不動産売却の仲介手数料はいくら？上限・計算方法・支払時期・800万円以下の特例

仲介手数料とは不動産会社への成功報酬であり、法律で上限額が定められています。

不動産を売却する際、多くの方が不動産会社に売却活動を依頼します。この仲介業務の対価として売主が支払お金が仲介手数料です。買主を見つけ、契約成立まで導いてくれた不動産会社への、いわば成功報酬にあたります。

仲介手数料はあくまで「成功報酬」であり、売却活動を依頼しても、契約が成立しなければ原則として仲介手数料は発生しません。広告費や現地案内にかかる交通費なども通常は仲介手数料に含まれており、別途請求されることは基本的にありません。ただし、依頼者の特別な要望で発生した広告費用などは、別途実費が請求される場合もあります。契約前に、不動産会社との媒介契約書での費用の範囲をしっかり確認しておくと安心です。

仲介手数料には消費税が課されます。これは仲介手数料が「不動産という物の対価」ではなく、不動産会社が提供する「仲介というサービス」への対価とみなされるためです。消費税は原則としてサービスの提供に対して課される税金であり、不動産会社による売却活動というサービス提供の対価である仲介手数料も、当然に課税対象となります。

一方で、土地の売買代金そのものには消費税がかかりません。土地は消費されるものではなく、資産の譲渡として扱われるためです。建物についても、個人が自宅として売却する場合は売買代金が非課税となりますが、仲介手数料部分には別途消費税が上乗せされます。この違いを理解していないと、見積書を見たときに「なぜここだけが税金がかかるのか」と戸惑ってしまうかもしれません。

計算する際は、算出した仲介手数料に消費税分を加算する必要があります。例えば仲介手数料が66万円であれば、消費税10%を加えた72万6,000円が実際の支払額の目安です。不動産会社から提示される見積もりが税込表示か税抜表示かは会社によって異なるため、契約前に必ず確認しておくことをおすすめします。この税込・税抜の違いが、次章で扱う具体的な支払額のシミュレーションにも関わってきます。

仲介手数料は物件価格に応じた上限料率で決まり、計算式さえ覚えれば誰でも把握できます。

仲介手数料には法律で定められた上限額があり、不動産会社が自由に決められるわけではありません。国土交通省の告示により、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限は、物件価格に応じた一定の料率を乗じた金額以内とされています［出典1］。
宅建業法上の基本となる料率は「3%（400万超）です。しかし、物件価格が低い場合でも、現地調査や契約書類の作成、取引の立会いといった不動産業者の業務量や人件費・運営費などのコストは大きく変わりません。そのため、取引価格が低くても適切な仲介業務が提供できるよう、売買価格に応じた料率が設定されています。具体的には売買価格を「200万円以下（5%）」「200万円超400万円以下（4%）「400万円超（3%）」の3区分になっています。

売買価格ごとの仲介手数料の上限を一覧にすると、次のとおりです［出典2］

※料率は宅地建物取引業法に基づく国土交通省告示による上限。金額は税抜での本体価格を基準に計算します。

この表は、不動産売買の仲介手数料を考えるうえでの基本形です。仲介手数料は、売買価格の全体に一律のパーセンテージをかけているわけではありません。
本来は「200万円以下の部分は5%」「200万円超400万円以下の部分は4%」というように、価格の段階に合わせて別々に計算し、最後にすべてを合計する仕組みになっています。とはいえ毎回この計算をするのは手間がかかるため、実務では一度の計算で同じ答えが出る「速算式」が広く使われています。「4%＋2万円」「3%＋6万円」の2万円や6万円は、段階ごとにバラバラに計算したときの差額を調整するための金額です。「+6万円は何だろう」という疑問には、このような背景があります。

