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住宅ローンコラム 高田先生に聞く!住宅購入マネー事情

住宅ローンの借り換えはこんな人はメリットがある!

2008年10月06日

今借り入れをしている住宅ローンも、さらに有利な商品があれば、別の金融機関で借り入れしなおすことができます。これを住宅ローンの借り換えと言います。
以前は、金利差1%、残りの返済期間10年以上、残高1,000万円以上ないと、借り換えの効果はない、と言われていました。
しかし、最近では、住宅ローンが多様化し、この法則も当てはまらなくなっています。
では、どのようなケースであれば借り換えが有効で、どのようなメリットがあるのでしょうか?

借り換えの目的をはっきりさせよう

借り換えの効果が、上記のように言われていたのは、以前は旧住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)から固定金利で借り入れしている人がほとんどだったためです。そして、金利が低いローンに借り換えすることで、「毎回の支払額を抑え、結果的に総支払額も少なくすること」が目的でした。しかし、現在は、さまざまな金利タイプの登場により、どのような場合に借り換えのメリットがあるかは、一概には言えなくなってきています。
また、金利タイプがさまざまになり、現在どのような住宅ローンを借り入れしているかによっても、個人個人の家計の状況や今後のライフプランによっても、借り換えの目的は以前とは変わってきました。現在は、大きくは次の3つが考えられます。借り換えを成功させるためには、何を目的に借り換えをするのかをハッキリさせることが大切です。
●総返済額を減らしたい
●金利上昇リスクを避けたい
●当面の返済額を抑えたい
それでは、一つずつ、どのような効果があるのか見てみましょう。

総返済額を減らしたい

全期間固定金利型であれば、借り換えの効果はわかりやすいですね。現在のローンよりも低い金利のものがあれば、それに借り換えをすることにより、毎回の返済額、そして総支払額を減らすことが可能です。ただし、借り換えには登記費用などのコストがかかるので、それを支払っても、総支払額を減らせるかがポイントです。
<例1>
もし、旧住宅金融公庫等の住宅ローンで、団体信用生命保険を別に支払っている場合には、銀行ローンに借り換えを行うことにより、多くの場合、この保険料の支払いがなくなり、さらに効果が見込まれます。
また、最近では、数年前の住宅ローンよりも金利優遇幅が大きな商品が増えてきました。
現在のローンが固定金利選択型でも、総支払額を減らすことが可能です。
<例2>
総支払額軽減の効果があるかどうかは、このように、同じ金利タイプ(固定金利選択型の場合には、同じ時期に金利変更するもの)同士で比較するとわかりやすいでしょう。

金利上昇リスクをなくしたい(小さくしたい)

当初変動金利や、3年固定などを借り入れし、金利の見直しによって返済額がアップしてしまったという人も多いでしょう。将来の金利上昇が心配な場合には、残りの返済期間を固定するような住宅ローンに借り換えするか、もしくは、現在の固定期間よりも固定期間が長いものに借り換えを検討しましょう。固定金利に変更すれば、今後、世の中の金利が上昇しても、返済額は今のままとなります。
ただし、この場合の借り換えは、現状での返済額がアップしてしまうこともあります。そのため、固定金利期間が切れたら検討しよう、と考えている人も多いのですが、重要なのは、その時点での金利です。
今後の金利上昇が心配だとすれば、固定金利期間の終了時には、金利が上昇してしまっているかもしれません。固定金利期間が残っていたとしても、今、金利が低めだと考えるのであれば、早めに借り換えを検討しましょう。

当面の返済額を抑えたい

毎月の返済額を抑える方法は、今の適用金利より低い金利の住宅ローンに借り換えをすることです。今の住宅ローンよりも金利が低いものを探してみましょう。
特に、固定期間選択型を選んで、当初の固定期間が終了してしまっている場合には、優遇幅が小さく、適用金利が高くなっている人も多いでしょう。数年前に比べ、現在の住宅ローンは優遇幅が大きくなっていますので、より低い金利のものへの借り換えができる可能性があります。
また、変動金利型で借り入れしている場合も、以前より優遇幅が大きなものが出てきていますので、同じ変動金利でも返済額を引き下げることが可能です。
全期間固定金利などを借り入れしている場合には、比較的金利が高いので、より金利が低いものを見つけるのは簡単です。しかし、固定金利から、3年固定や変動金利型などに借り換えをすると、将来の金利変動リスクを負うことになりますので、注意が必要です。
ただ、どうしても毎月の返済額を引き下げる必要がある、という場合には、今をまず乗り切ることが大切ですので、金利タイプを変えて借り換えすることも仕方ないでしょう。このような場合には、なるべく早く家計を改善するなどの対策も必要となります。
各金融機関では、借換効果のシミュレーションもしてくれますが、何のために借り換えたいのか、を明確に伝えないと、「返済額が上がってしまうので効果がない」と言われてしまうということもあるようです。
借り換えの目的によっても、選ぶべき住宅ローンは異なりますので、目的を明確にしてから、借り換えの検討を行いましょう。

執筆者:高田 晶子(たかだ あきこ)

株式会社マネーライフナビ取締役。
ファイナンシャルプランナー(一級FP技能士)、宅地建物取引主任者、信託銀行不動産部勤務、 不動産コンサルティング会社を経て、1996年にFPとして独立、2010年より現職。 家計全般、保険の見直し、住宅購入など個人向け相談を中心に、 執筆、マネーセミナー、マネーコンテンツの制作等を行う。

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