「20代で不動産投資」と聞くと、「早い」と感じる方も多いのではないでしょうか。しかし、不動産投資に年齢制限はありません。20代には20代の成功への戦略があります。本記事では20代が不動産投資を始めるメリットやリスク、成功のコツなどを説明します。おすすめの不動産投資も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
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※以下の情報は2025年8月時点の情報をもとに、不動産投資家・2級ファイナンシャル・プランニング技能士の前田裕太が監修しています。
この記事で分かること
- 20代の不動産投資は早いわけではない。若さが武器になる場面もある。
- 不動産投資を20代で始める主なメリットは、長期的なインカムゲインの確保、複数の出口戦略を柔軟に選択できること、ローン完済時の年齢が若いことなど
- 20代ならではの不動産投資の課題は、融資審査の通りにくさ、自己資金不足、経験不足など
目次
20代の不動産投資の実態
最初に、20代の不動産投資の実態について、現状と背景の2つの視点から解説します。
1.20代の不動産投資家の現状
2.不動産投資を行う20代の背景
20代の不動産投資家の現状
20代で不動産投資に挑戦している、もしくは挑戦しようとしている方は年々増えつつあります。企業の長期雇用や年金制度など、かつては保証されていた「生涯の安定」が崩れつつある中、若いうちから始められる資産形成として不動産投資が注目されているのです。
不動産投資は正しく行えば手間をかけずに運用できるため、特に仕事に集中したいハイキャリア層には親和性の高い資産運用でもあります。また、若いうちから投資を実践することで時間を味方につけられるため、多くのメリットがあるのも事実です。
一方で、社会経験や判断能力が未熟であるのをよいことに、心ない業者が20代の若者をターゲットに悪質な営業活動をしているケースも実在します。そのため、20代からの不動産投資は慎重に判断したうえで意思決定を行う必要があるといえるでしょう。
不動産投資を行う20代の背景
20代の間に不動産投資が広がりつつある背景には、社会的構造の変化や経済環境の転換など、複数の要因があります。
| 要因 | 内容 | 20代への影響 |
|---|---|---|
| 将来への不安 | ●老後2,000万円問題 ●年金制度への不安感 |
●自助努力による資産形成意識の高まり |
| 理解の広がり | ●長期投資の優位性を理解 ●早期開始の重要性を理解 |
●早期に投資を始めるメリットを認識 |
| 支援制度の拡充 | ●日本政策金融公庫の「女性、若者／シニア起業家支援資金制度」など | ●事業として新たに取り組む意思を持つ若者を対象とする支援制度の充実 |
| 情報環境の変化 | ●インターネットやスマートフォンの普及で情報収集が容易に | ●興味を持つきっかけの増加 ●不動産投資の学習コストの引き下げ |
特に情報アクセス面において、デジタルネイティブ世代である20代の特性は顕著です。従来の対面相談に頼らない独自の情報収集スタイルにより、不動産投資へのハードルは下がりつつあります。インターネットやスマートフォンの普及により、同世代の投資家がSNSや動画で情報発信する例も増えました。デジタルを介したコミュニケーションや効率性を重視する20代独自の価値観が、不動産投資を後押ししていると考えられます。
20代で始める不動産投資の5つのメリット
20代からの不動産投資は、時間が最大の武器になります。ここでは、若いうちから不動産投資を始めることで得られる具体的なメリットを5つ解説します。
1.長期にわたり継続的なインカムゲインが狙える
2.長期的な視点で複数の出口戦略に取り組みやすい
3.若いうちにローンを完済しやすい
4.団体信用生命保険の利点を受けやすい
5.レバレッジ効果を得やすい
不動産投資のメリットやデメリットを総合的に知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：不動産投資はメリットが多い？デメリットと対策も含め解説
メリット1.長期にわたり継続的なインカムゲインが狙える
不動産投資を20代で始めれば、他の年代よりも長期間にわたり家賃収入を得ることができます。例えば、75歳まで運用した場合の総家賃で考えてみましょう。総家賃とは空室や経費を一切差し引かない「理論上の家賃収入」で、単純に「家賃×月数」の合計で表します。次の表をご覧ください。
