CRE戦略
企業の不動産保有・賃借の選択にみる傾向と背景 ～当社独自調査「企業の不動産に関する設備投資アンケート」より～
ー 変化する経営環境と不動産戦略 ー
近年、建築コストの高騰や経済・社会情勢の不透明化、働き方の多様化などを受けて、企業の不動産に対する意思決定はより複雑かつ戦略的なものとなっています。
設備投資の対象や方法、保有と賃借の比率には企業規模やライフサイクルとの関係がみられ、柔軟性と資本効率の両立が重要なテーマとなっています。
このような状況の中、野村不動産ソリューションズは、「企業の不動産に関する設備投資アンケート」を実施しました。
本稿では、企業の不動産戦略における設備投資の実態と、保有・賃借の選択傾向、その背景と要因を中心に、260社から得られた回答を集計し、その結果を報告します。
「企業の不動産に関する設備投資アンケート」の概要
目 的：企業不動産に関する設備投資および保有・賃借の実態ならびに重視事項、問題意識を明らかにする
時期・方法：2025年7月～8月、アンケート回答URLおよび手交・郵送による調査票の送付・回収
有効回答数：日本国内260社（上場企業173社、非上場企業87社）の管理職、経営者・経営陣など
【サマリー】
- 直近1年間で不動産に関する設備投資を行った企業は約8割に上った。
- 現状、オフィスビルの保有と賃借は併用が主流。今後については、多くの企業担当者が「分からない」と回答し思案している様子が窺える。次いで賃借が多く、賃借への切り替えが増えていくと予想される。
- オフィスビルの保有・賃借と資本金の関係をみると、資本金の額が大きくなるにしたがい、「すべて自社で保有している」の割合が低下し、「すべて賃借している」の割合が上昇した。企業のオフィス戦略は、成長や資金調達力の向上にともなって保有から賃借に移行する傾向にある。
- 今後における社員寮の保有と賃借については、多くの担当者が「分からない」と回答し、寮の必要性や運用方法について再検討している企業が多い状況にある。また、研究開発施設についてはコストが強く意識され、賃借による整備が有力な選択肢になりつつあると考えられる。
- 企業は執務環境について、立地と経済性のバランスを重視しつつ、業務効率・従業員満足も同時に実現できる空間を求めている。また、不動産に関する問題意識からは、経営資源としての効率性や戦略性を重視していることが窺え、全社的な視点での不動産ポートフォリオの最適化が求められている。
- 企業の不動産に関する設備投資は高額で、長期的な視野に立った判断が求められる。また昨今、その判断が市場からの評価や企業価値に影響を与える度合が急速に高まりつつある。設備投資とそのポートフォリオの最適化に向けて、経営層による明確な不動産戦略の策定が求められている。
Ⅰ.設備投資の動向
ⅰ.設備投資実績と建築コスト高騰の影響
（Ⅰ）設備投資実績
図表1は、不動産に関する設備投資実績です。過去1年間に設備投資を「行った」との回答は79％（205社）で、多くの企業が積極的に設備投資を実施していることが分かりました。一方で、「行わなかった」との回答も18%（47社）あり、慎重な姿勢を取る企業も見受けられました。
図表2は、設備投資を行った不動産の種類です。「本社以外のオフィス」が71社（19％）、「本社オフィス」が66社（18％）、「工場」が66社（18％）、店舗が44社（12％）、事業用地が36社（10％）となりました。オフィス・工場・店舗が上位を占め、業務拠点や生産拠点の整備が重視されている傾向がみられました。店舗については、賃借ではなく購入による設備投資を行い、賃料の先高感を回避する動きもあるようです。
過去1年間において、貴社では不動産分野における設備投資を行いましたか。
「行った」と回答された方への質問です。設備投資の対象は何ですか。（複数回答、３つまで）
（Ⅱ）建築コスト高騰の影響
建築コストは2021年以降の3年間で3〜5割程度上昇しています1。この建築コストの高騰による設備投資への影響を訊ねたところ（図表3）、「影響があった」との回答が59％（152社）に上り、過半の企業が影響を受けていました。
また、「影響があった」との回答に対して影響の内容を訊ねたところ（図表4）、「新設・建替えにおける設備・仕様の変更、規模の縮小」が73社（34%）、「新設・建替えから修繕・改修への変更」が25社（12%）となりました。従来以上に、プロジェクトマネジメント、コンストラクション・マネジメントの重要性が増していることが推察されます。また、「新設・建替えの遅延・延期・中断」は62社（28％）、「建築投資を目的とした土地購入の取り止め」は14社（6%）に上りました。
