専任媒介とは？一般媒介との違い・メリットデメリット・期間・解除まで徹底解説

媒介契約とは、不動産の売買について売主と買主の仲介役として契約締結に向けた営業活動を依頼する契約です。宅建業法上、媒介契約には専任媒介・専属専任媒介・一般媒介の3種類が定められています。

専任媒介契約は、仲介する不動産会社を1社に限定して売買の仲介業務を依頼する契約です。契約期間中は、他の不動産会社と重ねて売買の仲介を依頼することはできません。そのため、仲介会社には責任をもって営業活動を行う義務が生じます。

具体的な義務は、２週間に１回以上依頼者に営業活動の状況を報告することや、媒介契約締結から７日以内にレインズに物件情報を登録して宅建業者に情報を公開することなどです。売主自身が買主を見つけた場合には、自己発見取引が可能です。

専属専任媒介契約は、仲介する不動産会社を1社に限定するとともに、売主自身が買主を見つけた場合でも仲介会社を通して売買しなければならないという制約が課された契約になります。売主の売買に制限が加わるかわりに、仲介会社の義務も重くなっています。売主への報告義務は1週間に1回以上行わなければならず、レインズへの登録義務についても「媒介契約締結から5日以内」と定められています。

一般媒介契約は複数の不動産会社に売買の仲介を依頼できる契約で、双方にとってもっとも制約の少ない契約です。売主自身が見つけた買主とは仲介会社を通さずに売買できるうえ、仲介会社の報告義務やレインズ登録義務もありません。

売買の仲介を依頼する場合、専任媒介契約を締結する売主が多いようです。これは、専任媒介契約が一般媒介契約に比べて営業活動のしやすさ、担当者のコミットメントの点で、成約につながりやすいためです。ここでは、専任媒介のメリットを詳しく解説します。

専任媒介は、売却を任されているのは自分の会社のみという安心感があるため、広告量を最大化しやすい点がメリットです。また、担当者との信頼関係も築きやすく、戦略的に売却価格を調整・提案してもらえる点も大きなアドバンテージになるでしょう。

仲介会社に営業活動の報告義務があるため、「反響数」「内見数」「問い合わせ内容」といった情報が売主と共有されます。売り出し価格が買主に受け入れられているかの判断がしやすいため、的確な売却活動を行いやすくなるでしょう。営業報告は、一般的には文書やメール、電話連絡で行われますが、報告の形式を確認しておくほうが安心です。

専任媒介の場合は、売主が自ら発見した買主と仲介会社を通さずに売買契約することが可能です。もっとも自己発見取引の事例はほぼありません。自己発見取引は、一般的に仲介手数料がかからないかわりに、契約書をはじめとする各種書類の作成や売却後のトラブル対応も自身でする必要があります。手間や負担の大きさから、仲介会社に業務を依頼するケースが少なくありません。

媒介契約の種類によって仲介手数料が変わることはありません。基本的には以下の計算式で計算されます。

物件価格が安い不動産の仲介手数料には特例があり、物件価格が800万円以下の取引の場合には、売主から受け取ることができる仲介手数料が30万円(税抜)までとなります。この場合、仲介会社は売主に対して事前に報酬額について説明しなければならず、売主との合意が欠かせません。広告料は原則として仲介会社の負担ですが、多くの費用を要する特別の広告をし、かつ事前に売主と合意した場合のみ別途売主負担となります。

仲介会社は、物件の価格査定を依頼する段階で、複数の仲介会社の対応を比較して検討します。査定内容の説明が誠実であったか、また不動産会社や担当者の実績などをもとに、信頼のおける仲介会社を選びましょう。ここからは、仲介会社を選ぶ際のポイントを詳しく解説します。

査定価格が納得できるものであったか、周辺相場に比べて極端な差がある査定になってないか、理由もなく高い査定になっていないかは仲介会社を選ぶ際の重要なポイントです。担当者の中には、専任媒介をとりたいがためにわざと高い査定を出して競合他社をあきらめさせようとする不誠実な人もいます。高い査定であれば、その根拠を探ってみることが大切です。