| 投資開始年齢 | 投資期間 | 月額家賃収入（例） | 総家賃（例） |
|---|---|---|---|
| 25歳 | 50年 | 10万円 | 6,000万円 |
| 35歳 | 40年 | 10万円 | 4,800万円 |
| 45歳 | 30年 | 10万円 | 3,600万円 |
実際の数字は市況や築年数による家賃の見直し、諸経費などにより異なります。しかし、早く始めることのメリットをイメージできるのではないでしょうか。さらに重要なのは、複利効果を活用できる点です。最初の物件から得た収益を頭金とし、さらにローン残債が減った物件を担保として融資を受けることで、2件目、3件目と所有物件を増やしていくこともできます。インカムゲインの積立効果として、生涯での収益総額の最大化が見込めます。
家賃収入について知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：家賃収入で暮らすための具体的な7ステップ！必要な金額や成功事例も紹介
メリット2.長期的な視点で複数の出口戦略に取り組みやすい
不動産投資は基本的に長期投資となるため、「どのような形で不動産から収益を得るか」という戦略、特に不動産を手放す際の「出口戦略」が重要です。不動産投資の出口は、売却だけではありません。主に6つの手法に分けられます。
| 売却（キャピタルゲイン） | 購入時よりも高く売ることで利益（キャピタルゲイン）を確保する |
|---|---|
| 長期保有（インカムゲイン） | 安定的な家賃収入（インカムゲイン）を得ながら、資産の保全を図る |
| リファイナンス（買い替え・住み替え） | 保有中の不動産の売却資金や家賃収入を原資に、新たな不動産に投資する |
| 相続・贈与 | 資産そのものを次世代へ引き継ぐ（相続税対策） |
| 法人化・事業拡大 | 個人から法人へ所有権を移し、損益通算や法人税率の活用、融資条件の有利化を図る |
| 土地の活用 | 築古物件を解体して更地化、駐車場化するなど、資産をより収益化できる形に整備・開発する |
20代は投資期間に時間的余裕があるため、市況や自身の状況に応じた柔軟な戦略転換が可能です。途中で価格が下落したとしても、長期保有することで家賃収入を得ながら、市場が回復するのを待ちやすくなります。長い投資期間で市場サイクルを複数回経験できるため、より柔軟で戦略的な資産運用が可能になります。
不動産投資の出口戦略に興味がある方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：不動産投資は出口戦略で決まる！目的別「利益最大化のコツ」徹底解説
また、リファイナンス（買い替え・住み替え）について知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：オーナーチェンジ物件とは？不動産投資初心者に人気の理由、注意点を解説！
メリット3.若いうちにローンを完済しやすい
不動産投資では、物件購入時に金融機関で投資用ローンを組むのが一般的です。特に預貯金の少ない20代で不動産投資を始める場合、多くのケースではローンを組むことが前提となるでしょう。融資期間を最長35年に設定できる商品も多く、20代で始めれば、定年退職を迎える前にローンを完済できる可能性が高まります。
ローンの完済後は返済負担がなくなるため、家賃収入から諸経費などを差し引いた金額がそのまま手元に残りやすくなります。これを老後の生活資金や年金の上乗せ、資産拡大の原資として活用できるのもアドバンテージといえるでしょう。経済的な選択肢が広がることで、将来への不安軽減が期待できます。
メリット4.団体信用生命保険の利点を受けやすい
団体信用生命保険（団信）は、ローン契約者にもしもの事態が生じた場合、保険金で残債を弁済する仕組みです。結果として物件は負担の少ない資産として残り、家族の生活を支える備えとしての機能も果たします。
◎20代が有利な理由
●若く、健康であるほど告知審査に通過しやすい
●三大疾病・就業不能などの特約付団信も選択肢になりやすい
●返済初期は残債が大きく、弁済効果が相対的に高い
●早く始めるほど、安心を長期にわたって享受しやすい
メリット5.レバレッジ効果を得やすい
不動産投資は条件次第では、自己資金が少なくても融資を活用して大きな資産を取得することができます。このレバレッジ効果を得やすいのも、20代のメリットです。若いうちに仕組みを理解し、戦略的に取り組むことで、リターンを効率的に高められます。