他方、「自社での建築投資（新築・建替え・修繕）から賃借への切り替え」も11社（5％）に上り、建築コストの高騰に直面する設備投資について、すでに自前主義に拘らない等の重要な決断を行っているケースも確認され、さまざまな計画が見直しを迫られていることが分かりました。
2021年以降、建築コストは３～5割程度上昇しています。この建築コストの上昇による、貴社の設備投資への影響はありましたか。
「影響があった」と回答された方への質問です。影響の内容はどのようなものですか。（複数回答、３つまで）
1 本サイト記事「不動産開発・建設全103社 建築コストに関するアンケート ～ディベロッパー・ゼネコンそれぞれの高騰への対策と新築工事費の水準～」（2025年3月5日配信）
ⅱ.設備投資の予定
図表5は、不動産に関する設備投資の予定です。今後3年間に設備投資を「行う予定がある」との回答は67％（173社）に達し、多くの企業が積極的な設備投資を予定していることが分かりました。
図表6は、設備投資を予定する不動産の種類です。「本社以外のオフィス」が63社（22％）、「本社オフィス」が51社（18％）となり、業務効率化を狙った業務拠点の充実を図る動きが確認されました。また、「工場」は47社（16％）、「店舗」は43社（15％）となりました。経済情勢の不透明さや金利の先高感、建築コストの高騰がある中でも、事業拡大を目的とした生産拠点の整備を中心に、意欲的に設備投資を行う意向が多くみられました。
今後３年間において、貴社では不動産分野における設備投資を行う予定ですか。
「行う予定がある」と回答された方への質問です。設備投資を行う予定の用途は何ですか。（複数回答、３つまで）
Ⅱ.保有と賃借の傾向
ⅰ.オフィスビル
（Ⅰ）保有と賃借の現状
オフィスビルについて、自社で保有していますか、賃借していますか。
図表7は、オフィスビルの保有と賃借の現状です。「一部を自社で保有し、一部を賃借している」が51%（132社）、「すべて自社で保有している」が27%（71社）、「すべて賃借している」が20%（52社）となりました。以上から、保有と賃借の併用が主流であることが分かります。企業は柔軟な運営を重視しつつ、戦略的に一部を賃借することで安定性と機動性のバランスを確保していると考えられます。
（Ⅱ）今後の傾向
図表8は、オフィスビルの保有と賃借の選択について、今後の傾向を訊ねたものです。3分の1強となる35％（92社）が「分からない」と回答し、多くの企業担当者が自社のオフィス戦略について思案している様子が窺えます。その他「賃借が今後の傾向となる」が35％（92社）、「自社での保有が今後の傾向となる」が29％（76社）となりました。また、現状（図表7）とは逆に、保有と賃借では賃借の割合がより高くなりました。
図表9は、今後の傾向についてその要因を訊ねたものです。「不透明・不確実な経済・社会情勢や急速に変化する自社の事業環境」が143社（21％）、「建築コストの高騰」が136社（20％）、「維持管理コストの増加」が120社（18％）、「働き方改革（リモートワーク等）の進展、人手不足・採用難」が87社（13％）となりました。多くの企業が将来の景気や社会構造の変化に対する不安を抱えており、長期的な不動産保有に慎重になっている状況が示唆されます。また、建築コストの高騰で新築や建替えのハードルが高くなるとともに、維持管理コストの増加により保有継続の負担も増していることから、賃借への切り替えが増えていくと予想されます。働き方改革の進展によりオフィスの使い方が変化しており、柔軟なレイアウトや面積の精査、拠点の最適化が重視されていくと考えられます。なお、「新リース会計基準」との回答は17社（3％）と少ない状況でした。大量のリース資産を有する企業を除き、形式的な財務指標の変化が企業のオフィス戦略にあたえる影響は、さほど大きくはないかもしれません。
＜オフィスビル 保有と賃借＞
オフィスビルについて、今後の傾向はどうなると思いますか。 ※貴社の方針とは別に、回答者様のお考えについてお聞かせください
今後の傾向の要因を選択してください。（複数回答、各用途につき４つまで）
＜考察＞ 企業のライフサイクルとオフィスビルの保有・賃借の関係
図表ⅰは、オフィスビルの保有・賃借の現状と今後の傾向をクロス集計したものです。[現状]を「すべて賃借している」かつ[今後]を「自社での保有が今後の傾向となる」と回答した上場企業は無く、4社は全て非上場企業でした。また、現状を「すべて自社で保有している」かつ今後を「賃借が今後の傾向となる」と回答した6社のうち5社が上場企業でした。
