基礎知識

お金・税金

【不動産売却時にかかる税金】
計算方法や納税時期、節税のコツを解説

  • facebookでシェア
  • twitterでシェア

1.不動産売却時にかかる税金の種類と金額、納付方法

個人が不動産を売却したときにかかる税金にはいろいろなものがあります。代表的な印紙税・登録免許税・消費税・譲渡所得税(住民税)について、みていきましょう。

1-1. 印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書など「課税文書」と呼ばれる印紙税法で定められた特定の文書に対し、記載された金額に応じて納める税金です。ただし不動産売買契約書と建築工事請負契約書については、2022年3月31日までに契約したものについて特例で軽減措置が適用されます。以下の表は本則と特例を比較、抜粋したものです。

【表1】不動産売買契約書の印紙税一覧(抜粋)
記載された
契約金額
印紙代
(本則)
印紙代
(特例)
500万円超
 1,000万円以下
1万円 5,000円
1,000万円超
 5,000万円以下
2万円 1万円
5,000万円超
 1億円以下
6万円 3万円
1億円超
 5億円以下
10万円 6万円
5億円超
 10億円以下
20万円 16万円

印紙税は契約書に記載された金額に応じた収入印紙を貼付、消印することで納付します。収入印紙を添付しなかった場合や消印していなかった場合は過怠税が課されることがあるため注意が必要です。過怠税が課されると、本来の3倍の金額を納めなければなりません。

1-2. 登録免許税

不動産を売却する際、売却する不動産に住宅ローンなどの担保として金融機関等の抵当権が設定されている場合は、不動産の引渡し時にローンを完済してその抵当権を抹消しなければなりません。抵当権は登記されているので、抵当権の抹消にあたっては抹消登記という登記申請を行います。すべての登記手続きの際、国に納める税金が登録免許税ですので、抹消登記の際もこの税金がかかります。

抵当権抹消登記の場合、登録免許税は不動産1件につき1,000円です。土地と建物はそれぞれ別の不動産とされ、また土地は1筆(登記簿に1つの地番として独立して登記された土地)を1件とします。

●登録免許税の計算例
一戸建ての住宅で2筆の土地に1件の建物が建っている場合、対象不動産は3件となり、抵当権抹消にかかる登録免許税は合計3,000円となります。

1-3. 消費税

不動産の売却にあたって不動産会社に仲介業務を依頼するのが一般的です。売買の取引が成立した際、不動産仲介会社には仲介手数料を支払いますが、その手数料に消費税がかかります。現在、消費税率は10%ですので、あらかじめ売却時の費用として念頭に置いておくようにしましょう。例えば、5,000万円で不動産を売却した場合、5,000万円×3%+6万円=156万円の仲介手数料に10%の消費税がかかり、税額は15万6,000円となります。

●仲介手数料にかかる消費税の計算例
(5,000万円 × 3% + 6万円)×10% = 15万6,000円

1-4. 譲渡所得税

不動産を売却して売却益が出た場合、譲渡所得税が課税されることがあります。
譲渡所得とは土地や建物といった不動産など特定の資産を譲渡(売却)して得た所得のことで、この所得に課税される税金が「譲渡所得税」です。譲渡所得税がかかる場合、翌年の住民税が加算されますし、現在は復興特別所得税も課税されることになっています。

譲渡所得税の計算にあたっては、まず譲渡所得を求めることから始めます。譲渡所得は不動産の譲渡価額(売却金額)から、その物件の購入時にかかった取得費と、譲渡費用(売却時にかかった諸費用)を差し引いたものになります。

以下のように計算されます。

●「譲渡所得」の計算方法
譲渡所得 = 譲渡価額 - (※A物件の取得費 + 譲渡費用)

ここで、上記の式で必要な「物件の取得費」は次のように計算されます。

●「※A物件の取得費」の計算方法
物件の取得費 = 土地建物の購入価格 + 購入に要した費用 - ※B減価償却費

物件の取得費について、物件の購入価格に取得時の費用を加えたものから減価償却費を差し引く点に注意が必要です。建物は経年劣化して価値が減少していくため、その減価した価値を購入価格から引いて譲渡所得を計算します。
計算する際には、購入価格を土地と建物に分け、建物の購入価格から減価償却費を差し引きます。なお、マイホ-ム(セカンドハウスを含む)など非事業用建物の減価償却費の計算は以下の通りです。

●「※B減価償却費」の計算方法
減価償却費 = 建物の購入価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

