借地権

借地権とは?貸主・借主の視点からメリットやデメリットを解説

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1. 借地権とは

借地借家法第2条1項

(定義)
この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一 借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権、または土地の賃借権のことを指します。借地権者等の保護を目的として民法を修正した特別法の借地借家法に基づく権利です。

地上権・賃借権ともに他人の土地を使用する権利ではあるものの、地上権は土地所有者の承諾を得ることなく建物を自由にリフォームしたり売却したりすることができる権利であるのに対し、賃借権は土地所有者の承諾を得ない限り、建物のリフォームや売却はできない権利のことを指します。

地主に地代を払い、自分が建てた建物を長く利用し続けることができるよう、借地権の存続期間は30年以上(新法)で設定されています。

第三者に借地権を対抗(証明)するには、地上権や土地賃借権といった借地権の登記がなくても、土地上に借地権者が登記されている建物を所有している必要があるなど、いくつかの条件があります。

2. 新法の借地借家法の施行は1992年8月1日

新法の借地借家法が1992年(平成4年)8月1日に施行されたことにより、旧法の借地法と借家法は廃止されましたが、新法の借地借家法施行以前に設定された一部の借地権は旧借地法が適用されていることから、現在は旧法と新法の借地権が併存しています。

2-1.【旧法の借地権存続期間】

※建物の構造により存続期間が異なります

構造 存続期間 最低期間 更新後の
存続期間
非堅固建物(木造等) 存続期間30年 最低期間20年 更新後の存続期間20年
堅固建物(鉄骨造・鉄筋コンクリート造) 存続期間60年 最低期間30年 更新後の存続期間30年

2-2.【新法の普通借地権存続期間】

※建物の構造による存続期間の区別はありません

構造 存続期間 最低期間 1回目の更新 2回目の更新
非堅固・堅固 存続期間30年 最低期間30年 1回目の更新20年 2回目の更新10年

3. 新法による借地借家法の借地の種類

新法による借地借家法には、「普通借地権」と一時使用の借地権と期間満了をもって借地契約が終了する「定期借地権」があります。
定期借地権の中にはさらに「定期借地権」「事業用借地権」「建物譲渡特約付き借地権」の3種類があります。

構造 存続期間が決まっていて、更新により存続期間を延長することができる
一時使用
借地権
一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合※、一定の規定は適用しない
定期借地権
存続期間 契約の
目的
法定更新 建物買取請求 書面
一般定期借地権 存続期間50年以上 契約の目的制限なし 法定更新なし 建物買取請求なし 書面必要
事業用定期借地権 存続期間10年以上50年未満 契約の目的専ら
事業用
法定更新なし 建物買取請求なし 書面公正証書
建物譲渡特約付き借地権 存続期間30年以上 契約の目的制限なし 法定更新なし 建物買取請求建物譲渡特約あり 書面不要

※一時使用が明らかな場合とは、仮設事務所や選挙事務所などで土地を借りる場合。

3-1. 定期借地権(借地借家法第22条)

存続期間を50年以上として借地権を設定する場合「契約の更新」「建物再築による存続期間の延長」「建物買取請求権を排除する旨」の特約を定めることができ、土地は更地にして地主に返還します。書面で特約を定める必要がありますが、公正証書による必要はありません。

3-2. 事業用定期借地権(借地借家法第23条)

専ら事業の用に供する建物(居住用は不可)の所有を目的とし、かつ存続期間を10年以上50年未満として借地権を設定する場合、原則として「契約の更新」「建物再築による存続期間の延長」「建物買取請求権」は適用されず、土地は更地にして地主に返還します。特約は単なる書面ではなく、公正証書により定める必要があります。

3-3. 建物譲渡特約付き借地権(借地借家法第24条)

借地権を設定する場合、借地借家法第9条の規定(借地人に不利な特約は無効)にかかわらず借地権を消滅させます。そのため、借地権を設定してから30年以上を経過した日に「借地上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨」の特約をすることができます。建物譲渡特約は書面に特約を定める必要がありますが、公正証書による必要はありません。

