公示地価10年分析2025　首都圏「工業地」

～地点別上昇率ランキングと地価上昇要因～

2025年3月に公表された「令和7年地価公示」¹では、東京圏の「工業地」²の平均変動率は、前年比+7.1%と12年連続で上昇を示し、上昇率も前年の+6.2%から拡大しています。
国土交通省は、「好調なeコマース市場による大型物流施設用地等に対する需要を背景として、高速道路等へのアクセスが良好で労働力も確保しやすい工業地では、引き続き高い上昇となった」と考察しています。では、その中でも特に顕著な上昇を示しているのは具体的にどのエリアなのか、またそれらのエリアにはどのような共通点や傾向、特徴があるのでしょうか。

本レポートでは、過去10年間の調査地点別の公示地価データを集計し、この10年間で特に顕著な上昇を示した地点をランキング形式で明らかにするとともに、持続的なエリアポテンシャルアップに繋がっている要因を探ります。
今回は、首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の「工業地」、2015年から連続してデータが取得できる161地点を対象に考察します。

【サマリー】

• エリア別では、「千葉県」が2015年比183.1%で最も上昇が著しい。
• 東京都下および周辺3県においては、都心に近い地点ほど上昇率が高い傾向。
• 10年前と比較して最も上昇した地点は、「千葉県船橋市日の出2丁目11番」。
• 直近10年における地価上昇の代表的要因は、EC市場拡大を背景とした「物流施設投資の過熱」。

¹ 地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月下旬に公示（公表）する、その年の1月1日時点における標準地の単位面積（1㎡）当たりの正常な価格（土地評価）が公示地価。調査地点は全国約26,000地点。国内で最も代表的な土地評価であり、一般の土地取引価格の指標となるだけでなく、公共用地の取得価格の算定基準ともなっている。
² 市街化区域内並びにその他の都市計画区域内の工業地域、工業専用地域及び準工業地域並びに市街化調整区域並びに都市計画区域外の公示区域内において、工場等の敷地の用に供されている土地をいう。

Ⅰ.全データの集計結果

ⅰ.エリア別と近隣の高速道路別の10年前からの上昇率

図表1は、エリア別に見た10年前からの上昇率です。一都三県のいずれも著しい上昇を示していますが、その中でも「千葉県」の上昇率が183.1％と突出している点が注目されます。
図表2は、近隣の高速道路別の上昇率です。ともに千葉県内を走る「常磐自動車道」と「首都高速道路湾岸線」が高い上昇率を示しています。

出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

図表3は、図表1と2のクロス集計結果です。千葉県に着目すると、前述の通り、「常磐自動車道」と「首都高速道路湾岸線」を最寄りのインターチェンジとする地点の上昇率が高めである一方、その他の高速道路の上昇率では他の都県との有意な差は認められません。このことから、都県による差というよりも、東京都心部への距離が近い地点ほど上昇率が高い傾向であることが確認され、そしてこの傾向は「商業地」や「住宅地」と大きく変わりません。加速し続けている「東京一極集中」は、工業地の地価動向にも非常に大きな影響を与えていることが改めて確認できます。

ⅱ.2015年以降のエリア別の指数推移

図表4は、一都三県の指数の推移です。特にコロナ禍以降、千葉県の伸びが他を大きく引き離しています。
次章から、特に上昇の著しい具体的なエリアについて、ランキングに沿って考察していきます。

Ⅱ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点と地価上昇要因の傾向

ⅰ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点

【図表5】10年前からの上昇率ランキング・トップ10地点（全て2015年=100の指数推移）

出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

ⅱ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点に見る地価上昇要因の傾向・特徴

（Ⅰ）背景に物流施設投資の過熱　需要に天井感も相対的な強さは続く　～「船橋」、「市川」～

10年前からの上昇率トップは、「千葉県船橋市日の出2丁目11番」で実に298.4%を記録しており、僅か10年前からおよそ3倍の水準に高騰していることになります。この船橋市と隣接する市川市を合わせると、トップ10のうち6地点を占めることになり、この両市が首都圏および千葉県の工業地の地価上昇を強力に牽引しています。船橋市の2地点の高速道路の最寄りICは市川市の「千鳥町IC」であり、この6地点の地理的な条件はほぼ同じと言えます。
これらの地点の共通点は、希少な都心近接の臨海工業地域であることです。従前からの底堅い工業用地としての土地需要の他、近年の電子商取引（EC）の市場拡大に伴う物流施設需要の拡大が地価上昇に拍車をかけています。
図表6、図表7からも、近年におけるEC市場の拡大とそれを裏付ける宅配便取扱個数の増加傾向が確認されます。