実際の数字で計算方法を確認してみましょう。売買価格が3,000万円の場合、400万円超の速算式を使うと「3,000万円×3%＋6万円＝96万円」となり、これに消費税10%を加えると105万6,000円です。
なお、空き家などで売買価格が800万円以下の物件を売却する場合には、後述する「低廉な空き家等の媒介特例」により、通常の計算とは異なる上限額が適用される場合があります［出典2］。該当しそうな方は、第3章もあわせてご確認ください。
計算シミュレーションを自分で行う際は、まず売買価格がどの区分に該当するかを確認し、該当する速算式に数値を当てはめるだけで済みます。電卓があれば数分で概算が出せるため、事前に複数の価格パターンで試算しておくと、不動産会社から提示された金額が妥当かどうかを判断する材料になるでしょう。不動産取引に不慣れな方ほど、この一手間が安心材料になります。

2024年7月より、売買価格800万円以下の低廉な空き家等※は、売主・買主それぞれから最大33万円（税込）まで仲介手数料を受領できるようになりました。
※空き家に限らず800万円以下の宅地建物すべてが対象。

売買価格が800万円以下の物件は、通常の料率計算だと不動産会社が得られる仲介手数料が少額になります。例えば300万円の空き家を通常の料率で計算すると、仲介手数料は「300万円×3%＋6万円＝15万円」ほどにしかなりません。現地調査や広告費用を考えると、不動産会社にとっては割に合わない案件になりがちで、結果として空き家の売却を仲介してくれる会社が見つかりにくいという問題がありました。
この状況を解消するため、2024年7月に「低廉な空き家等の媒介の特例」が拡充されました［出典1］。現行の特例では、売買価格800万円以下の物件について、価格を問わず一律で最大30万円（税込33万円）を仲介手数料の上限として受領できます。以前の制度（〜2024年6月）は、通常の仲介手数料に現地調査などの費用を上乗せする方式で、受領できる相手も売主のみ、上限も18万円（税込19.8万円）にとどまっていました［出典2］。改正後はこの積み上げ方式が廃止され、現地調査費用の有無にかかわらず一律の上限額が適用されるうえ、売主だけでなく買主からも受領できるようになった点が大きな変更です。
売主にとっては支払う手数料が増える側面はありますが、その一方で、これまで敬遠されがちだった低廉な物件でも、不動産会社が積極的に売却活動に動いてくれるようになるという大きなメリットがあります。空き家問題に悩む売主にとっては、現実的な足がかりとなる制度といえるでしょう。

特例の対象になるかどうかは、売却しようとしている物件が「低廉な空き家等」に該当するかで判断されます。基準となるのは売買価格が800万円以下であることで、これは消費税を除いた本体価格で判断されます。なお「空き家等」とはいうものの、土地・建物の使用状態は問われないため、空き家に限らず、居住中の住宅や更地であっても対象となります。
以前の制度では対象となる価格帯が400万円以下に限られており、受領できるのも売主のみ、上限も通常の仲介手数料と現地調査費用等を合計して18万円（税抜）まででした［出典2］。現行の特例はこの範囲を800万円以下まで広げているため、これまで対象外だった400万円台から800万円台の物件を売却する方も、対象となる可能性があります。
なお、特例を適用するには売主・買主への事前説明と合意が前提条件になります。不動産会社が一方的に上限額を請求できるわけではなく、媒介契約の締結に際してあらかじめ説明を受け、納得したうえで契約を結ぶ流れになります。「聞いていた金額と違う」というトラブルを避けるためにも、契約前の説明内容はしっかり確認しておきましょう。

実際にどれくらいの金額になるのか、具体例で見てみましょう。仮に売買価格500万円の空き家を売却する場合、通常の料率であれば「500万円×3%＋6万円＝21万円（税抜）」ですが、特例を適用して合意すれば、価格を問わず最大30万円（税込33万円）まで受領できることになります。
価格帯ごとの通常上限額と、特例を適用した場合の上限額を表にまとめます。

※通常の上限は「速算式×1.1（税込）」で算出。特例は価格を問わず税込33万円が上限で、売主・買主それぞれから受領できます。実際の金額は媒介契約時の説明・合意によって決まります。

低価格帯の物件ほど、通常の料率計算と特例適用後の金額差が大きくなる傾向があります。特例の上限額（税込33万円）はあくまで「上限」であり、必ずこの金額が請求されるわけではありません。実際の仲介手数料は媒介契約時の説明・合意によって決まるため、媒介契約前に確認することをおすすめします。