上記の「償却率」については、木造や鉄筋コンクリート造など建物の構造や取得した時期、購入した物件が新築か中古かでも異なってきます。

また、物件の購入価格がわからないなど取得費が不明の場合は、物件の取得費の概算法として以下の計算式で算出したものとすることができます。

●「※A物件の取得費」の概算方法
物件の取得費 = 譲渡収入金額(=売却価格)× 5%

以上で譲渡所得を求めた後、「譲渡所得税」を計算します。

譲渡所得税は、以下の計算で求めます。

●「譲渡所得税」の計算方法
譲渡所得税 = (譲渡所得 - 特別控除) × 税率

ただし譲渡所得税を求めるにあたって「特別控除」を適用できる場合は大きく節税することが可能です。特別控除については詳しく後述いたします。

譲渡所得税で適用される税率は、売却した物件の用途と所有期間で異なります。物件の用途は、住宅などの居住用不動産と事務所などの非居住用不動産に区分されています。 以下では居住用不動産の税率をご紹介します。

【表2】居住用不動産の譲渡所得税率
所得の区分 短期譲渡所有 長期譲渡所得
所有期間(※1) 説明5年以下 費用の目安5年超 費用の目安10年超所有軽減税率の特例
税率 短期譲渡所有 5年以下所得税:30.63%(※2)
住民税:9%
長期譲渡所得 5年超所得税:15.315%(※2)
住民税:5%
長期譲渡所得 10年超所有軽減税率の特例 1. 課税譲渡所得6,000万円以下の部分
所得税:10.21%(※2)
住民税:4%
2. 課税譲渡所得6,000万円超の部分
所得税:15.315%(※2)
住民税:5%

※1 譲渡した年の1月1日現在において所有期間が5年以下か5年超かにより判断
※2 所得税率には復興特別所得税の2.1%相当が上乗せされています

譲渡益が出た場合の譲渡所得税売却不動産の用途や所有年数によって特例が適用されますが、売買金額が大きい場合など特例を適用しても百万円単位の税金がかかるケースもあります。

2. 住民税の計算方法

不動産を売却した翌年の住民税が高額になるのは、譲渡所得税が発生したケースです。
基本的に住民税と譲渡所得税は「セット」で考えると良いでしょう。
上記の表でも住民税と譲渡所得税を合わせて表記しています。
譲渡所得税と同様に、長期譲渡所得か短期譲渡所得かで税率が変わります。
住民税は所得額に税率を掛け算して求めます。
税率は以下の通りです。

  • 短期譲渡所得なら9%
  • 長期譲渡所得なら5%(10年超所有軽減税率の特例が適用される場合、譲渡所得の額が6,000万円以下の部分にかかる住民税の税率は4%に軽減)

3. 不動産売却した場合、住民税の納税時期と納税方法

不動産を売却して住民税を払うタイミングは、売却した翌年です。
会社員を始めとした給与所得者の方は、確定申告の際「特別徴収」か「普通徴収」を選べます。
「特別徴収」を選択すると、翌年の毎月の給与から源泉徴収されます。その場合、給料の手取り額が低くなってしまいます。
「普通徴収」を選択すると、翌年の6月頃に自治体から住民税の納付用紙が届くので、自分で金融機関やコンビニなどで支払います。一括払いもできますし、年4回に分けた分割払いも可能です。
支払う場所は金融機関やコンビニなどです(ただしコンビニでは払える金額に上限があります)。

自営業者や無職の方などは必ず「普通徴収」となるので、売却した翌年に自分で金融機関やコンビニなどで支払わねばなりません。

4. 不動産売却時にかかる税金を節税する4つの控除や減税制度

不動産を売却後に売却益が出たとき、できるだけ税金は抑えたいものですが、特例などをうまく利用することで譲渡所得税を節税することが可能です。
譲渡所得税にはマイホームを売却して譲渡益(売却益)があった場合の特別控除などの特例があり、逆に譲渡損失(売却損)があった場合にも特例があります。

売却益が出る可能性がある場合の節税対策制度の特徴や特例を4つ、ご紹介します

4-1. 長期譲渡所得が適用になるか、売却不動産の所有期限を確認する

譲渡所得税は売却する不動産の所有期間によって大きく税率が異なるため、税率の低い長期所有となってから売却することでも節税が可能になります。特に売却する不動産が自己居住用でない場合は、所有期間を長期とすることがポイントになります。