図表6のEC化率に着目すると、2023年時点で9%超に達していますが、世界全体のEC化率は2023年時点で19.4％³であることを考えれば、日本における市場拡大余地はなお大きいと言えます。こうした期待が、大消費地・東京に近接している市川市や船橋市の工業地における物流施設開発用地としての需要を過熱させていると考えられます。
ただ、グラフの通り、EC化率、宅配便取扱個数ともに、近年は伸びが鈍化しており、物流施設に対する需要に天井感も窺えるようになってきています。もちろん、物流施設の需要は多岐に渡り、これらのデータだけで説明できるものではありませんが、近年、首都圏の物流施設の空室率がやや高水準での推移を余儀なくされているのも事実であり、活発な供給に応えるだけの需要拡大が今後も見込めるかどうかは、工業地の地価を占う上でも注目すべきポイントと考えます。

ただ、ここ数年続いていた活発な供給は落ち着きつつあり、さらなる需給緩和は避けられる見通しです。図表8は、「倉庫」⁴の着工面積と棟数の推移をエリア別にまとめたグラフです。建築費高騰も背景に、着工量は2021年をピークに減少傾向にあります。この点は今後の物流マーケットの需給を考える上でプラスです。
その中で、千葉県の着工量は相対的に安定した量で推移している点が注目されます。この背景にあるのが千葉県の物流施設に対する需要の強さです。CBRE「首都圏LMT市場分析」によると、2025年Q2における千葉県の空室率は3.8%と首都圏平均の10.9%を大きく下回っています。都心に近い市川市や船橋市の物流施設では、特に低い空室率であることが容易に予想されます。東京一極集中が続く限り、物流適地としての両市の優位性は今後も変わらないと見込まれます。こうした明るい見通しも、両市の工業地地価の大幅な上昇の背景にあると推察されます。

³ 経済産業省「電子商取引実態調査」より引用。
⁴ 「物品を貯蔵又は保管する場所」（国土交通省「建築着工統計」の定義より引用）。

Ⅲ.エリア別上昇率ランキング・トップ20地点と地価上昇要因の傾向

ⅰ.東京都上昇率ランキング・トップ20地点

【図表9】東京都上昇率ランキング・トップ20地点（表中の数値は円/㎡、以下同）

出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

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ⅱ.東京都における地価上昇要因の傾向・特徴

（Ⅰ）地価水準は全国トップ　別格の物流需要が光る羽田空港臨海部　～「大井南」、「羽田」～

東京都の上昇率の2位、3位、5位は、いずれも羽田空港臨海部の地点です。首都高速道路、港湾、空港への優れた利便性を強みに、古くから国際物流拠点が集積しているエリアであり、中でも2位の大田区東海の地点は工業地としては全国トップの地価水準を誇ります。図表10の通り、近年も大型物流施設が相次いで供給されています。物流拠点としての需要の旺盛さが力強い地価上昇に繋がっています。

（Ⅱ）ベッドタウンで雇用確保に優位性　西東京工業団地を抱える点も大きな強み　～「羽村」～

トップは羽村市の地点です。1966年の完成時には西多摩地域で最大規模であった西東京工業団地を有しており、特に機械、自動車、電子部品等を扱う製造業が多く集積するエリアです。隣接する青梅市も含め、従前から工業用地の需要に底堅さがあるエリアでしたが、1996年の圏央道（首都圏中央連絡自動車道）開通後は物流施設の集積も進みました。最近では、大和ハウス工業による「DPL青梅」が2024年3月に竣工、長谷工コーポレーションによる「長谷工羽村ロジスティクスセンター」が2024年7月に竣工しています。また相鉄グループとしては初の物流施設開発案件となる「CREDO羽村」も2024年11月に竣工しています。新たなプレイヤーの参入も相次いでいる近年の物流施設投資の過熱が持続的な地価上昇に繋がっています。広域配送拠点としての利用に適した立地条件である上、多摩地域のベッドタウンを後背地に抱えていることから、雇用確保の点においても強みを有しています。