仲介手数料は契約時と引渡し時の2回に分けて支払うのが一般的です。

上限額の目安が把握できたところで、次に気になるのは「実際いつ払うのか」という点ではないでしょうか。実は、仲介手数料の支払い時期に法律上の明確な決まりはなく、不動産会社との媒介契約や個別の合意によって決まります。とはいえ実務上は、ある程度定着した慣習があります。

もっとも多いパターンは、売買契約締結時に手数料の50%、決済・引渡し時 に残り50%を支払う「2回払い」です。例えば3,000万円の物件を売却し、仲介手数料が105万6,000円（税込）になったケースでは、契約時に52万8,000円、引渡し時に52万8,000円という配分になります。契約時に一部を支払うのは、契約が成立した時点で仲介業務の中心部分がすでに完了しているという考え方に基づくものです。物件の査定、広告掲載、内見対応、価格交渉、契約書類の作成といった業務は契約締結までにほぼ終わっているため、そこで一定額を受け取るのは合理的な仕組みといえます。

不動産取引は年度末に引渡しが集中する傾向があり、特に2月・3月は取引件数が増える時期として知られています［出典3］。引越しシーズンと重なるため、引渡し日の調整や手数料の支払いスケジュールも慌ただしくなりがちです。契約前の段階で、支払い回数と時期、それぞれの金額を書面で確認しておくと、後々の認識違いを防げます。

支払い方法は銀行振込が主流です。振込の場合、契約時の支払いは契約締結日当日か翌営業日までに、決済・引渡し時の支払いは決済日当日 に行うよう求められるケースが一般的です。決済日は司法書士による登記手続きや金融機関でのローン精算と同時進行になることが多く、当日は振込手続きが集中します。事前に必要な金額を口座に用意しておかないと、当日慌てることになりかねません。
振込手数料の負担者についても確認しておく価値があります。多くの場合は支払う側が負担しますが、事前の取り決めがないまま進めると小さなトラブルの種になります。数百円から数千円程度の話ではありますが、金額の大小にかかわらず、契約書や重要事項の説明時にはっきりさせておくと安心です。
まれに、不動産会社によってはまれに手形や小切手による支払いを提案されることもありますが、基本的には振込で問題ありません。また、仲介手数料と併せて司法書士報酬や登記関連費用の精算が同時に発生することも多いため、当日の資金移動が複数に分かれる点も念頭に置いておくとよいでしょう。支払い方法や振込先、振込予定日は、重要事項説明時や売買契約締結時に文書で残しておくことをおすすめします。口約束のまま進めてしまうと、支払い漏れや二重請求といった誤解が生じやすくなるため、書面での確認が結果的にトラブル回避への近道になります。

仲介手数料は内訳と支払い条件を事前に確認し、印紙税などの諸費用も含めて資金計画を立てることが肝心です。

仲介手数料をめぐるトラブルで多いのが、上限額を超える請求や、契約が不成立に終わった場合の返金をめぐる認識の食い違いです。仲介手数料の上限額は法律に基づく告示で明確に定められており、これを超える金額を受領することは認められていません［出典1］。売買価格や特例の適用条件によって計算方法が変わるため、見積もり段階で提示された金額の根拠を確認しておくことが、後々のトラブル回避につながります。仲介手数料をめぐるトラブルで多いのが、上限額を超える請求や、契約が不成立に終わった場合の返金をめぐる認識の食い違いです。仲介手数料の上限額は法律に基づく告示で明確に定められており、これを超える金額を受領することは認められていません［出典1］。売買価格や特例の適用条件によって計算方法が変わるため、見積もり段階で提示された金額の根拠を確認しておくことが、後々のトラブル回避につながります。もう一つ気を付けたいのが、契約は成立したものの、なんらかの事情により解約になった場合の手数料です。仲介手数料は原則として、売買契約が成立した時点で発生する成功報酬という位置づけですが、売買契約成立後に解約になった場合には、支払う義務が生じない場合もあります 。ところが、契約書の記載内容が曖昧だと、解約時の費用負担をめぐって不動産会社との揉め事に発展するケースが少なくありません。仲介手数料の金額や支払い時期については、必ず媒介契約書や重要事項説明書などの書面で確認する習慣をつけましょう。不明点があればその場で担当者に質問し、曖昧なまま契約を進めないことが自衛策になります。

