マンション査定の基本知識を徹底解説！種類・査定ポイント・注意点を徹底解説

マンション査定の目的は売買価格の目安を知ることです。不動産会社を選ぶための事前準備としての意味合いもあり、担当者の対応の良さやスピーディーさは、実際に売買仲介を依頼するときの参考になります。

売却価格の大まかな目安は、不動産情報サイトの成約情報や、国交省が提供する「不動産情報ライブラリー」などのデータベースを参照して知ることはできます。しかし、売却された物件の住所が不明確な上、個別の事情が加味されていないため、情報としては不十分です。しっかりとした資金計画を立てるためには、対象物件の特徴を踏まえた売買価格を把握する必要があります。

マンション査定時の対応の速さや柔軟性、担当者の誠実さは、仲介を依頼する不動産会社を選ぶ判断材料になります。もっとも信頼できる会社を選ぶためにも、査定は複数の不動産会社に依頼し、対応を比較検討しましょう。地元密着の不動産会社や、大手の不動産会社など、特徴や規模の異なる不動産会社をくらべながら、多様な意見を聞いてみるのもおすすめです。

マンション査定の種類は大きく分けて簡易査定、訪問査定、AIによるシミュレーションの3種類があります。それぞれ特徴がありますので、自分に適した査定を選びましょう。

簡易査定（机上査定）とは、依頼者から提供された物件情報をもとに、取引事例データベースを参照して机上で査定する方法です。複数の不動産会社に一括して査定依頼ができるサイトもありますので、気軽に査定依頼をすることができます。

対象物件を実際に訪問して査定する方法です。訪問時には在宅の上で、家の築年数や使用状況などをヒアリングしつつ建物の状況を目視で検査していきます。外観チェックや建具・設備の劣化具合、修繕の必要性など細かくチェックするため精度が高い査定といえます。訪問から1週間前後で査定結果を受け取ることができます。

Webサイト上で、AIが入力情報をもとに売却価格のシミュレーションをしてくれるサービスです。多くは個人情報の登録が不要なので、試しに査定してみるには良いツールです。ただし、大まかな物件情報のみから査定するため精度は低めです。AI査定は参考程度と考え、本格的な売却計画を立てるときには、最初から訪問査定を依頼するほうがおすすめです。

匿名で利用できるサービスは、細かな情報の登録が不要で手軽に利用できる一方、入力項目はあまり多くありません。そのため、査定の精度が良いとはいえず、資金計画のベースとするには不向きです。売却を前提とするならば、実際に不動産会社に連絡して簡易査定、訪問査定を依頼したほうが良いでしょう。

マンション査定では、対象となるエリアの成約データを基に、専有面積・階数・方角などの基本条件からベースとなる価格を算出します。その上で、以下の項目で査定価格を調整するのが一般的です。

立地は、マンションの価格にもっとも影響のある査定項目のひとつです。駅からの近さ、公共交通機関の有無、商店街や公共施設からの近さなどの利便性は有利な査定ポイントです。逆に幹線道路沿いに立っており騒音・粉じんの影響がある、近くに工場の騒音や悪臭がある、墓地や火葬場が近いなど住環境について気になる点がある場合には査定に影響します。

耐震性能が良いなど、構造がしっかりしているほど、マンションの評価は高くなるでしょう。最近は、免震・制震構造を備えたマンションも多く、耐震性能は注目ポイントです。加えて、一部のビンテージを除いては、築年数が経過するごとに価値は減少するため、築年数も査定価格に影響します。

マンションの場合、眺望や風通し、目の前に建物があることの圧迫感が和らぐといった理由から、上層階になるにつれ価格は高くなるのが一般的です。加えて、方角や日当たりも価格に影響します。たとえ方角が良くても、ほかのマンションや高層ビル、障害物などで日当たり・風通しが悪いマンションは相応のマイナス査定となるでしょう。

マンション管理が適切に行われているか否かは、マンションの劣化具合や住みやすさに大きな違いが出ます。そのため、管理組合が機能しているか、大規模修繕は計画通り行われているか、管理費・修繕積立金は適正かなども査定のポイントです。

適正な査定を出さない不動産会社は誠実さに欠けます。高すぎる、低すぎる査定の注意点を解説していきましょう。

相場よりも高い査定に注意が必要です。成約データや査定ポイントが似通っている中で、1社だけ高い査定を出してくる会社は信頼できる会社とはいえないかもしれません。最初に高い査定を出し、同業者をあきらめさせた上で値下げの交渉をする可能性もあるため注意が必要です。

査定額はあくまで目安であり、実際の売却価格は、市場の需給や売却時期、買主の判断によって決まります。高い査定の場合は、査定理由を丁寧に確認しつつ、売却スケジュールを考えながら現実的な価格設定を行うことが大切です。売主が査定額の根拠をしっかりと把握しておけば、不利な値下げ交渉に応じることもなく、満足できる価格で売却しやすくなるでしょう。

以下では、マンション査定でよくある質問をまとめています。

売却することを決めている場合は「訪問査定」がおすすめです。マンションがあるエリアの不動産会社に直接連絡し、訪問査定を依頼してみましょう。地元の不動産屋には多くの情報が集まっているため、売却の感触やスケジュールなどについても有益な情報が得られます。

訪問査定は無料です。宅建業法上のガイドラインでも無料とされています。もっとも、建物診断や測量などの業務を追加で行うときには別途費用がかかります。これらの費用についても事前の説明なしに費用がかかるということはありません。

必ずしもそうとはいえません。リフォーム分の価値の増加があるかをしっかりと見極める必要があります。また、なかには自分のイメージに合うようにリフォームすることを前提にマンションを探している人もいるため、リフォームの実施は慎重に判断しましょう。

マンション査定は、適切な売却価格設定や仲介会社を選ぶために欠かせないステップです。査定結果がそのまま売却価格となるわけではありませんが、資金計画を作成する上で重要な情報となります。査定額だけでなく、査定結果の根拠について、納得できるまで話を重ねることで、買主がどのような点に注目してマンションを選ぶかが見えてきます。焦らず、情報を整理しながら進めることがマンション売却を成功させるポイントです。