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2026/10/06

公示地価10年分析2026　首都圏「工業地」

～地点別上昇率ランキングと地価上昇要因～

2026年3月に公表された「令和8年地価公示」^(注1)では、東京圏の「工業地」^(注2)の平均変動率は、前年比+6.8%と13年連続で上昇を示し、高い上昇率を維持しています。

国土交通省は、「好調なeコマース市場による大型物流施設用地等に対する需要を背景として、高速道路等へのアクセスが良好で労働力も確保しやすい工業地では、高い地価上昇が継続している」と考察しています。では、その中でも特に顕著な上昇を示しているのは具体的にどのエリアなのか、またそれらのエリアにはどのような共通点や傾向、特徴があるのでしょうか。

本レポートでは、過去10年間の調査地点別の公示地価データを集計し、この10年間で特に顕著な上昇を示した地点をランキング形式で明らかにするとともに、持続的なエリアポテンシャルアップにつながっている要因を探ります。
今回は、首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の「工業地」、2016年から連続してデータが取得できる178地点を対象に考察します。

【サマリー】

●　エリア別では、「千葉県」が2016年比196.1%で最も上昇が著しい。
●　東京都下および周辺3県においては、都心に近い地点ほど上昇率が高い傾向。
●　10年前と比較して最も上昇した地点は、「千葉県船橋市日の出2丁目11番」。
●　直近10年における地価上昇の代表的要因は、EC市場拡大を背景とした「物流施設投資の過熱」。

¹ 地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月下旬に公示（公表）する、その年の1月1日時点における標準地の単位面積（1㎡）当たりの正常な価格（土地評価）が公示地価。調査地点は全国約26,000地点。国内で最も代表的な土地評価であり、一般の土地取引価格の指標となるだけでなく、公共用地の取得価格の算定基準ともなっている。
² 市街化区域内並びにその他の都市計画区域内の工業地域、工業専用地域及び準工業地域並びに市街化調整区域並びに都市計画区域外の公示区域内において、工場等の敷地の用に供されている土地をいう。

Ⅰ.全データの集計結果
ⅰ.エリア別と近隣の高速道路別の10年前からの上昇率
ⅱ.2016年以降のエリア別の指数推移
Ⅱ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点と地価上昇要因の傾向
ⅰ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点
ⅱ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点に見る地価上昇要因の傾向・特徴
Ⅲ.エリア別上昇率ランキング・トップ20地点と地価上昇要因の傾向
ⅰ.東京都上昇率ランキング・トップ20地点
ⅱ.東京都における地価上昇要因の傾向・特徴
ⅲ.神奈川県上昇率ランキング・トップ20地点
ⅳ.神奈川県における地価上昇要因の傾向・特徴
ⅴ.埼玉県上昇率ランキング・トップ20地点
ⅵ.埼玉県における地価上昇要因の傾向・特徴
ⅶ.千葉県上昇率ランキング・トップ20地点
ⅷ.千葉県における地価上昇要因の傾向・特徴
Ⅳ.首都圏上昇率ランキング・トップ50地点
ⅰ.東京都の傾向
ⅱ.神奈川県の傾向
ⅲ.埼玉県の傾向
ⅳ.千葉県の傾向

Ⅰ.全データの集計結果

ⅰ.エリア別と近隣の高速道路別の10年前からの上昇率

図表1は、エリア別に見た10年前からの上昇率です。一都三県のいずれも著しい上昇を示していますが、その中でも「千葉県」の上昇率が196.1％と突出している点が注目されます。
図表2は、近隣の高速道路別の上昇率です。ともに千葉県内を走る「常磐自動車道」と「首都高速道路湾岸線」が高い上昇率を示しています。

【図表3】エリア別と近隣の高速道路別の10年前からの上昇率・クロス集計結果（単位：％）

図表3は、図表1と2のクロス集計結果です。千葉県に着目すると、前述の通り、「常磐自動車道」と「首都高速道路湾岸線」を最寄りのインターチェンジとする地点の上昇率が高めである一方、その他の高速道路の上昇率では他の都県との有意な差は認められません。このことから、都県による差というよりも、東京都心部への距離が近い地点ほど上昇率が高い傾向であることが確認され、そしてこの傾向は「商業地」や「住宅地」と大きく変わりません。加速し続けている「東京一極集中」は、工業地の地価動向にも非常に大きな影響を与えていることが改めて確認できます。

ⅱ.2016年以降のエリア別の指数推移

図表4は、一都三県の指数の推移です。特にコロナ禍以降、千葉県の伸びが他を大きく引き離しています。
次章から、特に上昇の著しい具体的なエリアについて、ランキングに沿って考察していきます。