不動産売却では、仲介手数料以外にもいくつかの費用がかかります。代表的なものが登記関係の費用です。
売主側で必要になる登記は、大きく２種類あり、一つは住宅ローンが残っている物件の抵当権抹消登記、もうひとつは登記記録上住所・氏名が現在と違う場合の変更登記です。登記費用は、国に治める登録免許税と、司法書士に支払う報酬の合計になります。
このほか、印紙税や売却益が出た場合の譲渡所得税・住民税、確定申告を税理士に依頼する場合の報酬なども発生し得ます。引越し費用や、売却後にハウスクリーニングを行う場合の清掃費用も忘れずに見込んでおきたいところです。
こうした諸費用は、仲介手数料に比べると金額の変動幅は小さいものの、合計すると数十万円規模になることも珍しくありません。不動産取引は年度末の2月・3月に引渡しが集中する傾向があり［出典3］、この時期は司法書士や引越し業者のスケジュールも混み合いやすくなります。資金計画を立てる際は、仲介手数料だけでなく、こうした付随費用も含めた総額で見積もっておくと、決済当日に慌てずに済みます。

仲介手数料は売買価格に応じて上限額が法律で定められており、400万円超は「売買価格×3%＋6万円＋消費税額」で算出できます。800万円以下の低廉な空家等では特例により、売主・買主それぞれから最大33万円（税込）まで受領できる場合があり、適用には事前の説明と合意が必要です。支払いは契約時と引渡し時に分けるのが一般的です。特に初めて不動産を売却する方や、低価格帯の不動産を手放そうとしている方には、事前に金額と時期を把握しておくことが安心材料になります。実際の物件でどの程度の手数料や他の費用がかかるか、支払い方法をどう選べばよいか迷った際は、不動産会社へ問い合わせて具体的な見積もりを確認することをおすすめします。

Q. 仲介手数料とは何ですか？消費税もかかりますか？

A. 仲介手数料とは、不動産の売買契約が成立した際に、仲介を行った不動産会社へ支払う成功報酬です。仲介という役務（サービス）の対価にあたるため消費税の課税対象となり、実際の支払額は、仲介手数料の金額に消費税分を上乗せした額になります。

Q. 仲介手数料の計算方法を教えてください。

A. 仲介手数料の上限額は、売買価格に応じた料率を用いて計算します。具体的には、200万円以下の場合は5%、200万円超400万円以下の場合は4%＋2万円、400万円超の場合は 3%＋6万円という速算式が用いられ、これに消費税を加えた金額が上限です［出典2］。3,000万円の物件であれば、上限額は105万6,000円（税込）になります。

Q. 仲介手数料が不要になるケースはありますか？

A. 個人間で直接売買する場合や、不動産会社が売主として直接売却する物件を購入する場合は、仲介が発生しないため仲介手数料はかかりません。一方、不動産会社に仲介を依頼して売買契約を成立させた場合は、原則として仲介手数料の支払いが必要です。

Q. 仲介手数料はいつ、どのような方法で支払いますか？

A. 一般的には、売買契約時に半額、引渡し時に残りの半額を支払う2分割方式が多いですが、契約内容によっては引渡し時に全額を支払う場合もあります。支払い方法は銀行振込が中心で、金額が大きくなるため、事前に不動産会社と支払時期・方法を確認しておくと安心です。

［出典1］国土交通省「不動産業による空き家対策推進プログラムについて」（低廉な空き家等の媒介報酬の特例／令和6年6月21日）
［出典2］国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」（宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額）
［出典3］公益財団法人 不動産流通推進センター「不動産業統計集」

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務・法務判断については税理士・司法書士等の専門家、または担当の不動産会社にご確認ください。掲載内容は執筆時点の法令・制度に基づいています。