マンション売却で後悔しないために｜成功のポイント＆注意点をプロが解説

マンションの売却期間は、一般的には3～6カ月程度です。ここでは、売主側の査定依頼から仲介契約、売却準備など、さまざまな手続きの流れについて解説します。

資金計画はマンション売却の成功に不可欠です。住宅ローンがある場合は、まず金融機関で残高を確認し、資金計画を立てましょう。また、物件資料や固定資産税に関する通知書など、査定に必要な資料の準備も必要です。

AI査定や机上査定という選択肢もありますが、売却が決まっている場合は、訪問査定がおすすめです。複数の不動産会社に依頼し、内容を比較・検討してみることをおすすめします。

査定時に信頼できると感じた仲介会社に売却の依頼をし、売買の仲介契約（媒介契約）を締結します。媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介がありますが、営業担当者とコミュニケーションを密に取れる専任媒介がおすすめです。

実際の売却活動は仲介の担当者が行いますが、売主は広告の反響や見込み客の進捗を確認しつつ、内覧の対応などを行います。不要物の処分など、売却にむけた準備を進めておくことも大切です。

契約条件の合意後、売買契約の締結となります。売買代金は、契約時に手付金（1割程度）、引渡し時に残額を受け取るのが一般的です。契約～引渡しに1カ月程度かかるため、契約前に引渡しまでの段取りを整えておきましょう。

ここでは、マンション売却にかかる大まかな費用を解説します。事前に把握し、しっかりと資金計画を立てましょう。

仲介手数料の速算表は以下の通りです。マンション売却の仲介手数料は物件の売買価格によって異なり、売主、買主双方が売買代金決済時に仲介会社に支払うことになります。

物件価格が800万円以下のマンションには、仲介手数料が33万円（税込）までになる特例があります。

住宅ローンがある場合は、売却時に抵当権を抹消しなければなりません。抵当権抹消にかかる費用は、登録免許税（土地・建物で2000円）と司法書士費用で、計3～5万円程度が必要です。

住宅ローンを完済するときに、事務手数料として1～3万円程度がかかります。金融機関によって異なるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

不動産売買の契約書は印紙税の課税文書とされています。印紙税は、収入印紙を売買契約書に貼付することで納めます。金額は売買価格によって異なるため、以下の一覧表を参照してください。

（国税庁HPより抜粋）

その他、ハウスクリーニング費用や各種書類（謄本・住民票・印鑑証明など）取得費用などがありますので、必要に応じて資金計画に反映させましょう。

以下は、2800万円でマンションを売却した際の、手残り額をシミュレーションしたものです。

【収入】
売却価格：2800万円

【支出】
仲介手数料：（2800万円×3％＋6万円）×1.1（消費税）＝99万円
抵当権抹消費用概算：5万円
ローン事務手数料概算：3万円
印紙税：1万円
ハウスクリーニング費用他雑費：12万円

【手残り額】
2680万円

マンション売却では、仲介手数料がもっとも大きな支出です。また、ハウスクリーニング費用や引越し費用、不用品の撤去費用などの雑費は、売買代金の決済の前に必要になるため、事前に準備しておきましょう。

マンション売却時の売却益は、確定申告をして、不動産の譲渡所得税を納める必要があります。軽減税制が適用され、譲渡所得税がかからないときでも確定申告は必要です。

譲渡所得税＝「（譲渡所得）×（税率）」です。譲渡所得は、譲渡価格から取得時にかかった費用と譲渡に要した費用を差し引いて計算します。取得費と譲渡費用の計算は複雑になることがあるため、不安な場合には税理士などの専門家への相談がおすすめです。

譲渡所得税の税率は、以下の通り、物件の所有期間によって異なります。

●マイホームを売却したときの特別控除
現に住んでいる居住用財産を売却し、所定の要件を満たす場合には3000万円の特別控除があります。

●10年超所有のマイホームを売却したときの軽減税率
長期譲渡所得の税率にかかわらず、10年超所有のマイホームを売却したときに所定の要件を満たすことで、以下の軽減税率が受けられます。

譲渡所得税は、自分が住んでいるマンションを売却したときや、所有期間が10年を超える場合に、大きな特別控除や軽減税率が用意されています。

（国税庁HPから抜粋）

マンション売却では事前準備が大切です。後悔しないマンション売却を実現するために必要な注意点を解説します。

売却後にローンが残る場合には、金融機関との協議・交渉が必要です。譲渡金額が低い場合は、金融機関が売却に応じないケースもあるため、事前の相談が重要です。

契約不適合責任を追及されないためにも、付帯設備表と物件状況報告書は丁寧に作成しましょう。事前にインスペクション（建物状況調）を実施してみても良いでしょう。

現実的でない高額査定で競合他社をあきらめさせ、専任媒介を取ろうとする不動産会社も存在するようです。査定額の根拠を明確にしておくことをおすすめします。

Q1. 築年数が古いマンションでも売れますか？
A.築年数が買主の住宅ローン期間や借入可能額に影響を与える場合がありますが、築年数が古くても売却は可能です。

Q2. 居住しながらのマンション売却は可能ですか？
A.居住しながらでも売却は可能です。内覧のスケジュールを調整し、清掃・整頓をし、売却を成功させましょう。

Q3.管理費や修繕積立金の額は売却に影響しますか？
A.管理費・修繕積立金が高額に設定されていると、月々の支払額が大きくなるため価格交渉を招きやすいでしょう。一方、安い管理費・修繕積立金の場合は、管理・修繕に見合う額が徴収されているかが懸念されます。

マンションの売却にかかる時間・費用・労力は想像以上かもしれません。早めに準備を整え、しっかりとした資金計画を立てておくことが重要です。そのうえで、誠実でコミュニケーション能力の高い仲介会社・担当者に売却に依頼すれば、納得できるマンション売却にできるでしょう。