nomu.com ＞ 住宅ローントップ ＞ 住宅ローン奮闘記 ＞ 第6話 購入決定！ 諸費用ってどれくらいかかるの？
第一希望の分譲マンションの抽選に当選し、夢の“マイホーム・オーナー”に大きく近づいた野村夫妻。
最終的な契約を前に、ローンの選定も大詰めの段階に来ています。
そこで、出てきた新たな疑問が「諸費用」。
いったい「諸費用」とはどんな費用で、どれくらいかかるものなのでしょうか――。
世帯データ| 世帯年収 | 約800万円 |
|---|---|
| 住まい | 賃貸アパート（2LDK） |
| 子ども | なし |
| 車 | あり |
| 貯蓄額 | 約500万円 |
- やっと決まったね！ 夢のマイホーム・オーナーまであと一歩！
- 入居日が待ち遠しいわー。でも、その前に住宅ローンも選ばないといけないし、やらなければいけないことがまだまだたくさんあるわね。
- ああ、そうだった、いつまでも夢の世界にいちゃいけないね（笑）
- ひとつひとつ片付けていきましょう！ まずは“諸費用”について整理をしておきましょうか。
- 住宅ローンについてはだいぶ勉強したつもりだけど、諸費用はまだよくわかってないんだよなあ。そもそも諸費用にはどんな費用があるの？。
- ざっと分けると、マイホームの「取得にかかる費用」、それから「ローンにかかる費用」の二種類ね（表1）。
表1 マイホーム取得時にかかるおもな諸費用（平成21年4月現在）マイホームを取得した際には、住宅ローン以外にも下記のようなさまざまな費用がかかります。諸費用の総額は、購入価格の3〜8％が目安になり、原則として自己資金で用意するのが一般的です。また、固定資産税などのように、毎年支払う費用もあるので、返済計画を立てる際には注意が必要です。
| 項目 | 金額の目安 | 支払時期 | |
|---|---|---|---|
| 売買契約関連 | 仲介手数料 （不動産業者を介した場合） |
売買価格×3％＋6万円（＋消費税）が上限 | 売買契約成立後 |
| 司法書士報酬、各種登記費用 | 8〜20万円 | 登記終了後 | |
| ローン関連 | ローン保証料 | 民間金融機関の場合、1,000万円（35年返済の場合）当たり20万円前後が目安。融資時に一括支払い、金利上乗せ等、金融機関によって支払方法が異なる。 | ローン借入時 |
| ローン手数料 | 3〜5万円 （金融機関によって異なる） |
ローン借入時 | |
| 団体信用生命保険 | 民間ローンの場合は金利に予め含まれている場合が多い（0.3％程度）。 フラット35の場合は、年払い（1,000万円30年返済の場合、初年度は28,100円、平成21年4月以降35,800円、以後毎年逓減） |
ローン借入時 | |
| 火災保険料（＋地震保険） | 建物の時価から算出 | ローン借入時 | |
| 税金 | 印紙税 | 売買契約書 15,000円（20,000円／平成23年3月31日まで軽減措置が適用） ローン契約書 20,000円 ※1,000万円超5,000万円以下の場合 |
売買契約時 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額、借入額などから算出 （平成23年3月31日まで1.0％、平成24年3月31日まで1.3％、平成25年3月31日まで1.5％、特例税率が適用） |
登記時 | |
| 不動産取得税 | 土地・家屋とも3％（軽減措置あり平成24年3月31日まで） | 入居後 | |
| 固定資産税 都市計画税 |
固定資産税評価額から算出 一定の新築住宅の場合は、当初3年または5年間、税額が2分の1に軽減される |
入居後 （以後毎年納付） |
※その他：各種一時金（マンションの場合、修繕積立金など）、各種清算金（マンションの場合、管理費、修繕積立金等、および固定資産税・都市計画税を日割りで計算）、引越代、家具等購入代 その他
- 税金やマンションの管理費、修繕費あたりは分かるけど、いまいちピンと来ない項目も多いなあ。例えば「融資手数料」と「保証料」って何が違うの？
- 「融資手数料」というのは、文字通り、金融機関とローン契約を結ぶための手数料のことね。「保証料」というのは、万一ローンの返済が滞ってしまったときに返済を肩代わりしてくれる保証会社に支払う費用よ。
- なるほど、ぜんぜん違う目的の費用なんだね。で、それぞれ具体的にいくらぐらいするの？
- どちらも金融機関や借りる金額によって変わってくるんだけど、「融資手数料」は4万円程度、「保証料」は、民間の金融機関で30年返済の場合、1,000万円あたり約20万円というのが目安ね。
- じゃあ、3,000万円だったら約60万円ってこと!? かなり大きな出費だなあ。