Ⅱ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点と地価上昇要因の傾向

ⅰ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点

【図表5】10年前からの上昇率ランキング・トップ10地点（全て2016年=100の指数推移）

出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

ⅱ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点に見る地価上昇要因の傾向・特徴

（Ⅰ）背景に物流施設投資の過熱　需要に天井感も相対的な強さは続く　～「船橋」、「市川」～

10年前からの上昇率トップは、「千葉県船橋市日の出2丁目11番」で実に323.1%を記録しており、僅か10年前から3倍以上の水準に高騰していることになります。この船橋市と隣接する市川市を合わせると、トップ10のうち6地点を占めることになり、この両市が首都圏および千葉県の工業地の地価上昇を強力に牽引しています。これらの地点の共通点は、希少な都心近接の臨海工業地域であることです。従前からの底堅い工業用地としての土地需要の他、近年の電子商取引（EC）の市場拡大に伴う物流施設需要の拡大が地価上昇に拍車をかけています。
図表6、図表7からも、近年におけるEC市場の拡大とそれを裏付ける宅配便取扱個数の増加傾向が確認されます。

図表6のEC化率に着目すると、2024年時点で9%超に達していますが、世界全体のEC化率は2024年時点で20.1％^(注3)であることを考えれば、日本における市場拡大余地はなお大きいと言えます。こうした期待が、大消費地・東京に近接している市川市や船橋市の工業地における物流施設開発用地としての需要を過熱させていると考えられます。
ただ、グラフの通り、EC化率、宅配便取扱個数ともに、近年は伸びが鈍化しており、物流施設に対する需要に天井感もうかがえます。もちろん、物流施設の需要は多岐にわたり、これらのデータだけで説明できるものではありませんが、近年、首都圏の物流施設の空室率がやや高水準での推移を余儀なくされているのも事実であり、活発な供給に応えるだけの需要拡大が今後も見込めるかどうかは、工業地の地価を占う上でも注目すべきポイントと考えます。

図表8は、首都圏大型マルチテナント型物流施設（LMT）の空室率の推移をエリア別にまとめたグラフです。2026年Q1時点で、東京ベイエリアの空室率は4.1%と首都圏平均の9.2%を大きく下回っています。また、東京ベイエリアの空室率は中長期的に低下傾向にあり、物流適地としての優位性の高さを反映しているものと考えられます。空室率の低さは物流施設に対する旺盛な需要を示しており、東京ベイエリアが首都圏における有力な物流集積地としての地位を維持していることが分かります。
千葉県の船橋市や市川市は、こうした東京ベイエリアを代表する物流集積地の一角であり、都心へのアクセスに優れた物流適地として高い評価を受けています。東京一極集中の進行を背景に、今後も東京都心近接エリアに対する物流需要は底堅く推移するとみられ、両市の優位性は維持される可能性が高いと考えられます。こうした明るい見通しも、両市の工業地地価の大幅な上昇の背景にあると推察されます。

³ 経済産業省「電子商取引実態調査」より引用。

Ⅲ.エリア別上昇率ランキング・トップ20地点と地価上昇要因の傾向

ⅰ.東京都上昇率ランキング・トップ20地点

【図表9】東京都上昇率ランキング・トップ20地点（表中の数値は円/㎡、以下同）

エリア内順位	全体順位	（参考）前年・前回順位	調査地点	近隣の高速道路	近隣の主要 IC	2016年	2026年	2016年比（％）
1	22	19	羽村市栄町3丁目5番1外	首都圏中央連絡自動車道	青梅	71,200	136,000	191.0
2	26	34	江東区東雲2丁目9番42	首都高速道路湾岸線	有明	385,000	700,000	181.8
3	29	30	江戸川区臨海町3丁目6番25	首都高速道路湾岸線	葛西	287,000	520,000	181.2
4	31	23	大田区東糀谷6丁目1335番1外	首都高速1号羽田線	羽田	255,000	460,000	180.4
5	41	32	品川区八潮2丁目7番	首都高速道路湾岸線	大井南	328,000	565,000	172.3
6	44	20	大田区東海2丁目7番1	首都高速1号羽田線	大井南	523,000	890,000	170.2
7	48	43	八王子市石川町2968番9外	中央自動車道	八王子	88,000	142,000	161.4
8	52	47	江東区有明3丁目15番1外	首都高速道路湾岸線	臨海副都心	235,000	371,000	157.9
9	56	48	西多摩郡瑞穂町長岡2丁目7番5	首都圏中央連絡自動車道	青梅	62,800	97,000	154.5
10	57	56	板橋区東坂下1丁目9番10	首都高速5号池袋線	中台	264,000	406,000	153.8
11	61	69	大田区大森南3丁目433番12	首都高速1号羽田線	平和島	266,000	400,000	150.4
12	62	71	江戸川区松江5丁目1126番1	首都高速中央環状線	船堀橋	311,000	463,000	148.9
13	65	77	板橋区新河岸2丁目55番2外	首都高速5号池袋線	高島平	227,000	336,000	148.0
14	67	49	八王子市北野町587番2	中央自動車道	八王子	112,000	165,000	147.3
15	69	82	足立区綾瀬6丁目455番1外	首都高速中央環状線	小菅	272,000	400,000	147.1
16	82	67	武蔵村山市伊奈平1丁目71番1	首都圏中央連絡自動車道	青梅	97,500	139,000	142.6
17	86	91	大田区南六郷3丁目16番29	首都高速1号羽田線	鈴ヶ森	342,000	484,000	141.5
18	98	96	江戸川区中央3丁目1668番	首都高速5号小松川線	小松川	257,000	350,000	136.2
19	105	対象外	立川市一番町4丁目42番2	中央自動車道	国立府中	150,000	200,000	133.3
20	108	106	足立区宮城2丁目6番3	首都高速中央環状線	王子南	171,000	227,000	132.7

