マンションの資産価値とは？調べ方・算出基準・価値変動の傾向も解説

マンションの資産価値とは、「いくらで売却できるか」もしくは「いくらの収益があるか」を金額で示したものです。一般的には、築年数・立地・利便性・構造や、安全技術・外観・意匠デザイン・ブランドネーム・管理状態など、複数の要素で決まります。

ときどき耳にする、「築年数が経てば資産価値は大きく低下する」というのは誤解です。好立地で適切に維持管理されたマンションであれば、価格の下落幅が最小限に抑えられるばかりか、稀に上昇するケースもあります。そして、この資産価値の評価基準は、「売却価値」・「収益価値」・「時価価値」3要素で、評価の意図や目的によって重視すべき指標が変わります。

「売却価値」は、近隣で売買された類似物件の取引事例と比較して算出する「取引事例比較法」で求めます。同一エリア内(最寄り駅からの距離や同一学校区など)に建っていて、建物のグレードや専有面積、所在階、ベランダの向きなどが類似している物件の成約価格を基準にするため、実勢価格に近いのが特徴です。

不動産会社が行う売却査定は、「現時点から3カ月程度で売却できるであろう価格」を想定して調査されています。ただし、その時点での査定価格も、直近の成約事例や売り出す時期、同時期に売り出されている類似物件(ライバル)の数によって変動する可能性がある点には注意が必要です。

「収益価値」とは、人に貸した場合に得られる収益性や、投資採算性の観点からその価値を判断する「収益還元法」で求められる金額です。例えば、家賃その他の収益額が高ければ収益価値が高いマンションとされます。さらに、法人契約など賃貸人の質が高く、滞納リスクが少ない、収益が安定していると思われる物件は価値の評価が高くなるでしょう。

収益還元法とは、一年間に得られる家賃収入などを任意に設定した利回り(利益率)で割って求める価格査定で、投資用不動産に関して広く用いられる方法です。年間収入が1,000万円のマンションを利回り10％と設定すれば、収益還元法によってこのマンション価格(価値)は以下のようになります。

年間収益1,000万円 ÷ 利回り10％ ＝ 1億円

また、利回りを5％に設定する場合は以下のように計算できます。

年間収益1,000万円 ÷ 利回り5％ ＝ 2億円

「時価価値」は「原価法」とも呼ばれ、同じ構造(木造・鉄骨・鉄筋コンクリート)の建物を新築した場合の再調達価格から経年減価を差し引いて求めます。国税庁が公表している「建物の標準的な建築価額表」を用いて計算した再調達価格から、時間経過による価値の目減り分を差し引けば、時価価値を知ることができます。

原価法は築浅・築古どちらとも客観性の高い価値判断になりますが、売却価値に影響を与える市場動向は時価価値には反映されづらいため、売却の際は注意しましょう。また、時価価値は、不動産の売却益に対する譲渡所得税を計算する際に、取得費が不明の場合の税務申告でも利用される評価基準です。

ここからは、マンションの資産価値を数値化する際の基礎データとなる6つの評価額を解説します。

「実勢価格」とは、「今まさに市場で売れるであろう価格」です。成約価格や流通価格とも呼ばれ、直近の売買成約データを参考にするため、もっともリアルタイムかつ正確な価格と言えます。反面、景気変動や市場の動向、売り出し時期、需給バランスなどの影響によって変動しやすい評価額です。

「公示地価」は、国土交通省が3月に公表する土地の指数です。全国にある標準地に対して2名以上の不動産鑑定士によって、1月1日時点の地価が調査・算出されます。類似する指数に「基準地価」があり、こちらは都道府県知事が9月に公表する土地の指数で、全国の基準地に対して1名以上の不動産鑑定士が調査します。いずれも、全国の土地の取引や評価に影響を与える重要な公的指数です。

「固定資産税評価額」は、自治体が3年ごとに評価を見直す税基準額で、一般的には公示価格の約70％が目安とされています。この評価額は、自治体が不動産の所有者へ毎年課税する固定資産税や都市計画税の算定基準であり、登記申請時の登録免許税の算定基準でもあります。建物の築年数が進むほど建物の固定資産税評価額は下がっていきますが、固定資産税評価額がゼロになることはありません。

「路線価」とは、国税庁が7月に公表する土地の指数です。土地が面している路線(道路)に千円単位の平米単価が設定され、一般的には公示価格の約80％が目安とされています。この評価額は相続税や贈与税を計算する際の基準額になりますが、路線価が定められていないエリアでは固定資産税評価額に乗ずる倍率が定められています。

「不動産鑑定評価額」とは、不動産鑑定士が鑑定評価基準に基づいて評価した適正価格です。この評価額は、裁判の資料や、特殊な不動産の担保評価・M&Aなど、「公平で公的な価値証明」が必要な不動産鑑定の場面で利用されます。不動産鑑定には相応の期間と鑑定費用がかかることや、実勢価格との乖離が大きい場合も少なくないため、用途を見極めて利用することが肝心です。