| ポイント | 主な内容 |
|---|---|
| 融資を活用した購入 | 条件次第では、自己資金以上の物件を購入できる |
| 自己資本の収益性向上 | 家賃収入で自己資金に対するリターンを高められる |
| 段階的な資産拡大 | 運営安定後に2件目以降を検討する現実的なアプローチ |
| 再投資による安全性向上 | 繰上返済などで借入残高を減らし、収益性と安全性を確保 |
| 信用実績の構築 | 借入と返済の実績が残る |
不動産投資のレバレッジ効果について知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：│不動産投資におけるレバレッジとは？効果・目安・リスクを徹底解説
20代が注意すべき不動産投資のポイントと対策3選
20代からの不動産投資はメリットが多い一方で、若さゆえに直面しやすい課題もあります。ここでは、特に注意しておきたい3つのポイントを解説します。
1.融資の審査
2.資金不足
3.社会人としての経験不足
なお、20代に限らず、そもそも「不動産投資のリスク」について知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：│不動産投資の7つのリスクと7つの回避術
注意点1.融資の審査
一般的に、20代は他の年代と比較すると勤続年数や年収が低めで、金融機関の融資基準を満たしにくい傾向があります。そのため、収益性の高い物件を選ぶ、頭金を多めに用意する、複数の金融機関に相談するなど、条件改善の取り組みが重要です。工夫により融資の可能性が広がる場合もあるため、諦める前に不動産会社や税理士等の専門家へ相談することをおすすめします。
| 項目 | 主な内容 |
|---|---|
| 年収 | 若年層は給与水準が低めのため、返済比率（年間返済額÷年収）が高くなりがち |
| 勤続年数 | 勤続3年未満は信用力が低く見られやすく、審査通過のハードルが上がることもある |
| 自己資金 | 頭金や諸費用を十分に準備できないと、融資額や金利条件が厳しくなる場合がある |
| 物件の担保評価 | 想定賃料や築年数による評価で収益性が低いと判断されれば、融資にマイナスとなる可能性がある |
不動産投資の融資額の決まり方や頭金について知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：│頭金ゼロでも買える？不動産投資の資金調達のコツ教えます！
注意点2.資金不足
不動産投資には突発的に発生する修繕費や、物件取得後にどのタイミングで請求されるかわからない不動産取得税など、想定外の支出が発生するケースが少なくありません。また、物件が空室となり、家賃収入が入らない期間も月々のローン返済などの支払いは発生します。そのコストは、預貯金や他の収入からの補填が必要です。自己資金が十分でない場合、こうした事態に対応できず、運用が行き詰まるリスクが高まります。
このリスクは年齢を問わず存在しますが、20代は次のような理由から、資金不足がより深刻なトラブルに発展しやすい傾向があります。
| 要因 | 内容 |
|---|---|
| 年収水準 | ●20代は他の年代と比較すると年収水準が低めの傾向 ●社会人経験が浅く、緊急時の対応資金も限られがち |
| 貯蓄 | ●結婚・転職・引っ越しなどのライフイベントが重なりやすいため、長期的な貯蓄形成が困難 ●修繕費や空室時など、想定外の支出に備える余剰資金が不足しやすい |
不動産投資は、物件を購入して終わりではありません。安定した運用を続けるためにも、可能な範囲である程度の余剰資金を確保しておくことが重要です。
不動産投資の自己資金について知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：│不動産投資はいくらから？自己資金の目安と少額で始める方法
注意点3.社会人としての経験不足
社会人経験の浅い20代で資産運用を始めると、適切な意思決定ができず、損をするリスクがあります。営業トークを真に受けて、物件の精査や契約書の中身の確認を怠るケースは少なくありません。割高な物件や劣悪な物件を購入してしまう、不利な契約を結んでしまうということも考えられます。また、確定申告など税務上の手続きにおいて、適切な対応ができず不動産投資の恩恵を受けられない場合も想定されます。
よくある例として、20代が直面しやすい問題と対策をまとめました。
| 要素 | よくある例 | 対策の例 |
|---|---|---|
