古いマンションの選び方。築年数40年超えでも「買い」？

新型コロナウイルスの影響により、テレワークが浸透しました。それに伴い、住宅需要が今まで以上に高まり、現在は好立地や好条件の物件を予算内で手に入れようとするとかなりハードルが高い状況です。築40年超えのマンションを購入対象に含めることで、希望に近い住まいを予算内で手に入れることができる可能性は高まるでしょう。ただし、このチャンスが手に入るのは、築年数40年を超えるマンション購入についての知識があってこそ。今回は古いマンションの選び方についてお話したいと思います。

世の中にマンションが増えているというのは感覚的に誰もが感じていることだと思います。では、実際の数字ではどうなっているのでしょうか？国土交通省の発表によると、2019年末時点で既存のマンションの住戸数は654.7万戸。平成27年国勢調査による１世帯当たり平均人員（2.33）から推計すると約1,525万人、つまり国民の約１割がマンションに居住していることになります。築40年を超えるマンションはそのうち81.4万戸あり、10年後には197.8万戸まで増加する見込みです。高齢化が進み、人口が減少していく中で、「空き部屋」が問題視されています。よく話題にあがるのは一戸建ての空き家問題ですが、実はマンションも無関係ではありません。マンションの場合は、建て替えをするにはかなりハードな合意形成が必要になるからです。
一つの建物を複数の住民で共有しているマンションの権利義務関係や維持管理と再生に関する基本ルールは「区分所有法」で定められています。さらに、住環境の変化によりマンションが増える中で、民間主体で管理の適正化を図る「マンション管理適正化法」、高経年マンションの出口戦略の一つとして「マンション建替法」が制定されました。直近では管理組合の状況の見える化を図る「マンション管理評価制度」が2022年から導入される予定です。この一連の法整備は何を意味しているのでしょうか？とりもなおさず、マンションは「管理」＝「管理組合」が肝だということです。
増え続ける中古マンションのストックは、購入検討者にとって、「良質な中古住宅」という選択肢が増えるという側面があります。居住者たちはその物件をしっかり管理をしていかないと居住者の減少のみならず資産価値が減少していくことになります。ですので、これから中古マンションを検討する場合は、建物と管理の両面から現在のコンディションと将来の姿を見据えて物件を見極める目が必要です。

欧米では築100年を超える建物がたくさんありますが、借り手や買い手が途切れることはありません。メンテナンスをしっかりすることで、快適な居住空間を維持でき、日本にも、目黒、赤坂、青山辺りには40年を超えるヴィンテージマンションが存在し、常に人気を保っています。パリやロンドン、ニューヨークという魅力的な都市にあるという以外に、ヴィンテージがつくマンションは、普通のマンションと何が違うのでしょうか？「管理」が違うのです。管理をする上で、主体となるのは管理会社、管理人だと思われる方も多いかと思いますが、あくまで管理するのは所有者全員で作られる「管理組合」が主体となります。

都心の一等地のマンションというだけで、資産価値はあるでしょう。しかし、維持管理をおろそかにすると、経年、あるいは経年以上に劣化が進んでしまいます。人の健康状態に置き換えて考えてみるとよくわかると思います。素敵な年の重ね方をしている人は、早い段階で将来を見据えて健康管理やおしゃれに気をつかっています。当然、そうでない人とでは見た目も中身も年を重ねるに連れて差が出てきますね。マンションの管理も同じです。ヴィンテージの称号を手に入れることができる管理組合は、将来の価値についての意識が高い運営を心掛けつつ、古さを魅力に変えて丁寧に暮らしているのです。

では、実際に築古マンションを選ぶにあたって、気を付けるべきポイントについて解説します。ヴィンテージとしての価値を考える上で非常に重要な「管理」に絞ってお話したいと思います。
物件を探す段階で、ある程度希望に沿うような物件が見つかり、内見をして買う意思が固まったら、契約までに次の三つの資料を確認してください。

まず一つ目の「重要事項調査報告書」は、マンションの全体像が分かるような資料です。管理会社に委託しているのか自主管理なのかという管理の仕方や、管理の状況、修繕積立金の滞納者はいないか、いるなら滞納額はどれくらいか、耐震診断実施の有無、アスベスト使用調査の有無、駐車場や駐輪場の使用に関する状況まで書かれています。管理会社が発行するもので、仲介業者に依頼をして、売主側から入手してください。
もし検討中のマンションの管理形態が管理会社への委託ではなく、「自主管理」の場合は、重要事項調査報告書の入手は難しいですが、できるだけ多くの情報を売主側からもらうとよいでしょう。
建物の耐震性については、1981年5月31日までに建築確認を行った物件は「旧耐震」物件として耐震性能が現行の耐震基準を満たしていません。旧耐震物件を購入する際はそういう物件なのだという認識が必要です。
修繕積立金や管理費の滞納者や滞納額が多い場合は、管理がうまくいっていない可能性があります。議事録を閲覧して組合運営が行われているか、回収の見込みがあるかなどを確認したいですね。
駐車場がある場合、立体駐車場かどうか、空きがあるかないかで、修繕費用に影響を及ぼす可能性があります。維持管理費用が割高な立体駐車場で、なおかつ空きが多い場合は注意が必要です。

二つ目の「管理規約」には組合運営についてや、生活上の具体的な決まりごとが書かれています。例えば、理事会の任期や再任の可否、ペットの飼育が可能か、事務所利用が可能か、喫煙についてのルールなどです。リフォームについては、決まり事や禁止事項、さらに材料の指定なども定められています。比較的リーズナブルに築古物件を手に入れ、理想のデザインにリフォームすることが築古物件購入の醍醐味でもありますが、いざリフォームする段になって、規約で禁止されているためにリフォームできないということがないように、必ずリフォーム業者と共に確認してください。

三つ目の「長期修繕計画」は、築年数が古いマンションでは策定されていないこともありますが、適切な維持管理をするためには必須となります。国交省の長期修繕計画作成ガイドライン（2008年）では計画期間を25年以上（新築時は30年以上）とすると書かれており、中古マンションのフラット35の審査でも、20年以上の計画期間が定められていることが審査の条件となっています。修繕工事の中身を細かく見ていく必要はありません。長期修繕計画は、いわば長期修繕「資金」計画ですので、修繕工事に必要な資金が適切に積み立てられているか、資金不足になる心配はないかを確認し、すでに資金不足になっているもしくは近い将来資金が不足する場合は、修繕積立金の大幅な値上げと一時金の徴収を覚悟しなければいけません。

冒頭にも話しましたが、少子高齢化の中で、マンションのストックは増え続け、築40年を超えるマンションは2030年に200万戸に迫ります。古くても選ばれ続けるマンションになる以外に、買われる、売れる資産として存在する道はありません。それはつまり、マンションの住民自身が合意形成をしながらしっかり管理していくほか方法はないでしょう。
マンションは所有者全員の共同財産であるだけではなく、その規模からも、コミュニティにおいて地域の衛生、教育、社会環境に大きな影響を与える公器としての役割もあります。
今回のテーマである「古いマンションの選び方。築年数40年超えでも買い？」の結論としては、お話したポイントを踏まえて現在の状況を確認し、未来の姿を思い浮かべながら、ご自身の理想のマンションを選んでください。そして、手に入れた後は愛情をもって住まい、積極的に維持管理をしていくという心構えが何より重要ではないでしょうか。