「建物評価額」は、再調達価格(新価)を算定したものに経年減価を掛けて補した評価額のため、築年数の経過に伴って評価額が小さくなります。不動産会社の売却査定や火災保険の保険金額設定などに用いられます。

マンションの資産価値を調べるなら、複数の情報ソースからデータを集めて補完しながら精度を高めるのが鉄則です。

「レインズ・マーケット・インフォメーション」や「不動産情報ライブラリ」は無料で閲覧でき、成約した物件が建つエリアや特徴(築年数・駅からの距離・平米数・間取り・階数など)、成約時期、成約価格が調べられます。サンプリングするマンションの特徴や建っているエリア、成約時期を、調査対象のマンションに近づけるほど平米単価などの調査精度が高くなります。

区分マンションの土地部分の資産価値は、公示地価・基準地価・路線価の逆算(80％で割る)などで得たマンションの底地価格に敷地権持分を掛けて算出します。建物部分は、固定資産税評価額から逆算(70％で割る)するか、国税庁が定めた建物の標準的な建築価額表を利用する方法が一般的です。

注意点としては、土地と建物で評価基準とする指数や採用年度が異なる場合があることや、市場動向そのほかの影響を考慮した補正を加えて実勢価格(資産価値)を算出することが挙げられます。

前述した「レインズ・マーケット・インフォメーション」や「不動産情報ライブラリ」などのツールおよび公示地価などの公的な土地指数を使えば、より精度の高い中古マンション価格や資産価値の計算ができるでしょう。

不動産会社による机上査定や訪問査定では、一般的に査定費用は無料です。査定した会社によって極端な高値や安値の提示もあり得るため、査定価格の精度を高めるなら複数社からの査定結果や算定根拠を比較することが大切です。ただし、不動産会社の査定結果を鵜呑みにするのではなく、過去の成約価格や今の売出価格を調べて、自分なりの相場観を把握しておくと良いでしょう。

不動産ポータルサイト等を活用して、周辺の売出事例を確認することが可能です。
周辺の売出事例と所有不動産を比較して、価格をイメージしておきましょう。

不動産鑑定士の鑑定は、離婚時の財産分与や相続の遺産分割協議、企業間取引(M&Aや会社分割)、特殊な不動産の担保評価など、権威性や公平性が必要な場面で有効です。ただし、数十万円超の費用や数週間の期間がかかります。また鑑定額は「一定の価値基準に沿って調査した参考価格」であり、異なる方法で査定した不動産鑑定額と売却査定額は査定結果も異なるという点を理解しておきましょう。

相続時における不動産の資産価値を評価する場合、マンションと戸建住宅も「土地」と「建物」に分けて評価し、その額(以下の【1】と【2】)を合算して評価額を決めます。

土地は「マンションが存在する敷地全体の土地価格」に対し、「敷地権の割合」を乗じて求めます。注意すべきなのは、例えば自分の住んでいる棟は広い道路に接面していて、別の棟は狭い道路に接面していても、棟ごとの個別性は考えず、あくまでも「全体の土地」で考えるという点です。

そして、この敷地権の割合は共用部分も含んでいるため、建物の専有面積の割合より大きくなることが一般的です。計算式は以下の通りです。

　【1】土地の相続税評価額 ＝ 最新の路線価 × マンション全体の土地面積 × 敷地権の持分割合

一方、建物はすでに固定資産税上の評価額が出ているため、そのまま土地価格に加えれば算出できます。計算式は以下の通りです。

　【2】建物の相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額(家屋)

また、相続税上では「マンションを人に貸している状態」、すなわち借家権の設定がしてあると「所有者が自由に使えないため価値が下がる」と考えられるため、土地と建物の評価額が下がる特徴があります。

マンションの資産価値を左右する主な要因は「建物」「立地」「共用施設」「維持管理」の4つです。

マンションの資産価値は、専有面積、築年数、間取り、設備グレード、階数、ベランダの向き、デベロッパーのブランド力など、さまざまな要因が強く影響するのが特徴です。マンションのブランド力とは、各社のブランドマンションのイメージや信頼性・安心感のことで、再販価格が底堅く人気が高い傾向にあります。

資産価値に影響を及ぼす要因には、立地や周辺環境に関する条件も含まれます。例えば、「主要駅から徒歩10分圏内」「複数路線の利用が可能」「周辺に店舗が多い」「公共機関へのアクセスが良好」「再開発エリアで街区や街並みが美しい」といった要素は、マンションの需要が高くなりがちです。

一方で、災害リスク(津波や河川氾濫区域・液状化しやすい地盤・盛り土や切り土・傾斜地や崖地・活断層など)が高いエリアにあるマンションは敬遠される可能性が高くなります。