| 交渉スキル | ●価格交渉で主導権を握られる ●セールストークにのせられる |
●複数の業者からの情報収集 ●不動産コンサルタント、不動産鑑定士、税理士等、第三者の専門家に相談 |
| 契約書の読解スキル | ●不利な特約を見逃す ●理解しきれないまま契約する |
●契約前に書類を不動産コンサルタント、宅地建物取引士等の専門家にチェックしてもらう ●重要事項説明の録音やメモ |
| 税務知識 | ●経費にできる範囲を知らず、税金を払いすぎる ●減価償却の仕組みを理解せず、キャッシュフローが悪化する |
●税理士などへの相談 ●不動産投資の税務セミナーなどを受講 |
| トラブル対応の経験値 | ●家賃滞納への対応が遅れる ●クレームに感情的に対応してしまう |
●管理会社への委託検討 ●先輩投資家からのアドバイス |
これらの課題を解決するためには、信頼できる専門家のサポートを受けながら、段階的に知識と経験を積んでいくことが重要です。気になることは、一人で判断しないようにしましょう。場合によっては不動産会社だけではなく、税理士、ファイナンシャルプランナー、不動産鑑定士、宅地建物取引士等、複数の専門家への相談をおすすめします。
信頼できる相談先の選び方について知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：│不動産投資のおすすめ相談先6選！選び方や相談時に押さえるべきポイントを紹介
キャッシュフローについて知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：│初心者でもわかる！キャッシュフローの計算と不動産投資で収益を安定させるコツ
失敗例で学ぶリスク対策と成功のコツ
ここでは失敗例を通し、不動産投資で20代がはまりやすい落とし穴の例や対策、成功のコツなどを解説します。
失敗例1.SNSの「キラキラ投資家」を鵜呑みにした罠
【IT企業勤務 24歳男性のケース】
動画サイトで見た「20代でFIRE達成」という成功談に影響を受け、表面利回り11.8％の地方アパートを紹介どおりに購入しました。同世代の投資家が語る「地方の高利回り物件なら、すぐに家賃収入だけで生活できる」という言葉を信じ、誰にも相談せずに実行。
しかし、購入の3ヵ月後にはシロアリ駆除、給湯器交換、照明トラブルが重なり、修繕費が40万円以上に膨らみました。さらに、購入時の住人の退去後はなかなか新しい入居者がつかず、想定の家賃収入が得られず、毎月1.8万円の赤字が続いている状況です。
| デジタル情報の過信 | ●ネット上の情報を妄信 ●一次情報（公的データや現地調査）の確認を怠った |
|---|---|
| 成功過程の見えづらさ | ●華やかな成功談の裏にある地道な努力や失敗を見落とした ●「自分も簡単にできる」と錯覚した |
| 同世代への強い共感 | ●年齢などの属性の近さから、批判的な視点を持ちにくい ●コミュニティ重視の傾向があり、客観的な判断が難しい |
◎有効な対策
●誰が何のために発信している情報なのか、利害関係を検証する
●一つの情報を鵜呑みにせず、複数の異なる情報源（公的統計データ、不動産会社のサイト、専門家のブログなど）で確認する
●ポジティブな意見だけでなく、ネガティブな意見も意識的に収集する
利回りの計算方法や正しい物件の選び方を知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：不動産投資における利回りの最低ラインとは？改善する4つのポイントも解説
失敗例2.周りの「みんなやっている」に流された物件購入
【商社勤務 26歳女性のケース】
不動産投資している職場の先輩や仲の良い同期に不動産投資をすすめられ、検討が不十分なまま投資を決断。「今投資しないと将来後悔する」「みんなやっているから大丈夫」という雰囲気に押され、断れなくなりました。先輩に紹介された営業担当者から、言われるままに都内の新築ワンルームマンションを購入。
シミュレーションによると、家賃からローン返済と諸経費を引いた手残りは年間の固定資産税の支払いと相殺できる程度。ほとんど手残りはない計算でしたが「持ち出しなしで将来の家賃収入が手に入る」「数十万の節税効果があるため、実質は大きなプラス」といったセールストークに後押しされました。
しかし、同じマンション内の似た条件の部屋が複数空室となっており、想定していた家賃では入居者が決まらず、シミュレーションの金額から家賃を下げることに。節税効果も購入年度は実感できましたが、減価償却可能な金額が下がるごとに効果も減り、5年程度で恩恵がなくなりました。
