#寺尾 恵介/不動産投資のノウハウ

不動産経済研究所は18日、8月の首都圏（1都3県）新築分譲マンション市場動向を発表した。 供給戸数は1301戸で、前年同月の728戸に比べ78.7％増と、2カ月連続の増加となった。初月契約率は65.1％で前年同月比では1.6ポイントアップしている。 供給物件数は100物件と、前年同月の76物件を24物件上回り、100戸以上発売した物件は1物件だった（前年同月ゼロ）。 全100物件のうち、初回売り出し物件（単発物件を含む）は18物件・681戸で、前年同月の12物件・197戸と比較し、物件数は6物件、戸数は484戸上回っている。 供給をエリア別にみると、埼玉県が2割減と落ち込んだ一方、その他のエリアは軒並み大幅な増加となった。都区部は100.0％増の690戸で、シェアは53.0％だった。 新規供給に対する契約戸数は847戸で、初月契約率は65.1％。前年同月の63.5％に比べ1.6ポイントアップも、5カ月連続で70％を下回った。 エリア別では都下と千葉県が70％台に乗せた一方、埼玉県は40％台と低迷し、都区部と神奈川県は60％台だった。 戸当たり平均価格は1億325万円で前年同月（9532万円）比793万円（8.3％）の上昇、m2単価も158.8万円で同（146.8万円）比12.0万円（8.2％）上昇している。平均価格と単価ともに4カ月連続の上昇。 平均価格は2カ月連続で1億円台となった。エリア別では、都下、神奈川県、千葉県が平均価格と単価ともに上昇している。 平均専有面積は65.02m2で、前年同月に比べて0.2％の拡大。即日完売は1物件・2戸（シェア0.2％）。フラット35登録物件戸数は999戸（76.8％）。8月末時点の販売在庫は5715戸で、前月末の5940戸に比べ225戸減少した。 9月の供給は1500戸前後を見込んでいる。

近畿圏（2府4県）の8月の新築分譲マンション供給戸数は前年同月比46.7％増の927戸となり、3カ月ぶりに前年実績を上回った。 供給戸数をエリア別にみると、大阪市部が32.9％減の206戸、大阪府下が129.4％増の312戸、神戸市部が233.3％増の210戸、兵庫県下が34.7％増の66戸、京都市部が55.8％増の81戸、京都府下が37戸（前年同月0戸）、奈良県が前年同月と同値の3戸、滋賀県が45.5％減の12戸。郊外大規模物件が初回売り出しを迎えた大阪府下と神戸市部で大幅増加となった。 初月契約率は前年同月比1.4ポイントダウンの70.8％と、2カ月ぶりに好調ラインの70％を上回った。 平均価格は10.5％上昇の5444万円。m2単価では7.4％上昇の90.1万円。平均価格、単価ともに2カ月連続の上昇となった。 8月末時点の販売在庫は2916戸で、前月末比19戸の増加、前年同月末比では526戸の増加となった。 9月の供給は1000戸程度となる見通し。

国土交通省は16日、25年の都道府県地価調査（7月1日時点、調査地点2万1441地点）を公表した。 全国の地価は平均で＋1.5％（前年＋1.4）となった。住宅地は＋1.0％（＋0.9％）、商業地は＋2.8％（＋2.4％）となった。都心の国内外の富裕層の高い需要や、インバウンド観光客の増加を背景に、全用途平均・住宅地・商業地がいずれも4年連続で上昇し、上昇幅も前年を上回った。 三大都市圏は、東京・大阪は全用途・住宅地・商業地とも上昇幅の拡大が続いたが、名古屋圏はいずれも上昇幅が縮小した。名古屋圏の全用途平均・住宅地・商業地の上昇幅縮小は、20年以来5年ぶり。 名古屋圏について国交省は、「コロナ禍からの回復は早かったが、東京・大阪に比べインバウンド需要が相対的に低い。（全国的に）地価が一定程度回復した中で、住宅地は価格上昇により、ある程度落ち着きがみられる。特に名古屋圏はそうだ」と説明する。 住宅地は、東京圏・大阪圏の利便性が高い中心部では引き続き高い上昇を示した。建設コストの上昇分がマンション価格に上乗せされても購入できる、国内外の富裕層需要が都心の地価上昇の原動力だ。 上昇率で東京圏住宅地3位・東京都内1位だったのは、新宿区の神楽坂に近い「新宿―11」で＋15.9％（前年＋17.1％）、価格は㎡当たり175万円。大阪圏中心部は大阪市浪速区の芦原橋駅近くの住宅地「浪速―1」が＋9.9％（＋5.7％）となり、上昇率が大阪圏1位、大阪府1位だった。 商業地は、再開発・インバウンド・マンション需要との競合などの要素が重なる場所で高い上昇率を示す。横浜市中区の関内駅に近い「中5―6」は、横浜市旧市庁舎の再開発が完成間近。にぎわい向上の期待から、地価は＋20.0％（＋15.8％）の高い上昇を示した。 インバウンドの増加効果が特に強く出たのは、商業地上昇率全国４位の長野県白馬村「白馬5―2」で、＋29.3％（＋30.2％）。世界的人気となったスキー場周辺のホテル・コンドミニアム用地や店舗需要が旺盛で、国内外から資本が流入している。 地方のけん引役だった「地方4市」（札幌、仙台、広島、福岡）は、2年連続で上昇幅が縮小した。広島市以外の3市が、上昇は維持したものの、住宅・商業とも前年より上昇率を下げた。 特に札幌市の住宅地では、地価や建築費の上昇で全体的に住宅の買い控えが発生。札幌市内全区で上昇幅が縮小し、外縁部の戸建て中心エリアで横ばいに転じた地点も多く出たため住宅地は＋1.4％（＋3.6％）となった。 北海道は地方部で人口減や高齢化の影響を受けマイナスとなった市町村もある。北海道の住宅地は△0.2％で、5年ぶりにマイナスに転じた。