借地権

借地権とは?貸主・借主の視点からメリットやデメリットを解説

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「借地権」という言葉を聞いたことがあっても実態が分かってる方は少ないのではないでしょうか?借地権は売却や相続もできる「権利」の一種です。ただし法律上、所有権とは異なる取り扱いを受けます。

今回は借地権について貸主・借主双方の視点からメリットやデメリット、注意点などを解説します。

目次

1. 借地権とは

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権や土地の賃借権のことを指します。借地権者等の保護を目的として民法を修正した特別法である「借地借家法」に基づく権利です。

借地借家法第2条1項

(定義)
この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一 借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。

地上権・賃借権ともに他人の土地を使用する権利です。地上権はより強い「物件的な権利」であり、土地所有者の承諾を得ることなく建物を自由にリフォームしたり売却したりすることができます。一方、賃借権は「債権的な権利」であり、土地所有者の承諾を得ない限り建物のリフォームや売却ができません。多くのケースでは賃借権が設定されます。

いずれの借地権についても、地主に地代を払い、自分が建てた建物を長く利用し続けることができるよう、存続期間は原則として30年以上(新法)とされています。

第三者に借地権を対抗(主張)するには、地上権や土地賃借権といった借地権そのものの登記を行う方法のほか、土地上に建物を所有して登記する方法があります。

2. 新法の借地借家法と旧法の借地法の違い

借地権について規定する現在の法律は借地借家法ですが、旧法の借地法や借家法が適用される場合もあります。

新法の借地借家法は1992年(平成4年)8月1日に施行されました。
れにより、旧法の借地法と借家法は廃止されましたが、新法の借地借家法施行以前に設定された一部の借地権には旧借地法が適用されている場合があります。

そのため現在は旧法と新法の借地権が併存している状況となっています。

2-1.【旧法の借地権存続期間】

※旧法の借地法では、建物の「構造」により存続期間が異なります。

構造 存続期間 最低期間 更新後の
存続期間
非堅固建物(木造等) 存続期間30年 最低期間20年以上 更新後の存続期間20年以上
堅固建物(鉄骨造・鉄筋コンクリート造) 存続期間60年 最低期間30年以上 更新後の存続期間30年以上

2-2.【新法の普通借地権存続期間】

※新法の借地借家法では、建物の構造による存続期間の区別はありません。

構造 存続期間 最低期間 1回目の更新 2回目の更新
非堅固・堅固 存続期間30年 最低期間30年 1回目の更新20年以上 2回目の更新10年以上

3. 新法による借地借家法の借地の種類

新法による借地借家法には、「普通借地権」と、期間満了をもって借地契約が終了する「定期借地権」、それ以外に「一時使用の借地権」もあります。
定期借地権の中にはさらに「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付き借地権」の3種類があります。

借地権の基本原則 存続期間が決まっていて、更新により存続期間を延長することができる
一時使用
借地権
一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合、一定の規定は適用しない
定期借地権
存続期間 契約の
目的
法定更新 建物買取請求 書面
一般定期借地権 存続期間50年以上 契約の目的制限なし 法定更新なし 建物買取請求なし 書面必要
事業用定期借地権 存続期間10年以上50年未満 契約の目的専ら
事業用
法定更新なし 建物買取請求なし 書面公正証書
建物譲渡特約付き借地権 存続期間30年以上 契約の目的制限なし 法定更新なし 建物買取請求建物譲渡特約あり 書面不要

※一時使用が明らかな場合とは、仮設事務所や選挙事務所などで明らかに一時的に土地を借りる場合を言います。

3-1. 一般定期借地権(借地借家法第22条)

存続期間を50年以上として借地権を設定する場合「契約の更新」「建物再築による存続期間の延長」「建物買取請求権」を排除する特約を定めることができます。これが一般の定期借地権です。土地は更地にして地主に返還します。書面で特約を定める必要がありますが、公正証書を用いる必要はありません。

3-2. 事業用定期借地権(借地借家法第23条)