共用施設や付帯サービスなど、マンション居住者の利便性が向上するサービスもマンションの資産価値に関係します。例えば、コンシェルジュサービスやエントランスの車寄せ、フィットネスジム、ペットの足洗い場、宅配ボックス、レンタルイベントスペース、宿泊ゲストハウス、24時間ゴミステーション、災害時の備蓄庫などはそのマンションの優位性や希少性を高める要素です。

ただし、比例して維持管理費は高くなる傾向にあるため、高額の管理費によって購入者から敬遠されるリスクも考慮すべきでしょう。

建物の寿命や管理体制の安心感を左右するため、以下の点もチェックしておきましょう。

●不具合が生じた設備の日常修繕
●長期修繕計画の実施状況
●修繕積立金の回収率
●法令点検や定期検査の実施
●耐震診断と補強工事および避難訓練や災害備蓄
●日常清掃の品質

マンションの資産価値を上げるには、資産価値が下がりにくいマンションの特徴を知ることが重要です。ここでは、資産価値が下がりにくいマンションの特徴として以下のような6つの特徴をご紹介します。

1. 人気のエリアにある
東京で例を挙げれば、青山や赤坂や麻布など、街自体がブランド化しているエリアにあるマンションはそれだけで資産価値が高いと言えます。また、豊洲のように再開発でエリア全体が活性化している場合も、年々資産価値が上がる傾向にあるでしょう。

東京の都心では、築年数が50年以上経過していても、数千万円から数億円で取引されるケースが珍しくありません。

2. 眺望・景観・日当たり・風通しが良い
眺望・景観・日当たり・風通しは住環境が快適になるため需要が高く、資産価値も高まります。

3. 維持管理の状態が良い
なにもかもがきれいに整頓され、清掃やゴミの処理も適切に行われているマンションは管理が良いことに加え住民のモラル意識も高くなります。また、適切な大規模修繕が実施され、計画通りに修繕資金が貯留されていることも重要です。「マンションは管理を買え」と言われますが、特に、中古マンションにおける維持管理の質は、資産価値に大きな影響を与えます。

4. 新築時の売主のブランド力
マンションは、不動産会社が作る「商品」であるため、どの会社で建設・販売されるかによって値段が変わります。人気ブランドのマンションであれば、特に中古で販売する場合に、その安心感から値崩れしにくく、資産価値を維持できることがあります。

5. 築年数や耐用年数
一般的にマンションは、新しいほど市場価値が高くなります。しかし、多少古くても行き届いた管理がされ、耐震・耐熱・耐候・バリアフリー化の工事が施されていれば、耐用年数が延びて資産価値が向上します。

6. 間取り・設備・内装が需要に合致している
部屋の仕様が需要に合致しているという観点は2種類あります。まず、奇抜でなく無難で多くの買主の需要に合致する(流動性が高い)場合です。次に、ルーフバルコニー・メゾネット・東南角部屋・最上階など、希少性が高い場合です。こうした特徴を持つマンションなら、資産価値が落ちにくい(維持しやすい)でしょう。

以下に挙げたレインズの2025年2月レポートによれば、築31～35年の中古マンション成約時の平米単価は築0～5年と比較して約68％の下落幅があります。

引用：築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2024年)｜公益財団法人 東日本不動産流通機構

中古マンションの成約状況

中古マンションの新規登録状況

引用：築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2024年)｜公益財団法人 東日本不動産流通機構、「図表中古マンションの成約状況」「図表6中古マンションの新規登録状況」をもとに筆者作成

一方で、前述したように駅徒歩5分以内や再開発エリアの物件では、築30年以上を経過しても上記例のような下落幅とは無縁の資産価値を維持しているケースがあります。

例えば、居住者の高齢化やコンパクトシティ構想が進展すれば、人口が都市の中心部へと流入します。そのため、三大都市圏とそれに準ずる都市部のターミナル駅へアクセスが良い物件は、郊外の戸建て代替需要や高齢者の移住需要に支えられて資産価値が高く安定します。一方、郊外の築古物件は人口減少・空室率上昇・空き家の増加によって、今後さらに価値下落リスクが高まっていくでしょう。

エリア・景観・維持管理などは、マンションの資産価値に影響を与える基本的要素と言えますが、その要素は日々刻々と変わってきています。人口減少による需要の減少、中古マンション市場における在庫増加と価格の下落に加え、都市機能の集積化による利便性の高い立地の人気上昇、立地条件が良い特定のマンションへ需要集中という流れは、今後も続きます。

そのため、築年数が古く管理がずさんで不便な立地のマンションは、居住メリットが少ないとして資産価値を大きく落とすでしょう。マンションの資産価値は「正しい指標で現状を測り、将来を見据えて弱点を補い、トレンドや価値観に基づく需要を読む」ことで守り高めることができます。

実勢価格・公的評価額・鑑定評価の多角的な視点でマンションを客観視して備えれば、購入・売却・相続いずれの場合も、慌てる必要はありません。適切な維持管理を続けながら、30年後も「選ばれるマンション」として資産性を保っていきましょう。