空き家売却の流れと税金・特例を徹底解説｜失敗しない方法と注意点

相続や引越しなどによって住人がいなくなった空き家を放置すると、倒壊、外壁落下、害虫・害獣被害など、第三者に被害がおよぶリスクがあります。空き家の放置が原因で、第三者がけがしたり、第三者の所有物が被害を受けたりした場合、責任は空き家の所有者となります。また、空き家への不法侵入・放火など犯罪リスクも否定できません。

さらに2023年の新法により、管理不全空き家として固定資産税の軽減が受けられなくなる恐れもあり、その場合は固定資産税が最高で6倍になるなど、空き家の放置には経済的なリスクもあります。

空き家売却の相談先は、物件の最寄りの不動産会社が一般的ですが、空き家対策に重点を置く自治体もあり、独自の相談窓口を設けているところもあります。自治体のホームページなどを確認してみると良いでしょう。

まずは物件があるエリアの不動産会社に売却を相談してみてください。エリアを管轄している不動産会社には情報が集まりやすいため、地元で不動産を探している人が見つかりやすいでしょう。

スピーディーな対応を期待するのであれば、買取を中心に行う不動産買取会社に相談する方法もあります。もっとも、売却価格は市場価格の7～8割程度となるのが一般的で、エリアによっては取り扱っていない地域もあるため、注意が必要です。

空き家対策に積極的な自治体が専門相談窓口を設けていたり、空き家不動産情報を掲載する空き家バンクを運営していたりするところもあります。積極的にアクセスしてみましょう。

空き家売却は、一般の不動産を売却する流れと変わりませんが、相続に関する法律問題が絡む場合は、売却の前に解決しておく必要があります。

空き家が相続財産であれば、相続人による遺産分割協議が必要です。遺産分割協議後に所有権の移転登記をすることで、初めて売却が可能となります。また、事前に、査定用の物件資料（謄本・図面・固定資産税課税明細等）の準備が必要です。

不動産会社の査定には、AI査定、机上査定、訪問査定などがありますが、売却することが決まっているのであれば、より売却価格に近い査定を出せる訪問査定がおすすめです。複数の会社に査定してもらえば、比較検討したうえで不動産会社を選べます。

査定の結果によっては、解体後の更地売却を検討してみても良いでしょう。ただし、解体費用は売主側の自己負担となる点に注意が必要です。解体費を差し引いても更地にしたほうが手元に残る金額（手取り額）が増えるか、不動産会社としっかりシミュレーションしましょう。

複数の査定依頼先から仲介を実際に依頼する不動産会社を選びます。3種類の仲介契約（専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約）がありますが、担当者とのコミュニケーションがとりやすい、不動産会社側も営業がしやすいといった点から考えると、専任媒介がおすすめです。売り出し中は、担当者と広告方法、内見者の対応などを相談します。

買主が見つかったら、契約条件を詰めて、売買契約を締結します。契約後は、決済・引渡しに向けて不要物の処分・撤去、クリーニングを行います。後のトラブルを避けるため、引渡しの条件は入念に検討・交渉したほうが良いでしょう。

譲渡益が出る場合は、譲渡所得税の申告が必要です。譲渡した年の翌年の３月中旬が確定申告の期限となります。軽減税制を適用する場合にも申告が必要ですので留意しましょう。

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譲渡所得税の申告納税については忘れやすいため、早めに税理士などの専門家に相談しておきましょう。軽減税制もきちんとおさえておきたいところです。

譲渡所得税は以下のように計算します。

・譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）
・譲渡所得税＝譲渡所得×税率（短期譲渡所得39.63％、長期譲渡所得20.315％）

短期と長期は譲渡した年の1月1日時点における所有期間が5年超か否かで決まります。取得費や譲渡費用をどのように計算するかはケースによって異なるため、相続による取得で計算方法に不安があるときは、税理士をはじめとする専門家に相談してみてください。

相続によって取得した空き家の軽減税制には、3000万円（相続人3人以上の場合2000万円）の特別控除や相続税の取得費加算（特別控除と併用不可）があります。いずれも譲渡所得税の節税になる大きな税制ですので、ぜひ活用しましょう。

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基本的には大規模リフォームは不要だが、雨漏りや排水トラブルなど致命的な不具合がある場合は事前に修繕することで売れやすくなることもあります。

相続登記を完了しないと売却はできません。必ず登記を済ませてから売却を進める必要があります。

可能です。不動産会社への委任状を作成すれば、査定立ち会い・内覧対応・契約手続き（場合によっては郵送・オンライン対応）などを代理で進めることができます。

空き家放置にはさまざまなリスクがつきまといます。トラブルになる前に不動産会社や空き家問題の自治体窓口に相談してみましょう。放置の不安を一人で抱え込まず、勇気を出して早めに相談してみてください。