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出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

ⅱ.東京都における地価上昇要因の傾向・特徴

（Ⅰ）ベッドタウンで雇用確保に優位性　西東京工業団地を抱える点も大きな強み　～「羽村」、「青梅」～

トップは羽村市の地点です。1966年の完成時には西多摩地域で最大規模であった西東京工業団地を有しており、特に機械、自動車、電子部品等を扱う製造業が多く集積するエリアです。隣接する青梅市も含め、従前から工業用地の需要に底堅さがあるエリアでしたが、圏央道（首都圏中央連絡自動車道）の整備進展に伴い、物流施設の集積も進みました。最近では、「DPL青梅」、「長谷工羽村ロジスティクスセンター」、「CREDO羽村」などの大型物流施設が2024年に相次いで竣工しました。新たなプレイヤーの参入も相次いでいる近年の物流施設投資の過熱が持続的な地価上昇につながっています。今後は、日本GLPによる「Marq 青梅」が2029年に竣工予定で、将来的な地価上昇も期待されます。広域配送拠点としての利用に適した立地条件である上、多摩地域のベッドタウンを後背地に抱えていることから、雇用確保の点においても強みを有しています。

（Ⅱ）物流施設の集積が加速　首都圏配送を支える東京臨海部の成長力に注目　～「有明」、「葛西」～

2位は有明、3位は葛西と、2地点とも東京臨海部のランクインとなりました。東京臨海部は、都心に近接しながら大規模な物流施設の開発用地を確保できる希少なエリアであり、首都圏物流を支える重要な拠点となっています。特に有明や葛西周辺は、首都高速道路網を通じて都心部や首都圏各地へのアクセスに優れるほか、東京港や羽田空港にも近く、陸・海・空の物流ネットワークを活用できる立地条件を備えています。さらに、人口集積が進む東京湾岸エリアを後背地に抱え、EC市場の拡大や配送の高度化に対応する物流需要を取り込みやすいことから、物流施設の開発や投資が活発化しています。
最近では、アライプロバンスによる「アライプロバンス葛西A棟」が2024年8月に竣工、大和ハウス工業による「DPL東京東雲」が2026年4月に竣工しています。こうした物流機能の集積と旺盛な施設需要を背景に、さらなる成長が期待されるエリアであり、今後の動向が注目されます。

