#節税・免税/不動産投資の税

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は12日、7月の不動産流通市場の動向を公表した。 首都圏の中古マンションは、平均で成約㎡単価が85.47万円（前年同月比8.2％増）に上昇し、1990年9月の85.50万円とほぼ同水準だった。前年同月比での上昇は63カ月連続となった。 成約価格は5303万円（5.0％増）、成約件数は3979件（24.6％増）だった。新規登録件数は1万5590件（0.5％減）。在庫件数は4万4689件（0.4％増）と、24年4月以来15カ月ぶりに前年より増加に転じた。 地域ごとの動向をみると、成約m2単価は東京都区部が132.16万円（11.6％増）と2ケタの上昇率だった。神奈川県の横浜・川崎市の67.30万円（8.0％増）、千葉県の41.40万円（1.7％増）の3エリアが上昇傾向だった。 一方、東京・多摩の52.90万円（5.2％減）や横浜・川崎市を除いた神奈川県他の41.51万円（9.5％減）、埼玉県の43.51万円（1.5％減）の3エリアが前年割れだった。成約件数は全6エリアが前年から増加した。 中古戸建ては、首都圏の成約価格が3911万円（0.3％増）と前年から若干の上昇に転じた。成約件数は1771件（42.1％増）だった。新規登録件数は6464件（6.2％増）で31カ月連続で前年より増加。在庫件数は2万3469件（7.7％増）で、35カ月連続の増加が続いている。 エリア別では、成約価格が東京都区部の7230万円（9.9％増）とほぼ1割の上昇。横浜・川崎市も4785万円（5.5％増）で上昇したが、他の4エリアは前年割れだった。成約件数は６エリアすべてで前年比で増加した。

国土交通省は5日、最新のマンションストック関連データを公表した。 24年末時点の国内マンションストック総数は前年度比8.8万戸増加し、713.1万戸となった。また、マンションの建替え実績の累計は25年3月末時点で323件となり、発表ベースで初めて300件を超えた。 マンションストック総数に1世帯当たりの平均人数2.2人（20年国勢調査）を乗じると約1600万人となり、国民の1割超が居住している推計となる。 設備の不具合が多くなってくる築40年以上のマンションは、24年末で約148万戸存在する。このうち約103万戸が1981年6月1日より前に建てられた旧耐震マンション。 マンション建替え実績の累計323件は、戸数では約2万6000戸。内訳は、190件がマンション建替円滑化法によらない建替え（自治体の認可なし）、133件が建替円滑化法による建替え（自治体認可あり）。 昨夏の公表時点では累計297件で、発表ベースでは初めて300件を超えたが、24年度の自治体への調査で自治体認可不要の円滑化法によらない建替えを中心に、過去のものが新たに把握された。国交省は過去分の修正を行ったところ、23年度時点で315件となっていた。 また、マンション建替円滑化法によるマンション敷地売却等は17件で、前年度から6件増加した。例年は1～2件程度の増加ペース。14年の法改正による制度スタート以降、検討していたマンションの協議が整い、売却完了に至ったところがようやく増えてきたとみられる。

不動産経済研究所は5日、25年上期（1～6月）と24年1年間の「首都圏投資用マンション市場動向」を発表した。 25年上期に供給された投資用マンションは42物件・1864戸で、前年同期比で物件数は25.0％、戸数は14.0％の減少となった。1戸当たりの平均価格は4.5％下落の3434万円、m2単価も1.3％下落の133.4万円だった。 25年上期の供給エリア数は全20エリアで、前年同期から5エリアの減少。供給戸数のトップは311戸の東京・葛飾区で、以下は埼玉県川口市208戸、横浜市鶴見区170戸、川崎市川崎区166戸、東京・江東区153戸と続いている。 上位5エリアの合計は1008戸で、シェアは2.6ポイントアップの54.1％。売主・事業主別では、プロパティエージェント371戸、インヴァランス299戸、NST284戸、FJネクスト209戸、日本ワークス172戸と続いており、上位5社のシェアは71.6％（前年同期66.0％）。 24年に発売された投資用マンションは101物件・4241戸で、戸数は前年比11.6％減と落ち込んだ。供給が5000戸を下回るのは2年連続。平均価格は3599万円で10.4％上昇、m2単価は133.9万円で7.2％上昇している。 供給エリア数は全34エリアで、前年比では2エリアの増加。東京・江東区が435戸でトップとなり、以下は大田区325戸、墨田区324戸、葛飾区306戸、台東区268戸と続いた。上位5エリアの合計は1658戸で、シェアは0.3ポイントアップの39.1％だった。 24年の売主・事業主別の供給トップは733戸を供給したインヴァランスで、初の首位となった。以下、NST594戸、FJネクスト518戸、シノケンハーモニー390戸、日本ワークス310戸と続き、上位5社のシェアは10.3ポイントアップの60.0％となっている。 首都圏の投資用マンション市場は、超低金利などを背景に90年代後半から00年代半ばにかけて供給を伸ばし、07年には最多となる9210戸を記録。 しかし地価高騰やリーマンショックの影響などで08年に7006戸と急減すると、10年には4583戸にまで落ち込んだ。11年以降は22年まで5000戸台から7000戸台の供給が続いた。23年に4796戸と落ち込んで13年ぶりに5000戸を下回ると、24年は4241戸とさらに減少することとなった。 今後の首都圏の投資用マンション市場は、東京23区内での用地費の高騰などから、横浜市や川崎市などのシェアが高い状態が続き、供給も4000戸前後となることが予想される。 調査結果の詳細は今月下旬刊行予定の資料集『投資用マンション市場動向2025年版』に記載する。