不動産サイト nomu.com ＞ 住宅ローントップ ＞ 住宅ローン奮闘記 ＞ 第8話 繰上返済はいつするべき？
晴れてマイホームを購入し、新しい生活をスタートさせた野村夫妻。貯蓄も順調で、美咲さんはそろそろ繰上返済をしようと健太さんに提案。
しかし健太さんは、せっかく貯めたのだから、今すぐ繰上返済をしなくても、新しい車を買ったり、海外旅行に行ったりしては？という意見。
果たして、繰上返済は今すべきなのか、もっとあとでするべきなのでしょうか――。
野村夫妻の住宅ローン| 美咲 | 健太 | |
|---|---|---|
| 借入額 | 1,500万円 | 1,500万円 |
| 金利 | 2.7%（固定金利） | 1.5%（5年間固定） ※6年目から変動または固定を選択 |
| 返済期間 | 30年（360回） | 30年（360回） |
| 返済方法 | 元利均等返済 | 元利均等返済 |
| 月々返済額 | 60,840円 | 51,768円 |
| 総返済額 | 2,190万2,272円 | - |
| 完済時の年齢 | 61歳 | 62歳 |
- この家に住み始めてから、来月でもう丸1年ね。時間が経つのは早いわねー。
- もう1年かあ。まだ、ついこの間引っ越してきたばかりのような気がするよ。ローンの返済も順調にいっていることだし、1周年の夜は祝杯でもあげるとするか（笑）
- いいわね！（笑） ところで、1周年でキリもいいことだし、そろそろ1回繰上返済をしようと思うんだけどどうかしら？
- ええ、もう!? というか、繰上返済ができるぐらい、まとまったお金があるの？
- ボーナスはまるまる貯めておいたし、毎月きちんと節約もしてがんばったんだから！
- 本当に美咲ちゃんの努力には頭が下がるよ……。でもさ、頭金を貯めるためにたくさんがんばったんだし、少しぐらい遊ぶために使ってもいいんじゃない？ そうだ、海外旅行でも行こうよ！
- そうしたいのはやまやまだけど……でも、できるだけ早いうちに繰上返済をしていったほうがいいと思うの。
- でも、今やっても来年やっても、そんなに変わらないんでしょ？ 1回ぐらい旅行にいっても平気じゃない？
- 平気かどうか、シミュレーションをしてみればきっと分かるわ。私が借りているローンで、今、約100万円の繰上返済をするとどれぐらい利息が減るかというと――
表1 繰上返済シミュレーション（期間短縮型で約100万円を繰上返済した場合）| 軽減利息額 | 短縮される返済回数 | |
|---|---|---|
| 今月（13回目）繰上返済 | 1,086,335円 ※繰上返済額は982,213円 |
34回分 |
| 1年後（25回目）繰上返済 | 1,029,437円 ※繰上返済額は978,271円 |
33回分 |
| 5年後（61回目）繰上返済 | 891,866円 ※繰上返済額は994,163円 |
31回分 |
| 10年後（121回目）繰上返済 | 656,277円 ※繰上返済額は986,394円 |
27回分 |
- どれどれ（とシミュレーションの結果をのぞきこんで）……うわあ、約109万円も利息が減って、返済回数も34回も減ることになるの!?
- 将来使えるお金が約109万円も増えると考えたら――
- いま旅行代に使ってしまうのは、ちょっともったいない気がするね……。
- でしょ？ 参考までに、1年後に約100万円を繰上返済した場合と比べてみると……。
- なんと、1年遅れるだけで約6万円も減っちゃうんだ!? うーん、ここまで差が出るとは思わなかったなあ。
- ちなみに、いまやったシミュレーションは、月々の返済額はそのままで返済回数を減らす「期間短縮型」という方法なの。繰上返済にはもうひとつ、返済回数はそのままで月々の返済額を減らす「返済額軽減型」というのもあるのよ。
表2 「期間短縮型」と「返済額軽減型」の比較 | 軽減利息額 | ||
|---|---|---|
| 期間短縮型 | 返済額軽減型 | |
| 今月（13回目）繰上返済 | 1,086,335円 ※繰上返済額は982,213円 |
443,145円 ※月々の返済額は60,840円→56,693円に |
| 1年後（25回目）繰上返済 | 1,029,437円 ※繰上返済額は978,271円 |
426,253円 ※月々の返済額は60,840円→56,595円に |
| 5年後（61回目）繰上返済 | 891,866円 ※繰上返済額は994,163円 |
443,145円 ※月々の返済額は60,840円→56,252円に |
| 10年後（121回目）繰上返済 | 656,277円 ※繰上返済額は986,394円 |
295,280円 ※月々の返済額は60,840円→55,443円に |
繰上返済を行う際には、返済期間を短縮するか（期間短縮型）、返済額を軽減するか（返済額軽減型）を選択することができます。
