タワー マンション 売却に関する完全ガイド【2026年版】

タワーマンションの売却タイミングは、市場の価格動向だけでなく、所有期間による税率の違いや大規模修繕の予定まで含めて判断するのが賢明です。

国土交通省が公表する不動産価格指数によると、令和7年11月分の全国マンション（区分所有）指数は223.5で、前月比0.8%増と上昇が続いています[出典8]。同月の住宅総合指数も147.3で前月比0.7%増となっており、住宅市場全体は底堅く推移しています[出典8]。

ただし、この指数はあくまで全国の集計値です。ご自身のタワーマンションが同じペースで値上がりしているとは限りません。エリアや築年数、階数によって値動きは異なるため、全国指数は大まかな方向感をつかむ材料として使い、実際の相場は個別の査定で確認してください。

同じエリアで新築タワーマンションの供給が続く場合、購入検討者の関心がそちらに向かい、中古市場の価格に影響することもあります。ご自身のマンションが位置するエリアの状況は、後述する査定を通じて個別に確認するのが確実な方法です。

なお、低金利環境が続いてきたことは住宅価格を下支えしてきた要因のひとつとされています。今後の金融政策次第では住宅ローンの金利水準が変わり、購入検討者の予算に影響する可能性もあるため、金利動向も市場を見る材料のひとつとして押さえておくとよいでしょう。

売却タイミングを考えるとき、多くの所有者が気にするのは「今が高く売れる時期かどうか」という点です。市況は大切な判断材料ですが、実際に手元に残る金額を左右するのは売却価格だけではありません。同じ価格で売れても、売却の時期によって税負担が変わり、手取り額に差が出ます。相場の読みにくさに比べて、税率の区分はあらかじめ決まっている条件なので、こちらを先に確認しておくと判断がしやすくなります。

譲渡所得税は、譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります[出典6][出典7]。所有期間が5年以下なら短期譲渡所得として合計39.63%、5年を超えれば長期譲渡所得として合計20.315%です（いずれも復興特別所得税を含む、令和7年4月1日現在の法令等）[出典6][出典7]。同じ利益額でも税率がほぼ倍違うため、購入からちょうど5年前後で売却を考えている方は、契約日ではなく所有期間の節目を先に確認しましょう。

さらに所有期間が10年を超えている場合は、一定の要件を満たすと軽減税率の特例が適用され、課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分は10%（復興特別所得税を含めると10.21%）まで下がります[出典4]。この特例については章4で解説しますが、売却のタイミングを検討する段階で「自分の所有期間がどの区分に当たるか」を確認しておくと、後の判断が早くなります。

大規模修繕の予定も判断材料のひとつです。修繕工事中は足場や養生シートで建物が覆われ、内見時に眺望や日照が伝わりにくくなります。修繕の開始前後で売り出し時期をずらす所有者も少なくありません。この点は章3で詳しく触れます。

高く売るための近道は、実績のある担当者と組んで、内見時の見え方まで整えることです。

売却の第一歩は、今の住戸がいくらで売れそうかを把握することです。査定では、駅からの距離や周辺の商業施設といった立地条件に加え、築年数や共用施設の充実度、階数と眺望・方角、管理状況などが総合的に評価されます。採光の面では南向きや東向きの住戸が評価されやすいのは一般的なマンションと同じですが、タワーマンションの場合はこれに眺望の評価が加わります。ランドマークや夜景、海や山並みなど、その棟から何が見えるかによって評価される方位は変わるため、西向きや北向きでも高く評価されることがあります。

査定額はあくまで「仲介会社の見立て」であり、実際に成約する価格や、売主の売却希望価格とは性質が異なります。査定額をそのまま売り出し価格に設定するのではなく、根拠となった周辺の取引状況を担当者に確認しながら決めていきましょう。相場感を自分でも確認しておきたい場合は、国土交通省の不動産情報ライブラリなど、一般向けに公開されている情報も活用できます。