4. 地主(貸主)から見た旧法・新法、借地人から見た旧法・新法

1921年(大正10年)施行の旧法では、地主が借地契約の更新を拒絶する場合、地主に「土地を使用することを必要とする場合やその他の正当の事由」がなければならないとされていたため、地主への借地の返還が非常に困難であり、借地人にとっての権利がとても強い法律でした。

また、旧法では借地が地主へ返還されづらかったことから、地主が率先して借地として土地を賃貸することを後ろ向きに捉える傾向が強かったため、土地の有効活用の妨げにもなっていたのです。

新法では、地主が借地契約の更新拒絶に必要な「土地を使用することを必要とする場合、その他の正当の事由」も必要なく、存続期間満了により借地契約が終了し地主へ借地が返還される新たな定期借地権が創設されました。

なお、新法以前の借地契約については、借地人に不利にならないよう、現在も旧法が適用されています。

5. 借地権付き建物のメリットとデメリット

借地権付き建物のメリットとデメリットには以下が挙げられます。

メリット

  • 土地を購入するより圧倒的に全体予算を安く抑えて購入することができる
  • 土地を所有しないため、固定資産税や都市計画税といった土地に関する税金が掛からない

デメリット

  • 地代が掛かり、更新時には更新料が掛かる場合がある
  • リフォーム時や売却時に、地主の承諾だけでなく承諾料が必要になることがある

6. 借地権付き建物を購入する場合の注意点

借地権付き建物を購入する際の注意点としては、以下のようなものが挙げられます。

借地権付き建物を購入する際の注意点

  • 旧法と新法の違いや借地権の種類により、更新時期や存続期間が異なるため、借地権の内容をしっかり理解する必要がある
  • 住宅ローンを利用したくても地主の承諾が得られず、住宅ローンが利用できないことがある
  • 地代を改定する際の根拠や、改定後の地代の算出基準を明らかにしておくこと
  • 定期借地権の場合、残存期間の確認や建物解体費用等の目安を調べておくこと
  • 各種承諾料の有無と承諾料を確認しておくこと

7. 借地権付き建物を売却する場合の注意点

借地権付き建物を売却する際の注意点

  • 借地に抵抗感を覚える人もいるため、買主が限定され売却に時間が掛かる場合がある
  • 定期借地権の場合、残存期間が短いと売却に時間が掛かる場合がある
  • 地主に自宅売却の承諾を得る必要があることと、譲渡承諾料が必要かどうか確認する

借地権が地上権の場合、自由に借地権を譲渡することや賃貸することができますが、賃借権の場合には、賃借権の譲渡または転貸に賃貸人である地主の承諾(及び承諾料)が必要なため、地主の承諾が得られないと、事実上、借地上の建物は譲渡できないことになります。
ただし、賃貸人が承諾を拒んでも、その者の承諾に代わる裁判所の許可を得られれば賃借権の譲渡又は転貸ができるようになります。

8. 借地権の相続

借地権は相続することが可能ですが、借地権にも相続税が掛かります。また、所有権のあった土地家屋を相続する場合と借地権のあった土地家屋を相続する場合とでは土地家屋の評価の求め方が異なります。具体的な評価額の算出は税理士や管轄税務署へ相談しましょう。

なお、借地権を相続して自らが借地上の建物を利用し続ける場合は、相続に伴う借地上の建物の名義変更や借地契約の名義変更手続きを行っておくことで、後々の地主とのトラブルを避けることができます。

相続した借地権付きの建物を売却等で処分する場合は、地主に買い取ってもらう方法や地主の承諾を得て借地権を売却する方法があります。

借地上の建物を自ら利用し続ける場合も借地権付きの建物を処分する場合も、地主との話し合いや交渉が必要になりますので、宅建業者や司法書士等の専門家に相談することをおすすめします。

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三上隆太郎

三上隆太郎

株式会社MKM 代表取締役
宅地建物取引士・2級ファインシャル・プランニング技能士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士
資格予備校にて宅地建物取引士試験講座の宅地建物取引業法専属講師。
著書に「自然災害に備える!火災・地震保険とお金の本」(自由国民社:共著)。

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