不動産会社によっても得意分野があることは否めません。どのような仲介物件を担当することが多いか、賃貸中心か、売買の事例も豊富かなど、実績を確認してみてください。担当する不動産の種類（一戸建て・マンション・ビル・ホテル・遊休地など）によっては、専門に扱う不動産仲介会社や開発会社を探したほうが良い場合もあります。

どのような広告戦略をとるか（サイト、チラシ、新聞、店頭掲示など）ということも事前に相談してみると良いでしょう。どの広告が効くかはエリアによって異なることもありますので、今までの事例を聞いてみながら信頼のおける販売戦略かを見極めることが肝要となります。秘密を守ってほしい場合にはレインズのみの掲載にとどめておくという方法も可能です。

専任媒介契約を結ぶときには、契約内容をしっかりと確認することが大切です。慣れない法律用語が並びますので、分からない点については、具体的な例を出しながら聞いてみると良いでしょう。突然の予定変更にもしっかり対応できるかも重要です。ここからは、専任媒介契約を結ぶ際の注意点を解説します。

宅建業法上の専任媒介契約の契約期間の上限は「3カ月」と定められています。契約解除は原則としていつでも可能ですが、念のため解除の可否と方法について確認しておきましょう。専任媒介を依頼した場合には、仲介会社も費用をかけて売却活動に注力するため、急に解除されるのは想定していません。なにか事情があって契約変更の可能性があるならば、事前に相談しておくのがマナーです。

囲い込みとは、自社の顧客にのみ物件を紹介して、仲介手数料を売主・買主の両方から受け取ろうとする行為です。物件情報はレインズにおいて宅建業者間の共有がされますが、囲い込みは、自社の買主候補を優先して交渉し、他の仲介業者の問い合わせをシャットダウンする方法です。宅建業法の改正で囲い込み行為は処分対象となったため以前よりも減少傾向にあるものの、注意はしておきましょう。

物件によっては売却がうまくいかず、売れ残ることもあります。この場合には、担当者の営業活動だけではなく、契約条件や売買価格が適正だったかを検証する必要があります。場合によっては、一般媒介の契約に切り替え、複数の仲介会社に売却活動を依頼するか、思い切って他社への依頼を検討するほうが良いかもしれません。

専任媒介は成約に結び付きやすい媒介契約ですが、秘密厳守の場合や売れにくい特徴のある物件の場合には、自由度の高い一般媒介が向いている場合もあるため、事情に合わせた媒介契約を選択しましょう。ここからは、専任媒介契約が向かないケースをご紹介します。

専任媒介はレインズへの登録義務があるため、宅建業者間で情報が共有されます。売主側の仲介会社が秘密厳守で営業活動を行っても、買主側の仲介会社が物件情報を広める可能性があることは否定できません。このような場合は一般媒介が向いています。

田舎・郊外の物件、法令上の制限がある物件、事故物件、山林・がけ地など、売れにくい物件は複数の仲介会社から情報を広めて多くの検討客を集めたほうが良いこともあります。

仲介会社一社に営業活動を任せるのがどうしても不安な場合には、一般媒介で複数の仲介会社に売却を依頼することも可能です。

Q1. 専任媒介と一般媒介は、どちらのほうが早く売れますか？
A.一般的には専任媒介のほうが早く売れやすい要素があります。一貫した販売活動がとられ定期的に報告があるため、売主とのコミュニケーションが図りやすいからです。もっとも、物件のエリアや特徴・契約条件なども影響しますので、一概にどちらが早く売れるとは決められません。

Q2. 専任媒介の契約期間はどれくらい？途中で解除できますか？
A.専任媒介の契約期間は最長で3カ月以内と定められています。報告義務が守られないなど、正当事由があれば契約期間内でも解除可能です。

Q3. 専任媒介にすると仲介手数料は安くなりますか？
A.媒介契約の種類によって仲介手数料は変わりません。

不動産売買の仲介契約には、専任媒介、専属専任媒介、一般媒介の3種類があります。専任媒介は、担当者と信頼関係を築きやすく、販売戦略・広告戦略を立てやすいのが特徴です。契約の際には、契約期間や解除条件、広告料など、契約条件を十分に確認しましょう。ただし、物件の特徴や売主の事情によっては他の契約形式があっていることもあります。仲介担当者に十分相談したうえで契約内容を決定し、売却を成功させてください。