長期譲渡所得の税率が適用されるかどうかは、譲渡した年の1月1日現在において所有期間が5年以下か5年超かにより判断されますので、物件を引き渡した年の1月1日の時点で5年を超えるように意識することが重要です。
例えば、売却する不動産を所有して日付として5年は経過したものの、引渡し時期をその年の年末として、その時点ではまだ5年超の基準を満たさない場合は、契約時に引渡し時期を1月とすることで5年超となり、譲渡所得税の長期譲渡所得に該当し、低い税率が適用されます。
ただし、後述しますが、自己居住用の住宅には有利な特別控除が用意されていますので、所有期間にかかわらず節税することができるケースがあります。

4-2. 居住用財産の3,000万円特別控除

自宅を売却して譲渡益が出た場合、一定の要件を満たしていれば、所有期間に関係なく最大3,000万円を譲渡所得から控除することができます。
ただし、この特例を利用した場合、売却後に新しく物件を購入した際に住宅ローン控除が受けられないことには注意が必要です。自宅の買いかえを予定している場合はどちらの控除がメリットが大きいかを事前に計算しておきましょう。

この特例が適用になる要件の概略は以下の通りです。

●主な適用要件

  • 国内にある自己居住用の住宅の売却であること
    (住まなくなった日から3年を経過する年の12月末までに売却すること)
  • 買主と親子、夫婦などの特別の関係ないこと
  • この特例または他の特例を前年及び前々年に利用していないことなど

4-3. 居住用財産の10年超所有軽減税率の特例

自宅を売却した場合、売却した年の1月1日現在でその自宅(土地建物とも)の所有期間が10年超であったなら3,000万円特別控除と併用して、軽減税率が適用される特例があります。

この特例が適用になる要件の概略は以下の通りです。

●主な適用要件

  • 国内にある自己居住用の住宅の売却であること
    (住まなくなった日から3年を経過する年の12月末までに売却すること)
  • 売却した年の1月1日時点で土地建物とも10年超所有していること
  • 買主と親子、夫婦などの特別の関係がないこと
  • 前年及び前々年にこの特例を受けていないことなど(ただし、3,000万円の特別控除は重ねて受けることができます。)

この特例では、(長期)譲渡所得金額が6,000万円以下の部分と6,000万円超の部分で税率が異なります。(※表2を参照)

4-4. 特定居住用財産の買換え特例

自宅を売却した場合、売却した年の1月1日時点で所有期間10年超かつ自ら居住していた期間も10年以上である自宅を買いかえた場合、一定の要件を満たすと譲渡益に対する譲渡所得税を将来に繰り延べられる特例を適用できます。の特例は課税そのものが無くなるのではなく、将来に先延ばしする制度です。税金が控除されるわけではないので注意しましょう。

この特例により本来、今の自宅を売却した後に支払うべき税金を、今回買いかえる自宅をさらに売却する時に支払うようにタイミングをずらすことができます。
また上記の3,000万円特別控除と、軽減税率の特例とは選択適用となるので注意が必要です。なお、この特例は2021年12月31日までにマイホームを売却した場合に限ります。

この特例が適用される要件の概略は以下の通りです。

●主な適用要件

  • 自己居住用の住宅の売却であること
    (住まなくなった日から3年を経過する年の12月末までに売却すること)
  • この特例または他の特例を前年及び前々年に利用していないこと
  • 売却した自宅と買いかえた自宅がともに国内にあること
  • 売却代金が1億円以下であること
  • 売却した年の1月1日で所有期間が土地家屋ともに10年超であること
  • 売却した人の居住期間が10年以上であること
  • 買いかえ物件の建物の床面積が50平米以上、かつ土地の面積が500平米以下であること
  • 自宅を売却した年の前年から翌年までの3年の間に買いかえること
  • 買いかえ物件の取得した時期により指定された年の12月31日までに買いかえ物件に居住すること
  • 買いかえる自宅が中古住宅である場合は取得日以前25年以内に建築されたものであること、または一定の耐震基準を満たすものであること
  • 買主と親子、夫婦などの特別の関係がある者に売却したものでないこと

5. 不動産売却で損失が出たら住民税を節税できる

不動産を売却したとき、売れた価額よりも取得費用や譲渡費用の合計のほうが高額になると損失が発生します。
損失が出ると、住民税や所得税を節税できる方法があるので、以下でご紹介します。

