インフレ定着で再び脚光　賃貸マンションの「賃料上昇力」

図表3は、住居主体型J-REITの有力3社の運用物件の各期末稼働率の推移です。いずれも96～97%の高水準であり、都心部や都心近郊の好立地物件を中心に、需給逼迫が鮮明であることが読み取れます。
なお、対象は3社のみですが、グラフが示す通り、算出対象物件数は3社合計で約600物件・4.8万戸に上ります。市場平均よりも高品質な物件が多いと見られるJ-REIT保有物件を対象とした稼働率である点は割り引いて考える必要がありますが、これだけのボリュームの賃貸住戸が高稼働している実態はやはり注目される結果です。この需給逼迫の大きな背景の一つとして挙げられるのが、これも社会問題化している近年の分譲マンションの歴史的な価格高騰です。

図表4は、首都圏（一都三県・以下同）の新築マンションの平均価格と供給戸数の推移です。供給戸数の減少と価格上昇が顕著です。用地費や建築費の高騰といった供給側の要因が大きな背景にあります。ただ一方で、これだけ価格が高騰しても依然として都心マンションに対する圧倒的な需要が存在すること、且つ今のところ需要が減退する兆候は見られず、なお先高観が醸成されているという需要側の要因も背景にあることも押さえておきたいポイントです。

図表5は、首都圏における初月契約率の最近の月次推移です。「好・不調の目安」とされる「70%」を割り込む月が多く、かつてであれば「販売不調」と見なされた「初月契約率70%割れ」が常態化しているのが足元の状況です。しかしながら、価格は下落していません。一定の在庫（未販売住戸）を抱える状態が続いても資金繰りが問題にならないような企業体力に優れた大手数社による市場の寡占が進んだことや、その大手デベロッパーの多くが、特に最近では販売スピードよりも販売価格を重視する戦略を採用している傾向にあること等が背景に挙げられます。
いずれにせよ、予算に限りのある一般的な実需層からすると新築マンションの購入のハードルが非常に高くなっているのが実態で、大量の「様子見層」や「購入断念層」が生まれ続けている状況にあると推察されます。こうした分譲市場の足元の状況も、賃貸需給の逼迫を加速させている大きな要因であると考えられます。

まず成約件数に着目します。成約件数は増加傾向にあります。2025年の年間成約件数は約4.9万戸と新築マンションの年間供給戸数の倍以上のボリュームに達しています。件数ベースで見ると、マンション市場の「主役」は中古マンションと言っても過言ではない状況です。
その一方、こうした需要の高まりを背景に、成約価格も明確な右肩上がりで推移しており、足元では5,000万円台に達しています。グラフが示すように、僅か10年前から既に2倍近い水準に上昇したことになります。割安さを背景に、主に実需層の住宅需要の大きな受け皿となってきた中古マンションですが、価格高騰の波は中古マンションにも及んでいます。中古マンションでさえも購入を断念せざるを得ない世帯も多く存在していると推察され、首都圏の厳しい住宅事情の実態も垣間見えるデータと言えます。

図表7の東京カンテイが毎年公表している「マンション年収倍率」のデータは、この足元の状況をより鮮明に映し出しています。
ここ数年、大企業を中心とした賃上げが非常に活発ですが、マンション価格の上昇ペースはそれを上回っており、結果として「新築」、「中古」ともに年収の約17倍にまで達しています。新築、中古問わず、分譲マンションが「高嶺の花」と化している足元の実態は、賃貸マンションの社会的な役割・存在感がますます大きくなってきていることも同時に示唆していると考えます。
賃貸マンションの需給バランスを展望する上では、こうした分譲市場の状況も「追い風」となっていると見られます。

図表8は、東京23区における2009年Q1を100とした住戸タイプ別・賃料指数です。
いずれのタイプも上昇が鮮明ですが、「ファミリー」の上昇が最も顕著です。前章でも確認したように、分譲マンション市場の歴史的な価格高騰もファミリー世帯の賃貸需要を大量に顕在化させていると見られます。一方、「シングル」と「コンパクト」は、新型コロナ禍による落ち込みが顕著でしたが、足元では急速に盛り返してきています。

