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オフィスマーケットレポート（2026年1月）
【東京都心5区 大規模ビル】
アナリストの視点
2025年の吸収需要は約32万坪と2004年以来で30万坪を超え、2000年以降の最大値を記録した。オフィス需要が非常に強く、既存ビルの募集床は品薄となっている。2026年の新規供給は約16万坪の見込みだが、多くの建築中ビルが既に高い内定率となっており、吸収需要のより一層の伸びは見込みにくい状況にある。
（基準日：2025年12月31日）
| ※東京都心5区： | 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区 |
| ※大規模ビル： | 1フロア面積200坪以上の賃貸オフィスビル |
| ※空室率： | 貸付総面積に対する「現空面積」の割合 |
| ※潜在空室率： | 貸付総面積に対する「募集面積」の割合。既存ビルにおいて、テナント退去前を含む募集床が対象 |
| ※募集面積： | 各統計日において公開されているテナント募集面積の合計 |
| ※統計開始： | 1994年1月1日 |
Ⅰ.実質GDP成長率予測
2026年以降は1%台の成長が継続
2025年7-9月期の実質GDP成長率（内閣府）2次速報は1次速報から下方修正された。ニッセイ基礎研究所は今後3年間の実質GDP成長率を2025年度0.9％、2026年度1.0％、2027年度1.3％と予測している。2026年以降は輸出が持ち直す中、国内需要が増加し、年率1％台の成長が続くとしている。（図表1）
Ⅱ.失業率
前月から横ばい。女性の就業者数 過去最高を更新
11月の完全失業率（労働力調査 総務省）は前月から横ばいの2.6％となった。有効求人倍率（厚生労働省）は前月から横ばい、その先行指標である新規求人倍率は前月から上昇（＝改善）した。就業者数は増加が続いており、女性の就業者数（季節調整値）は3ヵ月連続で過去最高を更新している。（図表1）
出所：ニッセイ基礎研究所Ⅲ.空室率・潜在空室率
10ヵ月連続の低下。低下傾向が継続
空室率は前月比マイナス0.06ポイントの1.07％となった。港区の新築・築浅ビルや湾岸エリアを中心に空室の消化が進んでいる。前月からは小幅な低下ながらも、2020年9月以来の1％を下回る水準が目前に迫っている。潜在空室率は前月比マイナス0.12ポイントの2.50％となった。空室率・潜在空室率ともに10ヵ月連続の低下で、低下傾向が継続している。
Ⅳ.募集賃料
2ヵ月連続の上昇。賃料水準の上昇傾向が続く
募集賃料は2ヵ月連続の上昇となった。需給バランスの引き締まりを背景に賃料水準の上昇傾向が継続している。都心部の主要エリアでは募集床の品薄感が強まっており、正式募集の区画だけでなく、解約見込みも含めて移転先を検討するテナントが多くなっている。
Ⅴ.ネット・アブソープション（吸収需要）
2年連続で大幅な需要超過
ネット・アブソープション（吸収需要）はオフィス需要の指標であり、一定期間におけるテナント入居面積（稼働面積）の増減を表す。2025年は吸収需要が新規供給を上回り、2年連続の大幅な需要超過となった。旺盛な需要により、空室率は直近1年間では3.62％から1.07％へと2.5ポイント超の大幅な低下となっている。
Ⅵ.エリア別募集賃料（円／坪）
| ※規模 （1フロア面積） |
・大規模（200坪以上） ・大型（100坪以上200坪未満） ・中型（50坪以上100坪未満） ・小型（20坪以上50坪未満） |
※「-」は、調査時点においてテナント募集を行ったビルが少なかったため、適正データが算出できなかったエリアです。
Ⅶ.空室率の推移（6大都市 大規模ビル）
Ⅷ.募集賃料の推移（6大都市 大規模ビル・主要駅前地区）
※募集賃料：共益費込
※外税表示
提供：三幸エステート株式会社
会社HP：https://www.sanko-e.co.jp/
当レポートは情報提供を目的とし、情報の正確性に十分配慮して作成されておりますが、その内容を保証するものではありません。使用にあたっては貴社の責任と判断にてお願い致します。
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