不動産サイト nomu.com ＞ 住宅ローントップ ＞ 住宅ローン奮闘記 ＞ 第5話 一文字違いでも大違い！？元利均等返済と元金均等返済お得なのはどっち？
物件は抽選待ち、住宅ローンの選定もいよいよ最終段階。マイホーム・オーナーになる日はもう目前！
来たる日に備えて、ソワソワドキドキ、落ち着かない日々を過ごしている野村夫妻。ご主人のケンくんも、最後のツメとばかりに、住宅ローンの勉強に余念がありません。はたして今日はどんな疑問にぶつかったのでしょうか……。
世帯データ| 世帯年収 | 約800万円 |
|---|---|
| 住まい | 賃貸アパート（2LDK） |
| 子ども | なし |
| 車 | あり |
| 貯蓄額 | 約500万円 |
- 先週申し込んだ駅前のマンション、来週抽選会よ。あー、ドキドキしちゃうなあ。
- あのマンションが決まれば、いよいよマイホーム・オーナーになれるわけだね！
長い道のりだったなあ。 - ダメダメ、安心しちゃ！ まだ決まったわけじゃないんだから。
- ははは、そうだね。でも、美咲ちゃんのおかげで、僕はずいぶん住宅ローンに詳しくなったよ。
いっそのこと、ファイナンシャル・プランナーの資格でも受けてみようかな。 - すぐ調子に乗るんだから、もう（笑） だったら、もっともっと勉強しなきゃね。
- えー、もっと勉強しないとダメなのか（笑） マイホームが決まったら、ちょっと頭を休めたいなあ。
- あら、返済が終わるまではずっと住宅ローンとお友達なのよ。買った後もしっかり勉強を続けてもらわないとね（笑）
- うう……あ、そうだ。返済といえば、またひとつ悩みが出てきたんだよね。
- なあに？
- ローンの資料を見ると、返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」があるということなんだけど、これってどう違うのかな？
- それは大切なポイントね。「元利均等返済」と「元金均等返済」は、似ているようだけどぜんぜん違うのよ。図に書いて比べてみましょう。違いがよく分かると思うわ。
元利均等返済![[グラフ]元利均等返済](images/img_05_01.gif)
元金と利息を合わせた返済額は変わらず、返済金額に占める元金と利息の割合がだんだん変化する返済方法。
返済当初は利息が大部分を占めるので元金部分の減り方は遅い。
元金均等返済![[グラフ]元金均等返済](images/img_05_02.gif)
元金部分を返済期間で均等に割り、元金部分の残高に応じて利息部分を載せていく返済方法。
返済当初が最も返済額が多く、返済が進むと返済額も徐々に少なくなっていく。
- なるほど、これは一目瞭然！ 1字違うだけで大違いなんだね。
- でしょ？ 「元利均等返済」のほうは、月々の返済額がずっと同じというメリットがあるんだけど、見ての通り、最初のうちは元金がなかなか減らないという特徴があるの。同じ金額を借りた場合、総返済額が「元金均等返済」より多くなってしまうのはデメリットね。
- ふむふむ。
- 「元金均等返済」は、元金部分の返済額がずっと同じで、利息部分が返済を重ねるごとに減っていくという仕組みよ。こっちのほうは、「元利均等返済」よりも当初の返済額が多くなって大変なんだけど、返済総額は「元利均等返済」よりも少なくなるのがメリットね。
「元金均等返済」か「元利均等返済」かを選ぶ際は、将来のライフスタイルの変化を考えることが大切です。例えば、現在は夫婦共働きだが将来子どもが生まれたら奥様が育児のため退職する、というようなプランを描いている場合、当然ながら奥様の退職後は収入が減少しますので、返済額が一定で計画が立てやすい「元利均等返済」を選択するほうが無難といえるでしょう。
逆に、教育費のピークは過ぎた、当面高収入が続く、といった世帯であれば「元金均等返済」のほうがオススメということになります。また「元金均等返済」の場合、もし将来金利が上がったとしても、元金が早く減る分、「元利均等返済」よりも影響が小さくなるというメリットもあります。
表1 元利均等返済と元金均等返済の返済額の比較
(3,000万円を3％の固定金利、30年返済で借りた場合)
| 元利均等返済 | 元金均等返済 | |
|---|---|---|
| 借入額 | 3,000万円 | |