専ら事業の用に供する建物(居住用は不可)の所有を目的とし、かつ存続期間を10年以上50年未満として借地権を設定する場合の定期借地権です。10~30年の短期タイプでは「契約の更新」「建物再築による存続期間の延長」「建物買取請求権」が適用されません。30~50年の長期タイプでは、上記3つを適用しない特約を定められます。土地は更地にして地主に返還します。契約書の作成が必須で、単なる書面ではなく、公正証書を作成しなければなりません。

3-3. 建物譲渡特約付き借地権(借地借家法第24条)

30年以上の借地権を設定する場合、契約期間満了時に地主が建物を買い取る特約をつけた借地権です。

建物譲渡特約付き借地権は、書面で定める必要がありません。

4. 地主(貸主)側の借地権の重要ポイント

借地借家法における地主にとっての重要ポイントは「定期借地権制度」が導入されたことです。

1921年(大正10年)施行の旧法(新法の普通借地権も同様)では、地主が借地契約の更新を拒絶する場合、地主に「土地を使用することを必要とする場合やその他の正当の事由」がなければなりません。

地主への借地の返還が非常に困難であり、借地人の権利がとても強い法律だったと言えます。

旧法では借地が地主へ返還されづらかったことから、地主が率先して借地として土地を賃貸することを後ろ向きに捉える傾向が強く、土地の有効活用の妨げにもなっていたのです。

そこで新法の借地借家法では、地主が土地を返してもらいやすいように「定期借地権制度」が作られました。契約当初から定期借地権としておけば、借地契約の更新拒絶に必要な「土地を使用することを必要とする場合、その他の正当の事由」がなくても、存続期間満了により借地契約が当然に終了します。

地主へ借地が返還されて、新たな土地活用が可能となるのです。


なお新法でも普通借地権では更新拒絶に正当事由が必要です。

また新法施行日以前の借地契約については、借地人に不利にならないよう、現在も旧法が適用されています。

5. 借地権を設定する場合の注意点

5-1. 普通借地権を設定する場合

普通借地権を設定すると、存続期間が最低50年となり、極めて長期になります。また期間が満了しても「正当事由」がなければ更新を拒絶できません。
いったん土地を貸し出したら、自分で使うのは困難になる可能性が高いと考えましょう。

5-2. 定期借地権を設定する場合

自分で土地を使いたい予定がある場合や期間が満了したら必ず返してもらいたい場合、定期借地権を設定する方法が有効です。
ただし定期借地権とすると、普通借地権よりも地代相場が安くなるケースが多くなっています。
収益性という観点からは、定期借地権は普通借地権に劣ると言えるでしょう。

6. 借地権付き建物を売却する方法

借地権付きの建物も財産なので、売却できます。
通常は一般の所有建物と同様に不動産仲介会社へ依頼して、売り出します。
買い手候補が見つかったら内覧を行い、価格交渉をして売買契約を締結する流れです。

ただし第三者に売却する方法だけではなく、地主に買い取ってもらう方法もあります。
また地主と相談して、底地と合わせて第三者へ売却すれば、より高い価額で売れる可能性が高くなります。

借地権付き建物を売却する場合の注意点

借地権付き建物を売却する際には、以下のような点に注意しましょう。

  • 地主の承諾が必要で、承諾料を要求されるケースも多い
  • 借地に抵抗感を覚える人もいるため、買主が限定され売却に時間が掛かる場合がある
  • 定期借地権の場合、残存期間が短いと売却しにくくなったり価格が下がったりする場合がある

地主が譲渡承諾を拒む場合でも「土地賃借権譲渡許可の申立」を行って裁判所の許可を得られれば譲渡が可能です。

7. 借地人側の借地権の重要ポイント

借地人にとって、借地権の重要ポイントは以下の通りです。

7-1. 借地権の種類

借地権にはさまざまな種類があります。 特に普通借地権か定期借地権かによって、借主の権利内容が大きく変わってきます。
定期借地権の場合、基本的に更新できませんし建物買取請求もできないケースが多数です。
せっかく建物を建築しても、取り壊さねばならない可能性が高いことに注意しましょう。
普通借地権であれば、正当事由がないと更新拒絶されないので、長期にわたって建物を維持できる可能性が高くなります。ただしその分、地代は高額になるケースが多数です。

