっかりと決めておきます。

知識を身につける

目的と目標が決まったら、次は知識を身に付けます。
書籍やセミナー、勉強会などに参加し、不動産投資で失敗しないための知識を高めます。

資金計画を立てる

ある程度の知識が身についたら、次に資金計画を立てます。
現在、手持ちの資金はいくらか?そして、その資金で購入できる規模の物件から、家賃収入を得て経費を払い、返済することでどのぐらいの利益が発生するのかを、予めイメージしておきます。

物件選びをする

資金計画を立てて、ある程度のイメージができたら、そのイメージに合う物件を探します。
物件探しは千三つ(せんみつ)と言われ、イメージに合う物件を見つけられる確率は1,000件見て3件程度です。
「これは!」と思う物件が出てきたら、しっかりとシミュレーションを行い、本当に利益を生む物件かを精査しましょう。

物件を購入する

シミュレーションを行い、しっかりと自分のイメージに合う利益を生み出しそうなことがわかったら、物件の購入に進みます。
不動産仲介会社に買付申込を入れ、融資が必要な場合は、金融機関に打診しましょう。
売主と売買価格が決定したら、不動産の売買契約を結びます。融資を受ける場合は、その後金融機関から融資承認を得て、金銭消費貸借契約を締結(=決済)し、物件の引渡しを受けます。

物件の管理方法を決める

物件の引渡しを受ける前後で、管理について検討しましょう。管理方法は自身で管理を行う自主管理と、管理を外注する方法があります。
管理を外注する場合は、管理会社を選定しなければなりません。
物件のあるエリアをカバーしている管理会社数社にヒアリングし、見積もりを取って、条件に合う管理会社と契約をします。

運用開始

物件の引渡しを受けると、いよいよ運営がスタートします。
空室がある場合は、対策をしてできる限り早期に入居付けすることに専念しましょう。
物件が傷んでいる箇所がある場合は、修繕を施します。
また支出の中で必要のない、あるいは削減できるものがないかを精査し、できる限り利益を出せるようにしていきます。

不動産投資を成功させるための秘訣について知りたい方は以下の記事で紹介しているので、ぜひご覧ください。

投資のプロも注目する「不動産投資」を成功させるための秘訣を紹介!

不動産投資の種類

不動産投資には様々な種類があります。しっかりと理解し、自分に最適な投資方法を見極めましょう。

マンション・アパート一棟

マンション・アパート一棟物件への投資は、不動産投資の中でもメジャーな投資の一つです。
単身向け、ファミリー向け、1階に店舗がある物件、またはその混合など、様々な物件があります。
一般的に単身者向けは入退去の回転が早く、ファミリー向けは長期の入居が見込めます。
一棟物件は金額が大きくなる傾向があるので、一般的には融資を受けて購入するケースが多く、レバレッジを効かせた投資が可能です。

ビル一棟(店舗・事務所)

店舗や事務所が入っているビル一棟への投資は、テナントが入っている間は比較的長期で安定した運営ができますが、一旦テナントが退去すると、客付けする期間が長くなる傾向があります。
特にコロナ禍では、飲食店の閉店や、テレワークをする企業の増加などで、物件によって入居率が大きく変動しています。
また、マンション・アパートに比べて固定資産税も高くなります。
どちらかというと、中・上級者向けの投資と言えるでしょう。

戸建て

戸建ては、基本的にファミリーが対象となり、また希少性もあるため、一旦入居付けできると、長期で安定した投資をすることができます。
また、築古戸建てを購入して、リフォームあるいはリノベーションをして、高く売却できるケースもあるので、DIYが好きな人などには、人気の投資法でもあります。
ただ、築古戸建ては修繕費が掛かるため、購入する際には、そのコストも見込んで利益が出るかを確認しておく必要があります。

区分マンション

区分所有マンションは、不動産投資の中では、比較的低価格で購入することができ、不動産投資の入り口として検討される方も多い投資法です。
ただし、新築区分所有マンションは表面利回りが平均4%程度で、ローンの返済を考慮すると収支が赤字になるケースが多く、投資としてはほぼ成り立ちません。
中古の区分所有マンションであれば、安く購入できれば投資として成り立ちますが、区分所有マンションは修繕積立金の影響で、一棟物件に比べると賃料に占める管理費の割合が高くなる傾向があります。
また、退去すれば家賃がまったく入らなくなるため、退去してもすぐに入居付けできるような立地を選ぶことが重要です。

「区分か、一棟か?不動産投資のメリット・デメリット比較」

寮、社宅

寮、社宅は学校や企業が利用している間は、安定した賃料収入を得ることができますが、学校や企業の移転があると、賃料収入がまったくなくなるため、損失が継続的に発生してしまいます。
事前の調査や、物件のコンバージョンが可能かなどを検討しておく必要があり、かなり上級者向けの投資と言えます。