- そうなのよ。でも最近は保証料が不要という金融機関も増えているし、フラット35も保証料が不要だから、そういうローンを選ぶとだいぶ節約できるわね。
- 「団体信用生命保険料」というのは何のこと？
- 簡単に言うと、生命保険よ。つまり、ローンを借りている人が亡くなってしまったり、高度障害状態になったりした場合にローンの残額分を支払ってくれる保険なの。
- さっきの「保証料」もローンを肩代わりしてもらうための費用だったよね？ 「団体信用生命保険料」とどう違うの？
- 「保証料」のほうは、ローンを肩代わりするといっても、ローンがなくなるわけではないの。ローンの返済義務は引き続き残っていて、もし返済ができない場合はせっかく買ったマイホームを売却しないといけないのよ。逆に「団体信用生命保険料」のほうは、保険金で全額清算するから借金はゼロになるという違いがあるわ。
- なるほどね。まあ、どちらにしても、お世話になりたくないものだね……。
住宅購入の際にかかる諸費用にはさまざまありますが、初めて耳にしたときに「これってなんのための費用？」と思えるものも少なくありません。なかでも「保証料」と「団体信用生命保険料」の二つは、名称も似ていることもあって、混同する方も多いようですが、その役割はまったく違います。どちらも利用の仕方によっては、必要な費用に違いが出てきますので、それぞれの特徴はしっかり理解しておいたほうがいいでしょう。
まず「保証料」ですが、これは借りたローンが経済的な理由などで返済できなくなったり滞納せざるを得なくなった場合、債務者（＝ローンを借りた人）に代わってローンの返済を行ってくれる“保証人＝保証会社”を利用するための費用です。以前は、保証会社ではなく「連帯保証人」を立てるのが一般的でしたが、最近は「保証会社」に保証料を支払って、万一の貸倒れリスクに備える金融機関がほとんどになりました。保証料は金融機関によっても、借入額によっても変わってきますが、一般的には、1千万円あたり20万円前後（30年返済の場合）という目安になります。
「保証料」について注意すべき点は二つあります。一つは、保証会社がローンを肩代わりしてくれるといってもローン自体がなくなるわけではなく、ローンの借り主はその後も引き続き残ったローンを返済する義務があるということ。もう一つは、金融機関によっては保証料が“不要”だったり、別途金利に“上乗せ”されている場合などがあるという点です。保証の有無、保証料の額は必ず確認するようにしてください。
一方の「団体信用生命保険料」というのは、債務者が亡くなってしまったり、高度障害になってしまった場合に備えて加入する“生命保険”の保険料です。不幸にも債務者が亡くなった等した場合は、ローンの残金が保険会社から支払われるという仕組みになっています。先述の「保証料」と異なり、団体信用生命保険によって支払われた場合は、その時点でローン残額がゼロになりますので、債務はいっさい残りません。
「団体信用生命保険料」は、ほとんどの民間金融機関では強制加入となっていて、通常保険料はローンの金利にあらかじめ上乗せされています。フラット35は、加入は任意、保険料（特約料）は1,000万円あたり初年度28,100円（平成21年4月以降は35,800円）となっています。団体信用生命保険の保険料は、同内容の保障が受けられる一般の生命保険よりずっと割安なので、なるべく加入しておくことをオススメします（後から加入することはできません）。
また、団体信用生命保険を利用する場合、すでに別の生命保険に加入している方は、団体信用生命保険に加入することによって、住宅に関する必要保障額を少なくし、保険料を減らせる場合があります。マイホームを購入する際には、それまで加入していた生命保険についても、ぜひ見直しをしてみてください。
- 諸費用の中には、入居後に支払うものや、毎年払い続けていくものもあるんだね。
- 不動産取得税や固定資産税・都市計画税は、マイホーム購入後しばらく経ってから納税通知が来るんですって。その分の資金もちゃんと確保しておかないといけないわね。
- 了解！ しかし、賃貸から持ち家になるだけで、税金の種類も納税額もどっと増えるんだなあ。
- それでも最初のうちは、軽減措置のおかげで少しは安くなっているのよ。
- 最初のうち、ということは、何年かしたら税金が上がるということ？
- マンションの場合、固定資産税・都市計画税は6年目から軽減措置がなくなって、通常の税額になるの。だから、その分も見越して返済プランを考えておかないといけないわね。
- うひゃあ、そんな話は初耳だよ。もし変動金利のローンを借りていて金利が上がったりしていたら、ローンも税金もアップしちゃう可能性もあるってことだね。気をつけないとなあ。他に注意することはある？
- そうねぇ……あとは「住宅ローン減税」かしら。
- ええ、これ以上まだ税金が増えるの!?
