マンション管理費とは？相場や老後に備えるポイントも解説

マンションの全区分所有者は、部屋ごとに決められた管理費を毎月負担しなければなりません。ここでは管理費の定義や目的、修繕積立金との違いについて解説します。

マンション管理費とは、マンションの共用部分の清掃や維持・管理をするための実費です。加えて、管理人や清掃員の人件費など、マンションの居住者が受ける日常的なサービスをまかなうために必要なお金でもあります。

共有部分は、エントランスやロビー、共用廊下、宅配ボックス、エレベーター、駐輪場・駐車場、ゴミ置き場などです。最近では接客ロビーや読書ができるラウンジ、中庭、テレワークスペースなど、充実した共有スペースを売りにした物件も登場しています。

共有のスペースやサービスを良好な状態で維持し、居住者が日々快適に生活できるようにするには、全体のメンテナンスがかかせません。そのための費用を区分所有者全員が「管理費」を負担します。

マンションの管理費は、共用部分にかかる水道光熱費や共用部分にかかる火災・地震保険料、エレベーター設備、防犯カメラ機器などの保守点検費、管理組合の運営費にも使われます。具体例としては、共有部分で使う清掃用具、電球、トイレットペーパーなどの備品や消耗品費、照明器具や消防設備の設置・修繕費用があり、管理費でまかなわれている部分は多岐にわたります。

もし、区分所有者が管理費の支払いを怠った場合は、管理組合から督促や遅延損害金が請求されるのが一般的です。最悪の場合、差し押さえや競売請求に繋がる可能性があるため、管理費はしっかり納める必要があります。

マンション管理費と修繕積立金は目的が異なります。一般的に、マンションでは12?15年スパンの長期的な計画に基づき、エントランスや外壁、廊下、屋上など、共用部分の経年劣化や不具合に対する大規模な修繕が実施されます。

また、時代とともに変化する居住者のニーズや、資産価値の向上を図るためのリフォームも必要になるかもしれません。例えば、エントランスへのスロープの設置や階段・廊下への手すりを設置するといったバリアフリー工事のほか、耐震診断、耐震工事があります。

修繕積立金は、このようなマンションの大規模な修繕に備え、計画的に蓄えられるお金です。管理費と修繕積立金の違いをまとめると、以下のようになります。

「管理準備金」とは、初期清掃や設備点検を先行実施する費用の源泉となる費用です。通常の管理費徴収開始までの資金繰りを安定させるという目的があります。一方、「修繕積立基金」とは、築後数年で発生しやすい防水・外構補修などをまかない、積立残高が少ない時期のキャッシュフローを補完する費用で、数十万円単位を一括納入するのが一般的です。

「管理準備金」や「修繕積立基金」は、新築引渡しの際、マンション事業主（売主）が販売前に決定しておいた金額が一度だけ徴収されます。

ここからは、国土交通省の調査に基づき、管理費の平米単価や相場について解説します。

国土交通省が発表した「令和5年度マンション総合調査結果」によると、分譲マンションの管理費および修繕積立金の全体平均は以下のとおりです。
・【管理費】230.1円／平米、月／戸平均（相場）は17,103円
・【修繕積立金】186.5円／平米、月／戸平均（相場）は13,378円

参照：27③ 管理費総収入／月／平米当たり（使用料・専用使用料からの充当額含む）（その1）および27② 管理費総収入／月／戸当たり（使用料・専用使用料からの充当額含む）（その1）｜国土交通省
参照：28⑥（5）現在の修繕積立金総収入／月／平米当たり（使用料・専用使用料からの充当額含む）（その1）および28⑥（4） 現在の修繕積立金総収入／月／戸当たり（使用料・専用使用料からの充当額含む）（その1）｜国土交通省

管理費は、住戸の広さで負担額が決まりますが、ルーフバルコニーなどの特別な共用施設がついているのでなければ、どの階に住んでいても同じ広さの部屋なら管理費は変わりません。ファミリータイプの70平米の住戸で平均額を算出すると月額1万6,100円、80平米なら月額1万8,400円となります。

