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  • 海外不動産を活用した資産形成のヒケツ

第1回 海外不動産投資の魅力とリスク

執筆者:風戸 裕樹2021年4月23日

今回より5回にわたり初めての方向けの海外不動産の投資手法や注意点についてご紹介します。

昨今、日本国内の不動産マーケットが飽和する中で、海外へ投資機会を探す投資家が増えてきました。野村不動産においても、フィリピン、タイを始め東南アジア圏で開発事業を行っています。

本コラムで、少しでも海外不動産のメリット・デメリットを理解して、海外不動産投資について視野を広げていただければと思います。

今回は第一回目ということで、「海外不動産投資の魅力とリスク」についてお伝えします。

資産分散・通貨分散としての海外不動産投資

日本円のみの投資が通貨上のリスク分散になっていないことはご存知のとおり、外貨預金で通貨分散している方もいらっしゃると思います。コロナ禍における世界的な低金利、金融緩和の下で預金金利では資産形成は難しくなってきております。

海外不動産投資は、「通貨分散」と「実物資産」が組み合わさった投資となっています。

各国中央銀行ホームページ等で公表されている政策金利をもとに筆者作成

海外不動産は国内不動産と同様実物資産となるため、賃料等から得られる利回りももちろんのこと、インフレへのヘッジになることで注目を集めています。

また、先進国の中でデフレに悩まされ続ける我が国は、労働収入から得られる賃金の上昇についても低い成長となっており、人口の年代構成からみても働き手の世代で高齢者の社会保障を支えていくことは困難であることを心配される方が大勢いらっしゃいます。

低成長国である我が国では日本円による日本円での投資では、資産形成の機会を十分に得ることが非常に困難な状況です。

OECD統計データ(Average wage)より作成

海外不動産はキャピタルゲインが期待しやすい

アベノミクス以降、日経平均の株高により国内でも一定の不動産価格上昇が見られました。

しかしながら、不動産価格上昇としては世界と比較すれば軽微であったことをご存知でしょうか?
日本から近い東南アジアの新興国では1年で20%以上の価格上昇があった都市もあるとともに、先進国内でも日本の不動産価格成長はひときわ弱いといえます。

ランキング都市1年の価格上昇率
1 マニラ フィリピン 22.2%
2 ブタペスト ハンガリー 16.3%
3 イズミル トルコ 16.3%
9 ソウル 韓国 12.9%
10 メルボルン オーストラリア 12.9%
34 シアトル アメリカ 6.9%
80 東京 日本 3.3%
107 大阪 日本 1.8%

THE KNIGHT FRANK GLOBAL RESIDENTIAL CITIES INDEX, Q4 2019 より筆者作成

そのため、我が国の投資家が、国内の不動産投資はインカムゲインを中心として投資決定をする人が多いのに比べ、海外ではその国の成長としてのキャピタルゲイン+インカムゲインの両方を考慮した投資決定を行う傾向にあります。

海外不動産のリスク

一方で、各国の不動産制度は日本と異なり、外国人が適法に権利を所有できないものもあります。そのため各国の不動産登記制度については詳しく知っておかなくてはいけません。

新興国、成長国においては土地を直接所有できない国も多く、先進国でも制限を設けている国もあります。
また、外国人に対して追加の税金を課す国もあるため、それを理解した上で、正確に投資計画を立てる必要があります。

外国人による不動産購入制度
日本フィリピンマレーシアインドネシア
土地 日本 フィリピン不可 マレーシア
(州政府の合意必要)
インドネシア不可
コンドミニアム
(区分所有権)
日本 フィリピン
(ただし1棟の40%)
マレーシア
(州政府の合意必要)
インドネシア不可

各国の2020年における不動産登記制度を調査した上で筆者作成

通貨に関しても事前の調査が必要です。米ドルやユーロでの日本円との為替変動は確認する機会がしばしばあると思いますが、新興国通貨については投資検討国と日本円との為替について、事前に確認をする必要があります。

インフレ率が高い新興国の中でも、対日本円で通貨が弱くならないこともあります。意外ですが経済学で学ぶことと現実は異なるので何事も確認をしましょう。

その他、日本のように工事のスケジュールが正確に守られないことがあったり、開発会社が途中で倒産し支払資金が帰ってこないトラブルもあります。国・エリア・プロジェクトの選び方については、第2回「国・エリア・プロジェクトの選び方」でお伝えをします。

野村不動産ソリューションズでは、フィリピン首都マニラで注目を集める先進都市「ボニファシオ・グローバル・シティ(BGC)」に位置するコンドミニアムプロジェクト【The Seasons Residences -Natsu tower-】のご紹介をしております。

本物件に関するご相談、また、海外不動産投資全般に関するご相談等は、
野村不動産ソリューションズ 海外営業部 フィリピン担当(03-3348-0150)までお気軽にお問合せください。


The Seasons Residences - Natsu tower - 物件ページはこちら>

執筆者

風戸 裕樹

風戸 裕樹

Property Access株式会社
代表取締役

2004年早稲田大学商学部卒業。不動産投資ファンドを経て、2010年不動産仲介透明化フォーラム(FCT)設立。米国型の売却エージェントサービス「売却のミカタ」を開始し全国展開。2014年にソニー不動産にFCT社を売却。ソニー不動産執行役員として、創業に携わるとともに事業を拡大。2017年シンガポール移住し当グループを創業。東南アジア各国を廻り、日本と比較した法制・投資環境の相違を理解している。

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