図表ⅱ・ⅲは、今後のオフィスビルの保有・賃借の傾向について、非上場企業と上場企業に分けたものです。「自社での保有が今後の傾向となる」との回答は、非上場企業では44％（38社）に上ったのに対し、上場企業では22％（38社）と2分の1にとどまりました。反対に、「賃借が今後の傾向となる」との回答は、非上場企業では25％（22社）にとどまったのに対し、上場企業では41％（70社）に上りました。以上、今後のオフィスビルの保有・賃借の傾向は非上場企業と上場企業で対照的な結果となりました。上場会社はPBRを意識し、保有を減らす可能性があります。
＜オフィスビル 保有と賃借＞
オフィスビルについて、今後の傾向はどうなると思いますか。※貴社の方針とは別に、回答者様のお考えについてお聞かせください
また図表ⅳでは、現在のオフィスビルの保有・賃借の現状と資本金の額の関係を示しました。資本金の額が大きくなるにしたがい、「すべて自社で保有している」の割合が低下し、「すべて賃借している」の割合が上昇することが分かりました。背景には、資本効率と経営の柔軟性を重視する傾向があると考えられ、資本金の額が大きい企業ほど、固定資産としての不動産を保有することによる資本拘束を避け、賃借による機動的な拠点運用を選択・志向している可能性があります。以上から、企業のオフィス戦略は、成長にともなって保有から賃借に移行する傾向にあると考えられます。
オフィスビルについて、自社で保有していますか、賃借していますか。
ⅱ.社員寮
図表10は、社員寮の保有と賃借の現状です。「保有・賃借ともにしていない」が最も多く、38％（97社）となりました。社員寮については、人材確保や採用強化のために寮を活用する企業が過半（「すべて自社で保有している」「一部を保有し、一部を賃借している」「すべて賃借している」の合計63％）であるものの、福利厚生施設としての位置づけが企業によって分かれており、コストや運用負担から住宅手当などの代替手段を選択する企業も多いようです。
図表11は、社員寮の保有と賃借の選択について、今後の傾向を訊ねたものです。最多回答は「分からない」の53％（136社）でした。福利厚生のあり方や人材確保の手段が多様化している中で、方針が定まっておらず寮の必要性や位置づけについて再検討を行っている企業が多いと考えられます。なお、「分からない」を除くと、「賃借が今後の傾向となる」が4分の3以上を占めています。また現状と比較すると、自社での保有が減少し、賃借が増加する傾向が窺えます。
＜ 保有と賃借 ＞
社員寮について、自社で保有していますか、
賃借していますか。
【図表10】[ 現状 ]
社員寮について、今後の傾向はどうなると思いますか。
※貴社の方針とは別に、回答者様のお考えについてお聞かせください
【図表11】[ 今後の傾向 ]
スクロール＞＞
[今後の傾向の要因]
図表12は今後の傾向についてその要因を訊ねたものです。「維持管理コストの増加」が113社（24％）、「不透明・不確実な経済・社会情勢や急速に変化する自社の事業環境」が92社（20％）、「建築コストの高騰」が84社（18％）、「働き方改革（リモートワーク等）の進展、人手不足・採用難」が73社（16％）となりました。以上から、社員寮については建築コストの高騰、維持管理コストの上昇に加え、自社の事業環境の不透明感が強く意識されていることが明らかになりました。
今後の傾向の要因を選択してください。（複数回答、各用途につき４つまで）
ⅲ.研究開発施設
研究開発費が多い10業種（輸送用機器、電気機器、医薬品、情報・通信業、化学、精密機器、機械、その他製品、非鉄金属、食料品）について、研究開発施設の保有と賃借の現状をみると（図表13）、「すべて自社で保有している」が53%（65社）で最多となり、以下「保有・賃借ともにしていない」が27.0%（33社）、「一部を保有し、一部を賃借している」が16%（19社）、「すべて賃借している」が4%（5社）となりました。
図表14は、研究開発費が多い10業種における研究開発施設の保有と賃借の選択について、今後の傾向を訊ねたものです。現状を「すべて自社で保有している」と回答した企業の一部が、「賃借が今後の傾向となる」もしくは「分からない」と回答しました。
＜保有と賃借（10業種）＞
研究開発施設について、自社で保有していますか、賃借していますか。
研究開発施設について、今後の傾向はどうなると思いますか。※貴社の方針とは別に、回答者様のお考えについてお聞かせください
[今後の傾向の要因]
図表15は、研究開発費が多い10業種における今後の傾向について、その要因を訊ねたものです。「不透明・不確実な経済・社会情勢や急速に変化する自社の事業環境」が48社（20％）となり、研究開発施設においてもオフィスビルや社員寮と同様に、将来の景気や社会構造の変化が懸案となっていることが分かります。また、「建築コストの高騰」が40社（17％）、「維持管理コストの増加」が35社（15％）となるなど、設置や維持にかかるコストが強く意識されていることが分かります。一方、「独自・専門的な設備・仕様の必要性」は38社（16％）にとどまり、研究開発施設についても賃借による整備が有力な選択肢になりつつあると考えられます。