前述の国土交通省の調査では、マンションの総戸数が多いほど、入居者が支払う管理費は安くなる傾向になっています。ただし、タワーマンションは、戸数が多くても設備が高度なため管理費が高くなる傾向にあるようです。また、地域により人件費や委託料に格差があることや、共用サービス（コンシェルジュ）や共用設備（ジムやラウンジ）の有無や仕様の違いにより、管理費の金額が異なっています。

管理費が高いマンションの特徴として以下の3つをご紹介します。

国交省のデータによると、管理費を等分する戸数が少ないマンションは、一戸当たりの負担が大きくなっています。加えて、管理費の滞納や予想外の支出による管理費の不足が発生した場合、管理費の見直しが行われるケースもあるため、将来的な管理費の増額も視野に入れておく必要があるでしょう。その場合も、戸数が少ないほど、各戸の負担は大きくなります。

タワーマンションは、一般的に共有設備が充実しています。例えば、フィットネスジムやスカイラウンジといった豪華な共用設備のほか、クリーニングやコンシェルジュなどの有人サービスが充実しているケースも少なくありません。また、窓清掃を専門業者に依頼する必要があったり、機械式駐車設備のメンテナンス代がかさんだりするため、管理費(駐車場使用料を含む)が高額になりやすい特徴があります。

管理費の内訳は、管理員・清掃員といった人件費が大きな割合を占めています。敷地が広く、設備数が多い物件は、その分人手も必要となり、管理費も高くなりがちです。マンションの設備が、自分や家族にとって必要かを判断すると同時に、それに見合った人員が配置されているかも、マンション選びの重要なポイントです。

管理費は、共同住宅において必要な費用ですが、共用サービスが自分のニーズと合致しない場合、負担が大きく感じ、不満に繋がります。

例えば共用設備やサービスを使わない人ほど、「自分には必要ないサービスのために払っている」と感じやすくなります。不公平感を軽減する方法の一つに、共用設備やサービスごとの利用頻度を可視化したうえで、管理費を全所有者が公平に負担するのではなく未使用者が負担するコストが相応に軽減される運用方法(利用者課金式)もあります。

必要経費は、人件費・光熱費の物価高による上昇や、管理仕様や設備の経年劣化で増加するため、管理会社への委託料も、徐々に増額される傾向にあります。管理委託料が増額になる前のタイミングで、競合他社から相見積を取り、管理委託料の妥当性を検証することも可能です。

管理会社への委託契約内容が、非公開かつ業務範囲が曖昧なものになっていると、管理組合から管理会社への信頼が失われかねません。少なくとも年に一度は、委託契約書や収支報告書が共有されるようにしておきましょう。加えて、管理会社に対する評価アンケートを実施し、客観的視点を共有できれば、管理会社の自浄作用がより強く働くようになるはずです。

管理費や修繕積立金の滞納が発生すると、管理会社や管理組合から「書面や口頭による督促」があります。その後も支払いが無い場合は、「理事会での報告」から「総会での議事」へと進むため、マンション全体の問題として周知されることになるでしょう。さらに滞納が続けば、管理組合による「訴訟」や「差し押さえ」といった法的な手段が実行され、最悪の場合マンションを競売にかけられることもあります。

ここからは、管理費や修繕積立金の負担が、老後の生活水準に与える影響について解説します。

築12年目で、外壁補修の総工費が3,000万円、築25年目で設備更新が5,000万円かかるようなマンションの場合、マンションの階数や戸数などの規模によるものの、戸当たりの一時金負担が数十万円になるケースもあります。もし、定年後に収入が低下すると考えた場合、急な一括徴収は大きなリスクになるでしょう。

長期修繕計画の工事内容や仕様、着手時期の妥当性を専門家に診断してもらいましょう。積立不足だと判断される場合は、早期に段階増額や借入れといった対策を管理組合全体で議論する必要があります。

