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不動産投資の最新動向

不動産投資の物件選びのポイントや不動産投資の出口戦略、利回り・不動産価格・マーケット情報など不動産投資に関する最新動向をわかりやすく解説いたします。

宮澤 大樹
野村の仲介+
資産コンサルティング部
1998年から不動産業界に携わり、首都圏のマンション販売・投資用マンションの販売を経験。
その後、2005年より主に一棟マンション・ビル等の投資事業用不動産を中心とした仲介業務に従事。
はじめての不動産投資

こうすれば上手くいく、不動産投資の資金調達

不動産投資をする際に、資金調達がスムーズにできるかどうかは重要なポイントの一つです。ローンはいくら組めるのか、自己資金はどのくらい用意すればいいのか…。資金調達にあたって検討が必要な項目を解説します。

2012年6月18日

サラリーマンなら「いくら借りられるか」から検討をスタート

不動産投資の資金をどう調達すればいいかは、購入検討者の状況によって異なります。億単位の資産を持っている富裕層なら、全体の資産のなかでの金融資産と不動産とのバランスや相続対策との兼ね合いを考えて、借入をいくら起こすか、自己資金はどのくらい投入するべきか、その配分を検討するのが通常のアプローチです。「これがベスト」というような一般論はなく、個別に判断するしかありません。

給与所得が中心の会社員の場合には、まず「いくら借りられるか」の検討から入るのが妥当でしょう。借入可能額は個人の属性によって変わってきますが、まず、自分で住むためのマイホームを買う場合と、賃貸に出して収益を得る不動産投資の場合とでは、前提条件が違うことに注意してください。

マイホームの場合は、自分の収入からローンの返済をするため、借入可能額はほぼ年収で決まるといっていいでしょう。つまり、年収が返済能力を測る主な指標になるということです。だいたい年収の5倍から7倍が上限、または、年間返済額が年収の25~30%以内に収まる範囲という目安があります。

これに対して、不動産投資の場合は、年収から逆算できるような一般的なセオリーはありません。マイホームと違って、入居者の賃料収入からローン返済をするからです。購入検討者の収入は直接的には関係ありません。但し、賃料の収支計算は、物件ごとにエリアによる空室率・金利上昇時の返済額増加を見込み、ストレスをかけて試算します。そのため、物件によっては収支がマイナスとなり、物件の条件だけで融資を受けることは容易ではありません。

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自分は、いくら借りられる?

以前「年収1,000万円程度なら、その10倍から20倍が借入限度」という目安を紹介しましたが、これは年収から返済能力を判断しているのではなく、金融機関が年収に応じた与信枠をこの程度に設定しているということです。

また目安といっても、10倍なら1億円、20倍なら2億円と、かなり違いますね。これだけ大きな差が出るのは、本人の年収だけでなく、配偶者や親族の資産状況や連帯保証人の有無などによっても左右されるからです。さらに、購入する物件によっても融資額は変わってきます。

金融機関へのアピールの仕方でも融資額は変わる

金融機関が投資用物件に融資をする際には、上記のような個人の属性を最初にチェックしますが、物件の条件はさらに細かく吟味します。エリア、物件種別、利回り、管理状態、物件価格に占める土地値の割合等、多岐にわたり融資可能な上限金額、つまり担保価値を評価するわけです。

場合によっては、物件の条件が非常に良いと、個人の属性に関わらず融資してくれることがあります。たとえば、1棟マンションの平均的な利回りが8%の地域で、12%で回る物件があり(つまり価格が相場よりも低めになっている)、管理状態も良好で、一定の空室率や修繕費、金利上昇リスクを織り込んでもきちんと収支が合う、といった場合です。とはいえ、こうした物件を見つけるのはなかなか難しいことです。

この他に、金融機関に対する交渉によって融資額を増やしたりすることもできます。たとえば、綿密な事業収支計画を立てたり、所有している資格を記載した職歴書を提出するなど、自分は堅実な賃貸経営ができるということをアピールするのです。
また、購入した物件の条件や借入額の割合にもよりますが、投資用物件を購入すると、年収は基本的に増加します。年収に応じて与信枠が設定されている会社員であっても、投資用物件を買い進めるにあたり、更に借入額を増加させることも十分に考えられるわけです。

不動産投資向けのローンには、住宅ローンのようにパッケージ化された商品はあまりありません。基本的には個別対応です。金融機関の担当者に対して心証を良くすることで、融資額や金利などの融資条件が変わったりします。自分自身の預貯金やその他の資産状況など、情報をできるだけオープンにするほうが有利になりやすいようです。

次のページでは、自己資金の考え方を解説します。>>

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