第4話 固定?変動?それとも両方?金利はどれを選べばいいの?|住宅ローン奮闘記 - ノムコムの住宅ローン

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健太と美咲の住宅ローン奮闘記 目指せ!マイホーム・オーナー

第4話 固定? 変動? それとも両方? 金利はどれを選べばいいの?

物件選びと並行して、どの住宅ローンを選ぶかについて検討を始めた野村夫妻。 さっそく出てきた悩みは「どの金利を選べばいいのか」。最初から最後まで金利が変わらない「固定金利型」、固定よりもずっと低い金利が魅力の「変動金利型」、一定の期間のみ固定金利の「固定金利選択型」、さらにこれらを組み合わせることも可能で、金利と一口に言っても、種類はさまざま。いったい、どの金利がいちばんお得なのでしょう? 山積みされた資料の前で、野村夫妻の眠れぬ夜のスタートです。

世帯データ
世帯年収 約800万円
住まい 賃貸アパート(2LDK)
子ども なし
あり
貯蓄額 約500万円
  • 今日も疲れたわね~。さあて、がんばってマイホーム購入計画の話を進めましょう!住宅ローンの資料は集められた?
  • うん、たくさん集めてきたよ。しかし、見れば見るほど、どのローンがいいのか悩んじゃうね。まず「固定金利型」にすべきか「変動金利型」にすべきか。それが一番の悩みどころだなあ。「固定金利選択型」っていうのもあるから、ますますややこしい。
  • 金利の低さだけ見れば、変動型か固定金利選択型だけど、いまは固定金利型もずいぶん低金利だものねえ。
  • そうなんだよ。となると、どっちを選んでもいいような気もするんだけど……美咲ちゃんはどう思う?
  • 私だって、そう簡単には決められないわよ……じゃあ、まずそれぞれの特徴を整理してみましょうか。
  • さすが几帳面なA型!
  • それはホメ言葉かしら(笑) まず固定金利型だけど、これは“固定”という言葉通り、借り入れ当初から返済完了までずっと金利が一定で変わらないわけよね。だから、総返済額も最初にわかるし、返済計画がきちんと立てられるというのが、一番の魅力ね。
  • 固定を選んで、何年か経ったときに金利がもっと低くなってたらどうなるの?
  • そうなった時でも、金利は最初に借りたときと同じまま。でもローンを借り換えれば、もっと低い金利のローンに変えることもできるわ。
[図1]固定金利型
[図2]変動金利型
[図3]固定金利選択型(5年固定をくりかえした場合)
  • 逆に、金利が上がったときには、固定金利にしておいてよかった、ということになるわけか。この先金利は上がるのか、下がるのか、果たしてどっちなんだろう?うーむ……。
  • そういう人のためにあるのが、変動金利型や固定金利選択型ということになるわね(笑) 半年ごとに金利が見直しされる変動金利型は、市場に合わせて金利が上がったり下がったり“変動”するというわけね。貸す側にとっても融通が利く分、固定金利型より金利が低く設定されているし、金融機関によってはさらに優遇金利が設定されていたりするから、うまく活用すれば固定金利型よりも総返済額をぐっと抑えることもできるかもしれないわね。
  • いまはどの銀行に行っても“金利優遇キャンペーン”を掲げていて、びっくりするぐらい低金利のローンがあるからね。でも、金利が下がっている場合はすごくありがたいけど、逆に上がってしまったときは“変動”がデメリットになるよね。急に何パーセントも上がったりしたら返済が大変なことになっちゃうんじゃない?
  • 変動金利型は、どんなに金利が上がったとしても、当初5年間の月々の返済額は変わらないことになってるのよ。
  • へえ、そうなんだ!?
  • まあ、種明かしをすると、元本部分と利息部分の割合を調整して返済額が変わらないようにするということなんだけど。だから、場合によっては、返済できない利息分というのが出てきて、さらに次の5年間で繰り越して返済することになるの。その場合でも、返済額はその前の5年間の1.25倍を超えないという約束があるから、一応は安心よ。でも最悪の場合、返済額が全部“利息部分”になってしまって、いつまでたっても残額が減らない、ということも……。
  • そ、それは怖いかも……。
  • 固定金利選択型も、固定金利期間終了時にその時点での金利に見直されるの。金利が上がると、返済額もアップするし、変動金利のように上限がないから、金利上昇しても支払えるかどうかは十分に考えておかないといけないわね。
ファイナンシャル・プランナー's アドバイス!