今後の傾向の要因を選択してください。（複数回答、各用途につき４つまで）
Ⅲ.重視事項と問題意識
ⅰ.執務環境の整備において重視している事項
図表16は、執務環境の整備において重視している事項です。注目は、「交流や情報共有を促すコミュニケーション空間の確保」「休憩や気分転換ができ、生産性を向上させるリフレッシュスペースの整備」で、それぞれ100社（16%）、61社（10％）となりました。また、「保有コストおよび賃借コストの削減」が109社（17%）、「保有と賃借の組み合わせ（最適なポートフォリオバランス）」が85社（13%）と上位に上がりました。特に都市部では利便性の高い立地ほど賃料も高くなるため、最適なポートフォリオ設計が求められます。本アンケートの回答者は経営者・経営陣を含む管理職以上であり、企業が執務環境に求めているのは、業務効率・従業員満足も同時に実現できる空間であることが分かります。
執務環境の整備において、重視している事項は何ですか。（複数回答、３つまで）
ⅱ.不動産に関する問題意識
図表17は、不動産に関する問題意識について訊ねたものです。「遊休地・余剰スペースの活用」が96社（22％）、「不動産保有がもたらす財務指標（ROE・ROA等）の低下」が82社（19%）、「部分最適・非最適な不動産拠点の配置」が63社（15％）となりました。企業は不動産を単なる固定資産としてではなく、経営資源としての効率性や戦略性を重視していることが窺えます。遊休地や余剰スペースの存在は資産の非効率な運用を意味し、企業価値の低下を招くおそれがあると考えられます。部分最適な拠点配置は、業務効率や従業員満足度の低下を招く要因となり得ます。全社的な視点での不動産ポートフォリオの最適化が求められます。
貴社における、不動産に関する問題意識はどのようなものですか。（複数回答、３つまで）
Ⅳ.まとめ
- 本アンケートの回答結果から、企業の不動産戦略は柔軟性と財務効率を重視する方向へと変化していることが明らかになりました。過去1年間では約8割の企業が設備投資を実施し、主な対象はオフィス・工場・店舗など業務・生産拠点でした。一方で、建築コストの高騰が投資判断に影響を与えており、設備・仕様の見直しや修繕への切り替え、さらには賃借への移行を選択する企業も見受けられました。
- 現状、オフィスビルは保有と賃借の併用が主流となっていますが、資本効率や機動性の観点から賃借を志向する企業が増加しています。特に、資本金の大きい企業ほど「すべて賃借している」割合が高く、成長に伴い保有から賃借へ移行する傾向が確認されました。
- 社員寮や研究開発施設についても、保有コストや事業環境の変化への対応を背景に賃借へのシフトが進んでいます。社員寮では、維持管理コストの増加が最大の懸念事項となっており、住宅手当などの代替手段を選択する企業も多くみられました。研究開発施設では専門性の高い設備が必要とされる一方で、多くの企業がコスト効率や柔軟性を重視している状況です。
- 執務環境に関しては、交通アクセスやコスト削減、コミュニケーション空間の確保が重視され、企業は業務効率と従業員満足を両立する空間設計を志向しています。また、不動産に関する問題意識として、遊休地の活用や財務指標への影響、拠点配置の最適化が挙げられ、企業は不動産を経営資源として戦略的に活用する姿勢を強めています。
企業の不動産に関する設備投資は高額であり、長期的な視野に立った判断が求められます。また昨今、その判断が市場からの評価や企業価値に影響を与える度合が急速に高まりつつあります。設備投資とポートフォリオの最適化に向けて、経営層による明確な不動産戦略の策定が求められていると考えられます。
提供：法人営業本部 リサーチ・コンサルティング部
本記事はご参考のために野村不動産ソリューションズ株式会社が独自に作成したものです。本記事に関する事項について貴社が意思決定を行う場合には、事前に貴社の弁護士、会計士、税理士等にご確認いただきますようお願い申し上げます。また推定値も入っており、今後変更になる可能性がありますのでご了承いただきますようお願い申し上げます。なお、本記事のいかなる部分も一切の権利は野村不動産ソリューションズ株式会社に属しており、電子的または機械的な方法を問わず、いかなる目的であれ、無断で複製または転送等を行わないようお願いいたします。
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