ⅲ.神奈川県上昇率ランキング・トップ20地点

【図表10】神奈川県上昇率ランキング・トップ20地点

エリア内順位	全体順位	（参考）前年・前回順位	調査地点	近隣の高速道路	近隣の主要 IC	2016年	2026年	2016年比（％）
1	5	6	横浜市中区錦町9番3外	首都高速道路湾岸線	本牧ふ頭	79,300	213,000	268.6
2	7	対象外	横浜市鶴見区大黒町36番14	首都高速道路神奈川5号大黒線	大黒ふ頭	95,000	245,000	257.9
3	15	11	高座郡寒川町田端1590番2	首都圏中央連絡自動車道	寒川南	80,000	168,000	210.0
4	17	15	横浜市神奈川区守屋町1丁目1番14外	首都高速道路神奈川1号横羽線	子安	107,000	222,000	207.5
5	18	10	厚木市緑ケ丘5丁目2025番2外	首都圏中央連絡自動車道	海老名	81,000	168,000	207.4
6	19	13	厚木市飯山南3丁目2453番10	首都圏中央連絡自動車道	圏央厚木	61,500	125,000	203.3
7	24	24	横浜市金沢区福浦2丁目7番8外	首都高速道路湾岸線	幸浦	98,000	179,000	182.7
8	25	25	横浜市金沢区鳥浜町3番4	首都高速道路湾岸線	杉田	101,000	184,000	182.2
9	32	21	相模原市南区麻溝台1丁目962番4外	首都圏中央連絡自動車道	相模原愛川	71,200	128,000	179.8
10	37	対象外	高座郡寒川町倉見1620番1外	首都圏中央連絡自動車道	寒川北	85,000	150,000	176.5
11	40	26	平塚市堤町26番	新湘南バイパス	茅ヶ崎西	77,000	133,000	172.7
12	46	22	厚木市長谷字柳町260番16外	東名高速道路	厚木	100,000	168,000	168.0
13	47	28	厚木市酒井字上反町3017番外	東名高速道路	厚木	105,000	170,000	161.9
14	49	35	厚木市金田字佃1022番1	首都圏中央連絡自動車道	海老名	77,000	123,000	159.7
15	50	41	平塚市大神4丁目3341番18	東名高速道路	厚木	60,800	97,000	159.5
16	53	45	茅ケ崎市円蔵字小井戸370番20	新湘南バイパス	茅ヶ崎中央	85,000	134,000	157.6
17	58	53	川崎市川崎区大川町2番52	首都高速道路神奈川1号横羽線	浅田	101,000	154,000	152.5
18	60	51	相模原市中央区南橋本4丁目72番3	首都圏中央連絡自動車道	相模原愛川	80,800	122,000	151.0
19	63	60	川崎市川崎区塩浜3丁目24番56	首都高速道路神奈川1号横羽線	大師	117,000	174,000	148.7
20	70	78	川崎市川崎区小島町4番60	首都高速道路神奈川6号川崎線	殿町	170,000	249,000	146.5

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出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

ⅳ.神奈川県における地価上昇要因の傾向・特徴

（Ⅰ）国内最大級のコンテナターミナルを擁する横浜港エリア　地価上昇鮮明に　～「本牧ふ頭」、「大黒ふ頭」～

1位は本牧ふ頭、2位は大黒ふ頭と横浜港エリアの強さが際立っています。本牧ふ頭A突堤では、澁澤倉庫、ケイヒン、ヤマタネ、山九らの有力倉庫業者による最新鋭の倉庫の竣工ラッシュが一巡しました。他を圧倒する倉庫需要が著しい地価上昇につながっているエリアと言えます。
さらに足元では、横浜港の国際競争力向上を目的とした拡張計画「新本牧ふ頭」が進んでおり、2028年頃の完成を目指して埋め立て工事が進められています。造成面積は40haにおよび、将来性の高さも魅力です。

（Ⅱ）「物流の要衝」ゆえに続く供給過熱　物流施設の需給動向が今後の注目点　～「厚木」～

3、5～6、10位と複数の地点がランクインし、県内工業地の地価上昇を強力に牽引しているのが厚木市とその延長線上に位置する寒川町です。9位の地点も住所こそ相模原市ですが、最寄りの「相模原愛川IC」は厚木市に近接しており、同IC周辺の地点も立地条件としては厚木市と大差ありません。東西広域へのアクセスに優れる厚木市は古くから首都圏を代表する「物流の要衝」として知られ、土地需要は非常に旺盛であり、足元においても有力業者による新規供給が引き続き活発です（図表11）。基本的に需要旺盛なエリアと言えますが、厚木を含む圏央道沿いのマルチテナント型物流施設の空室率は依然として高水準で、圏央道全域で見た場合、やや供給過多の傾向にある面は否定できません。新規供給が落ち着くとの予測から、今後は緩やかな改善が見込まれていますが、工業地の地価動向のみならず、首都圏における物流マーケットの今後を占う上でも、引き続き注目していくべきエリアと言えるでしょう。

【図表11】厚木周辺エリアで竣工または計画されている主な大型物流施設
施設名	事業主	住所	最寄IC	延床面積（㎡）	竣工年
ロジスクエア厚木南	シーアールイー	厚木市酒井	厚木	14,513	2026年
SOSiLA厚木上依知	住友商事	厚木市上依知	相模原愛川	75,542	2026年
Marq東名厚木	日本GLP	厚木市酒井	厚木	85,000	2026年
（仮称）厚木市森の里物流施設	―	厚木市森の里	厚木	25,926	2026年
OAK LOGISTICS CENTER 厚木	大林組	厚木市下川入	相模原愛川	61,878	2026年

