築50年マンションは買っても大丈夫？老後は？後悔しない購入完全ガイド

築50年が経過したマンションは、「建物の傷みや耐震性に問題があるのではないか」と不安に思うかもしれません。購入検討の際、重点的にチェックすべき点を解説します。

築50年が経過したマンションの場合、建物の躯体（骨組み・構造体など）やコンクリートの劣化、建物設備に関する劣化はある程度否めません。とはいえ、適切な修繕や改良工事、設備の交換が行われていれば、まだまだ十分に住める状態でしょう。

耐震性は、「旧耐震基準」か「新耐震基準」かによって、実際の耐震性が異なります。両者の違いは、1981年6月以降に建築確認を受けた建物か否かで異なりますが、築50年のマンションだとどちらに該当するかは微妙なところです。購入検討の際は、「旧耐震基準」と「新耐震基準」のどちらで建築認定を受けているか確認しておきましょう。

築古マンションの代表的なトラブル事例としては、配管の劣化による水漏れが挙げられます。経年劣化による水道管や給湯管のさび・傷みによってできた穴から漏水した事例や、排水設備の劣化によって大雨時に壁から漏水した事例も報告されています。配管の点検結果や設備更新の状況については、事前に確認しておくべきでしょう。

築50年のマンションでも、立地の良さやお得感のある価格は魅力的で、築古のマンションを中心に購入を検討している人もいるほど人気があります。築50年マンションのメリットにも目を向けて検討してみるなら、購入候補の幅が広がるかもしれません。

50年前はそれほどマンションが多くなかったため、需要が高い立地や周辺環境が良い土地から開発されていった歴史があります。事実、築古のマンションの中には、駅近や繁華街に近い立地のマンションが少なくありません。今では人気が高く価格も上がっていますが、港区や千代田区には立地抜群の築古マンションがあります。

築30年を超えたマンションは価格が安定しているため 、一般的な中古マンションにくらべ、安価な値段で取引されています。広さが同じであれば、築浅のマンションよりも、築30年を超えたマンションのほうが、立地も良いでしょう。

ただし、一部のビンテージマンションは例外で、立地の良さに加えて、独特のフォルムや設計といった特徴から高い人気を維持しているため、築30年以上でも価格が高めです。

マンションの築年数が経過とともに、建物や住民も年齢を重ねていきます。耐震性はもちろん、躯体（骨組み・構造体など）・コンクリート・設備の老朽化に加え、住民の高齢化にともなうデメリットも見逃せません。

検討しているマンションが、「旧耐震基準」に基づいて建てられた場合、耐震性に大きな不安があります。大きな地震に対応できるだけの、十分な耐震工事がなされているか重点的にチェックすべきです。

また、「新耐震基準」の建物であっても、コンクリートや壁面の劣化が進んでいる可能性もあります。劣化の度合いによっては、地震によって壁が剥がれ落ちたり、内部でコンクリートが崩れたりする恐れがあるほか、配管トラブルの懸念も否めません。

築年数がかなり経過しているマンションの場合、住民の高齢化や、賃貸物件になっている住戸が多いなどの理由で、管理組合が機能していない可能性もあります。現在の管理状態や管理体制もチェックしておく必要があるでしょう。

近年では台風や大雨、積雪といった災害による修繕費の出費が多くなっています。管理組合の中には、マンションの修繕積立金が不足しているところも散見されます。このようなマンションでは、修繕積立金が今後値上げされるリスクがあることも考慮に入れておきましょう。

築50年が経過したマンションの購入を検討する際に、必ず確認しておきたいチェックリストです。このチェックリストをクリアしたマンションならば、十分に検討に値するマンションといえるでしょう。

耐震性に不安のあるマンションは、災害時に命の危険があると認識しておきましょう。そのため、以下の点は必ず確認しておく必要があります。

・「新耐震基準」に基づいた建物か
・「旧耐震基準」の建物でも、耐震基準を満たしている or 耐震工事が施こされているか

受け取った資料からは旧耐震か新耐震か見分けがつかないことがあります。耐震基準は、仲介担当者にしっかりと確認しておくことが肝心です。

マンションの「大規模修繕計画」と「修繕履歴」をチェックすれば、設備の更新がしっかり行われているかを確認できます。計画通りに修繕が行われていないマンションの場合、積立金が不足しているかもしれません。

「重要事項調査報告書」とは、管理組合が作成したマンションの管理状況に関する報告書です。「重要事項調査報告書」があれば、管理組合の運営状況を確認できます。管理費の滞納金の有無や管理費・修繕積立金の見通し、共用部の管理の状況などから、管理組合が正常に機能しているかチェックしましょう。

周辺で建て替えや再開発の計画がある場合、購入後まもなく建て替えが行われるかもしれません。周辺の都市計画を確認するとともに、管理組合で建て替えの議論が進んでいないかも尋ねてみてください。

築50年マンションを老後の住まいとして検討するのも良いでしょう。築古のマンションは、リフォームでバリアフリー化しやすく、立地の良いマンションも多く、安価で手に入りやすいため、メリットは多いでしょう。ただし、修繕積立金・管理費の高騰を含む、建て替え・住み替えのリスクは見込んでおく必要があります。

築50年のマンションを購入する際の資金計算や資産価値については、多くの人が気になるところです。築50年マンションの購入計画を立てるときは、以下のFAQを参考にしてみてください。

築50年マンションを購入する際の住宅ローンについては、一般の築浅マンションにくらべればややハードルが高いと考えられます。まず、住宅ローンは、旧耐震基準の建物など耐震性に問題があると通りません。また、耐震性をクリアしても、建物の担保価値の影響から、ローン金額の減額や返済期間の短縮も考えられます。自己資金に余裕をもって資金計画を立てておきましょう。

築50年が経過したマンションの固定資産税は、負担がかなり軽減されます。これは、建物部分の固定資産税評価が極めて低いためです。自宅として住む場合、さまざまな軽減税制度が利用できるため、さらに固定資産税は安くなります。購入時は、現在の固定資産税の負担額を確認しておきましょう。

築30年を超えるとマンションの資産価値は安定し、それ以降は資産価値が大きく下がることはありません。
一方、資産価値が上昇する可能性については、周囲の再開発があれば可能性がゼロではありませんが、ほとんど期待しないほうが良いでしょう。

築50年のマンションは、建物や設備の劣化のリスクがあるものの、立地の良さや価格の安さから人気のあるマンションもあります。中にはビンテージならではの外観や希少性から価格が高騰しているものもあるほどです。安心して快適な生活を送れるよう、築50年マンションの購入を検討する際は、耐震性や修繕状況、管理状況などを必ずチェックしておきましょう。