1社だけの査定額を鵜呑みにせず、複数社に依頼して比較することが、高く売るための基本になります。その際、タワーマンションの取引実績がある会社を候補に入れておくことが重要です。査定額の根拠や販売戦略、想定される売却期間まで聞き比べると、その会社がタワーマンション売却にどれだけ慣れているかが分かります。

比較したうえで依頼先を決めたら、媒介契約を結びます。1社に絞って依頼する専属専任媒介・専任媒介と、複数社に同時依頼できる一般媒介があり、専任媒介・専属専任媒介で契約すると、不動産流通機構（レインズ）への登録状況を売主自身がリアルタイムで確認できる仕組みが整っています[出典1]。

内見では、タワーマンションならではの魅力である眺望と採光が特に重視されます。大規模修繕工事の最中は窓からの景色が遮られ、本来の魅力が伝わりにくくなります。修繕工事の予定が分かっているなら、工事前か工事完了後に売り出しのタイミングを合わせるのが得策です。

エントランスやラウンジなど共用部分の印象も、購入検討者の印象を左右します。共用部の管理は管理組合と管理会社の担当になりますが、ゲストルームやラウンジ、フィットネスなどの共用施設は、内見時に案内できるよう利用方法や予約状況を確認しておくと、物件の魅力が伝わりやすくなります。

タワーマンションは一般的な戸建てや低層マンションと異なる評価軸を持つため、取引実績が豊富な会社を選ぶことが結果に直結します。担当者には、同じエリアや同程度の規模の棟での取引経験を具体的に尋ねてみてください。過去の成約事例をどれだけ具体的に説明できるかで、その会社の実力はある程度見えてきます。

査定額の高さだけで会社を決めるのではなく、根拠の説明が丁寧か、販売活動の計画が具体的かといった点も比較材料に加えたいところです。価格だけでなく「この担当者になら任せられる」と感じられるかどうかが、最終的な決め手になります。

タワーマンションが売却しにくいと言われる背景には、同じ棟内でも住戸ごとの評価差が大きいこと、修繕や管理状況の違いなど、一般的なマンションとは異なる特徴があります。いずれも、先に把握しておくことで売却を有利に進められるポイントです。

冒頭で触れたとおり、タワーマンションは同じ建物の中でも住戸によって評価が大きく分かれ、同じ棟内でも階数や方角、眺望によって価格差が大きくなることがあります。

この差が売却時に問題になるのは、比較対象の選び方が難しくなるからです。「同じマンションの部屋が◯◯万円で売れた」という情報があっても、階数と方角が違えば参考値になりません。近隣の別のタワーマンションで、階数や向きの条件が近い住戸のほうが、比較対象として適切なこともあります。

さらにタワーマンションは戸数が多いため、同じ棟で複数の住戸が同時に売りに出ることがあります。条件が近い住戸が並べば比較されますし、逆に階数や向きが異なれば競合になりにくい傾向があります。

査定を受けるときは、比較対象に選んだ住戸の階数・方角・成約時期を聞いてみてください。あわせて、同じ棟や近隣で現在売りに出ている住戸の状況も確認してもらうと、売り出し価格や時期の判断材料になります。タワーマンションの取引経験が豊富な会社であれば、比較対象の選定根拠について説明を受けやすくなります。

購入検討者が気にするのは、月々の管理費や修繕積立金の金額だけではありません。積立金の残高が長期修繕計画に対して足りているか、近い将来に値上げや一時金徴収の予定がないか、その中身まで見られます。大規模修繕を終えたばかりでも、積立金が計画に対して不足していれば、購入検討者からの評価は上がりません。

これらの資料は仲介会社が管理組合や管理会社に照会するのが一般的なので、売主側で用意する必要はありません。長期修繕計画と積立金の状況を早めに確認してもらい、金額と時期を整理しておくと、購入検討者への説明がスムーズになります。

