中古の家を高く売るベストタイミングの最適解と見極め方法を紹介【2025年最新版】

まずは、家の売却価格や成約スピードが影響を受ける、不動産固有の条件や事情について解説していきましょう。

家の価値や価格は、売出時期・流通在庫数・ローン金利・税制優遇制度の有無と連動する買い手の心理・需要・物件供給量・購入費用の金額などにより、常に変化します。そのため、不動産需要が少ない時期に家を売り出すと、売れ残りから相場以下の大幅値引きによる売り切りを迫られるケースも少なくありません。

現役子育て世帯の減少に比例し、住宅購入需要は減少しています。全国の空き家率（賃貸用の空き家を含む）も13.8％と過去最高を更新しているため、住宅供給過多の地域は売り手にとって難しい状況です。ただし「駅近・築浅・維持管理良好・修繕履歴明瞭」の中古物件需要は依然として高く、特に三大都市圏を中心に不動産価格指数（住宅）は高い水準を維持しています。

金利上昇は、購入予算を低く抑えようとする動機になります。例えば、2025年4月の変動金利型住宅ローンの金利は、政策金利の上昇に伴っておおむね0.15％～0.35％上昇しました。公益財団法人日本経済研究センターが実施した「ESPフォーキャスト調査」（2025年8月調査）によれば、変動金利型のベースとなる政策金利は、現在の約0.5％から以下のように予測が出ており、変動金利型住宅ローンも上昇が見込まれます。

・2025年12月末までに0.5～0.8％
・2026年6月末までに0.7～0.8％
・2026年6月末までに1.0～1.1％

住宅購入の促進施策である住宅ローン減税も、令和7年度税制改正により、令和6年と同様の措置が引き続き実施されます。

ここからは、「市場 × 自分のタイミング」という観点で家を売るタイミングの見極め方をご紹介していきましょう。

結婚・離婚・転勤・進学・独立などに伴って必要な間取りや通勤通学動線が変わるタイミングは売却のニーズが高まる時期です。特に居住用不動産の成約件数が増える春（3月）と秋（9月）は家探しが活発になるため、家の需要と供給が高くなります。

ローン途中でも家の売却は可能ですが、買主への所有権移転には、ローンを一括返済したうえで「抵当権」を抹消する必要があります。そのためにも、前もって「住宅ローンの残債」や「売却諸費用」（仲介手数料・ローン一括返済手数料・登記費用など）を計算し、売却後の手取金額を確認しながら、販売時期を見極めなければなりません。

不動産ポータルサイトでは、「築10年以内」「築20年以内」の検索が多いため、家の売却は築10年・20年になる前が狙い目です。また、木造住宅の法定耐用年数上限は「22年」のため、築20年前後の家は建物価値が低く見積もられやすい点にも注意しておきましょう。

入居直後の売却でも、新築（築後1年未満かつ誰も住んだことがない状態）購入時にくらべれば値段が下がるのが一般的です。さらに、近隣における同等物件の大量供給、他エリアの再開発による相対的価値の低下、周辺エリアでの事件・事故による心理的瑕疵の発生などにより、競争力が低下すれば、さらなる価格下落もあり得ます。

例外として、需要に比べ供給が少ない「千代田区・中央区・港区」や海岸・臨海の再開発エリアである「江東区」、交通インフラが整った「品川区」など、人気エリアのマンションは新築時よりも高く売れるケースがよくあります。

以下の条件が揃っていれば、より高額で売れるチャンスを待ったほうが良いかもしれません。

・中古価格相場が上昇基調
・金利変動がない
・競合する物件が市場にない

一方で、「所有期間が5年を越え、譲渡所得税の税率区分が下る前の時期」や「相続物件売却の節税特例の期限後」など、数日の違いが数十万円の税負担増になるケースもあります。家を売るタイミングを間違えないためにも、税理士や司法書士といった専門家に相談しましょう。

相続した家の売り時は、「税制の期限 × 維持コスト」に基づいて判断しましょう。

「相続空き家の特例」とは、被相続人の居住用家屋等を一定要件で売ると譲渡益から最大3,000万円の控除を受けられる制度です。適用期限は「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」であるため、特例を受ける場合はこれを過ぎないよう売却を完了させなくてはなりません。また売買前に行う「相続登記」も、相続による取得を知った日から3年以内の登記申請が義務化されています。

空き家を保有する場合は、維持管理費（管理実費や交通費）・火災保険料・光熱費・固定資産税など、継続的な費用が発生します。一方で、家屋を解体すると「住宅用地特例」が外れ、土地の固定資産税が大幅に上昇します。空き家の保有にかかる費用と、解体後の土地にかかる費用をくらべて、コストを見直しておきましょう。

最後に、家の売却活動でやってはいけない5つの注意点を解説します。

売出価格が相場相当に設定しているなら、値下げ交渉をしてまで成約を急ぐ必要はありません。正確な相場調査と不動産市況の分析に基づいた販売戦略を立てたうえで、ほかの買い手を待つ余裕も必要です。

不動産売却の成功は、査定の根拠（成約事例・競合の動向）と販売戦略（広告媒体選び・室内清掃や補修・内見受入体制・チラシ投下エリアなど）が鍵を握ります。ひとつの不動産会社だけに売却査定や売却活動を依頼すると、適切な不動産会社や担当者の見極め、販売戦略の判断を誤る可能性が高くなるでしょう。

不動産会社が高額な査定価格を出したとしても、相場を無視した売値では、結局売却タイミングを逸して相場以下に値下げしなければならないケースも少なくありません。面倒でも、複数社の査定金額や根拠を比較して、正確な相場金額の把握に努めることが大切です。

内見時や広告に掲載する写真を撮影する際は、生活感・匂い・カビ・汚れ・設備の破損・日照や照明には十分注意を払い、第一印象を良いものにしましょう。多少の費用がかかっても、ハウスクリーニングの利用や小修繕を検討する価値はあります。

また、見せられない部屋が多い・内見可能日や時間帯が少ない・良いことしか言わないなどは印象を悪くします。土日や祝日も可能な限り対応し、売却機会を失わないように努めましょう。

家の売買は、大きな出費を伴い簡単には元に戻せません。売却理由（現金化・生活の変化・将来設計など）の妥当性や将来についてよく考えながら、家族とよく話し合って決定しましょう。例えば、売却した場合・しない場合の「居住環境」や「手元資金の違い」「メリット・デメリット」などを書き出し、売却後の生活が具体的にどう違うのかを比較すれば、より客観的な判断ができます。

売却査定は相場を把握すると同時に不動産会社選定の大切な機会です。「一括査定」を上手に利用し、複数の不動産会社へ売却査定を依頼し、各社の分析内容や根拠および販売戦略を比較検討してみてください。また、早い段階で、「ローンの残債と一括返済の可否」「エリア内での類似物件売却の経験値」「費用・税・手続きの流れ」「リフォーム内見対応」などを確認しておくと良いでしょう。

2025年は、金利は上昇傾向・空き家は増加傾向・特に都市圏の価格は高水準というのが不動産市場の大きな流れです。住宅需要の安定したエリアでは、2026年以降も家の売却を検討するには良い時期が続くと思われます。ただし、不動産市況を「正確に」読み解き、販売戦略を策定するにはプロの力が必要になります。家を売るタイミングも含め、まずは不動産会社へ連絡し、早期に相談しておくのがおすすめです。