ⅴ.埼玉県上昇率ランキング・トップ20地点

【図表12】埼玉県上昇率ランキング・トップ20地点

エリア内順位	全体順位	（参考）前年・前回順位	調査地点	近隣の高速道路	近隣の主要 IC	2016年	2026年	2016年比（％）
1	39	31	川口市領家5丁目3914番	首都高速道路川口線	東領家	131,000	229,000	174.8
2	55	50	川口市東本郷1丁目7番2外	首都高速道路川口線	新郷	130,000	201,000	154.6
3	59	55	川口市東領家4丁目13番13	首都高速道路川口線	加賀	151,000	228,000	151.0
4	71	61	三郷市泉3丁目3番11外	東京外環自動車道	三郷	101,000	147,000	145.5
5	72	63	草加市青柳2丁目1233番	東京外環自動車道	草加	91,000	132,000	145.1
6	74	80	戸田市笹目8丁目11番14	首都高速5号池袋線	戸田南	137,000	198,000	144.5
7	75	64	草加市稲荷2丁目81番17外	東京外環自動車道	草加	81,000	117,000	144.4
8	77	59	入間市宮寺字宮ノ台4191番1外	首都圏中央連絡自動車道	入間	76,500	110,000	143.8
9	78	68	越谷市流通団地3丁目3番3	東京外環自動車道	草加	83,500	120,000	143.7
10	79	72	八潮市大字木曽根字上797番1	首都高速6号三郷線	八潮	81,000	116,000	143.2
11	81	対象外	川口市青木4丁目648番	首都高速道路川口線	新郷	185,000	264,000	142.7
12	83	85	戸田市美女木4丁目11番8外	東京外環自動車道	戸田西	165,000	235,000	142.4
13	85	79	草加市青柳2丁目1075番	東京外環自動車道	草加	81,000	115,000	142.0
14	88	57	さいたま市北区吉野町1丁目398番1	東北自動車道	岩槻	66,000	92,700	140.5
15	89	86	八潮市大字西袋字川西279番7外	首都高速6号三郷線	八潮南	86,500	121,000	139.9
16	90	84	八潮市大字浮塚890番2外	首都高速6号三郷線	八潮南	86,000	120,000	139.5
17	91	65	上尾市大字領家字丸山92番2外	首都圏中央連絡自動車道	桶川北本	39,600	54,900	138.6
18	93	87	八潮市大字大曽根1239番	首都高速6号三郷線	八潮南	92,500	128,000	138.4
19	95	76	東松山市大字新郷493番1外	関越自動車道	東松山	37,800	52,200	138.1
20	96	73	さいたま市見沼区卸町1丁目32番	東北自動車道	岩槻	64,000	87,400	136.6

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出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

ⅵ.埼玉県における地価上昇要因の傾向・特徴

（Ⅰ）都内隣接の中核市　都心近接の立地条件と雇用確保の有利さが強み　～「川口」～

上昇率トップ3を川口市の地点が占めています。鋳物工場が集積していた川口市では、1970年代頃から鋳物工場の移転や廃業が相次ぎ、土地利用の大規模な転換が図られた歴史があります。川口駅前にあった鋳物工場の跡地の多くは商業施設やマンション等へと生まれ変わり、持続的な人口流入によって東京のベッドタウンとして発展してきました。ランクイン地点のような市内の工業系エリアでは物流施設等への転換が進みました。ここ数年においても安定した供給がなされています（図表13）。
都心への多頻度配送が可能である都市型物流施設に適した立地の強みに加え、県内2位の60万人超の人口を誇る中核市であることを背景とした労働力確保の面での有利さも、人手不足が深刻化する足元の環境下では大きな強みとなっています。

【図表13】川口市内で竣工または計画されている主な大型物流施設
施設名	事業主	住所	最寄IC	延床面積（㎡）	竣工年
CBRE IM川口	CBREインベストメントマネジメント・ジャパン	川口市安行領家	安行	37,594	2024年
（仮称）SANKEILOGI川口領家EAST	サンケイビル	川口市領家	東領家	34,061	2028年
（仮称）SANKEILOGI川口領家WEST	サンケイビル	川口市領家	東領家	5,106	未定
（仮称）川口物流施設PJ	東京建物	川口市	－	10,579	2029年

（Ⅱ）都心近接と外環道アクセスが強み　関東全域への配送を担う「物流の要衝」　～「草加」～

5位、7位にランクインしているのが草加市の地点です。草加市は、東京都心に近接しながら東京外環自動車道や首都高速道路へのアクセスに優れ、関東全域をカバーする広域配送拠点として高い評価を得ているエリアです。近年では、2024年10月に「ロジスクエア草加Ⅱ」、2026年1月に「CPD草加」が竣工するなど、物流施設の開発も相次いでいます。また、周辺には豊富な労働力を抱える住宅地が広がっており、雇用確保の面でも優位性を有しています。

