「未来志向で成功へ導く！」をテーマに、不動産投資・運用に精通した各界のプロが語った、不動産経営のためのお役立ちセミナー！70名の定員を超えるご予約をいただいた、人気セミナーです！

第一部では、不動産の賃貸部門で幅広く活躍するプリンシプル住まい総研の上野氏が、「こうすれば稼働率はアップする！最新賃貸事情」をテーマに、オリジナルのデータや具体例を駆使し、ユーモアたっぷりに解説いたしました。
第二部では、野村不動産ソリューションズ本店営業部資産コンサルティング二課の宮澤課長が、「不動産投資を成功に導く！最新事例から学ぶ、投資不動産　購入・売却のポイント」をテーマに、不動産の最新マーケット予想から不動産運用の成功ポイントまで、実例等をご紹介しながら分かりやすくご説明いたしました。
第三部では「大増税時代到来　将来を見据えた相続・節税対策」をテーマに、相続・不動産税務に関する著書を多数出版している東京シティ税理士事務所の村岡税理士が、税制改正がオーナーに与える影響、そして増税時代をどう乗り切るかをお話いたしました。

今回は三部構成と盛りだくさんな内容のセミナーでしたが、ご参加の皆様は、終始真剣なまなざしで聞いていらっしゃしました。

【第一部】　こうすれば稼働率はアップする！住まい総研所長が語る最新賃貸事情

• ・現在、単身者増加・一世帯人数の減少、高齢者の増加・若年層減少などの影響で、空室率は全国で13.1％に及びます。これからは「貸してやる」から「借りていただく」というマーケットに変わり、他の物件と「ここが違う」というアピールを明確にするべき「競争の時代」になります。
• ・そこで、空室対策には4つのＰ「プライス」「プロモーション」「プロダクト」「プレイス」が重要になります。特に「プロダクト」では、ターゲットが欲しい付加価値を付けることが大切です。まず属性・ターゲットは誰かを考え、そのうえでそのターゲットが欲しがるものを落とし込み、それに対応できるアイテムを使うなどの工夫をして「オリジナル」にしましょう。
• ・投資環境は日々変わっているので、リスクに対するヘッジを考えましょう。投資に失敗しないためには、「これからどうなるのか」という予測、「買い時」同様に「売り時」の見極めが大切です。また、資産価値・付加価値をつくるための、周辺の物件に負けないセールスポイントをしっかりと考えましょう。

【第二部】　不動産投資を成功に導く！最新事例から学ぶ、投資不動産　購入・売却のポイント

• ・東日本大震災による不動産マーケットへの影響のキーワードは、「ブランドマンション」「大型面開発物件」「防災対策」です。そして現在は、いざという時の交通・安全・便利が集まる都心への回帰が加速しています。
• ・今後の不動産マーケット予想について、リーマンショック後に低迷してきた地価に下げ止まりの兆しが出てきました。背景にあるのは、投資マネーの回帰です。海外投資家の投資乗り出しも見られていますが、消費税率引き上げを控え、個人の住宅投資も駆け込み需要が発生することが予想されます。ノムコムプロ会員の投資家意識調査でも、今が買い時（間もなく含む）と考えている会員が、約79％でした。また、実際に不動産投資を行っている人の約68％が、よかったと思っていることも特記すべきことです。
• ・では売却と買いかえの検討時期は、いつでしょうか？ポイントは、所有期間5年超え、経費（金利等）の減少、減価償却期間満了、修繕や建替えの実施時期、キャッシュアウトしているもの、納税資金確保、です。また、誰に売却したら良いでしょうか？収益性の低い物件は、親族（相続対策等）や資産管理会社（税金対策等）に売却することも大切な選択肢のひとつです。
• ・不動産投資で勝ち残っていくためには、資産を守るだけではなく資産を有効活用し、必要があれば売却や買いかえをして資産の拡大・経済に貢献していかなければなりません。グローバルな社会の中で情報がフラット化している現在は、信頼できる税理士や不動産業者等のパートナーとの連携が重要になりそうです。

【第三部】　大増税時代到来　将来を見据えた相続・節税対策

• ・税制改正の争点である消費税について、消費税が上がると、増税前の駆け込み需要が生じ、反動で増税後には大幅な需要減が予想されます。そのため住宅の取得については、消費税率が段階的に引き上げられる可能性があります。
• ・税制改正による増税時代を乗り切るために、生前にやっておくべきことは、以下のような不動産運用や特例の活用などにより、相続税がかからない仕組み作りです。
• 1）　小規模宅地等の減額特例（居住要件の整備）
• 2）　老人ホームへ移転等の場合は、賃貸や売却も検討
• 3）　生前贈与・リフォーム・養子縁組・墓石等の購入
• 4）　アパート等の投資用不動産による「資産圧縮効果」の活用