さらに購入から3年で管理費・修繕積立金が値上がりし、毎月2.5万円の持ち出しが発生するまで収支は悪化。誰にも相談できず、一人で悩む状況が続いています。
| 集団心理への依存 | ●根拠のない安心感に頼ってしまった ●周囲の行動に合わせ、検討が不足した |
|---|---|
| 人間関係を優先した判断 | ●紹介者への遠慮で質問や反対意見を言えなかった ●信頼できる人からの紹介で、物件の精査が不十分だった |
| 相談しづらい環境 | ●失敗を認めることへの抵抗感がある ●うまくいかない状況を周囲に打ち明けにくい |
◎有効な対策
●自分なりの投資基準を設定し、チェックリストとして客観的に判断する
●人間関係に影響されない中立的な専門家にセカンドオピニオンを求める
●紹介案件であっても、周辺相場、空室率、類似物件の動向を必ず自分で調査する
ワンルームマンションの不動産投資について知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：初心者必見！ワンルームマンション投資でやってよかった理由と成功のコツ
関連記事：ワンルームマンション投資で失敗するからくりとは？3つの具体例と対策
失敗例3.ローン審査をゴールと勘違いした結果の後悔
【メーカー勤務 29歳男性】
年収600万円で勤続5年という安定した属性を活かし、都内の中古ワンルームマンション（2,200万円）の融資審査に通過。「自分でも不動産投資ができる」という達成感から、物件の詳細な検証を怠ったまま契約を進めてしまいました。
しかし入居から半年後、隣の部屋で水漏れトラブルが発生し、自分の部屋の壁紙と床材に被害が拡大。修繕費用として25万円の出費が発生しました。さらに築15年の物件で、エアコンや給湯器の交換時期が近づいていることが判明。想定していなかった維持費用により、当初見込んでいた家賃収入が圧迫され、毎月のキャッシュフローが悪化しています。
| 最終目標を見失う | ●ローン審査の通過で安心してしまった ●「融資が通る＝良い投資」という誤った認識を持っていた |
|---|---|
| 認識不足 | ●築年数による設備交換時期や修繕リスクを軽視した ●表面的な利回りに注目し、実質的なコストを見落とした |
| リスク想定の甘さ | ●順調なケースのみを前提とした収支計画を立てた ●想定外のトラブルに対する備えを持っていなかった |
◎有効な対策
●融資承認は過程であり、投資の本質ではないことを理解する
●築年数、設備状況、修繕履歴などを確認し、今後10年の維持費用を具体的に試算する
●想定外の修繕費に備え、可能な範囲（理想は物件価格の5-10％程度）で予備資金を準備する
不動産投資の失敗例や対策について他の事例を知りたい方は、下記の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：不動産投資で『失敗する人』とは⁉失敗例10選＆失敗回避の方法を紹介
専門家を味方につけて不動産投資の戦略をたてよう
20代からの不動産投資は、「時間」という最大の武器を活かせる有効な資産形成手段です。早くに取り組むことで、長期的な家賃収入やローン完済後の安定キャッシュフローなど、多くのメリットが見込めます。物件選びから融資戦略、税金対策などをカバーする総合的な判断力を育てていきましょう。成功率を高めるためには、不動産会社や税理士等、信頼できる専門家の力を借りながら、現実的な投資戦略をたてていくことが重要です。
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よくある質問
Q:不動産投資を20代で始めるのは早すぎますか？
A:早すぎるということはありません。むしろ若さという時間的な優位性を活かした20代特有のメリットがあります。一方で、20代という若さゆえのデメリットもあるため、融資条件や返済負担を十分に検証するなどの注意が必要です。
Q:20代でも不動産投資の融資は受けられますか？
A:年収や勤続年数を理由に審査が厳しくなりますが、物件の収益性や頭金・諸費用を多めに用意することで改善される場合もあります。複数の金融機関や専門家に相談し、自分の属性に合うローン商品を探すことが重要です。
Q:20代で不動産投資をする最大のリスクは何ですか？
A:人によりリスクは異なります。一般的には知識・経験の不足から、物件選びや契約内容の精査を怠ってしまうことが挙げられます。気になることは一人で判断せず、不動産会社や税理士等、信頼できる専門家への相談をおすすめします。
