第8話 繰上返済はいつするべき?|住宅ローン奮闘記 - ノムコムの住宅ローン

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健太と美咲の住宅ローン奮闘記目指せ!マイホーム・オーナー

第8話 繰上返済はいつするべき?

晴れてマイホームを購入し、新しい生活をスタートさせた野村夫妻。貯蓄も順調で、美咲はそろそろ繰上返済をしようと健太に提案。

しかし健太は、せっかく貯めたのだから、今すぐ繰上返済をしなくても、新しい車を買ったり、海外旅行に行ったりしては?という意見。

果たして、繰上返済は今すべきなのか、もっとあとにするべきなのでしょうか――。

野村夫妻の住宅ローン
  美咲 健太
借入額 1,500万円 1,500万円
金利 1.5%(全期間固定金利型) 1.0%(10年間固定)
※11年目から変動または固定を選択
返済期間 30年(360回) 30年(360回)
返済方法 元利均等返済
ボーナス返済なし
元利均等返済
ボーナス返済なし
月々返済額 51,768円 48,246円
総返済額 1,863万6,491円 -
完済時の年齢 61歳 62歳
  • この家に住み始めてから、来月でもう丸1年ね。時間が経つのは早いわねー。
  • もう1年かあ。まだ、ついこの間引っ越してきたばかりのような気がするよ。住宅ローンの返済も順調にいっていることだし、1周年の夜は祝杯でもあげるとするか(笑)
  • いいわね!(笑) ところで、1周年でキリもいいことだし、そろそろ一度繰上返済をしようと思うんだけどどうかしら?
  • ええ、もう!? というか、繰上返済ができるぐらい、まとまったお金があるの?
  • ボーナスはまるまる貯めておいたし、毎月きちんと節約もしてがんばったんだから!
  • 本当に美咲ちゃんの努力には頭が下がるよ……。でもさ、頭金を貯めるためにたくさんがんばったんだし、少しぐらい遊ぶために使ってもいいんじゃない? そうだ、海外旅行でも行こうよ!
  • そうしたいのはやまやまだけど……でも、できるだけ早いうちに繰上返済をしていったほうがいいと思うの。
  • でも、今やっても来年やっても、そんなに変わらないんでしょ? 1回ぐらい旅行にいっても平気じゃない?
  • 平気かどうか、シミュレーションをしてみればきっと分かるわ。私が借りている住宅ローンで、今、約100万円の繰上返済をするとどれぐらい利息が減るかというと――
  • どれどれ(とシミュレーションの結果をのぞきこんで)……うわあ、約51万円も利息が減って、2年5ヶ月も返済が早く終わる。いま旅行代に使ってしまうのは、ちょっともったいない気がするね……。
  • でしょ? 参考までに、2年後に約100万円を繰上返済した場合と比べてみると……。
  • 2年遅れると約4万円も効果が減っちゃうんだ!?
  • ちなみに、月々の返済額はそのままで返済回数を減らす繰上返済は「期間短縮型」という方法なの。繰上返済にはもうひとつ、返済回数はそのままで月々の返済額を減らす「返済額軽減型」というのもあるのよ。
表1 繰上返済の時期・方法の違いによる効果の比較

●100万円の繰上返済をした場合(美咲の住宅ローン)
借入額1,500万円 全期間固定金利型1.5% 返済期間30年 元利均等返済 ボーナス返済なし

返済済み期間 期間短縮型 返済額軽減型
1年後 毎月返済額:変わらず
短縮される期間:2年3ヶ月
減少する利息額:515,508円
毎月返済額:48,214円(▲3,554円)
短縮される期間: - 
減少する利息額:233,089円
3年後
(37回目)
毎月返済額:変わらず
短縮される期間:2年2ヶ月
減少する利息額:471,521円
毎月返済額:48,003円(▲3,765円)
短縮される期間: - 
減少する利息額:216,025円
5年後
(61回目)
毎月返済額:変わらず
短縮される期間:2年1ヶ月
減少する利息額:428,791円
毎月返済額:47,757円(▲4,011円)
短縮される期間: - 
減少する利息額:199,067円
10年後
(121回目)
毎月返済額:変わらず
短縮される期間:2年2ヶ月
減少する利息額:327,253円
毎月返済額:46,924円(▲4,844円)
短縮される期間: - 
減少する利息額:157,375円

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「期間短縮型」と「返済額軽減型」はどっちがお得?

