不動産の買取保証とは？買い替え・住み替えで売却を計画的に進める方法を解説

買取保証とは、一定期間は仲介で売却活動を行い、期間内に売却できなかった場合に、あらかじめ定めた条件で仲介会社またはその提携先が買い取る仕組みです。サービスの名称や対象物件、保証期間、保証価格などの条件は仲介会社によって異なります。

住み替え先の入居時期が決まっていても、自宅がいつ売れるかは物件条件や市場状況などによって異なります。買取保証では、一定期間は仲介で売却活動を行い、期間内に売却できなかった場合に、あらかじめ買取保証を提示した仲介会社またはその提携先が、保証条件に基づいて買い取ります。

保証価格や保証期間を事前に確認できるため、売却時期や資金計画の目途をつけて買い替えの検討ができます。なお、同様の仕組みを「売却保証」や「買取保証付き仲介」などの名称で案内している場合もあります。

仲介は、仲介会社が売主と買主の間に立ち、買主を探して売買契約の成立を支援する方法です。買主が見つかるまでの期間や成約価格は、物件条件や市場状況などによって異なります。 一方、買取保証は仲介による売却活動に加えて、あらかじめ保証価格や保証期間などの条件を確認できる点が異なります。

即時買取は、仲介による売却活動を行わず、最初から不動産買取会社等が直接買い取る方法です。一般に、買取価格は仲介による成約価格より低くなる傾向があります。

買取保証は、まず仲介での売却を目指してから、保証条件に基づく買取へ移行する点が即時買取と異なります。

買取保証の対象物件、保証価格、保証期間、媒介契約の条件などは、サービスによって異なります。すべての仲介会社が買取保証を扱っているわけではないため、利用を検討する際は、買取保証の取り扱いの有無、対象物件や適用条件を事前に確認しましょう。

買取保証は、売却時期の見通しを立てたい場合や、必要な時期までに資金を確保したい場合に検討しやすい方法です。また、すぐに買取へ進むのではなく、まず仲介での成約を目指しながら、売れなかった場合の買取条件もあらかじめ確認しておきたい場合にも選択肢になります。

ここでは、買取保証を検討しやすい主なケースを紹介します。

転勤や住み替えなどで「いつまでに売却したい」という時期が決まっている場合は、買取保証を検討する方法があります。

通常の仲介では、買主がいつ見つかるかは物件状況や市場状況などによって異なります。一方、買取保証では、一定期間は仲介で売却を目指し、期間内に売れなかった場合の買取時期や条件を事前に確認できます。そのため、仲介での成約を目指しつつ、売却時期の見通しも持っておきたい場合に検討しやすい方法です。

ただし、保証期間や買取へ移行する条件はサービスごとに異なるため、契約前に確認しておきましょう。

買取保証では、保証価格や保証期間をあらかじめ確認できるため、いつごろ・どの程度の売却代金を見込めるかを考えながら資金計画を立てやすくなります。また、不動産買取会社による買取は、一般に仲介による成約価格より低くなる傾向があります。そのため、すぐに買取を選ぶのではなく、まず仲介での成約を目指しながら、売れなかった場合の買取価格も把握しておきたい場合に検討しやすい方法です。 なお、保証価格がそのまま手元に残る金額になるわけではありません。住宅ローンの残債や売却にかかる費用なども踏まえて資金計画を立てましょう。

買取保証には、仲介での売却を目指しながら、一定期間内に売却できなかった場合の条件を仲介での売却開始時点で決められるという特徴があります。一方、利用にはさまざまな条件があるため、メリットと注意点の両方を理解しておきましょう。

買取保証では、保証価格や保証期間、仲介で売却する期間などについて、仲介会社やサービスごとに条件が定められています。また、仲介期間中の売出価格や価格変更についてルールが設けられている場合もあります。

売主が自由に保証価格や期間を決める仕組みではないため、提示された条件や、価格をいつ・どのような条件で見直すのかなどを売り出し開始前に確認しましょう。

例えば、一定期間ごとに売出価格を見直すことが保証の適用条件となっている場合など、仲介での売却期間中の売却方法と保証条件が関係していることがあります。そのため、保証価格だけを確認するのではなく、仲介での売却期間中にどのような条件で売却を進めるのかまで確認しておくことが大切です。売主にとって一見不利に感じる条件でも、売却時期の見通しや保証の適用などと関係している場合があります。条件だけで判断せず、その理由や売却全体への影響について説明を受けましょう。

買取保証では、保証条件がある場合でも、まずは仲介による売却活動を行います。仲介期間中に買主が見つかり、売買条件がまとまれば、通常の仲介と同様に売買契約へ進みます。 一定期間内に売却できなかった場合は、契約時に定めた保証条件に基づいて買取へ移行します。