さまざまなバリエーションがある金利タイプ

住宅ローンを金利タイプで大別すると、

  1. 1. 固定金利型
  2. 2. 変動金利型
  3. 3. 固定金利選択型
  4. の3タイプに分けられ、それぞれ下表のようなメリット・デメリットがあります。

    表1 固定金利型と変動金利型のメリット・デメリット

      固定金利型 変動金利型 固定金利選択型

    借入時の金利が最後まで変わらない
    図1参照
    年に2回(4月1日と10月1日)、金融情勢の変化に応じて金利が見直しされる
    図2参照
    一定の期間、固定金利を選択できる
    図3参照



    • ・借り入れの段階で、総返済額がわかる
    • ・将来、市場の金利が上がっても影響を受けない
    • ・固定金利型よりも概して金利が低い
    • ・金融機関によっては“金利優遇キャンペーン”も行っているので、超低金利になる場合も
    • ・高金利時に借りると、金利が低下した場合は返済額が下がる
    • ・一定期間の返済額が確定するので、単純な「変動金利型」より返済計画が立てやすい
    • ・固定金利期間が短いほど、当初の金利は低め
    • ・金融機関によっては“金利優遇キャンペーン”も行っているので、超低金利になる場合も
    • ・高金利時に借りると、金利が低下した場合は返済額が下がる




    • ・変動金利型より概して金利が高い
    • ・高金利時に借りると、最後までずっと高金利のまま
    • ・借り入れの段階では、総返済額がいくらになるかわからない
    • ・金利が上がると、返済額が増えてしまう
    • ・極端に金利が上昇した場合、未収利息が発生し、元金が減りにくくなる(変動金利型の場合)

    ※ 住宅ローンの金利タイプは、「固定金利型」と「変動金利型」、そして固定と変動両方の特徴を備えた「固定金利選択型」の3つ。それぞれにメリット・デメリットがありますので、自分のライフプラン、借りる時点での金利や将来の景気動向などを考慮したうえで、選択するようにしましょう。

    固定金利型の代表的なローンには、「フラット35」があります。民間金融機関でも多くのところが取り扱っています。

    民間金融機関の主力商品は「固定金利選択型」というタイプ。最近は、固定期間の金利や、その後の金利も優遇して、低利を実現しているローンも多くなってきました。

    なお、固定金利期間終了後は変動金利型や、再度固定金利を選択することも可能です。また、固定できる期間は、1年、2年、3年、5年、7年、10年など、金融機関によっては15年、20年、30年などもとりそろえているところもあり、希望する期間を選択できるか確認しましょう。

  • 変動金利型は、メリットも大きいけど、デメリットも大きくなる可能性があるということだね。「固定金利選択型」でも、固定期間終了後のことを考えておかないといけないんだね。
  • 他にも、ローンを借りる際に保証料が必要だったり、返済方法を変更するときや繰上返済をするときに手数料がかかる場合もあるから、トータルでいくら負担することになるかを比較しないとダメなのよ。
  • “金利優遇”はたしかに魅力的だけど、それだけで決めてしまってはいけないということを肝に銘じておかなきゃね。しかし本当にローンを選ぶのは難しいなあ……。でもさ、そもそも、どうして金利って上がったり下がったりするんだろう?
  • あら。大学で習わなかったの?
  • ……僕は文学部だからね!
  • 開き直らないでよ(笑) 住宅ローンの金利は、長期債券利回りや長期プライムレート、それに物価変動とか、いろいろな指標を総合的に判断……
  • …………。
  • ……すごく簡単に言うと、景気が悪いときは金利が下がって、景気が良くなると金利が上がるっていうことね。
  • そう言ってくれるとよくわかるよ(笑) この先だんだん景気が良くなると考えるなら、金利は上がると考えられるし、逆にこの先も大して景気は変わらないと考えるなら、金利もあまり変わらないと考えるべき、ということだね。
  • そう考えるのが自然だと思うわ。でも、こればっかりは誰にも確実なことは言えないわね。
  • うーむ、奥が深いなあ、住宅ローンは……。
  • まだまだ勉強が足りないということじゃないかしら(笑)
  • 悔しーい!(笑)

「第5話 一文字違いでも大違い!?元利均等返済と元金均等返済お得なのはどっち?」へつづく!

今回の教訓

金利選択タイプは、固定期間終了後の返済プランも要チェック!“優遇”“キャンペーン”という言葉に惑わされない!総負担額を必ず比較すること!
  1. 新築マンション
  2. 中古マンション
  1. 新築一戸建て
  2. 中古一戸建て
  3. 土地
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住宅ローンベスト金利一覧

変動 0.444% 詳細
固定3年 0.300% 詳細
固定5年 0.300% 詳細
固定10年 0.580% 詳細
全期間固定 0.710% 詳細

2017年06月19日 現在
提供:イー・ローン

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