ⅶ.千葉県上昇率ランキング・トップ20地点

【図表14】千葉県上昇率ランキング・トップ20地点

エリア内順位	全体順位	（参考）前年・前回順位	調査地点	近隣の高速道路	近隣の主要 IC	2016年	2026年	2016年比（％）
1	1	1	船橋市日の出2丁目11番	東関東自動車道	湾岸千葉	68,100	220,000	323.1
2	2	3	市川市二俣新町17番9外	首都高速道路湾岸線	千鳥町	109,000	340,000	311.9
3	3	2	市川市塩浜3丁目17番12	首都高速道路湾岸線	浦安	132,000	400,000	303.0
4	4	9	市川市高浜町3番3	首都高速道路湾岸線	千鳥町	97,000	264,000	272.2
5	6	5	柏市新十余二2番1外	常磐自動車道	柏	97,000	251,000	258.8
6	8	4	船橋市潮見町20番3	首都高速道路湾岸線	千鳥町	70,500	176,000	249.6
7	9	8	市川市二俣717番73	首都高速道路湾岸線	千鳥町	122,000	304,000	249.2
8	10	7	柏市青田新田飛地字元割220番1	常磐自動車道	柏	70,500	168,000	238.3
9	11	12	浦安市港42番	首都高速道路湾岸線	浦安	140,000	314,000	224.3
10	12	対象外	市川市田尻1丁目487番8	京葉道路	京葉市川	155,000	330,000	212.9
11	13	17	白井市中字越戸149番14外	常磐自動車道	柏	30,700	65,000	211.7
12	14	18	白井市名内字新山334番2	常磐自動車道	柏	29,700	62,800	211.4
13	16	14	柏市風早1丁目7番1外	常磐自動車道	柏	62,200	130,000	209.0
14	20	16	野田市西三ケ尾字溜台340番13外	常磐自動車道	柏	64,100	129,000	201.2
15	21	対象外	野田市泉3丁目4番1外	常磐自動車道	柏	54,300	106,000	195.2
16	23	対象外	千葉市美浜区新港51番	東関東自動車道	湾岸千葉	45,000	83,500	185.6
17	27	27	浦安市鉄鋼通り2丁目108番	首都高速道路湾岸線	浦安	145,000	263,000	181.4
18	28	33	市原市五井金杉2丁目6番外	館山自動車道	市原	28,400	51,500	181.3
19	30	38	千葉市美浜区新港212番4	東関東自動車道	湾岸千葉	73,500	133,000	181.0
20	33	36	市原市姉崎海岸103番	館山自動車道	姉崎袖ヶ浦	28,200	50,500	179.1

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出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

ⅷ.千葉県における地価上昇要因の傾向・特徴

（Ⅰ）物流適地としての優位性・競争力は他を圧倒　地価高騰止まず　～「船橋」、「市川」～

前述の通り、首都圏の中で最も高い上昇率を示しているのが船橋市日の出の地点です。隣接する市川市の各地点も臨海工業地域としては同条件で、特に「千鳥町IC」周辺の地点では著しい地価上昇が続いています。大消費地・東京に近接している上、羽田・成田の両空港の中間地点であること、東京港へのアクセスにも優れるといった抜群の立地条件を有し、物流適地としての優位性・競争力は他を圧倒します。物流施設投資の過熱が地価の急激な上昇につながっている象徴的なエリアと言えます。前述の通り、首都圏全体で空室率が高めに推移している中にあって、千葉県の需給バランスは崩れていません。今後も船橋・市川エリアの相対的な優位性は動かないと考えられ、当面、著しい地価上昇が続くと予想されます。

（Ⅱ）船橋・市川エリアと「2強」を形成　柏IC周辺での物流施設開発が上昇を牽引　～「柏」～

5位、8位は、ともに「柏IC」周辺の地点です。東京方面へのアクセスの良さに加え、羽田・成田の両空港、東京港も輸送圏内という恵まれた立地条件、さらに十余二工業団地に近接していることや隣接する流山市の人口増加も追い風となり、船橋・市川エリアと「県内2強」とも言える状況を形成しています。近年も有力業者による物流施設の供給が活発です（図表15）。有力開発事業者による物流施設開発意欲の旺盛さが著しい地価上昇につながっているエリアと言え、今後の供給動向にも注目が集まります。

