マンションの住みかえ手順｜費用・ローン・タイミングや注意点の解説

マンションの住みかえで重要なのは資金計画です。住みかえの準備段階で、ローンの残債の確認や売却額の査定を行っておき、しっかりとした資金計画を立てておきましょう。

まずは、住宅ローンの取扱金融機関に連絡し、住宅ローンの残高証明書を取得して正確なローンの残債額を確認しておきましょう。住宅ローンを元利均等払いで組んでいた場合は、支払い当初は金利の支払いの割合が高く、思ったより元本が減っていないかもしれません。

売却額の目安を知るために、現在の住まいの売却査定を依頼します。査定は物件があるエリアの不動産仲介会社に依頼するのが一般的です。物件情報と取引事例データから査定する「机上査定」や、実際に物件を調査して査定する「訪問査定」などがあります。複数の不動産会社に査定を依頼して結果を比較検討してみましょう。

売却に必要な期間は3～6カ月が目安とされています。新居購入や引越しのタイミングを含め、住みかえのスケジュールを決めておきましょう。不動産の売却は住みかえに合わせてタイミングよく成功するとは限りません。売れなかったときの対策も併せて検討しておくと安心です。

住みかえ時には物件を見学したり不用品を処分したりと、思いがけない出費がかさみ資金繰りがタイトになりやすいです。住みかえをサポートするローンを知っておきましょう。

住みかえローンとは、残債の返済に必要な資金と新居の購入に必要な資金の両方を合算してローンを組む商品です。売却資金で残債を完済できない、売却から新居購入までのつなぎ期間の資金が必要なときなどに活用できます。一方、ローン審査は厳しめで金利も高くなりがちなため、注意が必要です。

現在のローンを返済しながら新居購入のためのローンを組む方式です。新居購入を先行して行うときに利用するもので、一時的に二本のローンを並行して返済することになります。売却時に既存のローンの完済条件が付くため、近い将来にローン残債以上の金額で物件を売却する見通しがついてから利用するほうが良いでしょう。

新居購入のための手付金や中間金などの費用を一時的に融資するものです。売却時に売却代金で完済します。金利は一般の住宅ローンよりも高めであるため、売却が長引くと金利負担がかさむ点に注意が必要です。

住みかえスケジュールに余裕があるならば、有利な時期に住みかえを狙いましょう。さまざまな選択肢を選べれば、おのずと人生プランも広がっていきますので、住みかえの時期は慎重に検討するのがおすすめです。

住宅ローンを利用していると、住宅ローン控除により所得税の還付が受けられます。住宅ローン控除の終了時は、住みかえをするのに良いタイミングです。住宅ローン控除の適用期間や控除率は税制改正によって変更されるため、実際に売却・住みかえを検討する際は、その時点での最新制度を確認するようにしましょう。

大規模修繕の後には修繕費が不足し、修繕積立金が上がることがあります。計画的に行われている大規模修繕の場合、問題が起こることはあまりありませんが、突発的な災害や地震の修繕が多発しているマンションでは、修繕積立金が不足しているかもしれません。リスク回避のために大規模修繕の前に売るのも良い選択です。

買ってから何年後ということはないですが、不動産市況が良いタイミングで売るに越したことはありません。市況が良いと高く売れるだけでなく、早く売れやすいために売却スケジュールが立てやすいという利点があります。近年ではマンション価格は上昇を続けていますが、そろそろ天井ではないかと予想する専門家もいますので、いつまでも現在の市況が続くわけではないということは留意しておきましょう。

マンションの住みかえの失敗原因の多くは、事前の情報収集不足、理解不足によるものです。資金計画をしっかりと立てて、ライフスタイルに合わせた住まい選びが大切です。

住みかえの場合にはなによりも慎重に資金計画を立てることが大切です。新居を先に購入するか後に購入するかでも資金計画は大きく違ってきます。引越しのタイミングと購入タイミングをぴったり合わせることは難しいことから、余裕をもったスケジュール管理が大切です。

築年数の経過したマンションは割安感がありますが、管理費・修繕積立金の上昇リスクが高い物件もあることは否めません。もともと管理費・修繕積立金が上昇するように計画されている物件もあれば、突発的な理由で上昇することもあります。少なくとも、当初どのような計画だったか、計画通りに修繕が進んでいるかについては確認しておきましょう。

住みかえ先の子育て環境が充実しているか、駐車場が確保できるかなど、ライフスタイルに合ったマンションを選ぶことは大切です。老後の住みかえならば、商業施設や医療機関からの近さ、バリアフリー設備などが充実しているかなどが検討事項になってくるでしょう。

以下に、マンションの住みかえに関してよくある質問をまとめています。

資金に余裕がありダブルローンを組むなどの対策が立てられるならば、買い先行のほうがスケジュールは立てやすいと言えます。売り先行でも、新居引越しのタイミングがぴったり合うことはまれです。仮住まいにいったん引越す案も考えておきましょう。

譲渡所得税や不動産取得税に利用できる、以下のような特例があります。

譲渡所得税：マイホーム売却の際の特別控除のほか、買い替え特例による課税繰り延べなど
不動産取得税：軽減税率3％、課税標準の特別控除1200万円

住宅購入に必要な費用（仲介手数料、印紙税、ローン事務手数料、登記費用、税金など）のほか、引越し費用、ハウスクリーニング費用、不要物廃棄費用、仮住まいの費用があります。

マンションの住みかえで資金に関する不安があるときは、ローンの残債を調べて現状を把握し、現実的な住みかえの案を考えてみることから始めてみてください。加えて、不動産会社への査定や金融機関への資金手当ての相談など、さまざまなアクションを進めていけば、マンションの住みかえを計画的に進められるでしょう。