保証価格は、仲介で売却できた場合の成約価格より低く設定されることが一般的です。これは、仲介では市場で購入検討者を募って成約価格が決まるのに対し、買取では仲介会社や提携先が直接買い取るためです。利用を検討する際は、保証価格が市場価格と比べてどの程度になるのか確認しましょう。

専任媒介契約・専属専任媒介契約では、契約期間中に他の宅地建物取引業者へ重ねて媒介を依頼することはできません。専属専任媒介契約では自己発見取引も制限される一方、専任媒介契約では自己発見取引が可能です[出典1][出典2]。買取保証で求められる媒介契約の種類や対象物件の条件はサービスごとに異なるため、契約前に内容を確認しましょう。

買取保証を利用する際は、売却時期や資金計画を整理したうえで、保証条件を確認し、仲介による売却活動へ進みます。ここでは、利用の流れを4つのステップに分けて確認します。

最初に、いつまでに売却を終えたいか、新居購入にどの程度の資金が必要かを整理します。買い替えの場合は、新居の引き渡し日から逆算して売却希望時期を整理し、保証期間との関係も確認しておきましょう。保証価格や保証期間は、新居購入の資金計画や売却スケジュールを検討する材料になります。

仲介会社に査定を依頼し、結果を受け取ったら、査定価格・保証価格・保証期間・対象条件・媒介契約の内容などを確認します。保証価格の水準は仲介会社や物件によって異なります。金額だけで判断せず、その価格になった理由や、売出価格の変更を含む保証条件について説明を受けましょう。

あわせて、どの時点で保証による買取へ移行するのか、仲介期間中に売出価格を変更する条件があるのか、保証を利用できなくなる条件がないかも確認しておきましょう。保証内容は金額だけでなく、期間や売却条件を含めて確認することが大切です。

専属専任媒介契約では1週間に1回以上、専任媒介契約では2週間に1回以上、宅地建物取引業者が依頼者へ業務の処理状況を報告することとされています[出典1][出典2]。報告方法や具体的な頻度は、媒介契約書で確認しましょう。

保証期間内に買主が見つかれば、仲介による売買契約・引き渡しへ進みます。期間内に売却できなかった場合は、契約時に確認した保証条件に基づいて、仲介会社による買取へ移行します。実際の移行条件や手続きはサービスごとに異なるため、保証が適用される時期や必要な手続きをあらかじめ確認しておきましょう。

住み替えのうち、新居の購入を伴う「買い替え」では、自宅の売却と新居の購入のタイミングを調整する必要があります。特に、自宅が売れる前に新居を購入する場合は、売却代金を受け取るまでの資金をどのように確保するかがポイントです。ここでは、買い替えで先に新居を購入する場合の資金計画について解説します。

買い替えで旧居の売却代金を新居の購入資金に充てる場合、旧居がまだ売れていない段階で新居の手付金や残代金の支払い時期を迎えることがあります。そのため、新居購入に必要な資金と、自宅の売却代金を受け取る時期をあわせて確認することが大切です。

まず、自己資金でどこまで賄えるかを確認し、不足分を新居の住宅ローンでどこまで補えるかを整理しましょう。旧居の住宅ローンが残っている場合、新居の住宅ローン返済が一時的に重なる可能性もあるため、金融機関へ事前に相談しておきましょう。

自己資金と住宅ローンだけでは購入資金を賄えない場合、売却代金が入るまでの一時的な資金を補う方法として、つなぎ融資を利用できる場合があります。利用条件、金利、手数料、借入期間などは金融機関や商品によって異なるため、事前に確認しましょう。

つなぎ融資を検討する際は、借入可能額だけでなく、融資を受けられる時期や返済時期・返済方法も確認しましょう。利用条件は金融機関や商品によって異なります。また、つなぎ融資にも金利や手数料がかかる場合があるため、利用にかかる費用も含めて資金計画を立てることが大切です。

買取保証とつなぎ融資は役割が異なります。買取保証は、一定期間の仲介売却と、売却できなかった場合の保証条件を組み合わせた仕組みです。一方、つなぎ融資は、売却代金が入るまでに必要となる購入資金などを一時的に補うための融資です。

つまり、買取保証は「自宅の売却」に関する仕組み、つなぎ融資は「新居購入までの一時的な資金」に関する仕組みです。 買取保証とつなぎ融資ではそれぞれ利用条件が異なるため、買取保証を利用する場合でも、つなぎ融資の利用条件を別途確認しましょう。

例えば、野村の仲介プラスの「買換サポート」では、買換保証とつなぎ融資を組み合わせることで、売却と購入それぞれの課題に対応しています。新居を先に購入したい場合でも、売却の見通しと資金計画を立てやすく、買い替えをスムーズに進められる点が特徴です。[出典3]。 対象物件や保証期間、融資・利用条件などには所定の基準があるため、利用前に確認が必要です。

買取保証を利用する際は、契約前に対象条件・媒介契約・保証内容・資金計画などを確認することが大切です。ここでは、利用前に確認しておきたいポイントを4つに分けて整理します。