7-2. 無断譲渡や転貸してはならない

借地権(賃借権)を設定した場合、地主に無断で転貸や譲渡をしてはなりません。これらの行為をすると背信行為と認定されて契約を解除される可能性があります。
地代を長期滞納した場合も解除されるリスクが高まります。土地を借りる立場なので、契約内容をきちんと遵守しましょう。

7-3. 地代の変更について

借地契約は基本的に最低50年となっており、長期間です。その間に景気や貨幣価値の変動が起こり、当初に設定した地代額が不適正となるケースもあるでしょう。
そういった場合、地主からは地代増額請求、借主からは地代減額請求ができます。
地主の地代増額請求は特約で排除できますが、借主の地代減額請求は排除できません。

地主が増額に納得しない場合、訴訟を起こせば裁判所が適正な地代額を定めてくれます。

8. 借地権付き建物を購入するメリットとデメリット

借地権付き建物のメリットとデメリットをみてみましょう。

8-1. メリット

  • 土地を購入するより全体予算を安く抑えて購入することができる
    借地権は土地の所有権を含まないので、土地そのものを購入するより安くなる。都心の一等地で購入が予算的に難しい場合でも、借地権付きマンションなら手が届くケースもある。
  • 土地を所有しないため、固定資産税や都市計画税といった土地に関する税金が掛からない
    土地は非課税。ただし建物にかかる税金は負担する必要がある。

8-2. デメリット

  • 地代が掛かり、更新時には更新料が掛かる場合がある
  • リフォーム時や売却時に、地主の承諾だけでなく承諾料が必要になることがある
  • 主との関係が悪化すると利用しにくくなり、トラブルに発展するケースもある

9. 借地権付き建物を購入する場合の注意点

借地権付き建物を購入する際の注意点としては、以下のようなものが挙げられます。

借地権付き建物を購入する際の注意点

  • 旧法と新法の違いや借地権の種類により、更新時期や存続期間が異なるため、目的物件に付けられている借地権の内容をしっかり理解する必要がある
  • 住宅ローンを利用したくても地主の承諾が得られず、住宅ローンが利用できないことがある
  • 将来地代が不相当となった場合には地代の減額請求ができる。その際、改定後の地代の算出基準を明らかにしておく
  • 定期借地権の場合、残存期間を確認し建物解体費用等の目安を調べておく
  • 更新料や承諾料の有無、金額を確認する

10. 借地権の相続

10-1. 借地権は遺産分割、相続税の対象

借地権は一種の資産なので、相続対象となります。相続人が複数の場合、全員が参加して遺産分割協議を行い、借地権付き建物の分け方を決めなければなりません。
また借地権を相続した場合にも相続税がかかります。所有権のある土地家屋を相続する場合と借地権付き家屋を相続する場合とでは評価方法が異なります。具体的な評価額の算出は税理士や管轄税務署へ相談しましょう。

10-2. 相続した借地権の登記と地主への通知

借地権付き建物を相続した相続人が借地上の建物を利用し続ける場合、相続に伴う借地上の建物の名義変更登記を行わねばなりません。そうでないと相続を第三者へ対抗できませんし、今後は相続登記が義務化される予定です。

また地主へ相続を通知して借地契約の名義変更手続きを行っておくと、後々の地主とのトラブルを避けることができるでしょう。

10-3. 相続した借地権の売却

相続した借地権付きの建物を売却処分する場合、地主に買い取ってもらう方法や地主の承諾を得て借地権を売却する方法があります。地主と協力して土地ごと売却すると、より高額で売れやすくなるでしょう。

借地上の建物を自ら利用し続ける場合も借地権付きの建物を処分する場合も、地主との話し合いや交渉が必要になりますので、宅建業者や司法書士等の専門家に相談することをおすすめします。

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三上隆太郎

三上隆太郎

株式会社MKM 代表取締役
宅地建物取引士・2級ファインシャル・プランニング技能士・管理業務主任者・賃貸不動産経営管理士
資格予備校にて宅地建物取引士試験講座の宅地建物取引業法専属講師。
著書に「自然災害に備える!火災・地震保険とお金の本」(自由国民社:共著)。

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