図表9は、その有力3社が運用しているポートフォリオ全体の「入替時賃料上昇率」の推移です。3社ともポートフォリオ全体の7～8割をシングル・コンパクトタイプが占めているため、シングル・コンパクトタイプの賃料の動きを概ね反映していると捉えることができるデータです。
見方としては、例えばA投資法人の場合、旧入居者が退去した住戸について、従前の賃料よりも20％高い賃料で募集し、その賃料で新たな入居者と契約できていることになります。3社とも上場してから既に10年以上が経過している有力REITですが、「入替時賃料上昇率」としてはいずれも過去最高の実績であるとしており、非常に注目すべき結果です。

図表13は、国土交通省による分譲マンションの「賃貸転用率」（総戸数のうち分譲賃貸住戸に転用されている割合）の最新の調査結果です。「分譲賃貸」の正確な戸数の把握は困難ですが、非常に参考になるデータです。
一般的に「タワーマンション」に分類される「20F以上」のマンションでは、相当数が「分譲賃貸」に回っていることが類推できる結果です。タワーマンションは総戸数も多く、この割合以上にマーケットに与える量的なインパクトは大きいと言えます。また、タワーマンションは都心部且つ駅近に所在している物件も多く、周辺の賃料相場に与える影響も大きいと考えられます。

こうした点を反映しているのが図表14の分譲マンション賃料の推移です。東京23区、首都圏ともに2015年から約1.4倍の水準に上昇しています。
前述した通り、分譲マンション価格の高騰の背景には、構造的と言える要因も多く、今後も高水準での推移が続くと予想されます。これを踏まえると、「分譲賃貸」の影響力が大きいファミリータイプの賃料も、基本的には上昇基調で推移すると予想されます

図表15は、東京都と全国の貸家着工戸数の推移です。
2025年の全国の着工量は約32.5万戸と3年連続の前年割れにとどまっています。人口減少社会に突入する中、将来的な需要の減退懸念に加え、建築費の高騰も供給の制約に拍車をかけていると見られます。
一方、東京都に着目すると、2025年は増加に転じており、全国とは異なる動きを示しています。東京一極集中の継続を前提とした需要の展望の明るさが着工量を下支えしていると推察されますが、それでも過去数年と比べれば低水準にとどまっている上、用地難や建築費高騰といった供給上の制約の強さは東京都も変わらないため、今後、貸家着工量が大幅に増加する可能性は低いと予想されます。この点は、東京都の賃貸マンションの量的な需給バランスを展望する上ではプラス材料と考えられます。

一方、供給の「質」の面はどうでしょうか。
図表16は、J-REITによる「住宅」の取得および譲渡の件数です。2025年は、取得と譲渡がほぼ半々であった点が目を引きます。ポートフォリオの「若返り」（平均築年数の調整）を目的とした「資産入替」が非常に活発であることを映し出しています。これはつまり、かつてJ-REITに組み入れられていた質の高い賃貸マンションが築年経過に伴ってJ-REIT以外のオーナーの手に渡ると同時に、新築・築浅の賃貸マンションが新たにJ-REITに組み入れられる、という循環が強まっていることを意味します。賃貸マンションの開発者（デベロッパー）からすると、売却先としてJ-REITが存在することは出口戦略を考える上で大きな安心に繋がっており、足元の状況はJ-REIT向けの賃貸マンションの開発意欲を高めます。この過程で、老朽化した木造アパート等が建替えのために解体される動きも加速します。この循環はマーケットの「新陳代謝」を促し、結果として賃貸住宅の平均的な「質」が高まっていくことになります。
さらに、新築・築浅の賃貸マンションを購入するプレーヤーは、今やJ-REITだけではありません。従前からある私募REITや私募ファンド等に加え、最近では、不動産セキュリティ・トークン（STO）の裏付け資産として私募ファンドが購入するケースも多くなってきました。こうした多様な「買い手」の存在が、賃貸マンションの開発を促進させ、都市部の物件の「質の向上」をさらに加速させています。さらに言えば、それ故に、都市部で質の高い賃貸需要が大量に顕在化しているとも考えることができます。今後の需給を展望する上では、供給の「質」の動向にも注目していきたいところです。