【図表15】柏IC周辺で竣工または計画されている主な大型物流施設
施設名	事業主	住所	最寄IC	延床面積（㎡）	竣工年
Landport柏Ⅰ	野村不動産	柏市大青田	柏	117,956	2024年
LOGIBASE柏	三井物産都市開発	柏市風早	柏	13,114	2024年
柏物流施設	大東建託	柏市大青田	柏	28,416	2026年
Landport柏Ⅱ	野村不動産	柏市大青田	柏	110,772	2026年

Ⅳ.首都圏上昇率ランキング・トップ50地点

【図表16】首都圏上昇率ランキング・トップ50地点

全体順位	（参考）前年・前回順位	調査地点	近隣の高速道路	近隣の主要 IC	エリア	2016年	2026年	2016年比（％）
1	1	船橋市日の出2丁目11番	東関東自動車道	湾岸千葉	千葉県	68,100	220,000	323.1
2	3	市川市二俣新町17番9外	首都高速道路湾岸線	千鳥町	千葉県	109,000	340,000	311.9
3	2	市川市塩浜3丁目17番12	首都高速道路湾岸線	浦安	千葉県	132,000	400,000	303.0
4	9	市川市高浜町3番3	首都高速道路湾岸線	千鳥町	千葉県	97,000	264,000	272.2
5	6	横浜市中区錦町9番3外	首都高速道路湾岸線	本牧ふ頭	神奈川県	79,300	213,000	268.6
6	5	柏市新十余二2番1外	常磐自動車道	柏	千葉県	97,000	251,000	258.8
7	対象外	横浜市鶴見区大黒町36番14	首都高速道路神奈川5号大黒線	大黒ふ頭	神奈川県	95,000	245,000	257.9
8	4	船橋市潮見町20番3	首都高速道路湾岸線	千鳥町	千葉県	70,500	176,000	249.6
9	8	市川市二俣717番73	首都高速道路湾岸線	千鳥町	千葉県	122,000	304,000	249.2
10	7	柏市青田新田飛地字元割220番1	常磐自動車道	柏	千葉県	70,500	168,000	238.3
11	12	浦安市港42番	首都高速道路湾岸線	浦安	千葉県	140,000	314,000	224.3
12	対象外	市川市田尻1丁目487番8	京葉道路	京葉市川	千葉県	155,000	330,000	212.9
13	17	白井市中字越戸149番14外	常磐自動車道	柏	千葉県	30,700	65,000	211.7
14	18	白井市名内字新山334番2	常磐自動車道	柏	千葉県	29,700	62,800	211.4
15	11	高座郡寒川町田端1590番2	首都圏中央連絡自動車道	寒川南	神奈川県	80,000	168,000	210.0
16	14	柏市風早1丁目7番1外	常磐自動車道	柏	千葉県	62,200	130,000	209.0
17	15	横浜市神奈川区守屋町1丁目1番14外	首都高速道路神奈川1号横羽線	子安	神奈川県	107,000	222,000	207.5
18	10	厚木市緑ケ丘5丁目2025番2外	首都圏中央連絡自動車道	海老名	神奈川県	81,000	168,000	207.4
19	13	厚木市飯山南3丁目2453番10	首都圏中央連絡自動車道	圏央厚木	神奈川県	61,500	125,000	203.3
20	16	野田市西三ケ尾字溜台340番13外	常磐自動車道	柏	千葉県	64,100	129,000	201.2
21	対象外	野田市泉3丁目4番1外	常磐自動車道	柏	千葉県	54,300	106,000	195.2
22	19	羽村市栄町3丁目5番1外	首都圏中央連絡自動車道	青梅	東京都	71,200	136,000	191.0
23	対象外	千葉市美浜区新港51番	東関東自動車道	湾岸千葉	千葉県	45,000	83,500	185.6
24	24	横浜市金沢区福浦2丁目7番8外	首都高速道路湾岸線	幸浦	神奈川県	98,000	179,000	182.7
25	25	横浜市金沢区鳥浜町3番4	首都高速道路湾岸線	杉田	神奈川県	101,000	184,000	182.2
26	34	江東区東雲2丁目9番42	首都高速道路湾岸線	有明	東京都	385,000	700,000	181.8
27	27	浦安市鉄鋼通り2丁目108番	首都高速道路湾岸線	浦安	千葉県	145,000	263,000	181.4
28	33	市原市五井金杉2丁目6番外	館山自動車道	市原	千葉県	28,400	51,500	181.3
29	30	江戸川区臨海町3丁目6番25	首都高速道路湾岸線	葛西	東京都	287,000	520,000	181.2
30	38	千葉市美浜区新港212番4	東関東自動車道	湾岸千葉	千葉県	73,500	133,000	181.0
31	23	大田区東糀谷6丁目1335番1外	首都高速1号羽田線	羽田	東京都	255,000	460,000	180.4
32	21	相模原市南区麻溝台1丁目962番4外	首都圏中央連絡自動車道	相模原愛川	神奈川県	71,200	128,000	179.8
33	36	市原市姉崎海岸103番	館山自動車道	姉崎袖ヶ浦	千葉県	28,200	50,500	179.1
34	37	市原市岩崎西1丁目6番14	館山自動車道	市原	千葉県	28,100	50,300	179.0
35	29	八千代市大和田新田字ヲサル山598番1外	東関東自動車道	千葉北	千葉県	42,000	75,000	178.6
36	39	市原市青柳北2丁目3番1	館山自動車道	市原	千葉県	25,100	44,600	177.7
37	対象外	高座郡寒川町倉見1620番1外	首都圏中央連絡自動車道	寒川北	神奈川県	85,000	150,000	176.5
38	40	千葉市中央区出洲港26番	京葉道路	松ヶ丘	千葉県	54,500	95,600	175.4
39	31	川口市領家5丁目3914番	首都高速道路川口線	東領家	埼玉県	131,000	229,000	174.8
40	26	平塚市堤町26番	新湘南バイパス	茅ヶ崎西	神奈川県	77,000	133,000	172.7
41	32	品川区八潮2丁目7番	首都高速道路湾岸線	大井南	東京都	328,000	565,000	172.3
42	44	千葉市美浜区新港112番	東関東自動車道	湾岸千葉	千葉県	68,000	117,000	172.1
43	42	市原市八幡浦1丁目7番	京葉道路	蘇我	千葉県	28,400	48,700	171.5
44	20	大田区東海2丁目7番1	首都高速1号羽田線	大井南	東京都	523,000	890,000	170.2
45	46	千葉市美浜区新港22番外	東関東自動車道	湾岸千葉	千葉県	50,000	84,300	168.6
46	22	厚木市長谷字柳町260番16外	東名高速道路	厚木	神奈川県	100,000	168,000	168.0
47	28	厚木市酒井字上反町3017番外	東名高速道路	厚木	神奈川県	105,000	170,000	161.9
48	43	八王子市石川町2968番9外	中央自動車道	八王子	東京都	88,000	142,000	161.4
49	35	厚木市金田字佃1022番1	首都圏中央連絡自動車道	海老名	神奈川県	77,000	123,000	159.7
50	41	平塚市大神4丁目3341番18	東名高速道路	厚木	神奈川県	60,800	97,000	159.5

