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キャップレートの動向 ～最新の不動産投資家調査より（2025年10月）～
金利上昇の圧力が強まる中、国内企業のアセットライト化や海外からの旺盛な投資を背景に売買市場は活況で、キャップレートはおおむね横ばいを維持しました。11月27日、日本不動産研究所が「第53回不動産投資家調査」（2025年10月現在）の結果を発表しました。各アセットともにキャップレートが低下した都市・地区は限定的で、特に賃貸住宅・ワンルームタイプと物流施設は、記載のすべての地区で横ばいとなりました。
Ⅰ.オフィス（Aクラスビル）丸の内・大手町のキャップレートは6期連続の横ばい
オフィス（Aクラスビル）のキャップレートは、全国的に横ばいとなりました。丸の内・大手町は6期連続の横ばいです。投資家の姿勢は引き続き積極的ですが、金利やリスクフリーレートの上昇がキャップレートの低下を抑制しています。イールドギャップは過去に類を見ない水準まで縮小しており、投資家は賃料上昇に基づく純収益の成長とキャピタルゲインによって、リターンを確保する戦略を描いていると考えられます。
出典：（一財）日本不動産研究所「不動産投資家調査」より野村不動産ソリューションズ作成Ⅱ.賃貸住宅のキャップレートはほぼすべての都市で横ばい
賃貸住宅のキャップレートも極めて安定しています。東京・城南のワンルームタイプは3.7％で2期連続、ファミリータイプは3.8%で4期連続の横ばいとなりました。金利上昇局面においても、賃料上昇が続く賃貸住宅セクターへの資金の流入が続いており、キャップレートは安定しています。
出典：（一財）日本不動産研究所「不動産投資家調査」より野村不動産ソリューションズ作成Ⅲ.商業店舗のキャップレートはほぼすべての都市で横ばい
商業店舗のキャップレートは、都心型高級専門店・郊外型ショッピングセンターともに、ほぼすべての地区で横ばいとなりました。郊外型ショッピングセンターのキャップレート水準は他アセットに比べ相対的に高く、一定の投資妙味はあると考えられますが、引き続き、ポジティブにみている投資家は少ない状況です1。
出典：（一財）日本不動産研究所「不動産投資家調査」より野村不動産ソリューションズ作成1 最近の状況および今後の見通しを問う設問において、最多回答は「ポジティブでもネガティブでもない」だが、「ややネガティブ」・「ネガティブ」の回答割合は「ややポジティブ」・「ポジティブ」の回答割合を上回る。
Ⅳ.物流施設のキャップレートはすべての都市で横ばい
物流施設のキャップレート（マルチテナント型・内陸部）は、「東京（多摩地区）」が4.0％で2期連続の横ばいとなったほか、すべての地区で横ばいとなりました。
出典：（一財）日本不動産研究所「不動産投資家調査」より野村不動産ソリューションズ作成Ⅴ.ホテルのキャップレートは一部の都市で低下
宿泊特化型ホテルのキャップレートは、大阪のみ前回比0.1ポイント低下しました。
出典：（一財）日本不動産研究所「不動産投資家調査」より野村不動産ソリューションズ作成※キャップレート（期待利回り）… 投資物件の収益性を評価する際の指標の一つ。通常、対象不動産が生み出す純収益（家賃収入から管理費や固定資産税などの諸経費を差し引いた純粋な収益、NOI）をキャップレートで割ると投資価値となる。
提供：法人営業本部 リサーチ・コンサルティング部
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