| 初回返済額 | 126,481円 | 158,333円 |
| 総返済額 | 45,533,236円 | 43,537,500円 |
| 総利息額 | 15,533,236円 | 13,537,500円 |
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元利均等返済と元金均等返済の利息額の差は
ただし、元利均等返済でも繰上返済を併用することで総返済額を圧縮することもできます。元金均等返済は効率的ですが、当初の返済額は大きくなるので無理のない返済額か、十分に検討しましょう。1,995,736円！ |
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- こうやって実際に金額を並べて比較してみると、差が歴然だね。長期固定金利だったら、元利均等返済と元金均等返済の差は、新車1台分ぐらいになるのか。
- かなり大きな差よね。でも、繰上返済や金利優遇をうまく活用できれば、元金均等返済に引けを取らないぐらい効率よく返済ができるはずよ。結局、10年後、20年後の私たちの生活スタイルをどうしたいかによって、最初にたくさん返済するか、無理なく平均的に返済していくかを決めていくべきでしょうね。
- もし来年、僕たちに子どもが生まれたとすると、10年後は小学4年生ぐらいか。その先、私立中学や私立高校に行くとなると、教育費がけっこうかかってくるよね。となると、その頃までには住宅ローンの負担はできるだけ小さくなっているほうがいいということになるね。
- そういうこと！ ケンくん、なんだかすごく頼もしくなってきたわね！（笑）
- 褒められると調子が狂うんだよねえ（笑） 褒められたそばからなんだけど、もうひとつ質問。「ボーナス返済」という言葉もよく聞くんだけど、これはどういう仕組みなのかな？ ボーナスが出たときに普段より多めに返済することだというのはなんとなく分かるんだけど。
- だいたいその通りなんだけど、正確には、月々の返済額を減らしてその分をボーナス返済月にまとめて返済する、というイメージね。
- なるほど、じゃあ、家計のやり繰りも、ボーナス払いを併用したほうが楽になるということだね。
表2 ボーナス払いを併用したときの返済の例 ※元利均等返済の場合
| ボーナス併用なし | ボーナス併用あり | |
|---|---|---|
| 1回目 | 126,481円 | 84,321円 |
| 2回目 | 126,481円 | 84,321円 |
| 3回目 | 126,481円 | 84,321円 |
| 4回目 | 126,481円 | 84,321円 |
| 5回目 | 126,481円 | 84,321円 |
| 6回目 | 126,481円 | 253,934円 |
| 7回目 | 126,481円 | 84,321円 |
| 8回目 | 126,481円 | 84,321円 |
| 9回目 | 126,481円 | 84,321円 |
| 10回目 | 126,481円 | 84,321円 |
| 11回目 | 126,481円 | 158,333円 |
| 12回目 | 126,481円 | 253,934円 |
| 年間返済額 | 1,517,772円 | 1,519,720円 |
| 総返済額 | 45,533,236円 | 45,591,547円 |
※ 3,000万円を3％の固定金利、30年返済で借り、ボーナス支払い総額を1,000万円とした場合
- うーん、月々の負担はたしかに減るから一見良さそうに思えるんだけど、実際には少し総返済額が増えちゃうし（表2）、それに、ボーナスって会社の業績で増減するものでしょう？ 何十年後も同じようにボーナスがもらえるという保証はないわけだから、安易にボーナス返済を組み込まないほうがいいんじゃないかしら
- なるほど、それもそうだね。じゃ、僕たちのボーナスは、不意の出費に備えて貯蓄に回すことにしよう！
- さあ、そろそろ住宅ローンも候補が絞りこめてきたわね。あとは抽選会に当たることを祈るのみ！
- ドキドキするなあ！
「第6話 購入決定！ 諸費用ってどれくらいかかるの？」へつづく！
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