ホテル

ホテルへの投資は、初期投資額も大きく、人材の確保と育成、また集客のための継続的なマーケティングが必要になるので、経営という要素が強い投資です。ホテル運営会社に一括貸しをする方法もありますが、ここ数年はコロナの影響で、インバウンドや国内観光客の減少から、ホテル業界もかなり厳しい状況となっています。
かなりハイリスク・ハイリターンの投資と言えるでしょう。

民泊・簡易宿所

民泊・簡易宿所は、ホテルよりも投資額は少なく、特区であれば比較的、許可も下りやすいので、一時期は非常に投資する人が増えました。
しかしこちらもホテル投資と一緒で、コロナの影響で撤退する事業者が増えています。
今後のコロナの状況次第で、需要が回復することも考えられますが、現状ではリスクの高い投資と言えます。

工場、倉庫、物流

工場、倉庫、物流物件は、比較的利回りが高いケースが多いです。居住用の物件と比較すると、駅近でなくてもよいというメリットもあります。
また、メンテナンスのコストもあまり必要なく、様々な用途で使え、入居期間も長くなる傾向があります。
一方で空室になると長期間、空いてしまうというデメリットもあります。
一般の人では、融資も通りづらいため、上級者向けの投資と言えるでしょう。

トランクルーム

トランクルームは、屋外、屋内があり、企業向けには業務用資材などの保管、個人向けには長期間使用しない家財道具などを保管するために利用されます。
そのため、立地や道路付けがポイントになり、事前の立地調査と、客付けのためのマーケティングが重要で、軌道に乗せるためには2〜3年ほどかかります。
しかし、一度、軌道に乗るとメンテナンスコストも低いため、安定した利益を出すことができるでしょう。

駐車場

駐車場は遊休地を利用したものや、立体駐車場などがあり、貸す形態も月極やコインパーキングがあります。
月極の場合は、継続して安定した収入を得やすく、コインパーキングは立地や料金設定によって、利益が変動します。
初期投資も少なく、狭い土地でもできるため、遊休地を持っている人は、検討してもよい投資です。

不動産投資の利回り相場

不動産投資の利回りは、一般的には次の計算式で算出される表面利回りによって表されます。

年間賃料÷物件価格×100=表面利回り。

相場は、立地や物件、時代によって変わりますが、2022年現在の代表的な不動産投資の表面利回りは、次のようになっています。各物件によって適正な利回りは異なりますので、あくまでも参考程度と考えてください。

■都心部の区分所有マンション
新築 3%後半~4%
中古(築20年まで) 4%~5%
中古(築20年以上) 7%~10%

■一棟物件
新築 5%~6%
中古 6%から8%

■オフィスビル
東京都丸の内 3.3%
大阪御堂筋 4.4%

■商業店舗
東京銀座 3.5%
大阪 4.5%
参照:日本不動産研究所公表「第46回不動産投資家調査(2022年4月現在)」

不動産投資に関するよくある質問

不動産投資は、自己資金がなくてもできますか?

10年から20年ほど前は、金融機関によっては融資が出やすかったこともあり、フルローンやオーバーローンなど、自己資金が少なくても不動産投資ができた時代がありました。
しかし現在は、融資も厳しくなり、物件価格の1割~3割の自己資金が必要となるため、自己資金がまったくない状態では、不動産投資を始めることは難しくなっています。

不動産投資をするためには、いくらぐらいの年収が必要ですか?

現金購入であれば、手元に現金があればよいので、年収は問いませんが、融資を受けて物件を購入する場合は、金融機関の審査があるため、ある程度の年収や勤続期間が必要となります。
購入する物件の規模にもよりますが、1億円前後の物件であれば、最低でも年収600万円以上なければ、厳しいイメージです。

一棟物件は金額が大きいので区分所有マンションから始める方がいいですか?

一棟物件は、一般的には数千万円以上の投資になりますので、融資額も大きくなり、リスクも高く感じるため、躊躇する方も多いです。そのため区分所有マンションから始めたいという方もいます。
もちろん、低額の区分所有マンションから始めて、不動産投資とはどのようなものかを感じてみるのもいいでしょう。しかし、区分所有マンション投資ならではの難しさやリスクもあります。低額だからと安易に始めるのではなく、どのようなリスクがあるのかを把握した上で投資をするようにしましょう。

不動産投資で節税できますか?

不動産投資をすることによって、今まで使えなかった経費が使えたり、あるいは相続税の節税になったりするので、節税ができると言うことはできるでしょう。
しかし、そもそも不動産投資は利益を得るためにするものであり、利益が出る不動産投資と、節税は相反するものだということを認識しておきましょう。
しっかりと利益が出る不動産投資をした上で、その利益をどのように節税できるかという順番で考えないと、思わぬ損失を被ることもあります。

執筆者

叶 温
叶税理士事務所代表

広告代理店の営業として3年間勤務後、税理士を目指し会計事務所に転職。勤務時代に年収400万円で、1億円のマンションを購入。現在は自社ビルを含む2物件のオーナーでもある。著書『大家さん税理士が教える 不動産投資で効率的にお金を残す方法』(ぱる出版)他。

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