5-1. 損益通算とは

損益通算とは、不動産を売却して損失が出た場合において、一定の要件を満たせば損失分を給与所得や事業所得などの他の所得と相殺できる制度です。
損益通算をすると、不動産所得の赤字分を給与所得から差し引けるので、全体の所得額を低く抑えられます。
その結果、所得税や住民税が下がって節税が可能となります。

例えば給与所得600万円の方が不動産の譲渡によって400万円の損失を受けたとき、600万円の所得から400万円を差し引いて、課税所得額を200万円にできます。
その結果、もともとの600万円に対する課税と比べて所得税も住民税も大きく減額されます。

5-2. 繰越控除とは

次に「繰越控除」という特例があります。
繰越控除とは、売却した年のみでは他の所得と損失を相殺しきれない場合において、最長で翌年以降3年間損失を繰り越して控除し続けられる特例です。
例えば給与所得600万円の方が不動産の譲渡によって1,500万円の損失を出したとき、翌年には600万円を差し引き、その翌年には再度600万円を差し引き、さらに翌年に残りの300万円分を差し引いて所得税や住民税を減らせます。

損益通算や繰越控除の特例が適用される要件の概略は、以下の通りです。

適用要件

マイホームを買いかえる場合(居住用財産の買い換え等の場合)

  • 譲渡した年の1月1日に所有期間が5年超の居住用財産の譲渡
  • 特例を適用する年の年末に買いかえ後の不動産について償還期間10年以上の金融機関等からのローン残高がある
  • 譲渡損失がある(ただし土地の譲渡損失は500m²以下の部分のみが対象)
  • 床面積が50m²以上の買いかえ後の資産を譲渡年の前年から翌年までの期間内に取得した、あるいは取得する見込みで、取得年の翌年年末までに居住する
  • 繰越控除を適用する年の合計所得金額が3,000万円(給与所得のみの場合には年収3,195万円)以下
  • 他の居住用財産の特例の適用を受けていないこと

一定の関係者への譲渡ではない

マイホームを買いかえずに売却する場合(特定居住用財産の場合)

  • 譲渡した年の1月1日に所有期間が5年超の居住用財産の譲渡
  • 特例を適用する年の年末に買いかえ後の不動産について償還期間10年以上の金融機関等からのローン残高がある
  • 譲渡損失がある(ただし土地の譲渡損失は500m²以下の部分のみが対象)
  • 床面積が50m²以上の買いかえ後の資産を譲渡年の前年から翌年までの期間内に取得した、あるいは取得する見込みで、取得年の翌年年末までに居住する
  • 繰越控除を適用する年の合計所得金額が3,000万円(給与所得のみの場合には年収3,195万円)以下
  • 他の居住用財産の特例の適用を受けていないこと

一定の関係者への譲渡ではない

制度の違い
買いかえる場合 買いかえない場合
買いかえが必要かどうか 買いかえる場合新たに一定の要件を満たす居住用財産に買いかえる必要がある 買いかえない場合買いかえなくても適用できる
買いかえ後の資産についての借入金の要否 買いかえる場合なくてもよい 買いかえない場合譲渡の日の前日において一定の借入金の残高が必要(ローンが残っていないと適用が受けられない)
損益通算や繰越控除できる金額 買いかえる場合譲渡した不動産についての損失額全額 買いかえない場合 次の小さい方の金額
・譲渡した居住用財産の譲渡損失額
・上記財産にかかる借入金残高から譲渡対価の額を控除した残額

上記の各特例の詳しい適用条件については、税理士など専門家や国税庁のホームページなどで確認しておきましょう。

6. 不動産売却後、確定申告の手順

譲渡所得が発生すると、所得税の確定申告をしなければなりません。
損益通算や繰越控除を適用するためにも確定申告が必要です。
確定申告は、不動産を売却した日(売買契約締結日または登記した日)の翌年の2月16日~3月15日の間に行わねばなりません。

手順は以下の通りです。

6-1. 課税所得の算出と所得税の計算

まず、譲渡所得がいくらになるか算出しましょう。購入価格から譲渡費用や減価償却費を引いた額が売却価格よりも高い場合など、譲渡所得がマイナスになる場合は、所得税の納付は不要です。
譲渡所得がプラスになる場合でも、減税措置が適用されて納付が不要な場合もあります。

ただし3,000万円特別控除を受けたい場合や損益通算、繰越控除特例などを適用するには確定申告しなければなりません。
「税額が0円」でも確定申告しなければならないケースは多いので、注意しましょう。