繰上返済は、返済期間を短縮するか(期間短縮型)、返済額を軽減するか(返済額軽減型)を選択することができます。

同じ時期、同じ金額を繰上返済する場合、「期間短縮型」と「返済額軽減型」を比べると、「期間短縮型」のほうが利息軽減効果は大きくなります。

期間短縮型 繰上返済のイメージ

期間短縮型 繰上返済のイメージ

返済額軽減型 繰上返済のイメージ

返済額軽減型 繰上返済のイメージ

単純に総返済額を減らしたいという場合は「期間短縮型」のほうが効果が大きいといえますが、将来、何らかの事情で世帯収入が減るようなことが予想される場合には、「返済額軽減型」で月々の返済額を減らし、家計の負担を軽くしておくほうがいい場合もあります。繰上返済を行うときは、そのときの状況だけではなく、将来の家計の変化も想定して検討するようにしてください。

ちなみに、夫婦で別々の住宅ローンを借りている、2カ所から住宅ローンを借りている、というように、2つ以上の住宅ローンを利用している場合は、「金利の高いほう」「金額の多いほう」「借入期間(残期間)の長いほう」から優先的に返済していくと利息の軽減額が多くなります。

ただし、変動金利型または固定期間選択型の住宅ローンを借りている場合は、将来の金利上昇リスクに備えて、全期間固定金利型の住宅ローンよりも先に繰上返済をしておいたほうがいい場合もあります。

いずれにしても、2つ以上のローンを借りている方は、繰上返済の効果をそれぞれシミュレーションして、慎重に検討するようにしましょう。

  • よーし、僕もがんばってどんどん繰上返済をすることに決めたよ! 時期が早いほうがいいなら、とりあえず今ある預金を全部おろして繰上返済しちゃおうかな。
  • あら、預金があるなんて初耳だわ(笑) 今いくらあるの?
  • (通帳を覗き込んで)んーと……10万円くらいかな。
  • 前にも聞いたようなセリフね(苦笑) がんばろうって気になってくれたのはすごくうれしいわ。
  • 美咲ちゃんにそう言われると、なんか張り切っちゃうな。さっそく銀行に行って来るよ!
  • ちょっと待って、ケンくん!窓口で手続きすると、繰上返済の手数料がかかっちゃうわ。わたしたちが借りている住宅ローンだと、1回ごとに16,200円もするのよ。
  • ええー、そんなに取られちゃうの!?10万円繰上返済するのに、そんなに手数料がかかっちゃ、効果も薄くなっちゃうなぁ。
  • それがね、いい方法があるの。窓口じゃなくて、インターネットから手続きすれば、なんと手数料は無料よ!
  • そうなの? じゃ、インターネットから手続きしてみるよ。手数料が無料なら、少額でも気軽に繰上返済できるね。でも、利息が減るからお得になるというのはわかっていても、繰上返済のためにこれからもずっと倹約生活を続けないといけないというのはつらいものだねぇ……。
  • もう、しょうがないわねぇ(笑) じゃあ、今度の連休は温泉旅行に連れていってあげる!
  • ほんと!? もうこの際、海外じゃなくてもいいからどこでも連れていって!
  • 調子がいいんだから(笑) その代わり、来月からはちゃんと倹約してね!
  • はーい、がんばりまーす!
  • 大丈夫かしらねぇ……(苦笑)

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繰上返済はいくらからできる?

繰上返済する場合の金額は「1円~」としている金融機関が多くなっています。ただし、中にはフラット35の10万円以上(インターネットからの場合)のように、最低額が決まっているところもありますので、確認してみましょう。

1円から返済OKといはいえ、期間短縮型の場合、実際には、毎月返済額の元金の額に相当する金額1ヶ月分は最低必要になる金融機関もあります。また、ボーナス返済を併用している人は、短縮期間が6ヶ月きざみにしかできないなど、細かいルールは、金融機関ごとに異なります。あらかじめ窓口やサイトのシミュレーションを利用して、実際の最低額を確認するようにしましょう。

繰上返済の手数料は?

繰上返済にあたっては、手数料がかかる場合もあります。また、同一の金融機関であっても、繰上返済の額や金利タイプ、店頭で行うかインターネットで行うかなどによって、手数料額が異なる場合もあります。窓口だと手数料がかかるが、インターネットから手続きすれば無料とする金融機関が多くなっています。

手続きは、窓口・インターネット・電話からなど、自分にあった方法を選ぶことができます。好きなタイミングで、少額ずつ繰上返済したいと考えている人は、「インターネット可、手数料無料」としている金融機関を選んでおくとよいでしょう。

表2 繰上返済手数料の例(一部繰上返済の場合)
金融機関 メガバンクA インターネット銀行B フラット35
最低返済額 1円~ 1円~ ・100万円以上
・10万円以上
(インターネットネット「住・My・Note」からの場合)
手数料 インターネットバンキング 無料 無料 無料
専用パソコン 5,400円
窓口 16,200円

※ 保証料を一括で支払っている場合、繰上返済によって保証料の一部が戻ります。別途、保証会社手数料(例えば、3,240円、10,800円など)がかかりますが、戻る保証料から差し引かれます。

「第9話 入居10年目、そろそろリフォームしたい! でも費用は? 」へつづく!

今回の教訓
チェック (繰上返済に)手数料がかかるローンは、ある程度まとまった額になってから繰上返済しよう!
チェック 利息軽減効果が大きいのは「返済額軽減型」より「期間短縮型」!
  1. 新築マンション
  2. 中古マンション
  1. 新築一戸建て
  2. 中古一戸建て
  3. 土地
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