管理費の滞納や修繕積立金の積立不足が進行すると、管理業務の停滞や縮小、修繕工事の延期により、マンション全体の資産価値が下落します。加えて、管理費や修繕積立金の高騰によってもマンションの需要や競争力が低下するため、売却時に値引きを強いられる可能性が高くなるでしょう。

管理費の節約や金額の見直しには、メリットとデメリットがあります。もし、安さを追求するあまり必要な維持管理やサービスを低下させ、マンション全体の資産価値を招くことになれば本末転倒です。節約や見直しの効果とリスクの双方を理解しつつ、慎重に取り組むことが重要になるでしょう。

複数のマンション管理会社から一括で見積を取得し、管理仕様と委託料を比較すれば、将来的に大きな節約になります。ただし、管理会社の変更には、変更直後の引継ぎ漏れや品質低下など、少なからずリスクがあることを理解しておきましょう。

「管理仕様書」を整備し、人件費・物品費・保険料・品質指標(清掃回数、緊急対応時間)など、科目ごとの現状を定量的に把握して比較しましょう。評価基準を定め、組合全体で理解と共有ができれば、必要経費と削減余地の線引きが明確になるため、これまで見過ごしてきた無駄を自然に減らしていけるでしょう。

LED化や太陽光パネルといった省エネ設備の設置が、共用電気代の大幅な削減に繋がった事例もあります。このように、設備投資は将来にわたって長期的なプラスになります。その一方で、導入費を積立金でまかなう際は、費用の精査や返済計画の透明化を徹底し、想定償却年数を超過した場合のリスクを共有しておく必要があるでしょう。

管理会社への委託をやめ、組合の自主管理にすれば管理委託料はゼロになります。設備の法定点検・組合会計などの専門業務を自ら手配し外注すれば、コストは大きく削減できるでしょう。

しかし、自主管理には大きなリスクも伴います。理事の負担は大幅に増えるうえ、トラブル発生時の責任所在が不明確になる可能性もあるでしょう。加えて、損害発生時の原状回復や費用負担が議題になる可能性もあります。現実的な対策としては、専門家とのアドバイザー契約を組み合わせて、一部の業務を委託の形でリスクを分散する方法が考えられるでしょう。

ちなみに、近年において分譲マンションの自主管理は一般的ではなく、管理会社を入れるケースがほとんどです。

Q：支払った管理費は取り戻せますか？
A：原則返金不可です。ただし過大請求だった場合は、管理組合から翌期に充当・還元した事例はあります。

Q：管理費の負担が「きつい」と感じたらどうすれば？
A：まず収支報告を閲覧して相場との比較や無駄の有無を確認してみてください。客観的な根拠から改善提案書を理事会に提出するのが、管理費負担を軽減する最短ルートです。

Q：管理費は老後の生活費として計算に入れるべき？
A：防犯性能・保温性能・耐震性能が高く段差が少ないマンションは、老後の生活に適しています。老後を快適に過ごすためにも、管理費＋修繕積立金は一生続くコストだと考えておきましょう。

Q：管理費と修繕積立金、免除や値引きをしてもらえる？
A：滞納は他の住戸へ迷惑を及ぼすだけでなく、差し押さえや競売によってマンションを失うことに繋がる可能性があります。管理費と修繕積立金は毎月の固定費であり、優先して確実に支払えるようにしましょう。

マンションの管理費は、適切な管理を行い、不具合を解消し、資産価値を維持するために必要なコストです。管理費の妥当性を検証することは必要ですが、安ければ安いほど良いわけではありません。分譲マンションの管理費は全体平均で230円／平米、月／戸平均(相場)は17,103円ですが、設備の内容や共用サービスの仕様、エリア、築年数によっても変動します。

管理費の負担に対する不満は、使い道の不透明さや将来の増額に不安を感じることが原因かもしれません。こうした不満を解消するには、管理費の妥当性を検証したうえで、管理会社の相見積を取り、長期修繕計画を定期的に見直すことが大切です。さらに、早期の積立金増額も視野に入れつつ、省エネ投資を含めた能動的なコスト管理を、組合員一人ひとりが意識することが重要になるでしょう。