オフィスマーケットレポート（2026年9月）
【東京都心5区 大規模ビル】

アナリストの視点

予測レポートは中型ビル以上（１フロア面積50坪以上）を集計対象としており、立地条件等の競争力の高い大規模ビルは予測値を上回る水準での賃料上昇が考えられる。足元の定量データからは需給バランスが緩む要素は見当たらないものの、中東情勢によるコスト上昇が、企業収益および景気に与える影響には引き続き注視する必要がある。
（基準日：2026年8月31日）

Ⅰ.実質GDP成長率予測

26年度0.8％、27年度1.3％

ニッセイ基礎研究所は実質GDP成長率を2026年度0.8％、2027年度1.3％と予測した。2026年4-6月期は3四半期連続のプラス成長となった。2026年度末にかけて景気は停滞色を強めるものの、2027年度に入ると飲食料品の消費税率引き下げを背景に民間消費が回復に向い、原材料価格の低下に伴う企業収益の改善で設備投資が加速すると見込んでいる。（図表1）

Ⅱ.失業率

前月から低下（＝改善）。就業者数は減少も、振れが大きい

7月の完全失業率（労働力調査 総務省）は前月から低下（＝改善）の2.4％となった。有効求人倍率（厚生労働省）は前月から横ばい、その先行指標である新規求人倍率は前月から低下（＝悪化）した。就業者数は前月から減少したが、振れが大きくなっている。（図表1）

出所：ニッセイ基礎研究所

Ⅲ.空室率

前月から小幅に低下。2020年9月以来で1％を下回る

空室率は前月比マイナス0.04ポイントの0.96％となり、前月から小幅に低下した。新築ビルを中心に空室消化が進んでいる。空室率は2020年9月以来で1％を下回り、非常に低い水準にある。潜在空室率は前月比マイナス0.01ポイントの2.32％となり、前月からほぼ横ばいだった。

Ⅳ.募集賃料

10ヵ月連続の上昇。上昇傾向が継続

募集賃料は10ヵ月連続の上昇となった。都心部では品薄感が強く、引き締まった需給バランスを背景に賃料の上昇傾向が継続している。オフィス需要は活発な状況が続くものの、賃料水準の上昇と移転先の選択肢が限定的な状況から、移転ではなく現オフィスの再契約を選択するケースも多く見られる。

Ⅴ.オフィスビル総合研究所

募集賃料は今後3年間で19.5％の上昇を予測

三幸エステート子会社のシンクタンクであるオフィスビル総合研究所は2026年第2四半期時点における東京都心5区の予測レポートを公表した。今後3年間で空室率は1～2％台の低水準で推移し、募集賃料は19.5％の上昇を予想している。

出所：オフィスビル総合研究所

Ⅵ.エリア別募集賃料（円／坪）

※「-」は、調査時点においてテナント募集を行ったビルが少なかったため、適正データが算出できなかったエリアです。

Ⅶ.空室率の推移（6大都市 大規模ビル）

Ⅷ.募集賃料の推移（6大都市 大規模ビル・主要駅前地区）

※募集賃料：共益費込
※外税表示