不動産投資のノウハウ

マンション購入ドキュメント１棟目の後編は現地調査から購入交渉、融資について振り返ってみたいと思います。

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今回の連載では、ぼくが実際に購入した物件を例に挙げて、情報取得の経緯や調査方法、価格交渉、実際に購入して運営を軌道に乗せるまでの詳細について説明をすることになりました。1年間の連載で、4つの購入物件についてご紹介できる予定ですので、ぜひご期待ください。 最初のドキュメントは、人口46万人の県庁所在地で2006年に購入したマンションです。

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新シリーズでは装いも新たに、【所有物件　調査・購入ドキュメント】ということで、自分の購入した物件を例にしながら不動産投資の具体的なノウハウや実務についてお話できればと思います。「物件の目利き力」をテーマに、外れのない不動産を選んで購入する方法についてご説明させていただきます。

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1年ちょっとに渡って連載させていただいたコラムも、今号で最終回となりました。 これまでお読みいただき、ありがとうございました。 最終回のテーマは、「不動産投資のステージ」についてお話したいと思います。

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第9回のコラムで、「高利回り物件であっても入居率が大切」というお話をさせていただきました。そこでは、「家賃に見合った、またはそれ以上の価値を提供する」という、賃貸経営だけでなく、どの商売にも言える原則について説明しましたが、今回のコラムはもう少し具体的なところに言及したいと思います。

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久しぶりに融資のお話を書いてみたいと思います。ぼくが不動産投資の勉強をはじめた2003年頃は、今と比べると融資の情勢もかなり違っていて、当該分野の書籍や教材には、「基本的にサラリーマンの不動産投資に融資する銀行はありません」と、明確に書かれていたりしていました（笑）。 でも、以前のコラムにも書いたように、融資についての基本的なルールはこれまでもこれからも変わりません。 今回は、そんな普遍的なお話も交えた融資のルールについてです。

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3月11日に起こった東日本大震災の影響で、甚大な被害を被った大家さんがたくさんいらっしゃいます。地震は賃貸経営を行う上で最大のリスクと言っても過言ではありませんが、正しい知識とリスクヘッジのノウハウがあれば、致命的なダメージを回避することができます。 既存の所有物件についてはもちろん、これから物件を購入する際にも今回のコラムを参考にしていただければ幸いです。

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不動産投資を志す理由は様々かと思いますが、やはり多いのが「経済的自由の獲得」。つまり、不労所得と言われる家賃収入が日々の生活費を上回り、仕事を辞めても生活に困らない状態を目指している方の割合はかなりのものだと思います。流行りの言葉でいえば、「リタイアメント」でしょうか。ぼく自身、約3年前に勤務先の損害保険会社を退職しています。 今回のコラムは、このリタイアメントの実現について、自分の考えを述べさせていただきたいと思います。

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ぼくはこれまで、高利回り物件を高いレバレッジ比率で取得して、短期間にキャッシュフローを増やすような投資法を実践してきましたが、どんなに高い利回りの物件であっても、入居がない限りはキャッシュフローも生まれません。 今回のコラムは、「買いたい！増やしたい！」と日々熱望する読者さんのために、「買ったあとが大切」というテーマについて、普通の書籍やセミナーとはちょっと違った切り口でお話してみようと思います

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今回は自己資金について。 不動産投資の情報配信をしたり、多くの大家さん志望者にお会いして気づいたのが、「自己資金の問題で悩んでいる人」の多さです。今回のコラムでは、そういった方へのヒントになるようなお話ができたらと思います。限られた自己資金を極力減らさないまま物件を買い進めていくことが、短期間で所有物件を増加させるための必須条件になります。そのための方法を、いくつかご紹介します。

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ぼくが不動産投資の勉強をしていて最初にびっくりしたのが、今回のテーマである「指値」というものが存在すると知ったことでした。 売主がいくらの値段で売りに出していても、自分の買いたい値段を自由に提示することができてしまうなんて、不動産の世界はなんて買主側に有利にできているのだろう...と感動したものです。「指値」を科学的に検証して、有利な取引を創出する方法について考えてみたいと思います。

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利回りが高いということは、「物件が割安である」ということで、良い不動産を購入するために大切な要因であるはずなのですが、不動産価格が高騰してくると、主に都心部の物件を扱う不動産業者さんなどを中心に「高利回り物件は危険である」というようなセールストークが使われるようになってきます。不動産投資の最重要指標である「利回り」について考えてみたいと思います。