階数や方角によって購入検討者の懸念点は異なります。低層階や、日照・眺望が得にくい方角の住戸は、「エレベーターを待たずに外に出られる」「地震のときに避難しやすい」といった点を重視する購入検討者もいるため、階数に応じて訴求の仕方を変えるのが現実的です。

一方、高層階には災害時の避難や移動について気にする購入検討者もいます。地震や停電でエレベーターが停止すると、階段での上り下りが大きな負担になる点です。これはデメリットとして正直に伝えるべきでしょう。そのうえで、防災設備の整備状況や非常用電源の有無など、対策が取られている事実を併せて説明すれば、購入検討者の不安は和らぎます。

売却でかかる費用は仲介手数料・印紙税・譲渡所得税が中心で、特に税率は所有期間によって大きく変わります。

仲介手数料は「売買価格×3%+6万円」に消費税を加えたものです。たとえば売却価格が2億円であれば、税込で約667万円が目安になります。契約前に、この計算式に基づく概算額を担当者に確認しておくと資金計画が立てやすくなるでしょう。

不動産の売買契約書には印紙税もかかります。平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成される不動産売買契約書には軽減措置が適用され、契約金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円、5,000万円超1億円以下なら3万円、1億円超5億円以下なら6万円が印紙税額となります[出典5]。タワーマンションは契約金額が1億円を超えるケースも珍しくありませんので、ご自身の契約がどの区分に該当するか、事前に確認しておきましょう。

譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用、特別控除額を差し引いた課税譲渡所得金額に税率をかけて計算します[出典6]。税率は所有期間によって二段階に分かれます。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得として合計39.63%、5年を超えれば長期譲渡所得として合計20.315%とされています（いずれも復興特別所得税を含む）[出典6][出典7]。ここで言う所有期間は建物の築年数ではなく、ご自身が保有していた期間で判定される点に注意してください。築15年の中古を購入して3年で売却した場合、築年数は18年になりますが、所有期間はまだ3年です。そのため、この場合は短期譲渡所得の税率が適用されます。

マイホームとして住んでいた住戸を売却する場合は、所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります[出典3]。ただし、この特例には親族間売買でないことなど複数の要件があり、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要がある点は、要件を満たすうえで押さえておきたいポイントです[出典3]。加えて、所有期間が10年を超える場合は、この3,000万円控除と併用できる軽減税率の特例もあります。課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分については、10%（復興特別所得税を含め10.21%）の税率が適用されます[出典4]。なお、この特例を使った年やその前後の年に住宅ローン控除を新たに受けようとする場合は、併用に制限がありますので、住み替え時期が近い方は事前に確認しておくと安心です。

売却に伴う費用は、仲介手数料や税金だけではありません。住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消登記の登録免許税と、手続きを司法書士に依頼する場合の報酬が発生します。金額はそれほど大きくありませんが、決済当日に必要になるため、事前に担当者へ確認しておくと安心です。

また、登記簿上の住所や氏名が現在のものと異なる場合は、住所・氏名の変更登記も必要になります。転居や結婚で変更している方は、決済前に手続きが間に合うよう早めに確認しておきましょう。

引っ越し費用や仮住まいの家賃などは、売却スケジュールが固まった段階で見積もりを取っておくと資金計画が立てやすくなります。

売却後のトラブルを避けるには、法律上の告知義務や契約不適合責任の範囲を正しく理解し、市場変動にも備えておくことが欠かせません。

引渡し後によくあるトラブルのひとつが、事前に伝えていなかった不具合が後から発覚するケースです。物件が契約内容に適合しないと判断された場合、買主から修補などを求められる可能性があります。実際にどこまでの責任を負うかは契約書の定めによって異なりますが、いずれにしても、把握している不具合を伝えていなかったという事実そのものがトラブルのもとになります。個人間の売買だからこそ、把握している不具合は告知書にきちんと記載しておきましょう。後から「知っていたのに黙っていた」と受け取られないようにすることが、何よりのトラブル防止策になります。