図表17は、東京都の転入超過数の推移です。
コロナ禍であった2020年～2022年は転入超過数が大きく落ち込みましたが、2023年以降は急激な回復を見せ、再び年数万人単位での大幅な転入超過数で推移しています。
ただ、直近の2025年は前年割れとなり、一部からは東京一極集中の鈍化を指摘する声も聞かれます。しかし、主に進学や就職を契機とした東京都への大量の人口流入は、今や半ば構造的な動きとも考えられ、基本的には今後も東京都の転入超過数は大幅なプラス圏で推移すると予想されます。例年、転入者の多くを賃貸住宅の需要の主要な担い手である20代前半の若年層が占めています。こうした構造は、東京都の賃貸需要を展望する上でプラスと捉えられます。

図表18は、東京都の家族類型別世帯数の実績と予測を示したグラフです。
2045年までの予測では、「単独世帯比率」が上昇し続ける見通しが示されています。前述の通り、賃貸マーケットの主役は単身向け住戸を中心としたシングル・コンパクトタイプです。将来的な人口減少は避けられないと予測される中にあっても、賃貸需要の主要な担い手である単身世帯は当面増加し続けるとの見通しは、賃貸需要を展望する上では、明るい材料と捉えられます。

これに加え、共働きが主流となった夫婦世帯の変化も、賃貸需要の見通しを明るいものにしていると考えます。
図表19は、専業主婦世帯と共働き世帯の推移を示したグラフです。2000年当時はほぼ半々でしたが、現在は共働き世帯が専業主婦世帯を大きく引き離しています。「妻の就業時間が週35時間以上の世帯」も明確に上昇傾向にあります。この長期間に亘る構造的な変化は賃貸需要に何をもたらしているのでしょうか。
最も大きな影響は、「居住地の選択」です。仮に、夫婦双方が異なる勤務地に通勤しているとした場合、賃貸、分譲を問わず、夫婦双方の希望を擦り合わせて居住地を選択するケースがより多くなっていると推察されます。職種を問わず、基本的には都心部への通勤者が多い傾向にあるため、共働き夫婦が増加する程、都心に近いエリアの住宅需要が増加すると考えられます。しかし、都心の分譲マンション価格は極めて高水準であるため、やむを得ずに「賃貸」を選択するケースがより多くなっていると考えられるのではないでしょうか。当然に一概に言えない面もありますが、夫婦共働き化の一層の進展も、賃貸需要を見通す上で「追い風」と考えます。

そもそも、「都心部では分譲よりも賃貸を選択した方が経済的には合理的」と判断できるデータもあります。それが図表20の「マンションPER」³ です。過去と比べると、「購入が割高」で「賃貸が割安」と判断できる結果が示されています。賃料上昇ペース以上に、分譲価格の上昇ペースが著しいことが要因です。いわゆる「コスパ（コストパフォーマンス）」に優れているのは「賃貸マンション」、と判断できる足元の状況も、賃貸需要を見通す上で明るい材料となっています。

図表21は、賃貸住宅入居者の平均入居期間です。単身者は概ね4年弱で入れ替わることが示されています。
図表9で確認した通り、住居主体型J-REIT3社においては、「入替時賃料上昇率」が過去最高水準に達しています。これが今後も続くと仮定すれば、投資家（オーナー）サイドからすれば、入替が頻繁に発生するアセットの方がアップサイドストーリーを描きやすいアセットと見なすことが可能です。
また、この入替頻度を前提として賃料上昇率を計算すると、賃貸マンションの「インフレ耐性」の強さも確認できます。前掲の図表9で確認した通り、A投資法人の最新の「入替時賃料上昇率」は「20％」でした。単純化のため、4年後に全住戸が入れ替わると仮定して考えると、単利ベースで年5%の賃料上昇率を達成できる計算となります。2026年2月の東京都区部のコアCPIの上昇率が1.8%であることを踏まえれば、インフレ以上の賃料上昇を果たせていることになります。非常に単純な計算に基づいた考え方ではありますが、インフレ継続が予測される中、投資家サイドからすると、改めてこの賃貸マンションの「賃料上昇力」は非常に魅力に映るのではないでしょうか。