不動産市場分析の第一人者である、東京カンテイの中山登志朗氏を講師に招き、独自のデータを使った都心マンション市場を解説したセミナーを開催いたしました。

都心のマンション市場にテーマを絞り、様々なデータを駆使し、新築と中古それぞれの震災の影響、ニーズや意識の変化、そして気になる2012年の市場を予測いたしました。さらに、後悔しないための購入＆売却術を皆さまに伝授いたしました。

盛り沢山の内容に、皆さま真剣な面立ちで耳を傾けていらっしゃいました。

1）東日本大震災の影響。戸建・マンションの地震耐力と地盤の違いを知る

• 東日本大震災が不動産市場に与えた影響には、以下の二点が挙げられます。
• 一つは、湾岸エリアの液状化で購入者意識が変化し市場に影響したこと。もう一つは経済的価値を重視していた購入意識が安全性にも向き始めたということです。
• 建物の安全性を見極めるポイントとしては、【耐震設計基準】【表層地盤の固さ】【地質の違い】【形状＆築年数】が挙げられます。

2）不動産市況を俯瞰。住宅地価の推移と現状

• 首都圏‐都県別の実勢住宅地価推移は、2003年頃から2007年まで上昇し、現在は底打ち感が強まり僅かに上昇しています。また、首都県‐主要都市の実勢住宅地価推移は、都県別推移と同様ミニバブル期に急上昇した後下落し、現在は安定傾向です。さらに、東京23区の行政区別実勢住宅地価推移は、急落期を脱し、居住ニーズが高いエリアで下げ止まる傾向に変化しています。

3）地域の違いによる個別化が進行。マンション市況の現状と今後

• 新築マンションの供給動向は、震災の影響と景況感の悪化が首都圏から全国へと波及しています。
• 新築マンション市場の今後のキーワードは「面的縮小」。不動産市場は価格の二極分化から価値＋安全性重視の個別化へと変化していくことが予想されます。
• 首都圏 中古マンションの価格推移は、2011年は新築マンション価格と対照的な推移をしており、新築供給の減少で中古市場が活性化＆価格が高止まりとなっていました。
• 中古マンション市場の今後のキーワードは「数的優位継続」。立地優位性の高い築浅の中古物件に明確な居住ニーズが発生すると予想されます。

4）マンションの出口戦略

• リセールバリュー（＝築10年マンションの価格維持率）は、資産価値判断の重要な指標です。リセールバリューを知ることで、出口戦略が立てやすいマンションか否かが判断しやくすなります。
• リセールバリューの決定要因は以下の４つが挙げられます。
• 　・　広域立地（都心 vs 郊外）
• 　・　狭域立地（駅近 vs 駅から遠い）
• 　・　物件スペック（面積、階数、環境）
• 　・　個別要因（設備、仕様）
• また、賃料水準とリセールバリューは強い相関関係があり、賃料水準が資産価値と密接に関連しているといえます。

5）立地重視、価値重視でマンションを探すと結論は「都心」。

• 不動産の良し悪しを見極めるポイントは、【職】【住】【遊】【医】【学】【食】＋【快】【安】です。
• 不動産が本来有している個別性・地域性の違いで、そのポイントがさらに明確になります。

不動産購入は「買ったら終わり」ではなく、また「失敗できない買い物」です。そのため、所有不動産の資産性と収益性を見て「出口」を意識する、「出口の戦略が見える不動産の購入」が大切です。