大規模修繕の予定や積立金の値上げ計画についても、把握している情報は隠さずに伝えておきたいところです。修繕直後に売り出す場合でも、次の値上げ予定が控えているなら、その旨を先に伝えておいた方が後々のトラブルを防げます。

重要事項説明は、宅地建物取引士が契約締結前に行うことが法律で定められています[出典2]。管理規約や使用細則、修繕積立金の滞納状況、大規模修繕や建替えに関する決議の有無なども、重要事項説明の対象に含まれる情報です。

これらの説明は仲介会社が行いますが、内覧のタイミングでも購入検討者から管理状況について質問されることもあります。売主自身が細かく調べておく必要はないものの、ご自身のマンションの管理状況や修繕計画の概要を把握しておくと、当日落ち着いて対応できます。

市況は個人がコントロールできるものではありませんが、売り出しの進め方次第で影響を和らげることはできます。市場変動リスクへの備えとしては、売り出し時期を一点に絞らないことが現実的な対策です。所有期間の節目や大規模修繕の前後、繁忙期とされる時期など、複数のタイミングを候補に挙げ、査定を通じて都度状況を確認する姿勢をおすすめします。焦って値下げを重ねるよりも、根拠のある価格で腰を据えて売り出す方が、結果的に納得のいく売却につながりやすいです。

タワーマンションの売却で手元に残る額を左右するのは、派手な値付けよりも、参考にすべき情報を正しく見極めることと、売り出すタイミングです。

同じ棟の成約価格でも、階数や方角が違えば自分の住戸の目安にはなりません。査定を受けるときは金額だけでなく、どの住戸を比較対象にしたのかまで確認し、複数社で根拠を比べることが納得のいく価格設定につながります。あわせて、修繕積立金の残高や長期修繕計画の内容も説明できる状態にしておくと、購入検討者との交渉がスムーズになります。

タイミングについては、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで税率区分が変わり、居住用財産の特例にも期限と要件があります。相場の先行きは読みきれませんが、こうした制度上の節目はあらかじめ決まっている条件です。売る時期がまだ決まっていない段階でも構いません。ご自身の物件で何が判断材料になるのか整理したい方は、お気軽にお問い合わせください。

物件ごとに事情が異なるため一律の正解はありませんが、判断材料は3つあります。ひとつは同じ棟内で売り出し中の住戸の状況で、条件の近い住戸が複数出ていると比較されやすくなります。もうひとつは大規模修繕の予定です。工事期間中は眺望や日照が伝わりにくくなるため、工事前か完了後に合わせるのが得策です。最後に税制面では、譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えると、短期譲渡所得の39.63%から長期譲渡所得の20.315%に税率が下がります（いずれも復興特別所得税を含む）[出典6][出典7]。購入から5年目前後の方は、この節目を確認しておくとよいでしょう。

売却自体は可能ですが、できれば工事の前か完了後まで売り出し時期をずらすのが得策です。工事中はバルコニーの使用が制限されたり、窓の外に養生が施されたりするため、内見時にタワーマンションの魅力である眺望や日照の良さが購入検討者に伝わりにくくなります。

受けられますが、売却の期限があります。マイホームとして住んでいた住戸を売却する場合、所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を利用できます。ただし、この特例を受けるには、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。

主に仲介手数料、印紙税、そして売却益が出た場合の譲渡所得税がかかります。

契約金額が5,000万円超1億円以下の場合は3万円、1億円超5億円以下の場合は6万円が印紙税額の目安です。

[出典1] 東日本レインズ（REINS）｜国土交通大臣指定 公益財団法人 東日本不動産流通機構
[出典2] 宅地建物取引業法 | e-Gov 法令検索
[出典3] No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
[出典4] No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁
[出典5] No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁
[出典6] No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
[出典7] No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
[出典8] 報道発表資料：不動産価格指数（令和７年１１月・令和７年第３四半期分）を公表 ～不動産価格指数、住宅は前月比0.7％増加、商業用は前期比1.1％増加～ - 国土交通省
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