ⅲ.神奈川県上昇率ランキング・トップ20地点

【図表11】神奈川県上昇率ランキング・トップ20地点

出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

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ⅳ.神奈川県における地価上昇要因の傾向・特徴

（Ⅰ）最新鋭の倉庫の竣工ラッシュに沸く国内最大級のコンテナターミナル　～「本牧ふ頭」～

1970年に完成した国内最大級のコンテナターミナル・本牧ふ頭がトップです。特に本牧ふ頭A突堤では、澁澤倉庫、ケイヒン、ヤマタネ、山九らの有力倉庫業者による最新鋭の倉庫が竣工ラッシュを迎えています。他を圧倒する倉庫需要が著しい地価上昇に繋がっているエリアと言えます。
さらに足元では、横浜港の国際競争力向上を目的とした拡張計画「新本牧ふ頭」が進んでおり、2028年頃の完成を目指して埋め立て工事が進められています。造成面積は40haにおよび、将来性の高さも魅力のエリアです。

（Ⅱ）「物流の要衝」故に続く供給過熱　物流施設の需給動向が今後の注目点　～「厚木」～

2～4、7位と複数の地点がランクインし、県内工業地の地価上昇を強力に牽引しているのが厚木市とその延長線上に位置する寒川町です。6位の地点も住所こそ相模原市ですが、最寄りの「相模原愛川IC」は厚木市に近接しており、同IC周辺の地点も立地条件としては厚木市と大差ありません。東名阪それぞれのアクセスに優れる厚木市は古くから首都圏を代表する「物流の要衝」として知られ、土地需要は非常に旺盛であり、足元においても有力業者による新規供給が引き続き活発です（図表12）。基本的に需要旺盛なエリアと言えますが、厚木を含む圏央道沿いのマルチテナント型物流施設の空室率は依然として高水準で、圏央道全域で見た場合、やや供給過多の傾向にある面は否定できません。新規供給が落ち着くとの予測から、今後は緩やかな改善が見込まれていますが、工業地の地価動向のみならず、首都圏における物流マーケットの今後を占う上でも、引き続き注目していくべきエリアと言えるでしょう。

ⅴ.埼玉県上昇率ランキング・トップ20地点

【図表13】埼玉県上昇率ランキング・トップ20地点

出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

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ⅵ.埼玉県における地価上昇要因の傾向・特徴

（Ⅰ）都内隣接の中核市　都心近接の立地条件と雇用確保の有利さが強み　～「川口」～

上昇率トップ3を川口市の地点が占めています。鋳物工場が集積していた川口市では、1970年代頃から鋳物工場の移転や廃業が相次ぎ、土地利用の大規模な転換が図られた歴史があります。川口駅前にあった鋳物工場の跡地の多くは商業施設やマンション等へと生まれ変わり、持続的な人口流入によって東京のベッドタウンとして発展してきました。ランクイン地点のような市内の工業系エリアでは物流施設等への転換が進みました。ここ数年においても安定した供給がなされています（図表14）。
都心への多頻度配送が可能である都市型物流施設に適した立地の強みに加え、県内2位の60万人超の人口を誇る中核市であることを背景とした労働力確保の面での有利さも、人手不足が深刻化する足元の環境下では大きな強みとなっています。

（Ⅱ）圏央道と国道16号が利用可能な広域配送適地　雇用確保にも優れた立地　～「入間」～

5位にランクインしているのが入間市の地点です。圏央道のインターチェンジに近接した広域配送に適した立地条件を強みに、物流施設の開発が活発です。足元では、三井不動産による「MFLP入間Ⅰ」、「同Ⅱ」の開発が2026年竣工予定で進められています。武蔵工業団地や狭山台工業団地といった工業団地を抱えている上、周辺人口も多く、雇用確保にも優れたエリアです。