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前回に続いて、不動産投資のプランを決定するための事例として、3つの投資法を説明したいと思います。 2回にわたってご紹介する6つの手法は、「アパート建築に向いている土地を元々所有している」「数千万円単位のキャッシュをすでに持っている」というような、いわゆる「資産家」でなくても実践が可能なものばかりです。 ですが、それぞれの手法は、メリット・デメリットはもちろん、実践しやすい人とそうでない人の差も大きく、複数のプランを両立させることが難しい場合もあります。

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不動産投資の世界でも、いろんな投資手法が確立されていますが、どれも魅力的ですし、実際にその方法で成功した人から語られていることがほとんどなので、目移り状態になってしまっている方も多いかもしれません。 また、いくつか物件を持っている人であっても、「もしかして、自分のやっている手法より、こちらの方が優れているのではないだろうか？」というように、ご自身のスタンスに疑問を持つ方もいらっしゃるでしょう。 不動産投資家さんに人気の6つのスタンスについて、前編、後編の2回に分けて、様々な角度から分析をしてみたいと思います。

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今回のテーマ「不動産投資のスタンス」についてお話します。 株式投資に「デイトレード」「長期保有」「IPO狙い」「順張り」「逆張り」など、様々な手法があるように、不動産投資の手法もひとつではありません。特に不動産投資では、「いくつもの投資手法を同時に行う」ことが、投資のリスクを高めたりスピードを遅らせたりすることが多いので、自分に合った投資手法（＝スタンス）を絞り込む必要があります。 ぼくが考える投資スタンスの決め方について説明しますので、これから不動産投資を始める方や、現在「アパート経営って、なんか楽しくないなぁ」とお感じの方は参考にしていただければ幸いです。

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不動産収入は他の投資（株やFXなど）やビジネスからの収入と違って、安定度が高いことから、「働かなくても望む収入が得られて、自立した生活ができている状態」すなわちリタイアメントを目指す方にとって、不動産投資は理想的な手段のひとつです。 有名な金持ち父さんの本でも、「経済的自由（Financial Freedom）」という言葉で、リタイアについて言及されていますね。 ぼくは約３年前に、収益不動産から得られるキャッシュフローが勤務先の給与を上回ったので、サラリーマンを卒業してリタイアを実現しました。そこで、今回のコラムでは不動産投資でリタイアを実現する方法や注意点について、お話してみようと思います。

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投資という行為は、本来投下資本に対して、それ以上のリターンを期待するものです。不動産投資も同様にリターン、つまり利益を追求するものであることは間違いありません。 しかし、その一方で不動産の土地、建物は有限なものであり、特に国土の狭い日本にとっては、本当に貴重な社会資本でもあるのです。その限られた社会資本に対して、投資という行為によって最大限のリターンを引き出そうという努力は、限られた資源を最も有効に活用することにつながります。つまり、個々の不動産投資は新たな社会資本を作り出す行動でもあるのです。 今回は、ただ単に利益を追求するためのお話ではなく、あなたが行った、もしくはこれから行おうとしている不動産投資に、どんな社会的意義があるのかを具体的にお話ししていきます。

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金融機関の融資では、この基準が適用されることは間違いありません。こう書きますと「なんだ、それでは私はこれ以上の物件は買えない」と思われる方もいるでしょう。教科書的に考えれば、そういう結論になります。しかし、実際の融資現場はそれだけではありません。実際に融資交渉を何回も重ねていくと、裁量の部分が残されているのがわかってきます。

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どんなに良い物件でも融資がつかなければ入手は困難です。でも、ただ金融機関の窓口に行って「融資してください」と言っても徒労に終わる確率が高いでしょう。融資を受けるには押さえるべきツボがあります。 融資申込みをする前に知っておくべきポイントとはなにかを考えてみましょう。

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一言で利回りといっても、表面利回り、実質利回りなどいろいろな計算方法があります。とはいえ、表面も実質も経費を差し引くかどうかの差でそれほど難しくはありません。しかし、それだけで利回りを「理解した」と思うのは危険なことです。本当に利回りを理解するためには長期の収支からの検討が必要になります。 そこで今回は、表面的に「見える利回り」と、最初は見えなくても一定期間経過後に見えてくるが今だけでは「見えない利回り」について考えてみましょう。

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