買取保証の対象エリアや物件種別、築年数・面積などの条件はサービスごとに異なります。また、専任媒介契約や専属専任媒介契約を利用条件としているサービスもあります。

専任媒介契約・専属専任媒介契約では、契約期間中に他の宅地建物取引業者へ重ねて媒介を依頼できません。専属専任媒介契約では自己発見取引も制限されます[出典1][出典2]。自宅が対象条件に当てはまるかとあわせて、求められる媒介契約の種類と内容を確認しましょう。

契約前には、保証価格や保証期間、どの時点・どの条件で買取へ移行するのかを確認しましょう。あわせて、保証価格がどのような根拠で算出されたのかも確認しておくことが大切です。

仲介期間中の売出価格や価格変更についてルールが定められている場合もあります。いつ、どのような条件で価格を見直すのか、売主の意向をどこまで反映できるのかなど、保証の適用条件とあわせて書面で確認しましょう。これらの条件は相互に関係する場合があるため、不明な点は契約前に説明を受けておきましょう。

買取保証では、一定期間は仲介による売却活動を行います。媒介契約の種類に応じて、仲介会社から売却活動の状況について報告を受けられるため、問い合わせ件数や内覧の反応、価格に対する反応などを確認しておくことが大切です。反響が少ない場合は、その理由や今後の売却方針について担当者に確認しましょう。保証がある場合でも、仲介期間中の売却活動の状況を把握しておくことで、価格変更や今後の進め方を判断しやすくなります。

保証価格や住宅ローンの残債、売却にかかる費用などを踏まえて、新居購入や引っ越し費用の資金計画を整理しておきましょう。住宅ローンの残債が保証価格を上回る場合は、不足分をどのように補うかも事前に確認しておく必要があります。

また、保証による買取へ移行した場合に発生する費用や、仲介手数料・契約不適合責任の扱いは契約内容によって異なります。どのような費用や条件があるのかを書面で確認しましょう。

買取保証は、まず仲介による売却を目指し、一定期間内に売却できなかった場合の保証条件をあらかじめ確認できる仕組みです。ただし、保証価格・保証期間・媒介契約・対象物件などの条件はサービスごとに異なるため、契約前に内容を確認することが大切です。

買い替えでは、売却時期だけでなく、新居購入に必要な資金や住宅ローン、売却代金が入るまでの資金もあわせて整理しておきましょう。買取保証やつなぎ融資など、それぞれの仕組みと利用条件を確認したうえで、自分の売却時期や資金計画に合う方法を検討することが重要です。

まず一定期間は仲介で売却活動を行い、期限内に買主が見つからなければ、あらかじめ提示された条件で仲介会社が買い取る仕組みです。仲介による売却を目指しつつ、一定期間内に売却できなかった場合の対応もあらかじめ確認できるため、売却時期を意識する住み替え・買い替えで検討されることがあります。「売却保証」「買取保証付き仲介」と呼ばれることもあります。

即時買取は仲介期間を設けず、最初から不動産買取会社が直接買主となる方法です。買取価格は物件条件や仲介会社の査定によって異なります。買取保証は、まず仲介で売却を目指し、一定期間内に売却できなかった場合に保証条件に基づく買取へ移行する点が異なります。

主な特徴は、まず仲介で売却を目指しながら、一定期間内に売却できなかった場合の保証条件をあらかじめ確認できることです。買い替えの場合は、保証価格や保証期間を資金計画・売却スケジュールを検討する材料にできます。買取へ移行した場合の費用や引き渡し後の契約不適合責任の扱いは契約によって異なるため、事前に確認しましょう。

買取に移行した場合の保証価格は、仲介での成約価格と同じとは限りません。また、専任媒介契約や専属専任媒介契約が利用条件となるサービスもあり、対象エリアや物件条件も会社ごとに異なります。保証価格・保証期間・媒介契約・対象物件などの条件を契約前に確認することが大切です。

転勤や買い替えなどで売却時期を意識する必要がある場合や、仲介での売却を目指しつつ、売却できなかった場合の保証条件も確認しておきたい場合に、選択肢の一つとして検討できます。

買取保証の契約内容によって異なります。買取保証契約において、一定期間内に仲介で売却できなかった場合には、あらかじめ定めた条件で仲介会社またはその提携先が買い取ること、また、売主がその買取に応じることを契約上定めている場合には、売主はその契約内容に従う義務を負うことになります。

一方で、買取保証を「売主が希望した場合に利用できる制度」として定めている場合には、 売主に買取に応じる義務が生じるとは限りません。

そのため、買取保証を利用する際は、「仲介期間終了後に売主が買取を拒否できるのか」「売主に買取への応諾義務があるのか」を、契約書で確認することが重要です。

[出典1] e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」

[出典2] 国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」

[出典3] 野村不動産ソリューションズ「買換サポート」