6-2. 申告書類の準備・提出

確定申告の書類にはいくつか種類がありますが、譲渡所得の申告は、「申告書B第一表、第二表」および「申告書第三表(分離課税用)」の申告書用紙で行います。
申告用紙は税務署で入手するか、国税庁のサイトからダウンロードします。また、国税庁サイトの「確定申告書等作成コーナー」で必要項目を入力して申告書を作成することもできます。
記入済みの確定申告書は、税務署に持参するか、「郵便物」または「信書便物」として所管の税務署へ送付します。

e-taxを利用した電子申告も利用できます。

国税庁サイトの「確定申告書作成コーナー」では、パソコン上で申告書類の作成が可能です。

6-3. 納付書類の準備と所得税の納付

譲渡所得税の納付にはさまざまな方法があり、e-Taxによるダイレクト納付やクレジットカード納付も可能です。ただし、事前に手続きが必要なものがありますので、詳しくは「国税庁のサイト」でご確認ください。
窓口納付の場合は、税務署または金融機関の窓口で納付書を入手し、税額など必要項目を記入の上、税務署や金融機関の窓口で納付します。
なお、納付期限は申告期限と同じく、不動産を売却した日(売買契約締結日または登記した日)の翌年の2月16日~3月15日の間です。

7. 税金についての相談先

不動産を売却して税金がかかる場合、必ず払わなければなりません。
税金を支払い忘れると大きなリスクが発生します。

7-1. 税務調査や加算税のリスク

譲渡所得税については、確定申告せずに放置しておくと、税務署から「お尋ね」(譲渡所得税納付の確認)が来る可能性があります。不動産の所有権が移転された情報は登記を扱う法務局から税金を扱う税務署へ流れる仕組みになっているので、税務署に知られてしまうためです。

確定申告していない場合、「譲渡所得が発生しているのに申告や納税をしていないのではないか?」と思われて確認のお尋ねが届くケースが少なくありません。

税務調査が行われて申告漏れや脱税が発覚すると、無申告加算税や延滞税が課せられることもあるので、注意が必要です。

7-2. 控除を受けられないリスク

不動産を譲渡した場合の3,000万円控除特例や損益通算、繰越控除などの各種特例は、確定申告しなければ適用されません。
期限内に申告をしないと控除を受けられず、税額が上がってしまうリスクもあります。

7-3. 税金の相談先

確定申告しなければならないのか分からない、確定申告の方法が分からないという方は、以下のような相談先を利用してみましょう。

税務署
全国の税務署では税務相談を受け付けています。無料でチャットや電話を使って相談できるので、利用してみましょう。

税理士
税理士は税金の専門家です。無料相談できる税理士と有料の税理士があります。
オンラインや電話、面談など税理士によって相談方法もさまざまです。
税務調査のサポートもしてもらえるので、困ったときには不動産に詳しい税理士を探して一度相談してみると良いでしょう。

8. まとめ

不動産を売却すると印紙税や譲渡所得税、登録免許税、消費税などさまざまな税金も発生します。ただし負担を軽減できる控除特例もあるので、うまく活用して節税しましょう。

<税金の内容について>
本コンテンツの内容は、2022年2月4日現在明らかになっている法令や税務通達に基づき作成したものです。
ご利用の際は、税理士・税務署等、適切な専門家にご確認のうえ判断いただくようお願いいたします。

秋津 智幸

秋津 智幸

不動産サポートオフィス 代表コンサルタント
横浜国立大学卒業後、神奈川県住宅供給公社に勤務。その後不動産仲介会社等を経て、独立。現在は、自宅の購入、不動産投資、賃貸住宅など個人が関わる不動産全般に関する相談・コンサルティングを行う。その他、不動産業者向けの企業研修や各種不動産セミナー講師、書籍、コラム等の執筆にも取り組んでいる。

不動産売却・住みかえをお考えなら、無料査定で価格をチェック!

カンタン入力!60査定したい不動産の所在地を選択してください

都道府県は?

関連記事

カンタン
60
入力!

売却をお考えなら、
まずは無料査定から

都道府県は?

あの人に、頼んでよかった。野村の仲介PLUS
2020年オリコン顧客満足度調査 第1位

60
カンタン入力!
売却・住みかえの第一歩は、
まず価格を把握することから!

査定したい不動産の所在地を選択してください

都道府県は?

査定したい不動産の
郵便番号を入力してください
カンタン入力!60査定したい不動産の所在地を選択してください

都道府県は?