マンション売却時の税金はいくらかかる？ 計算方法や確定申告の流れを徹底解説

マンションを売却した際に課される税金の全体像を解説します。

マンション売却時に発生する税金は「譲渡所得に対する税金（所得税+住民税+復興特別所得税）」が中心です。マンションの売却で発生した利益（譲渡所得）に対して上記の3つの税金が課税されます。

そのほか、登記内容の変更時に課される「登録免許税」や、売買契約書（課税文書）に収入印紙を貼ることで納税する「印紙税」などが必要です。

マンションを売却した場合の税金は、以下の計算式にて計算します。

収入金額 - （ 取得費 ＋ 譲渡費用） - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

以下5つのステップに沿って計算します。

STEP1：譲渡所得……最初のステップでは、譲渡所得を計算します。収入から取得費・譲渡費用を差し引いて計算します。

STEP2： 課税可否の判定……ここで課税の可否を判定します。ステップ1の計算結果がプラスになる場合は、課税の対象となります。

STEP3：所有期間の算定……所有期間（マンションを買った日～売った年の1月1日）を求めます。以下のように税率は所有期間により変わります。

STEP4：課税譲渡所得の計算……課税譲渡所得（特例などの適用）を求めます。譲渡所得から控除額差し引いて計算します。

STEP5：税額計算……ステップ4で求めた課税譲渡所得にステップ3の税率を乗じて税額を計算します。

収入金額：2,000万円
取得費：800万円
譲渡費用：200万円
所有期間：8年
（2,000万円-（800万円+200万円））×20.315%＝約203万円

ここからは、マンションを売却した際に税金を軽減できる控除・特例の概要を解説します。

3,000万円特別控除の特例は、今住んでいる家を売却するときに使える制度です。適用を受けるためには、物件に住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却するといった条件が求められます。また、新居購入時に使える「住宅ローン控除」と「3,000万円特別控除」は併用ができないため、自宅を買い換えるためにマンション売却を考えている方は注意が必要です。

自宅に使用したマンションを売却する際には、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が利用できる場合があります。この特例が適用されたときの軽減税率は次の通りです。

マイホームを買い換えた際、売却益にかかる税金を、将来（次に買い換えた新しい家を売却するとき）まで先送りできる特例です。ただし、税金が免除されるわけではないことに注意しましょう。この特例対象となるのは、2025年（令和7年）12月31日までの買い換え ※であり、売却する物件と買い換える物件の両方で、一定の条件を満たす必要があります。

※税制改正大綱において特例の対象期間延長（2027年12月31日まで）が示されていますが、現時点（2026年2月）では法案として成立していないため、今後の税制改正により変更となる場合があります。最新の情報は公的機関の発表をご確認ください。

マンション売却で赤字になったら、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が適用できる場合があります。売却するマンションが一定の要件を満たす居住用財産であり、譲渡そのものも一定の要件を満たすもの（特定譲渡）となる場合に適用可能です。

特定譲渡は、次のケースの場合に認められます。

・2025年（令和7年）12月31日までに行われる譲渡　※
・譲渡する個人の親族（親子や夫婦など「特別の関係がある人」）などに対する譲渡でない
・贈与または出資による譲渡でない

※税制改正大綱において特例の対象期間延長（2027年12月31日まで）が示されていますが、現時点（2026年2月）では法案として成立していないため、今後の税制改正により変更となる場合があります。最新の情報は公的機関の発表をご確認ください。

実際の税金をケース別に解説します。

※所有期間が5年以下の場合、税率が長期（5年超）に比べ約2倍（約400万円）に増額します。

居住用財産の売却により譲渡損が発生した場合は、要件を満たすと損益通算や繰越控除が適用でき、給与所得などと相殺することにより節税が可能です。

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確定申告は、譲渡した翌年の「2月16日〜3月15日」に行います。必要書類として、売買契約書、仲介手数料の領収書、住民票などが必要です。また、控除を使う場合も必ず確定申告が必要です。書類不足、控除条件の誤解、申告期限の遅れなどを起こさないためにも、書類などは早めに準備しましょう。

マンション売却時の税金を抑えるポイントを4つ解説します。

売却益に係る税金の税率は、所有期間により変動します。所有期間が5年超と否かは、売却検討の初期段階で必ず確認することが重要です。

3,000万円控除の要件はさまざまあり、使えると思っていて使えなかったときの影響は大きいです。要件は、事前に確認しましょう。

譲渡の際にかかった費用は、譲渡益から差し引くことができます。具体的には、仲介手数料・印紙税・測量費などです。これらの証明書類は大切に保存しておきましょう。

マンションの買い替えの場合も、特例が利用できる場合があるので、買い替える前に検討しましょう。

マンション売却時のよくある質問を紹介します。

所有期間により約20%～40%が目安です。

赤字（譲渡損）の場合、基本的には申告不要ですが、居住用財産の繰越控除などを適用する場合は、申告が必要です。

原則は併用不可となります。特例には、併用できるものとできないものがありますので、注意が必要です。

取得費は計上できますが、減価償却により購入時より目減りするので、築年数が経過したマンションは少額となります。

マンション売却時は、売却益（譲渡所得）に対して課税されます。所有期間により税率が大きく変わるため、売却タイミングの判断が重要です。また、税負担を大幅に軽減できる「3,000万円特別控除」の特例は、適用可否の判定が重要になります。思わぬ税負担を強いられないよう、事前によく検討し、早めに必要書類準備を行い、確定申告を忘れずに行いましょう。