- 違うわよ（笑） 「住宅ローン減税」（※1）というのは、一定の条件を満たす場合、住み始めた年から10年間にわたって、年末の住宅ローン残高に応じた一定額を所得税から控除できるという制度なの。つまり、税金が減るっていうことよ。例えば平成21年に入居した場合は、最高5,000万円まで、1〜10年目は残高の1％を控除してくれるの。
- なんだ、脅かさないでよ（笑）じゃ例えば、3,000万円のローン残高がある場合は、30万円の減税が受けられるということだね？
- そういうこと。
- 社会保険料もあがっているし、住宅ローン控除の存在は大きいなあ。
- 夫婦共有名義なら、それぞれ減税措置が受けられるから、フルに活用すればけっこう大きな減税額になるわ。もっとも、二人でローンを組むと手数料も倍になっちゃうし、減税のためにローンの負担を増やすのは本末転倒だから、本当にお得になるかどうかは、きちんとシミュレーションしてみないとね。
- なるほどね。こういうときに「保証料」が無料のローンを組み合わせると、さらに減税が生きてくるよね。
- その通りね！
- ローンを選ぶときは、金利の比較だけじゃなく、諸費用も含めていくらになるかというところまで考えないとダメなんだなあ。なんだか、複雑なパズルを解いているみたいな気分だよ。
- 今の私たちの知識があれば、答えはすぐ見つかるはずよ。がんばりましょう！
- ※1 平成21年居住分では、1〜10年目が1％の減税となります。
「住宅借入金等特別控除」、いわゆる「住宅ローン減税」は、住宅ローン等を利用して住宅を新築、購入または増改築などをした方を対象に、住宅ローンの年末残高の1％または0.5％相当額を、所得税額から控除します、という制度です。
ローンを利用する方にとっては嬉しい制度ですが、残念ながら、この制度は、今後毎年段階的に控除額が縮小され、平成20年を最後に廃止される予定になっています。
廃止されるからといって「急いで購入しよう」と考えるのは本末転倒。購入後に繰上返済をしたり、扶養家族が増えたりすれば、控除額は減ることもあります。「住宅ローン減税」はあくまでもオマケ、もし利用できるならいくらのお得になるのかな、という程度の期待にとどめておくのが無難です。
住宅ローン減税（住宅借入金等特別税額控除）の概要一定の要件を満たす住宅を購入したり、増改築を行い、住宅ローンを10年以上利用する場合は、住み始めた年から10年間にわたって、年末の借入残高の1％を所得税から控除できる「住宅ローン減税（住宅借入金等特別税額控除）」制度を利用できます。
・対象住宅等
- 1. 住宅の新築…床面積50m2以上
- 2. 新築住宅の取得…床面積50m2以上
- 3. 既存住宅の取得…床面積50m2以上
- 4. 増改築等…床面積50m2
・所得要件：合計所得金額 3,000万円以下
| 一般の住宅 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 居住年 | 控除対象 借入限度額 |
控除期間 | 控除率 | 最大控除額 |
| 平成21年 | 5,000万円 | 10年間 | 1.0% | 500万円 |
| 平成22年 | 5,000万円 | 500万円 | ||
| 平成23年 | 4,000万円 | 400万円 | ||
| 平成24年 | 3,000万円 | 300万円 | ||
| 平成25年 | 2,000万円 | 200万円 | ||
「第7話 備えあれば憂いなし！ マイホームオーナーに必要な保険とは？」へつづく！
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借り入れる金額、金利、期間から毎月の返済額や返済総額などを試算します。
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住宅ローンの知識
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