ⅶ.千葉県上昇率ランキング・トップ20地点

【図表15】千葉県上昇率ランキング・トップ20地点

出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

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ⅷ.千葉県における地価上昇要因の傾向・特徴

（Ⅰ）物流適地としての優位性・競争力は他を圧倒　地価高騰止まず　～「船橋」、「市川」～

前述の通り、首都圏の中で最も高い上昇率を示しているのが船橋市日の出の地点です。隣接する市川市の各地点も臨海工業地域としては同条件で、特に「千鳥町IC」周辺の地点では著しい地価上昇が続いています。大消費地・東京に近接している上、羽田・成田の両空港の中間地点であること、東京港へのアクセスにも優れるといった抜群の立地条件を有し、物流適地としての優位性・競争力は他を圧倒します。物流施設投資の過熱が地価の急激な上昇に繋がっている象徴的なエリアと言えます。前述の通り、首都圏全体で空室率が高めに推移している中にあって、千葉県の需給バランスは崩れていません。今後も船橋・市川エリアの相対的な優位性は動かないと考えられ、当面、著しい地価上昇が続くと予想されます。

（Ⅱ）船橋・市川エリアと「2強」を形成　柏IC周辺での物流施設開発が上昇を牽引　～「柏」～

5～6位は、ともに「柏IC」周辺の地点です。東京方面へのアクセスの良さに加え、羽田・成田の両空港、東京港も輸送圏内という恵まれた立地条件、さらに十余二工業団地に近接していることや隣接する流山市の人口増加も追い風となり、船橋・市川エリアと「県内2強」とも言える状況を形成しています。近年も有力業者による物流施設の供給が活発です（図表16）。有力開発事業者による物流施設開発意欲の旺盛さが著しい地価上昇に繋がっているエリアと言え、今後の供給動向にも注目が集まります。

Ⅳ.首都圏上昇率ランキング・トップ50地点

【図表17】首都圏上昇率ランキング・トップ50地点

出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

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ⅰ.東京都の傾向

江東区、品川区、大田区は主に臨海部の地点がランクインしています。内陸部では、主に圏央道エリアにおける物流施設開発の活発さ、工業団地の底堅い需要を背景に、八王子市、羽村市、西多摩郡の地価上昇が目立ちます。

ⅱ.神奈川県の傾向

本牧ふ頭を有する横浜市は複数地点がランクインしていますが、地点数の多さ故にランクイン率としては30％に届きません。市内における工業地としての格差が目立つ印象です。注目は「物流の要衝」の厚木市で、5地点全てがトップ50入りを果たしています。物流施設開発が非常に活発で地価上昇が市内広範に及んでいることが改めて確認されます。

ⅲ.埼玉県の傾向

川口市は東京隣接の立地が評価され、県内の地価上昇を牽引しています。圏央道沿いの入間市もランクインしていますが、全体的に神奈川県や千葉県に比べ、地価上昇は比較的緩やかな傾向です。

ⅳ.千葉県の傾向

前述の通り、物流施設開発が非常に活発である市川市、船橋市、柏市のランクイン地点数の多さが目立ち、浦安市も市川市と同様に、東京隣接の立地条件を背景とした物流施設適地です。一方、ランクイン地点数では県内トップにつけているのが市原市です。国内最大級の石油化学コンビナートを擁し、全国屈指の生産出荷額を誇る工業都市・市原の工業用地需要の健在さも注目されます。県庁所在地である千葉市も物流施設開発の旺盛さを背景に複数地点ランクインしている他、大規模なデータセンター開発が進む白井市も地価上昇が鮮明です。様々な用地需要が顕在化しており、首都圏の工業地地価の上昇を牽引する千葉県の各地点の動向が引き続き注目されるところです。

当社では、土地取引の基準である地価動向について、今後も定期的な観測を続けていきます。

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