同じ時期、同じ金額を繰上返済する場合、「期間短縮型」と「返済額軽減型」を比べると、「期間短縮型」のほうが利息軽減効果は大きくなります。
返済額軽減型 繰上返済のイメージ
期間短縮型 繰上返済のイメージ
単純に総返済額を減らしたいという場合は「期間短縮型」のほうがお得といえますが、将来、何らかの事情で世帯収入が減るようなことが予想される場合には、「返済額軽減型」で月々の返済額を減らし、家計の負担を軽くしておくほうがいい場合もあります。繰上返済を行うときは、そのときの状況だけではなく、将来の家計の変化も想定して検討するようにしてください。
ちなみに、夫婦で別々のローンを借りている、2カ所からローンを借りている、というように、2つ以上のローンを利用している場合は、「金利の高いほう」「金額の多いほう」「借入期間（残期間）の長いほう」から優先的に返済していくのが一般的です。ただし、変動金利型または固定期間付き変動金利型のローンを借りている場合は、将来の金利上昇リスクに備えて、長期固定金利のローンよりも先に繰上返済をしておいたほうがいい場合もあります。いずれにしても、2つ以上のローンを借りている方は、繰上返済の効果をそれぞれシミュレーションして、慎重に検討するようにしましょう。
- よーし、僕もがんばってどんどん繰上返済をすることに決めたよ！ 時期が早いほうがいいなら、とりあえず今ある預金を全部おろして繰上返済しちゃおうかな。
- あら、預金があるなんて初耳だわ（笑） 今いくらあるの？
- （通帳を覗き込んで）んーと……10万円くらいかな。
- 前にも聞いたようなセリフね（苦笑） がんばろうって気になってくれたのはすごくうれしいんだけど、繰上返済をするときには「手数料」が必要になるから、あまり少額なのは考えものね。
- 手数料!? 僕が借りているローンだといくらになるんだろう？
- ちょっと待って、調べてみるわね。ケンくんのローンは「固定金利選択型」で、「期間短縮型」で返すとすると……1万500円ね。
- ええー、そんなに取られちゃうの!?
- それと、保証料の返戻があるから、保証会社の手数料として、さらに1万500円引かれるわ。
- 10万円を繰上返済しても、手数料で2万1千円も引かれちゃうんじゃ……。
- かなり損する気がしちゃうわね。せめて50万円以上貯まってからのほうがいいんじゃないかしら？
- そうだね。じゃあ、次のボーナスが出たときにするよ。でも、長い目で見たらお得になるというのはわかっていても、繰上返済のためにこれからもずっと倹約生活を続けないといけないというのはつらいものだねえ……。
- もう、しょうがないわねぇ（笑） じゃあ、今度の連休は温泉旅行に連れていってあげる！
- ほんと!? もうこの際、海外じゃなくてもいいからどこでも連れていって！
- 調子がいいんだから（笑） その代わり、来月からはちゃんと倹約してね！
- はーい、がんばりまーす！
- 大丈夫かしらねぇ……（苦笑）
繰上返済を行うときには、基本的に、取扱金融機関で「手数料」が引かれます。そのため、あまり返済額が少額だと、手数料代が高くついてしまう場合もありますので、注意が必要です。
たとえば、100万円を1回で繰上返済した場合の手数料が1万5千円（※）とすると、10万円を10回に分けて返済した場合は、10倍の15万円も手数料がかかることになってしまいます。
この手数料は、金融機関によっても、また、固定金利か変動金利などによっても変わってきます。最近は、「フラット35」を始め、繰上返済手数料を無料とする銀行も増えてきましたので、繰上返済をしながらローンを返済する予定の方には、最初からそうした手数料無料の金融機関でローンを借りるのもオススメです。
※ 金融機関、返済する額によって異なります。
繰上返済手数料の例繰上返済の手数料は、利用している金融機関によって、またローンの金利タイプなどによっても異なります。フラット35は、手数料は無料ではあるものの、最低返済額が100万円以上といった制約があります。
| 都市銀行A | ネット銀行B | フラット35 | ||
|---|---|---|---|---|
| 最低返済額 | 規定なし | 規定なし | 100万円以上 | |
| 手数料 | 固定金利 （上限金利設定型・固定金利選択型変動金利） |
100万円未満： 5,250円（4,200円）* |
無料 | 無料 |
| 100万円以上： 21,000円（19,950円）* |
||||
| 変動金利 | 3,150円 | - | - | |
| 保証会社手数料 | 3,150円 | - | - | |
*＝テレフォンバンキングまたはインターネットを利用した場合の手数料
「第9話 入居10年目、そろそろリフォームしたい！ でも費用は？ 」へつづく！
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