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出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

ⅰ.東京都の傾向

江東区、品川区、大田区、江戸川区は主に臨海部の地点がランクインしています。内陸部では、主に圏央道エリアにおける物流施設開発の活発さ、工業団地の底堅い需要を背景に、八王子市、羽村市の地価上昇が目立ちます。

ⅱ.神奈川県の傾向

本牧ふ頭や大黒ふ頭を有する横浜市は複数地点がランクインしていますが、地点数の多さゆえにランクイン率としては30％に届きません。市内における工業地としての格差が目立つ印象です。注目は「物流の要衝」の厚木市で、5地点全てがトップ50入りを果たしています。物流施設開発が非常に活発で地価上昇が市内広範に及んでいることが改めて確認されます。

ⅲ.埼玉県の傾向

川口市は東京隣接の立地が評価され、県内の地価上昇を牽引しています。一方、埼玉県内でトップ50にランクインした地点は川口市の1地点のみに留まり、全体的に神奈川県や千葉県に比べ、地価上昇は比較的緩やかな傾向です。

ⅳ.千葉県の傾向

前述の通り、物流施設開発が非常に活発である市川市、船橋市、柏市のランクイン地点数の多さが目立ち、浦安市も市川市と同様に、東京隣接の立地条件を背景とした物流施設適地です。一方、ランクイン地点数では市川市や千葉市に並んで県内トップにつけているのが市原市です。国内最大級の石油化学コンビナートを擁し、全国屈指の生産出荷額を誇る工業都市・市原の工業用地需要の健在さも注目されます。県庁所在地である千葉市も物流施設開発の旺盛さを背景に複数地点ランクインしている他、大規模なデータセンター開発が進む白井市も地価上昇が鮮明です。
様々な用地需要が顕在化しており、首都圏の工業地地価の上昇を牽引する千葉県の各地点の動向が引き続き注目されるところです。

当社では、土地取引の基準である地価動向について、今後も定期的な観測を続けていきます。

提供：リサーチ・コンサルティング部　リサーチ課

長谷山大樹：宅地建物取引士／不動産証券化協会認定マスター
仁井景太：宅地建物取引士

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