実家を売却する前に知っておきたい全知識｜相続や税金、売れない理由と対策までわかりやすく解説

ここでは、実家の売却をスムーズに進めるために確認しておくべき4つのポイントを解説します。

実家売却の可否は、登記上の名義に左右されます。不動産の売却手続きは、名義人でなければ行えないためです。まずは、法務局で登記簿謄本を取得し、名義が親のままか、相続人へ移っているかを確認しましょう。相続が発生していても、相続登記が済んでいない場合は売却できません。

また、共有名義の場合は名義人全員の同意が必要です。さらに、名義人が認知症などで判断できない状態にあると、成年後見制度の手続きが必要になるため早めに確認しましょう。

住宅ローンが残っていないかも必ず確認しておきたいポイントです。原則として、家の売却にはローン完済に伴う抵当権の抹消が必要になります。まずは、売却代金でローン残債を完済できるかを確認しましょう。完済できる場合は、引渡しと同時に抵当権を抹消し、通常どおり売却できます。一方、売却後も残債が残る場合はそのままでは売却できません。金融機関と相談し、任意売却を含めた対応を検討する必要があります。

相続した不動産は共有名義になることが多く、売却には相続人全員の同意が必要になります。例えば、遺産分割協議（相続人同士で財産の分け方を話し合うこと）が終わっていないと誰が売却を進めるかが決まらず、話が前に進みません。また、相続放棄をした人の有無で、関係者の範囲も変わります。

さらに、気持ちの整理がついていない相続人がいると話が止まることがあります。事前に、売却に相続人全員の同意が必要かを確認しておくことが大切です。

居住状況や建物の傷み具合によって、買い手の受け止め方は大きく変わります。建物全体の状況や、生活感を感じさせる残置物（家具や家電）などが多すぎないか、売却前に実家の状態を自身の目で確認し、把握しておくことが大切です。

ここでは、売却までの基本的な流れを3つのステップに分けて解説します。

事前準備が完了したら、売却対象の価格査定を不動産仲介会社に依頼します。大手不動産仲介会社、地元密着の不動産仲介会社など複数の会社に依頼して比較検討してみましょう。その際、建物をそのまま売却するか、解体撤去して更地で売却するかなど、売却後の手残りが多くなる方法についても相談可能です。一通り検討したら、信頼できる不動産仲介会社を選び、売買の仲介を依頼してください。

建物付きでの実家売却は私物の撤去が必要です。残っている家財が多すぎる場合は、廃棄物回収会社への依頼が必要かもしれません。更地にして売却する場合は、必ず解体撤去後に足を運び、敷地に残置物が残っていないかを確認しましょう。

売買契約・引渡しは、残置物をすべて撤去した状態にしたあと、不動産仲介会社のサポートのもとで行います。古い建物の場合、契約不適合責任など売主の責任について免責条項に含めることもありますので、契約文言の詳細については不動産仲介会社に相談することが大切です。

税金や控除の手続きは、実家を売却した翌年の2月16日から3月15日までの確定申告で行われるため、売却後すぐに準備を始めると安心です。ここでは、売却時に特に押さえておきたい税金と、利用できる控除制度について解説します。

実家を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算します。購入時の価格がわかる場合は取得費として差し引けますが、古い実家では取得費がわからないこともあります。その場合は、売却価格の5％を概算取得費として利用できます。

また、税率は所有期間によっても変動します。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は約39％、5年を超える場合は約20％が目安です。

参照：国税庁｜No.1440　譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

自分や親が住んでいた実家を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円まで差し引ける特例があります。この控除を使うことで、譲渡所得税がかからなくなる（または大幅に軽減される）ケースも少なくありません。原則として、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却することが必要です。

参照：国税庁｜No.3302　マイホームを売ったときの特例

相続した実家が空き家になっている場合に利用できる制度で、対象となるのは、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた建物です。相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却することが条件となっており、耐震基準を満たすよう改修するか、建物を解体して更地にする必要があります。

参照：国税庁｜No.3306　被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
参照：【不動産売却ガイド】不動産売却にかかる費用はいくら？内訳・相場・税金・節約のポイントを徹底解説

ここでは、実家が売却できない際によくある3つの理由と、見直しておきたいポイントを解説します。

相場より高い価格で売り出すと、内覧に進む前の段階で候補から外されやすくなります。まずは、周辺の成約事例と比べて価格がかけ離れていないかを確認しましょう。一定期間が過ぎても反響が少ない場合は、価格の見直しが必要です。それでも売却が進まない場合には、買取や空き家バンク、リースバックなど、売却方法そのものを変える選択肢も有効です。

内覧では第一印象が重視されるため、傷みが目立ったり、家具や家電が多く残っていたりすると購入をためらわれやすくなります。大幅なリフォームをしなくても、片付けや清掃だけで反応が良くなるケースも少なくありません。一方で、建物の状態によっては解体して更地で売却した方が進めやすい場合もあります。現状を踏まえて、どの形が適しているかを見極めることが大切です。

接道や境界の状況によっては、買主の住宅ローン審査に影響することがあるため、事前の確認が欠かせません。特に注意したいのは、次のようなケースです。

・私道負担がある
・建築基準法上の道路に接していない
・隣地への越境がある

また、私道や境界が絡む物件では、売却前に近所へひと言あいさつしておくことで売却後のトラブルを防ぎやすくなります。

ここからは、実家売却時のよくある質問を紹介します。

遺産分割協議で分配方法を決めるのが原則です。法定相続分が基準になりますが、相続人全員が合意すれば別の分け方でも問題ありません。

売り出し前に整理できるのが理想です。少なくとも内覧前には、生活感が出ない程度まで片付けておく必要があります。

委任状を用いることで代理対応ができます。司法書士や不動産仲介会社に任せれば、契約や引渡しに立ち会わずに進められるケースも少なくありません。

実家の売却では、登記名義や相続関係、税金、建物の状態など、事前に確認すべき点が多くあります。準備不足は、売却の遅延や思わぬトラブルに繋がるかもしれません。早めに全体の流れを整理し、自分たちに合った進め方を選ぶことが大切です。迷った場合は、不動産や相続に詳しい専門家の力も借りながら、安心できる形で実家売却を進めていきましょう。